Дело № 3а-397/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лазурит» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Лазурит» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 6846+/-58 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ........ Б в размере его рыночной стоимости 15 896 000 рублей по состоянию на 01.01.2022г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 61-Ю-2023 от 14.02.2023г., подготовленным оценщиком ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 15 896 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 27 341 007,12 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

До судебного заседания от главы Небугского сельского поселения Туапсинского района ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. По существу спора поддерживает позицию, изложенную в отзыве представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимание, дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 6846+/-58 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, ........ Б.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 27 341 007,12 рублей. Кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2449 от 26.09.2022г.

В соответствии с отчетом об оценке № 61-Ю-2023 от 14.02.2023г., подготовленным оценщиком ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 15 896 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 13 марта 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «ГРАУНД», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года составляет 19 901 000 рублей.

Однако, определением суда от 05 июня 2023 года ввиду неполноты и неясности заключения судебной экспертизы, по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 32 885 804 рублей.

С указанным заключением повторной судебной оценочной экспертизы не согласилась представитель ООО «Лазурит» по доверенности ФИО5 и представила рецензию № 0808/2023 от 08.08.2023г., подготовленную ООО «Рубикон».

Как следует из выводов рецензии ООО «Рубикон», заключение повторной судебной экспертизы, выполненной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Результаты проверки соответствия выполненного в заключении расчета стоимости объекта экспертизы не соответствуют подходам и методам. Действия эксперта вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов, приводят к искажению итоговой рыночной стоимости. Выполненные расчёты стоимости объекта исследования не соответствуют применяемым подходам и методам. Итоговая величина стоимости, отраженная в заключении, не подтверждается. Стоимость не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть восстановлен на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО6, выполнившая заключение повторной судебной экспертизы № 168/07/23 от 17.07.2023г., предоставила письменные пояснения на рецензию ООО «Рубикон», в которых указала, что рецензент не внимательно посмотрел на фотографии и описание Аналога № 2. Описание не содержит указания о наличии строений, хотя это существенный фактор, положительно влияющий на стоимость земельного участка и при продаже участков собственник о них заявляет. В описании указано, что продается земельный участок. Указание на существующую базу отдыха не говорит о том, что на ней находятся объекты капитального строительства. Видимые на фотографиях какие-то сооружения не говорят о том, что они располагаются в границах земельного участка, что это объекты недвижимости. Аналог 3 находится не на склоне, а на относительно ровной площадке между двумя склонами. Небольшие перепады рельефа присутствуют на всем побережье и не являются ценообразующим фактором по которому нужна корректировка. Рецензент указывает, что подъездные пути к участку грунтовая дорога с приложением фотографий такой дороги. Однако, участок крупный и рядом с ним проходят дороги различного покрытия. Но асфальтированный подъезд имеется. В объявлении действительно указано, что участок куплен с торгов, но не указано, что он в собственности. С торгов может продаваться и право аренды участка. Существенным признаком, указывающим, что участок не в собственности, является информация публичной кадастровой карты, где форма собственности не указана. Если зарегистрировано право собственности, там указано - частная или собственность публично-правовых образований. В экспертном заключении имеется скрин публичной кадастровой карты. Размер площади земельного участка 3300 кв.м указан из текста объявления. Действительно, суммарная площадь двух продаваемых участков составляет 3384 кв.м. Владелец недвижимости свободен в своем волеизъявлении и может продавать недвижимости полностью или частично. В данном случае, он продает 3300 кв.м, о чем прямо указано в объявлении. Именно данную площадь эксперт учитывала в расчетах.

В качестве обоснования комментария о том, что эксперт ошибочно принимает площадь объекта - аналога № 2 в размере 4 799 кв.м, так как согласно данным публичной кадастровой карты, площадь земельного участка составляет 4 383 кв.м, что приводит к неверному определению стоимости 1 кв.м объекта, а также неверной корректировке на масштаб площади земельного участка, рецензент приводит данные публичной кадастровой карты земельного участка с кадастровым номером ......... Однако, ни в объявлении, ни на фото нет информации, что продается именно участок с этим кадастровым номером. Кроме того, приведенный рецензентом участок, отличается от Аналога 2 по двум существенным критериям - площадь участка и права. У Аналога 2 указано, что участок в собственности продавца, у приведенного рецензентом, что это собственность публично - правовых образований. Публично - правовые образования не размещают объявления о продаже участков на Авито. Экспертом учтены площадь и характеристики участка, указанного в объявлении. При этом, данную площадь 47,99 сот. продавец указал в нескольких объявлениях на протяжении длительного времени. 

В связи с чем, довод рецензента о том, что экспертом неверно учтена площадь объекта аналога 2 несостоятелен. Все доводы, изложенные в заключении повторной судебной экспертизы НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», подтверждены ссылками на источники информации, скрины источников приведены в заключении.

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение повторной судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка объектов недвижимости, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Определены операционные расходы, чистый годовой доход, ставка капитализации.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 32 885 804 рублей.

Вместе с тем, задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просит установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Однако, в ходе проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 32 885 804 рублей превышает установленную в отношении данного объекта недвижимости кадастровую стоимость 27 341 007,12 рублей. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, суд считает, что административный иск ООО «Лазурит» удовлетворению не подлежит.

Между тем, директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 руб.

В силу частей 11, 12 статьи 49 КАС РФ эксперт не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

В случае невыполнения требования суда о представлении экспертом своего заключения в суд в срок, установленный определением о назначении экспертизы, при отсутствии мотивированного сообщения государственного судебно-экспертного учреждения или эксперта о невозможности своевременного проведения экспертизы либо о невозможности проведения экспертизы по причинам, указанным в частях 7 и 8 этой статьи, а также в случае невыполнения указанного требования ввиду отсутствия документа, подтверждающего предварительную оплату экспертизы, судом на руководителя государственного судебно-экспертного учреждения или виновного в таких нарушениях эксперта налагается судебный штраф в порядке и размере, установленных статьями 122 и 123 КАС РФ.

Аналогичное правило содержится и в статье 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, проведение экспертизы на основании определения суда о ее назначении является безусловной обязанностью эксперта (экспертного учреждения).

Определением суда от 05 июня 2023 года по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........, которая поручена эксперту НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО6 

Указанное определение суда исполнено, 19 июля 2023 года в суд поступило заключение эксперта НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО6 Одновременно представлено ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 2 статьи 114 КАС РФ при отказе в иске судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, взыскиваются с административного истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход соответствующего бюджета.

Таким образом, ходатайство директора НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ООО «Лазурит» об установлении в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 6846+/-58 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ........ Б кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года - отказать.

Взыскать с ООО «Лазурит» в пользу Негосударственного частного учреждения «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 августа 2023 года.

Судья В.В. Сидоров