Копия

89RS0007-01-2023-001904-51 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тарко-Сале 12 февраля 2024 года

Пуровский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего - судьи Слюсаренко А.В.,

при секретаре судебного заседания Абдуллаевой А.А., 

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика и третьего лица - Администрации Пуровского района и Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-156/2024 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Пуровского района, Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, 

третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района, ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с указанным иском (л.д. 5-11). Заявленные требования мотивированы тем, что истец является собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью 69,4 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Истец и ФИО4 фактически являются собственниками отдельных блоков жилого дома блокированной застройки, поскольку дом состоит из двух отдельных блоков, которые имеют общую стену без проемов с соседним блоком, блоки имеют два отдельных входа с улицы, мест общего пользования или какого-либо общего имущества нет, какие-либо платежи за пользование общим имуществом не начисляются. Проживающие в данных квартирах семьи являются самостоятельными семьями, ведут раздельное хозяйство. Неправильный статус жилых помещений препятствует истцу производить юридические действия по распоряжению указанным объектом недвижимости, оформлению права собственности с учетом возведенных пристроев. Согласно техническому паспорту на квартиру истца, установлено, что квартира является структурно обособленным объектом, имеющим отдельный вход на прилегающий к ней земельный участок, не имеет с другими квартирами общих инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, в котором не имеется мест общего пользования, блоки имеют общую стену без проемов с соседним блоком, что свидетельствует о том, что спорное одноэтажное строение, именуемое жилым домом, по всем техническим характеристикам является жилым домом блокированной застройки для проживания двух семей. Согласно заключения №, составленного ООО «Уральский региональный проектно-изыскательский центр экспертиз и обследований» следует, что каждое жилое помещение имеет отдельный обособленный выход на земельный участок, отсутствуют общие внутренние помещения, а также отсутствуют общие сети инженерного обеспечения здания, мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочие помещения, и таким образом, жилое помещение (квартира) № полностью удовлетворяет определению «дом блокированной застройки». Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 является также собственником общей долевой собственности на общее имущество в виде земельного участка, площадью 923 кв.м. Из положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пункта 14 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» жилой дом, дом блокированной застройки, часть жилого дома и помещение в жилом доме обладают различными характеристиками. Само по себе помещение, как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности, на который зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, не является. Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме (объекта индивидуального жилищного строительства) не может быть осуществлен. Вместе с тем, учитывая положения части 2 статьи 49 ГрК РФ, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому), и каждой такой части соответствует земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования, то такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки. В соответствии с положениями статьи 49 ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В данном случае следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоит из двух блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, каждый из блоков полностью автономен, части многоквартирного жилого дома имеют самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к сетям. Каждый из блоков имеет изолированный вход и доступ на придомовой земельный участок. Таким образом, представленными документами подтверждено, что спорный жилой дом, по своим характеристикам относится к дому блокированной застройки, то есть имеются основания для удовлетворения требований истца о признании трехкомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме, по адресу: 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки, а принадлежащее истцу жилое помещение - блоком жилого дома блокированной застройки №. В целях улучшения жилищных условий истцом за счет собственных сил и средств, без получения соответствующих разрешений, были проведены работы по реконструкции названного жилого помещения, в результате которых его общая площадь увеличилась с 103,5 кв.м. до 125 кв.м., что следует из технического паспорта жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ. 

<

адрес> жилого помещения изменилась в результате проведенной истцом реконструкции. При этом разрешение на реконструкцию указанного жилого помещения истцом, уполномоченным на то органом, не выдавалось. Согласно заключения № Р-067-2023ТО, составленного ООО «Уральский региональный проектно-изыскательский центр экспертиз и обследований» следует, что техническое состояние наружных и внутренних стен, конструкций покрытия и перекрытий, а также конструкции кровли, полов, дверных и оконных заполнений оценивается как работоспособное и данный объект не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция жилого помещения (квартиры) №, выполнена в соответствии с санитарными и строительными нормами и правилами, не нарушает конструктивные и другие характеристики надежности несущих строительных конструкций здания и не превышает предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также не ущемляет интересов и не угрожает безопасности людей и сохранности материальных ценностей. Предусмотренная реконструкция жилого дома не предусматривает работы по изменению конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания при эксплуатации. То обстоятельство, что истец в установленном законом порядке не обратился в Администрацию с уведомлением о планируемой реконструкции спорного объекта недвижимости, не имеет существенного значения для рассматриваемого спора. К юридически значимым обстоятельствам, служащим основаниями для удовлетворения требований о сносе постройки, равно как и основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно реконструированную постройку, относятся существенность допущенных нарушений, градостроительных и строительных норм и правил, а также факт нарушения прав и интересов заинтересованных лиц, либо угроза жизни и здоровью граждан. В данном случае таких обстоятельств не установлено. Собственник остальной части жилого дома блокированной застройки ФИО4, возражений против удовлетворения заявленных истцом требований или претензий к истцу, осуществившему реконструкцию принадлежащей ему части дома, не имеет, а также не имеет возражений относительно признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> жилым домом блокированной застройки. Истцом предпринимались меры досудебного урегулирования спора, однако Надымский отдел Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу отказал в государственном кадастровом учете, аналогичный отказ поступил из 

<

адрес>. Учитывая изложенное, при отсутствии нарушения прав и интересов заинтересованных лиц, либо угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствии наличия существенных и неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил реконструкцией спорного объекта недвижимости, истец полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению. На основании изложенного, истец просил признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки, признать изолированную часть жилого дома, блоком жилого дома блокированной застройки № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, сохранить блок жилого дома блокированной застройки, в реконструированном состоянии, общей площадью 125 кв.м, признать за истцом право собственности на реконструированное жилое помещение - блок жилого дома блокированной застройки №, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, общей площадью 125 кв.м.

Определением Пуровского районного суда от 29.12.2023 года исковое заявление принято к производству суда и возбуждено гражданское дело. Этим же определением, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен - Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района (л.д. 2-4).

Представитель ответчика Администрации Пуровского района и третьего лица, Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района - ФИО5 в судебном заседании 25.01.2024 года представила отзыв Администрации Пуровского района на исковое заявление, в котором ответчик просил в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме (л.д. 190-191). Доводы отзыва мотивированы тем, что в соответствии с ГрК РФ дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Понятия «блок жилого дома блокированной застройки» в ГрК РФ не существует. Дом блокированной застройки должен быть автономным: иметь самостоятельные инженерные системы, в том числе и индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям инженерных систем; не иметь помещений, расположенных над или под другими домами блокированной застройки; не иметь помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. При этом под элементами общего имущества согласно ЖК РФ понимаются конструктивные элементы (крыша, стены, фундамент) здания, внутридомовые инженерные системы, земельный участок и помещения общего пользования. Следовательно, для отнесения объекта недвижимости к определенному типу жилого дома необходимо руководствоваться комплексом признаков, которыми обладает объект. Согласно исковому заявлению, двухквартирный жилой дом обладает признаками дома блокированной застройки, в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется и не производится. В данном случае, подтверждение соответствия объекта признакам дома блокированной застройки должно быть отражено в заключении, которое составляется проектной организацией после проведения технического обследования образованных зданий и подтверждает автономность их эксплуатации. Копия такого заключения включается в состав приложения технического плана, в разделе «заключение кадастрового инженера» указываются реквизиты такого заключения. После чего, в целях признания многоквартирного дома домом блокированной застройки собственникам квартир необходимо одновременно обратиться в орган регистрации за учетом изменений либо обратиться одному из собственников, закрепив такие полномочия в протоколе общего собрания собственников дома, с приложением указанного выше технического плана. Также необходимо внести соответствующие изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом: установить вид «Блокированная жилая застройка» (согласно Земельному кодексу Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением). Увеличение площади двухквартирного дома является реконструкцией и требует получения разрешения на реконструкцию объекта. Заявлений о выдаче разрешения на реконструкцию двухквартирного жилого дома от ФИО1 в адрес Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района не поступало, следовательно, и разрешение на реконструкцию не выдавалось. В соответствии с ГК РФ здание, возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В соответствии со ст. 51 ГрК РФ при реконструкции объекта капитального строительства требуется разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. После окончания строительства (реконструкции) объекта, согласно ст. 55 ГрК РФ, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при наличии документов, перечисленных в части 3 ст. 55 ГрК РФ, в том числе и разрешения на строительство. Системное толкование градостроительного законодательства дает основание полагать, что истец вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Предоставление документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства (реконструкции). Кроме того, поскольку при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения. В разъяснениях, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2020) относительно проверки, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблением правом легализовать постройку, которое предусмотрено ст. 222 ГК РФ. В 2022 году от истца поступал запрос в Департамент строительства о выдачи копии проектной документации либо справки, подтверждающей наличие мансарды в проекте. На указанный запрос направлен ответ от 10.05.2022 года об отсутствии проектной документации, а также следующие разъяснения: в связи с тем, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости введен в эксплуатацию в 1991 году, имеет количество этажей – 1, работы по обустройству чердака в мансардный этаж являются реконструкцией объекта, и осуществляются на основании разрешения на строительство, полученного в установленном порядке. Отказа от Департамента строительства, как уполномоченного органа, о выдаче разрешения на реконструкцию не было, то есть процедура получения разрешения на строительство истцом не соблюдена.

В судебном заседании от 25.01.2024 года ФИО5 также представлен отзыв Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района на исковое заявление, доводы которого аналогичны доводам, отраженным в отзыве Администрации Пуровского района на исковое заявление (л.д. 198-199). 

Определением Пуровского районного суда от 25.01.2024 года в качестве соответчика привлечен - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (л.д. 217-223). 

12.02.2024 года Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района направил ходатайство, в котором указал, что проанализировав сведения Единого государственного реестра недвижимости было выявлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 923 кв.м., с видом разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» расположено здание - двухквартирный жилой дом с кадастровым номером № с местоположением: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>. Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о жилых помещениях (квартирах) с кадастровыми номерами: № (

<

адрес>), находящаяся в собственности ФИО4, № (

<

адрес>) находящаяся в собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ специалистами Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района Администрации Пуровского района было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 923 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/ТС при обследовании установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № размещено одноэтажное здание с кадастровым номером 89:05:020111:290 (многоквартирный дом). Указал, что Департамент не уполномочен распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Соответственно не может быть ответчиком по указанному иску. Вместе с тем, домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 476-ФЗ)). Следует отметить, что вне зависимости от того, является блок самостоятельным зданием или помещением в здании, такой объект признается домом блокированной жилой застройки, если он обладает признаками блока, определенными п. 40 ст. 1 ГК РФ. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 89:05:020111:231 на вид «Блокированная жилая застройка» в данном случае будет возможно в случае признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, домом блокированной застройки, внесения сведений в реестр об указанном жилом доме как об объекте блокированной жилой застройки, а также обращения в Департамент с соответствующим заявлением. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 40, 149 ГПК РФ, просил исключить Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района из числа соответчиков по делу и включить в состав третьих лиц.

Третьи лица, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу и ФИО4, извещённые о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили. 

На основании ст. 167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие истца и ответчика.

ФИО4 направила заявление, в котором указала, что является собственником 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и является фактический собственником отдельного блока жилого дома блокированной застройки, поскольку дом состоит из двух отдельных блоков, которые имеют общую стену без проемов с соседним блоком, блоки имеют два отдельных входа с улицы, мест общего пользования или какого либо общего имущества нет, какие либо платежи за пользование общим имуществом не начисляются. Проживающие в данных квартирах семьи являются самостоятельными семьями, ведут раздельное хозяйство. Возражений против удовлетворения заявленных истцом требований или претензии к истцу, осуществившему реконструкцию принадлежащей ему части дома, не имеет, а также не имеет возражений относительно признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки. 

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, по доводам указанным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика Администрации Пуровского района и третьего лица, Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики 

<

адрес> – ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы, отраженные в возражениях на исковое заявление, просила в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме. 

Судом исследованы представленные письменные доказательства и установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122-125), свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14), истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, общей площадью 69.4 кв.м., с кадастровым номером №. 

Право собственности на 

<

адрес>, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО4, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126-129).

Согласно техническому паспорту на жилой дом и земельный участок, расположенного по адресу: 

<

адрес>, (л.д. 95-109), технических паспортов на жилое помещение, спорная квартира является структурно обособленным объектом, имеющим отдельный вход на прилегающий к ней земельный участок, не имеет с другими квартирами общих инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, в котором не имеется мест общего пользования, блоки имеют общую стену без проемов с соседним блоком.

Согласно заключения № №, составленного ООО «Уральский региональный проектно-изыскательский центр экспертиз и обследований» (л.д. 27-57) следует, что каждое жилое помещение имеет отдельный обособленный выход на земельный участок, отсутствуют общие внутренние помещения, а также отсутствуют общие сети инженерного обеспечения здания, мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочие помещения, и таким образом, жилое помещение (квартира) № полностью удовлетворяет определению «дом блокированной застройки». Также, на основании анализа результатов проведенного технического обследования строительных конструкций жилого помещения (квартиры) №, а также двухквартирного жилого дома в целом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в также на основании ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружений. Правила обследования и мониторинга Технического стояния» сделан вывод, что реконструкция жилого дома проводилась с соблюдением строительных норм, правил и технических регламентов. Техническое состояние наружных и внутренних стен, конструкции покрытия и перекрытий, а также конструкции кровли, полов, дверных и оконных заполнений оценивается как работоспособное, следовательно, данный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция жилого помещения, выполнена в соответствии с санитарными и строительными нормами и правилами, не нарушает конструктивные и другие характеристики надежности несущих строительных конструкции здания и не превышает предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в также не ущемляет ничьих интересов и не угрожает безопасности людей и сохранности материальных ценностей. Следовательно, жилое помещение, 

<

адрес>, а также двухквартирный дом в целом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, может быть сохранен в реконструированном состоянии. Дальнейшая безопасная эксплуатация жилого помещения, 

<

адрес> по прямому назначению возможна. 

22.08.2023 года уведомлением Надымского отдела Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу № КУВИ-001/2023-19960710/4 истцу отказано в государственном кадастровом учете, поскольку изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Из градостроительного плана земельного участка № № от 07 01.2021 года, следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (ЖЗ). Однако, на официальном сайте 

<

адрес> размещены Правила землепользования и застройки, утвержденные Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального округа 

<

адрес>», из которых следует что территориальная зона ЖЗ но содержит основной вид разрешенного использования земельных участков «Блокированная жилая застройка». Таким образом, не представляется возможным внести изменения в разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 89:05:020111:231, по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, 

<

адрес> (л.д. 60, 110).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, обратилась с обращением в Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района, на которое начальником Департамента ФИО8,С дан ответ, в котором указано, что в настоящее время Департаментом проводятся мероприятия, направленные на заключение муниципального контракта на подготовку проекта правил землепользования и застройки муниципального округа Пуровский район. Разработка и согласие проекта планируется в 3-4 квартале текущего года, утверждение 2 квартал 2024 года (л.д. 61).

Из землеустроительного заключения № № составленного ООО «Геосффера» следует, что обследуемый объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, не нарушает права и охраняемые законом интересы смежных землепользователей. Разрешенное использование земельного участка: «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки», не соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны, установленному в составе правил землепользования и застройки в муниципальном образовании г. Тарко-Сале. Однако данная зона допускает размещение домов малоэтажной жилой застройки, в связи, с чем правообладателям земельного участка рекомендовано обратиться за сменой вида разрешенного использования на «малоэтажная многоквартирная жилая застройки». Предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на обследуемом земельном участка не нарушены. Земельный участок, внесен в Единый государственный реестр недвижимости в 2011 году. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством. Площадь земельного участка составляет 923 кв.м. (л.д. 66-78).

В 2022 году от истца поступал запрос в Департамент строительства о выдачи копии проектной документации либо справки, подтверждающей наличие мансарды в проекте. На указанный запрос направлен ответ от 10.05.2022 года об отсутствии проектной документации, а также следующие разъяснения: в связи с тем, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости введен в эксплуатацию в 1991 году, имеет количество этажей – 1, работы по обустройству чердака в мансардный этаж являются реконструкцией объекта, и осуществляются на основании разрешения на строительство, полученного в установленном порядке (л.д. 203). 

09.02.2024 года специалистами Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района Администрации Пуровского района было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 923 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно акту обследования земельного участка от 09.02.2024 года №/ТС при обследовании установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № размещено одноэтажное здание с кадастровым номером № (многоквартирный дом). Указанное здание за границы земельного участка не выходит. 

Оценив доводы иска, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 49 ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр), здание жилое многоквартирное - жилое здание, включающее две и более квартиры, помещения общего пользования и общие инженерные системы; здание жилое многоквартирное блокированное: Многоквартирное жилое здание, предназначенное для малоэтажной застройки, имеющее общие инженерные системы, в котором каждая квартира имеет самостоятельный выход на приквартирный участок и (или) на придомовую территорию, при этом помещения разных квартир могут располагаться друг над другом.

В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённых приказом Госстроя Российской Федерации № 8 от 10.11.1998 года, блокированным жилым домом признаётся здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. 

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, в соответствии с данными технического паспорта на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, жилой дом, находящийся по вышеуказанному адресу, является одноэтажным, двухквартирным домом.

Также из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 69.4 кв.м., с кадастровым номером №. Право собственности на 

<

адрес>, в указанном многоквартирном доме, принадлежит ФИО4

Принадлежащие истцу и ФИО4 жилые помещения, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 923 кв.м., с видом разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки». Границы указанного земельного участка установлены надлежащим образом. Данный земельный участок является общим имуществом собственников помещений, на который зарегистрирована общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади квартир, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 130-143).

Из технической документации на многоквартирный жилой дом следует, что принадлежащее истцу жилое помещение - 

<

адрес>, является структурно обособленным от остальных частей дома, имеет отдельный вход с прилегающего земельного участка, не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, мест общего пользования, коммуникаций и инженерных сетей, в том числе отопление - отдельный котел, горячее водоснабжение – от газового котла, централизованные: водоснабжение (холодное), электроснабжение, газоснабжение, каждая часть жилого дома имеет свою независимую разводку инженерных сетей. Квартира №, принадлежащая ФИО4, также является структурно обособленным объектом от здания истца, имеет отдельный выход на земельный участок.

Также, заключением № № составленного ООО «Уральский региональный проектно-изыскательский центр экспертиз и обследований» (л.д. 27-57) слан вывод, что каждое жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, имеет отдельный обособленный выход на земельный участок, отсутствуют общие внутренние помещения, а также отсутствуют общие сети инженерного обеспечения здания, мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочие помещения, и таким образом, жилое помещение (квартира) № полностью удовлетворяет определению «дом блокированной застройки».

Таким образом, многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, состоит из двух изолированных блоков, отделенных друг от друга стеной без проемов с соседним блоком, при этом у каждого блок секции имеется изолированный вход к каждому помещению.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что из технической документации на жилой дом, следует, что принадлежащее истцу жилое помещение - 

<

адрес>, является структурно обособленным от остальных частей дома, имеет отдельный вход с прилегающего земельного участка, не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, мест общего пользования, коммуникаций и инженерных сетей, в том числе отопление, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение жилого помещения истца является индивидуальными; каждая часть жилого дома имеет свои стояки и свою независимую разводку инженерных сетей, а также учитывая заключение № Р-067-2023/ТО составленного ООО «Уральский региональный проектно-изыскательский центр экспертиз и обследований», суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является блокированной застройкой, состоящим из двух отдельных блоков.

Разрешая требования истца о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретаются этим лицом.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Вопрос о безопасности возведенных построек определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

На основании ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно техническому паспорту (л.д. 59) составленным Пуровским филиалом ГУ «Окружное управление инвентаризации и оценки имущества», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, расположенная в многоквартирном доме, по адресу: 

<

адрес>, состояла из общей площади квартиры – 103,5 кв.м., в том числе жилой – 41,7 кв.м., подсобной 27,7 кв.м., лоджий, балконов, веранд и кладовых – 34,1 кв.м., из них имеются: коридор - 5,1 кв.м., коридор – 5,6 кв.м., ванная 3,4 кв.м., туалет – 1,2 кв.м., кухня – 12,4 кв.м., жилая комната – 11,7 кв.м., жилая комната – 11,9 кв.м., веранда – 20 кв.м., кладовая 7,3 кв.м., кладовая – 6,8 кв.м. 

<

адрес> без учета неотапливаемых помещений, составила 69,4 кв.м., имеются централизованные: водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение.

В соответствии с техническим паспортом (л.д. 58), составленным ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, расположенная в многоквартирном доме, по адресу: 

<

адрес>, состоит из общей площади 

<

адрес> кв.м., в том числе жилой 67,9 кв.м., подсобной 57,1 кв.м., лоджий, балконов, веранд и кладовых – 16,5 кв.м., из них: коридор – 11,2 кв.м., кладовая – 7,3 кв.м., жилая комната – 18,1 кв.м., кухня – 12, 3 кв.м., коридор – 5,6 кв.м., туалет – 1,2 кв.м., ванная – 3,4 кв.м., жилая комната – 11,7 кв.м, жилая комната – 11,9 кв.м., коридор – 5,1 кв.м., помещение – 8,6 кв.м., помещение – 26,2 кв.м., туалет – 2,4 кв.м., веранда – 9,7 кв.м., кладовая – 6,8 кв.м.. имеются централизованные: водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение.

Судом установлено, что истцом ФИО1 без разрешительной документации выполнена реконструкция жилого помещения – 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, после проведения которой, общая площадь квартиры стала составлять 125 кв.м. 

Также, согласно заключения № №, составленного ООО «Уральский региональный проектно-изыскательский центр экспертиз и обследований» (л.д. 27-57) следует, что на основании анализа результатов проведенного технического обследования строительных конструкций жилого помещения (квартиры) №, а также двухквартирного жилого дома в целом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в также на основании ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружений. Правила обследования и мониторинга Технического стояния» сделан вывод, что реконструкция жилого дома проводилась с соблюдением строительных норм, правил и технических регламентов. Техническое состояние наружных и внутренних стен, конструкции покрытия и перекрытий, а также конструкции кровли, полов, дверных и оконных заполнений оценивается как работоспособное, следовательно, данный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция жилого помещения, выполнена в соответствии с санитарными и строительными нормами и правилами, не нарушает конструктивные и другие характеристики надежности несущих строительных конструкции здания и не превышает предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в также не ущемляет ничьих интересов и не угрожает безопасности людей и сохранности материальных ценностей. Следовательно, жилое помещение, 

<

адрес>, а также двухквартирный дом в целом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, может быть сохранен в реконструированном состоянии. Дальнейшая безопасная эксплуатация жилого помещения, 

<

адрес> по прямому назначению возможна.

Пунктами 1 и 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств, свидетельствующих о том, что самовольно реконструированное жилое помещение, произведено с нарушением строительных и градостроительных норм и правил, которые могли бы повлечь снос реконструированного объекта капитального строительства, ответчиком суду не представлено.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что истцом осуществлена самовольная реконструкция жилого помещения. В настоящее время истцом представлены заключения, из которых следует, что при реконструкции объекта недвижимости – жилого помещения, 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, нарушений градостроительных, строительных, санитарных норм и правил не установлено. Состояние жилого помещения соответствует техническим требованиям, дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированное жилое помещение не нарушает прав соседей, что подтверждается письменным заявлением собственника соседней квартиры ФИО4 

Принимая во внимание изложенное, жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 125 кв.м., кадастровый № подлежит сохранению в реконструированном виде и за ФИО1 подлежит признать право собственности на указанное реконструированное жилое помещение.

При этом, суд учитывает, что согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2). 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4).

Действующее законодательство не содержит понятия «Блок дома блокированной застройки».

Спорное жилое помещение является частью жилого дома.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о признании изолированной части жилого дома, блоком жилого дома блокированной застройки, не имеется.

В остальной части исковые требования подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить частично исковое заявление ФИО1 к Администрации Пуровского района, Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки. 

Признать жилым домом блокированной застройки жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>.

Сохранить в реконструированном виде жилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

адрес>, общей площадью 125 квадратных метров, кадастровый №.

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, на реконструированное жилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью 125 квадратных метров, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Пуровский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме составлено 19 февраля 2024 года.

Председательствующий А.В. Слюсаренко

Копия верна: судья Слюсаренко А.В. ___