Дело №...

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области

в составе:

Председательствующего Матлаховой Е.И..

При секретаре Кошелевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АкадемМедСтрой» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договоров долевого участия, признании договоров уступки права недействительными, исключении записей о регистрации договоров из ЕГРП и по встречному иску ФИО1 к ООО «АкадемМедСтрой» о расторжении договоров долевого участия,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «АкадемМедСтрой» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости и о признании договоров уступки прав требования недействительными, исключении записей о регистрации договоров из ЕГРП.

С учетом уточненных исковых требований истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от 18.03.2014г. между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2; расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../В-5оф от 18.03.2014г. между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2; признать недействительным договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1; признать недействительным договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../В-5оф от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1. Исключить из ЕГРП регистрационные записи о вышеуказанных договорах. 

Доводы искового заявления истец обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2 были заключены договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф и №.../В-5оф, которые в дальнейшем были зарегистрированы в Управлении Росреестра по НСО. По условиям договоров долевого участия истец, как застройщик принял на себя обязательства построить объект недвижимости, а именно многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Новосибирск, 

<

адрес> (стр.). После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать ФИО2 нежилые помещения общественного назначения, а ФИО2 обязана уплатить застройщику предусмотренную договорами цену и принять законченные строительством офисные помещения.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2. договора №.../А-2оф от 18.03.2014г. застройщик принял на себя обязательства передать участнику долевого строительства ФИО2 нежилые помещения общей проектной площадью 84,48 кв.м., расположенные на 1 этаже секции «А», за которые ответчица ФИО2 обязана уплатить сумму 4 646 400 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. договора №.../В-5оф от 18.03.2014г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства ФИО2 нежилые помещения общей проектной площадью 98,62 кв.м., расположенные на 1 этаже секции «В», за которые ответчица ФИО2 обязалась уплатить сумму 5 424 100 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, до настоящего времени участник долевого строительства ФИО2 не произвела оплату по договору №.../А-2оф от 18.03.2014г., долг составляет 4 646 400 рублей, не произвела оплату и по договору №.../В-5оф от 18.03.2014г., долг составляет 5 424 100 рублей. Отсутствие внесения оплаты в течение более двух месяцев, в соответствии с ч. 5 ст. 5 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договоров, в порядке ст. 9 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Порядок расторжения договоров долевого участия, предусмотренный ст. 9 ч. 3 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ истцом соблюден. На этом основании истец просит расторгнуть два договора долевого участия. 

Зарегистрировать расторжение договоров в Управлении Росреестра по НСО не представилось возможным, по причине наличия зарегистрированных в ЕГРП договоров об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ иному лицу – ФИО1 Не согласовав с застройщиком и не поставив его в известность, ФИО2 осуществила замену лица в вышеназванных обязательствах - заключила и зарегистрировала в установленном порядке соответствующие договоры уступки прав требования на безвозмездной основе со своим отцом ФИО1: 

-Договор от 26.08.2016г. уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от 18.03.2014г. (регистрационный N 54/ №...1 от 08.09.2016г.) от ФИО2 к ФИО1;

-Договор от 26.08.2016г. уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../В-5оф от 18.03.2014г. (регистрационный N 54/ №...1 от 08.09.2016г.) от ФИО2 к ФИО1. В этих договорах ФИО2 и ФИО1 указали, что обязательства перед застройщиком исполнены ФИО2 в полном объеме. 

Истец указал, что данные обстоятельства не соответствуют действительности. Поэтому положения договоров уступки прав противоречат ч. 1 ст. 11 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ, а именно требованию о том, что уступка участником долевого строительства права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Первоначальный участник долевого строительства ФИО2 не исполнила обязательство перед застройщиком ООО «АкадемМедСтрой» по оплате цены договоров, при таких обстоятельствах договоры уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ФИО1 не соответствуют требованиям части 1 статьи 11 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений статей 167, 168, 391 ГК РФ являются недействительными, не влекущими юридических последствий. 

На основании этого истец просит расторгнуть договоры долевого участия, признать недействительными договоры уступки прав требования, исключить записи о договорах из ЕГРП.

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договоров участия в долевом строительстве №.../А-2оф и №.../В-5оф от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что их условия не соответствуют требованиям части 5 ст. 4 ФЗ №... «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …». Так в соответствии с частью 5 ст. 4 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ в договоре об участии в долевом строительстве должны быть указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, указанные в ст. 12.1 ФЗ №.... Поскольку при заключении договоров долевого участия это требование было нарушено, а данное нарушение является существенным, поэтому ФИО1 требует расторжения договоров участия в долевом строительстве.

Представитель истца ООО «АкадемМедСтрой» адвокат Юрченко М.Н., действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании доводы первоначального искового заявления поддержала в полном объеме. Пояснила, что ответчица ФИО2 и ее отец ФИО1 не исполнили обязательства по внесению оплаты по договорам долевого участия №.../А-2оф и №.../В-5оф от ДД.ММ.ГГГГ. На направленные уведомления от застройщика в адрес ответчиков о необходимости внесения оплаты не ответили. ФИО2 направила застройщику копии договоров уступки прав по указанным договорам на имя ФИО1. Исполнив порядок, предусмотренный ФЗ №..., предусмотренный для одностороннего отказа застройщика от исполнения договоров, истец обратился в Росреестр с заявлениями о регистрации одностороннего отказа от исполнения договоров. Однако, в регистрации было отказано, поскольку имеются зарегистрированные договоры уступки прав требования, в которых указано, что обязательства по внесению оплаты по договорам долевого участия исполнены первым участником долевого строительства ФИО2 в полном объеме. Данные договоры уступки прав являются недействительными в силу положений ст. 168 ГК РФ, поскольку совершены в нарушение требований ст. 11 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ. Уступка права требования участником долевого строительства допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Поскольку представитель ответчиков пояснил, что перевод долга не оформлялся, органы Росреестра не указывают на регистрацию перевода долга, цена договоров первым участником долевого строительства ФИО2 не уплачена, поэтому договоры уступки прав являются недействительными. Их регистрация в Росреестре препятствует застройщику реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения обязательств. Просит расторгнуть договоры долевого участия с ФИО2 в связи с неисполнением ответчицей обязательств по внесению цены договора, признать договоры уступки прав недействительными, в связи с нарушением требований закона № 214-ФЗ, исключить из ЕГРП записи о договорах долевого участия и договорах уступки прав.

Встречные исковые требования представитель истца Юрченко М.Н. не признала, пояснила, что они не подлежат удовлетворению, так как ФИО1 избрал не верный способ защиты его предполагаемого права. В случае не включения в договор существенных условий, предусмотренных законом, он является незаключенным, и расторгать его уже не возможно. Кроме того, положения части 5 статьи 4 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ, вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ и распространяются только на те отношения застройщика и участника долевого строительства, при которых государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве произошла после ДД.ММ.ГГГГ. В данном случае первый договор долевого участия был зарегистрирован в 2013 году, поэтому положения о включении в договор долевого участия условий об обеспечении обязательств застройщика, не применяются к отношениям между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2 по возведению объекта в 

<

адрес> г. Новосибирска по 

<

адрес> (стр.).

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом, представила в суд заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенностей, в судебное заседание не явился. В предыдущих судебных заседаниях исковые требования ООО «АкадемМедСтрой» к ФИО2 и ФИО1 не признал в полном объеме. Пояснил, что денежные средства по договорам долевого участия ФИО2 были оплачены, но платежные документы ею были утрачены. Просил удовлетворить встречные исковые требования ФИО1, расторгнуть договоры долевого участия, так как они не содержат требований закона об обеспечении обязательств застройщика. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и представителя третьего лица. 

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 450.1. ГК РФ (в редакции закона от ДД.ММ.ГГГГ) предусматривает, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 5 ст. 5 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ №.... 

В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ №..., в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 ФЗ №..., застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 ФЗ №..., предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 ст. 9 ФЗ №....

В подтверждение наличия договорных обязательств, истцом в суд представлены: копия договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от 18.03.2014г. между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, зарегистрированный в ЕГРП под номером 54 №... от 23.04.2014г.; а так же копия договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../В-5оф от 18.03.2014г. между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, зарегистрированный в ЕГРП под номером 54 №... от 23.04.2014г. (л.д. 8-15). 

По условиям договора №.../А-2оф от 18.03.2014г. ООО «АкадемМедСтрой», как застройщик обязался построить Объект: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Новосибирск, 

<

адрес> (стр.). После получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства ФИО2 нежилые помещения общественного назначения, общей проектной площадью 84,48 кв.м., расположенные на 1 этаже секции «А», за которые ФИО2 обязалась уплатить сумму 4 646 400 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункты 3.1 и 3.2 договора), и принять законченные строительством офисы (л.д. 8-11).

По условиям договора №.../В-5оф от 18.03.2014г. застройщик ООО «АкадемМедСтрой», принял на себя обязанность построить Объект: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Новосибирск, 

<

адрес> (стр.). После получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства ФИО2 нежилые помещения общественного назначения, общей проектной площадью 98,62 кв.м., расположенные на 1 этаже секции «В», за которые ФИО2 обязалась уплатить сумму 5 424 100 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункты 3.1 и 3.2. договора), и принять законченные строительством офисные помещения (л.д. 12-15).

Таким образом, оплата цены по обоим договорам должна была быть произведена ответчицей ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как пояснила в судебном заседании представитель истца, ФИО2 до настоящего времени не исполнила своих обязательств по оплате цены договоров.

Представитель ответчиков в ходе судебных разбирательств пояснил, что документы о внесении оплаты по договорам долевого участия утрачены ФИО2. ФИО1, при заключении договоров уступки прав, какие либо документы об оплате цены договоров - не передавались. Иных документов, подтверждающих исполнение обязательств участника долевого строительства ФИО2, по внесению оплаты за офисные помещения, у ответчиков не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Допустимыми доказательствами исполнения обязательств участником долевого строительства по оплате цены договоров от ДД.ММ.ГГГГ могут быть только письменные документы, свидетельствующие об оплате денежных средств.

Судом было неоднократно предложено представителю ответчиков представить доказательства оплаты денежных средств по договорам долевого участия. На это представитель ответчиков ФИО4 пояснил, что документы об оплате денежных средств застройщику - утрачены. 

Таким образом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено суду доказательств исполнения договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ стороной участника долевого строительства, в части оплаты цены договоров. 

В связи с тем, что участник долевого строительства не представил доказательств внесения платежей в предусмотренный договорами долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №.../А-2оф и №.../В-5оф в сроки, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, просрочка составила более двух с половиной лет, застройщик имеет законное право на односторонний отказ от исполнения указанных договоров.

В соответствии с положениями ст. 9 части 3 ФЗ №... «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства соответствующего уведомления.

В материалах дела имеются копии уведомлений застройщика, направленные в адрес ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, о необходимости оплатить цену договоров от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-23). В уведомлениях застройщик разъяснил положения закона об одностороннем отказе застройщика от исполнения обязательств и о расторжении договоров в случае не поступления оплаты от участника долевого строительства. Данные уведомления, по обоим договорам, в соответствии с копиями почтовых уведомлений, получены ФИО2 по двум адресам ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес ООО «АкадемМедСтрой» сообщения о том, что по договорам долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №.../А-2оф и №.../В-5оф произошла замена стороны в обязательстве по договорам уступки прав требования (л.д. 20). 

Из копий договоров уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-19) следует, что ФИО2 безвозмездно уступила право требования по договорам долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №.../А-2оф и №.../В-5оф ФИО1

Уведомления о необходимости погашения задолженности ДД.ММ.ГГГГ были направлены застройщиком и в адрес ФИО1, которые получены им (согласно отчетам об отслеживании почтовых отправлений) ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-26).

Однако, как пояснила представитель истца в судебном заседании, после получения ФИО2 и ФИО1 уведомлений от застройщика, оплата в ООО «АкадемМедСтрой» по указанным договорам не поступила.

Из сообщений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что заявления ООО «АкадемМедСтрой» об осуществлении действий по регистрации односторонних отказов от исполнения договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта, расположенного в Новосибирской области, г. Новосибирск, 

<

адрес> – оставлены без удовлетворения. Одной из причин отказа в регистрации является наличие зарегистрированных ДД.ММ.ГГГГ договоров уступки прав требования, по которым ФИО2 уступает, а ФИО1 принимает в полном объеме права требования по договорам участия в долевом строительстве. Пунктами 1.4, 3.1. договоров уступки предусмотрено, что на момент заключения договоров, обязанность по уплате суммы договоров участником долевого строительства выполнена в полном объеме.

Таким образом, истец лишен возможности отказаться от исполнения обязательств и расторгнуть договоры долевого участия во внесудебном порядке. 

В соответствии со ст. 453 ГК РФ (в редакции закона от ДД.ММ.ГГГГ) при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора в судебном порядке, обязательства считаются прекращенными - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Поскольку договоры уступки прав требования препятствуют истцу расторгнуть договоры долевого участия с ФИО2, ООО «АкадемМедСтрой» просит признать эти договоры недействительными, совершенными в нарушение положений закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 ст. 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Из части 1 статьи 11 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что уступка участником долевого строительства права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Суду не представлено доказательств оплаты цены договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №.../А-2оф и №.../В-5оф, ни на момент принятия судом решения, ни на дату заключения договоров уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Суд приходит к выводу, что первоначальный участник долевого строительства ФИО2 не исполнила обязательства перед застройщиком ООО «АкадемМедСтрой» по оплате цены договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №.../А-2оф и №.../В-5оф, перевод на нового участника долевого строительства ФИО1 прав требования по договорам долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, не производился и не оформлялся, поэтому договоры уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ФИО1 не соответствуют требованиям части 1 статьи 11 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений статей 167, 168, 388 ГК РФ являются недействительными, не влекущими юридических последствий.

В связи с признанием договоров от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договорам долевого участия №.../А-2оф от ДД.ММ.ГГГГ и №.../В-5оф от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, необходимо применение последствий недействительности договоров. Поскольку уступка прав была проведена сторонами на безвозмездной основе (пункты 3.1. договоров уступки), суд считает необходимым исключить записи о недействительных договорах из ЕГРП. 

Встречные требования ответчика ФИО1 о расторжении договоров долевого участия не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Возможность расторжения договора долевого участия в строительстве, в связи с отсутствием в нем положений о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств, не предусмотрена ни Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (статья 9) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни положениями Гражданского Кодекса РФ, ни иными законами РФ. 

Статья 4 часть 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривает обязательные условия, которые должны содержаться в договоре долевого участия. Пункт 5 предусматривает необходимость указания в договоре способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Статьей 4 частью 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Расторжение такого договора не представляется возможным, поскольку он не порождает правовых последствий.

В представленных истцом договорах долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №.../А-2оф и №.../В-5оф отсутствуют условия, предусматривающие способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договорам, указанные в ст. 12.1 ФЗ №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, данные договоры являются заключенными, поскольку они не должны были содержать условия о способах обеспечения обязательств застройщика, предусмотренные в ст. 12.1 ФЗ №... ввиду следующего.

Положения статьи 4 части 4 пункта 5, ст. 12.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 - 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №... ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». 

В соответствии с пунктом 2 ст. 7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», изменения, внесенные статьей 4 закона № 294-ФЗ в Федеральный Закон № 214-ФЗ, вступили в силу ДД.ММ.ГГГГ, через год после официального опубликования Закона № 294-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной истцом копии договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости №...А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной ООО «АкадемМедСтрой», на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, 

<

адрес> (стр.), следует, что договор участия в строительстве того же объекта, который указан и в спорных договорах, заключенных с ФИО2, заключен и зарегистрирован в ЕГРП - ДД.ММ.ГГГГ., т.е. задолго до ДД.ММ.ГГГГ, когда изменились условия Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» относительно обязательного внесения в договоры условий об обеспечении обязательств застройщика. 

Таким образом, к договорам долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от ДД.ММ.ГГГГ и №.../В-5оф от ДД.ММ.ГГГГ не могут применяться положения пункта 5 части 4 статьи 4 ФЗ №... от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции закона от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу этих положений спорные договоры долевого участия содержат в себе все существенные условия, предусмотренные законом, являются заключенными, а также не могут быть расторгнуты по основаниям, указанным ответчиком ФИО1

Обеспечительные меры, принятые судом по настоящему делу, сохраняют свое действие до исполнения настоящего решения, в соответствии со ст. 144 ч. 3 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «АкадемМедСтрой» к ФИО2 и ФИО1 о расторжении договоров долевого участия, признании договоров уступки прав недействительными, исключении записей о договорах из ЕГПР – удовлетворить. 

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от 18.03.2014г., между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, зарегистрированный в ЕГРП 23.04.2014г. под номером 54 №....

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../В-5оф от 18.03.2014г., между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО2, зарегистрированный в ЕГРП 23.04.2014г. под номером №....

Исключить из ЕГРП регистрационные записи о регистрации сделок долевого участия от 18.03.2014г. регистрационные номера: N №... от 23.04.2014г. и N №... от 23.04.2014г.

Признать недействительным договор уступки прав требования от 26.08.2016г. по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../А-2оф от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, зарегистрированный в ЕГРП 08.09.2016г. под номером 54№...

Признать недействительным договор уступки прав требования от 26.08.2016г. по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости №.../В-5оф от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, зарегистрированный в ЕГРП 08.09.2016г. под номером 54№....

Исключить из ЕГРП регистрационные записи о регистрации договоров от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования по договорам долевого участия: от 18.03.2014г. №.../А-2оф регистрационный N 54№...1 от 08.09.2016г. от ФИО2 к ФИО1, и от 18.03.2014г. №.../В-5оф регистрационный N 54/ 001-54/001/593/2016-327/1 от 08.09.2016г. от ФИО2 к ФИО1

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «АкадемМедСтрой» о расторжении договоров долевого участия в строительстве – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Новосибирского областного суда через Новосибирский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий – (подпись)