Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 июля 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1097/2018 по административному исковому заявлению ООО «Экстерьер-Плюс» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Экстерьер-Плюс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 291 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения офисного центра, расположенный по адресу: Самарская область, 

<

адрес>. Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 70 608 880 рублей 97 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью принадлежащего ему земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований ООО «Экстерьер-Плюс» ссылается на отчет об оценке от 28 декабря 2017 года №, подготовленный независимым оценщиком ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 23 597 296 рублей 34 копейки.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, ООО «Экстерьер-Плюс» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 291 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения офисного центра, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 23 597 296 рублей 34 копейки.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнила, что с выводами заключения судебной экспертизы ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 29 июня 2018 года № она ознакомлена, не оспаривает их. Настаивает на удовлетворении заявленных требований, исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке от 28 декабря 2017 года №, подготовленном независимым оценщиком ИП ФИО1

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации г.о. Самара судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, суд полагает административный иск ООО «Экстерьер-Плюс» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что ООО «Экстерьер-Плюс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 291 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения офисного центра, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2016 года, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11 апреля 2018 года №.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 и по состоянию на 1 января 2013 года составляет 70 608 880 рублей 97 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 марта 2018 года №.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика земельного налога, 29 декабря 2017 года ООО «Экстерьер-Плюс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления. 

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ООО «Экстерьер-Плюс» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 28 декабря 2017 года №, подготовленный независимым оценщиком ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 23 597 296 рублей 34 копейки.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

По заключению эксперта ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 29 июня 2018 года №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 291 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения офисного центра, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года составляет 39 692 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 29 июня 2018 года № по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки, а также с осмотром объекта исследования. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: единая риэлторская база «Центр», база данных «ТАО «Адон» и журнал «Зеленая площадь». Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 5 на страницах 32-33 заключения эксперта. 

В заключении эксперта содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. 

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 39 692 000 рублей.

Оценивая представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 29 июня 2018 года №.

Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании сторонами по делу не представлены какие-либо объективные, допустимые и достаточные доказательства в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 29 июня 2018 года №. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению в части.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Экстерьер-Плюс» в суд является 24 апреля 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Экстерьер-Плюс» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 291 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения офисного центра, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 39 692 000 рублей.

В остальной части административные исковые требования ООО «Экстерьер-Плюс» оставить без удовлетворения.

Дата подачи ООО «Экстерьер-Плюс» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29 декабря 2017 года, в суд – 24 апреля 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 июля 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.