Дело № 3а-267/2025

УИД 26OS0000-04-2023-000325-13

Решение

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица – администрации г. Ставрополя Ставропольского края – ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами.. .

В обоснование иска административным истцом указано, что ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, расположенного по адресу: …, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объект торгового назначения, а также собственником следующих объектов недвижимости:

помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью …. кв.м, назначение - нежилое, этаж 2, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, назначение - нежилое, этаж 2, расположенное в здании находящемуся по адресу: ….

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 25.12.2024 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.03.2024 следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 10 587 318,1 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 254 712,66 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 586 114 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 4 219 449,15 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 4 136 598,82 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 958 940,5 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 26 583 121,45 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 15 581 780,67 руб.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами … равной рыночной в размере 7 388 000 руб., … равной рыночной в размере 926 000 руб., … равной рыночной в размере 1 054 000 руб., … равной рыночной в размере 1 672 000 руб., … равной рыночной в размере 1 641 000 руб., … равной рыночной в размере 1 196 000 руб., … равной рыночной в размере 9 156 000 руб., … равной рыночной в размере 5 542 000 руб., определенной в отчете ООО «Оценка-Юг» от 28.12.2024 №92-12-2024.

В дальнейшем представитель административного истца ФИО3 – ФИО4, действующий по доверенности, уточнил требования административного иска и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (т. 1 л.д. 6-11, т.3 л.д. 26-27). 

Определением Ставропольского краевого суда от 10.02.2025 Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю из заинтересованных лиц переведено в соответчики (т. 1 л.д. 3).

Определением Ставропольского краевого суда от 26.02.2025, вынесенным в протокольной форме, ГБУ «Ставкрайимущество» переведено из числа заинтересованных лиц в административные соответчики (т. 1 л.д. 206-208).

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр», Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

От представителя административного истца ФИО3 – ФИО4 поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и её представителя и об удовлевторении уточненных исковых требований (т. 3 л.д. 25).

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 163-167). 

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО1 просила отказать в иске, поддержав доводы своих письменных возражений на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее (т. 3 л.д. 11-16).

Одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов, является физическое состояние объекта (возраст здания). По данному критерию объекты оценки имеют явное преимущество по сравнению с объектами-аналогами, так как расположены в новом здании 2022 года постройки.

1. При определении рыночной стоимости объектов оценки с КН … эксперт в расчетных таблицах (стр. 187-192, стр. 233-246) в отношении объектов оценки и объектов-аналогов указывает физическое состояние здания как «хорошее» и применяет корректировку 0%. Экспертом не был произведен всесторонний анализ объектов-аналогов и не установлен возраст зданий, в которых они находятся. Следовательно, принятая экспертом корректировка не является достоверной.

2. Объекты оценки расположены в новом здании. Новые здания отличаются современными архитектурными решениями, качественными инженерными коммуникациями (пожарные, охранные системы и т.д.), а также отвечают иным высоким требованиям и стандартам. Одним из важных требований для общественных объектов является наличие пандуса, обеспечивающего беспрепятственный доступ инвалидов к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (Федеральный закон от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Не все выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают вышеперечисленным требованиям. Между тем Справочник оценщика недвижимости-2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2021 под. ред. ФИО6 позволяет провести сравнение объектов по критерию «Класс качества». В рамках проведенной экспертизы данное отличие объектов экспертом учтено не было.

3. В отношении объекта-аналога №3 (ул. Пирогова, 68а) экспертом неверно определен тип фасада «вентилируемые фасады» и соответственно в расчетных таблицах стр. 233-245 в отношении объектов оценки: … неверно применена корректировка 0% (вместо 8%). В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объектов оценки их рыночной стоимости, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, несмотря на пояснения эксперта в данной части. Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица – администрации г. Ставрополя Ставропольского края – ФИО2 также возражала против заключения эксперта ООО «ЦОЭКОН» № 011-03-ЗЭ-2025 от 4 апреля 2025 года ФИО7, считая его в отношении спорного земельного участка необоснованным, в т.ч. по доводам письменного возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество». В связи с этим просила отказать истцу в удовлетворении заявленных требований. 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта ФИО7, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Кроме того, объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости. 

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями, поскольку административный истец, являясь арендатором земельного участка и собственником спорных помещений, а соответственно плательщиком арендной платы и налогов, платежи по которым исчисляются исходя из кадастровой стоимости вышеперечисленных объектов недвижимости, вправе оспорить их кадастровую стоимость. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером …, уточненной площадью … кв.м, расположенного по адресу: …, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объект торгового назначения, что подтверждается сведениями из ЕГРН на 22.03.2024 (т. 1 л.д. 12-13), а также договором аренды земельного участка № 4311 от 13.11.2014, заключенным между Комитетом по управления муниципальным имуществом города Ставрополя и ФИО8 (т. 1 л.д. 171-175, 218-222), постановлением администрации г. Ставрополя № 3694 от 05.11.2014 «О присвоении земельному участку почтового адреса: …, изменении вида разрешенного использования и предоставлении в аренду ФИО8 для использования под усадебный жилой дом» (т. 1 л.д. 180-181, 227-228), соглашением уступки прав и обязанностей (переуступки) по договору аренды земельного участка от 26.11.2014, заключенным между ФИО8 и ФИО9 (т. 1 л.д. 182-183, 231-233), постановлением администрации г. Ставрополя № 603 от 02.04.2015 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду ФИО9 по улице Бурмистрова, 26в в квартале 389» (т. 3 л.д. 34), дополнительным соглашением № 273 об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 13.11.2014 № 4311 в редакции соглашения уступки прав и обязанностей (переуступки) от 26.11.2014 от 29.05.2015 (т. 3 л.д. 28-29), соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2016, заключенным между ФИО9 и ФИО10 (т. 1 л.д. 184-185, 229-230), соглашением уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.03.2021, заключенным между ФИО10 и ФИО3 (т. 3 л.д. 35-36), согласно которым расчет арендной платы произведен, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом арендной платы за земельный участок, как приложением к договору аренды (т. 1 л.д. 176, 223, т.3. л.д. 30). 

Кроме того, она является собственником следующих объектов недвижимости: 

помещения с кадастровым номером …, площадью 38,1 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: ….;

помещения с кадастровым номером 26:12:021410:1027, площадью 43,7 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …

помещения с кадастровым номером …, площадью 71,3 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …

помещения с кадастровым номером …, площадью 69,9 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью 50 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемуся по адресу: 

<

...> 26в;

помещения с кадастровым номером …, площадью 449,2 кв.м, назначение - нежилое, этаж 2, расположенное в здании находящемуся по адресу: …;

помещения с кадастровым номером …, площадью 263,3 кв.м, назначение - нежилое, этаж 2, расположенное в здании находящемуся по адресу: …, что подтверждается сведениями из ЕГРН на 22.03.2024 соответственно (т. 1 л.д. 14-34).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 10 587 318,1 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 254 712,66 руб., …по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 586 114 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 4 219 449,15 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 4 136 598,82 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 958 940,5 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 26 583 121,45 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 15 581 780,67 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.12.2024 №КУВИ-001/2024-312674572, №КУВИ-001/2024-312676862, №КУВИ-001/2024-312679319, №КУВИ-001/2024-312680701, №КУВИ-001/2024-31269760, №КУВИ-001/2024-312670345, №КУВИ-001/2024-312673097 соответственно (т. 1 л.д. 35-42).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Оценка-Юг» №92-12-2024 от 28.12.2024, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 7 388 000 руб., … определена в размере 926 000 руб., … определена в размере 1 054 000 руб., … определена в размере 1 672 000 руб., … определена в размере 1 641 000 руб., … определена в размере 1 196 000 руб.,.. определена в размере 9 156 000 руб., … определена в размере 5 542 000 руб. (т. 1 л.д. 43-138)

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 26 февраля 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» (далее ООО «ЦОЭКОН») № 011-03-ЗЭ-2025 от 4 апреля 2025 года ФИО7 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 6 716 000 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 1 033 000 руб… по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 1 174 000 руб., …по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 1 856 000 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 1 821 000 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 1 332 000 руб., …по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 11 400 000 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 6 923 000 руб. (т. 2 л.д. 3-333).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «ЦОЭКОН» № 011-03-ЗЭ-2025 от 4 апреля 2025 года ФИО7 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично26.03.2025. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки: коммерческая недвижимость, застроенный земельный участок и торгово-офисная недвижимость, доходный, широко распространенный, активный.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка выбраны экспертом из 17 уникальных предложений среди 68 опубликованных объявлений в сегменте за период с 01.01.2021 по 01.01.2022 по категории: земли населенных пунктов, в г. Ставрополе, коммерческого назначения (под размещение объектов торгового, торгово-офисного назначения, помещения общепита и т.п.) площадью от 200 кв.м. Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости помещений выбраны экспертом из 29 уникальных предложений среди 711 опубликованных объявлений в сегменте за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 по категории: коммерческая недвижимость (торгово-офисные здания и помещения, в г. Ставрополе, площадью до 1000 кв.м. по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом – методом сравнения продаж, а помещений сравнительным и доходными подходами. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки в отношении каждого вида объектов исследования. При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки по отношению к каждому из объектов исследования. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Вопреки доводам возражения административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 3 л.д. 44-47), с которыми суд соглашается как обоснованными, и при допросе в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснила, что довод возражения о том, что экспертом не был всесторонне проанализирован такой ценообразующий фактор как «Физическое состояние объекта», является необоснованным, поскольку при проведении анализа рынка в рамках исследования, эксперт не выявил зависимость цен на недвижимое имущество в г. Ставрополь по матрице коэффициентов, представленных в Справочнике оценщика недвижимости под ред. ФИО6.2021 г., стр. 430. Данный фактор, как правило, имеет место быть в крупных агломерациях, с численностью населения более 1 млн. человек, мегаполисах, в городах федерального значения, а также в районах с агрессивным климатом (например, районы Крайнего Севера), где износ объектов недвижимости происходит быстрее, чем в регионах с умеренным климатом. В данном случае попытка учета данного фактора по матрице коэффициентов исказила бы итоговый результат рыночной стоимости. Так, например, по матрице, представленной в Сборнике, здания до 5 лет постройки и здания от 5 до 10 лет постройки, должны иметь корректировку в 17%, а здания от 10 до 15 лет постройки должны иметь корректировку в 28%. Однако, в нашем регионе нет такой зависимости. Процент износа зданий принят при нашем сроке их службы в 120 лет. В целях получения достоверного и корректного результата эксперт принял состояние зданий объектов оценки и объектов-аналогов как «хорошее», а именно «хорошее, современное, востребованное рынком» - это функционально современное здание (помещение) в хорошем техническом состоянии, без изменений несущих и ограждающих конструкций с возможным незначительным износом инженерных систем и элементов внешней и внутренней отделки. Корректировка в данном случае не требуется, как и указано в заключении. 

Относительно возражения о том, что экспертом не был проанализирован такой ценообразующий фактор как «Класс качества» может пояснить, что при проведении анализа рынка в рамках исследования, эксперт не выявил значительного расхождения у здания, в котором расположены объекты исследования и зданий, в которых расположены объекты-аналоги. Все они расположены в аналогичных зданиях торгово-офисного назначения. Данный фактор как правило имеет место быть в крупных агломерациях с численностью населения более 1 млн. человек. В данном случае все они относятся к одной классификации «Районный/микрорайонный торговый центр». Корректировка цен объектов аналогов не требуется исходя из приведенной в Справочнике оценщика недвижимости под ред. ФИО6 2021 г. классификации торговой недвижимости.

По доводу возражения на заключение эксперта о неверно определенном типе фасада здания поясняет, что в заключении эксперта на стр. 182-183 описана «Поправка на качество наружной отделки». Данный параметр учитывает разницу в стоимости объектов в зависимости от их состояния и качества наружной отделки. На основании аналитического сайта «СтатРиелт» объекты с дополнительной наружной отделкой (вентилируемые фасады, высококачественные облицовочные кирпич или панели, декоративные детали фасада, черепичные крыши) стоят дороже, чем объекты с простой наружной отделкой - зданиями с оштукатуренными фасадами или без дополнительного покрытия наружных стен с рулонной или листовой кровлей. Поскольку объект исследования имеет вентилируемый фасад и витражные окна, также как и объекты-аналоги №1 и №3, корректировка их цен не требуется и составит 0%. Объект-аналог №2 имеет простую наружную отделку - корректировка применялась к цене данного аналога в размере 8,0% ((1,08/1-1)*100%). При этом в таблице № 38 ею допущена опечатка, поскольку фасад здания не «вентилируемый», а имеет «витражное остекление», что в данном случае аналогично при применении корректировки. Объект-аналог №3 имеет витражное остекление фасада, корректировка применена верно в размере 0%. На стр. 199-210 представлены скрин-шоты объектов аналогов, также представлены панорамные снимки на фасады объектов. Следует учесть, что строительная отрасль каждый год модернизируется и при витражном остеклении обследуемых экспертом зданий, в том числе, учтено, что при остеклении сравниваемых зданий просто использованы разные технологии, что не препятствует считать его витражным в обоих случаях. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Таким образом, доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей административного ответчика и заинтересованного лица с введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Оценка-Юг» от 28.12.2024 №92-12-2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО7 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО11 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых и арендных платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …. в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «ЦОЭКОН» ФИО7 № 011-03-ЗЭ-2025 от 4 апреля 2025 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость спорных объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена их кадастровая стоимость – на 1 января 2022 года в отношении земельного участка и на 1 января 2023 года в отношении помещений соответственно. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 31 декабря 2024 года согласно оттиска почтового штампа на конверте (т. 1 л.д.139). 

Вопреки доводам административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении учреждения из числа соответчиков, которое отклонено судом при рассмотрении настоящего дела, оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …. определена на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2024/000111 от 19.03.2024 по состоянию на 01.01.2023 (23.03.2024 - дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН), что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.12.2024 №КУВИ-001/2024-312674572, №КУВИ-001/2024-312676862, №КУВИ-001/2024-312679319, №КУВИ-001/2024-312680701, №КУВИ-001/2024-31269760, №КУВИ-001/2024-312670345, №КУВИ-001/2024-312673097 соответственно (т. 1 л.д. 35-42).

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью 1723 кв.м, расположенного по адресу:категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объект торговли, в размере равном его рыночной стоимости 6 716 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 38,1 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемся по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 1 033 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …., площадью 43,7 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемся по адресу: …., в размере равном его рыночной стоимости 1 174 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 71,3 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемся по адресу: …., в размере равном его рыночной стоимости 1 856 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 69,9 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемся по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 1 821 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 50 кв.м, назначение - нежилое, этаж 1, расположенное в здании находящемся по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 1 332 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 449,2 кв.м, назначение - нежилое, этаж 2, расположенное в здании находящемся по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 11 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 263,3 кв.м, назначение - нежилое, этаж 2, расположенное в здании находящемся по адресу: … в размере равном его рыночной стоимости 6 923 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 31 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 мая 2025 года.

Председательствующий судья И.А. Черниговская