Дело № 2-1826/2023 

07RS0002-01-2023-001732-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2023 года г. Баксан

Баксанский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе председательствующего Табуховой А.А., при секретаре Акежевой Р.И., 

с участием: истцов – ФИО1, ФИО2, представителя истца ФИО3 – ФИО4, действующей по доверенности № 07АА0913632 от 30.01.2023 г., 

представителя ответчика – местной администрации г.о. Баксан – ФИО5, действующей по доверенности №47-1-15/2 от 09.01.2023 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 к местной администрации городского округа Баксан, Управлению имущественных и земельных отношений г.о. Баксан, ФИО9, третье лицо: МКУ «Финансовое управление городского округа Баксан», о признании незаконным проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, возложении обязанности произвести действия по формированию земельного участка и постановке на государственный кадастровый учет, 

УСТАНОВИЛ:

29 мая 2023 года ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 обратились в суд с исковым заявлением к Местной администрации городского округа Баксан, с указанием в качестве третьего лица: ФИО9, в котором просили:

- признать незаконным открытый аукцион на право заключения договора аренды от 06.07.2020 г. № 40 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2100 кв.м., с разрешенным видом использования: многоэтажная жилая застройка с последующим заключением договора аренды;

- возложить на местную администрацию городского округа Баксан обязанность произвести действия по образованию (формированию) и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирными жилыми домами с придомовой территорией по фактическому землепользованию площадью, предназначенного для обслуживания и благоустройства в общем дворе жилых домов по адресу: КБР, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований истцы указывают, что являются жильцами многоквартирных домов, расположенных по адресам: КБР, 

<

адрес> и 

<

адрес>.

Домами №, № по 

<

адрес>, и № по 

<

адрес> в 

<

адрес> образован общий двор, площадь которого недостаточна для проживания более чем 400 семей.

Во дворе отсутствует какая-либо инфраструктура, детские площадки, гостевые стоянки для транспорта, упорядоченные места для гаражей, мусорная площадка. Негде оставлять машины, сушить белье, проводить время, дети вынуждены играть среди мусора и автомашин.

Земельные участки под указанными многоквартирными жилыми домами не сформированы с учетом прилегающей территории, с элементами озеленения и благоустройства и выдачей необходимых документов.

Также истцы указывают, что из исков администрации о сносе гаражей они узнали, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2100 кв.м., с разрешенным видом использования: многоэтажная жилая застройка, по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды от 06.07.2020 г. №40 предоставлен в аренду ФИО9, чем нарушаются права собственников жилых помещений на получение всего земельного участка, предназначенного для обслуживания и благоустройства жилого дома.

Кроме того истцы указывают, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса РФ и Закона №189-ФЗ, следовательно, истцы, как собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома. 

Истцы ссылаются на то, что установление границ и размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и выявление незастроенных земельных участков осуществляется посредством подготовки проекта межевания территории с соблюдением процедуры публичных слушаний. Вместе с тем, никаких слушаний, а тем более публичных в соответствии с законом проведено не было.

Как указано в иске, при принятии решения о проведении открытого аукциона, по результатам которого на право заключения договора аренды от 06.07.2020г. № 40 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2100 кв.м., с разрешенным видом использования: многоэтажная жилая застройка предоставлен в аренду ФИО9 порядок, предусмотренный п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", ч. ч. 1, 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, не соблюден. Оспариваемое решение принято до утверждения проекта межевания квартала и установления свободного участка.

Кроме того, формирование земельного участка под многоквартирным домом должно осуществляться органом местного самоуправления не произвольно, а с учетом правил ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Обязанность доказать, что земельный участок, предоставленный для дальнейшей эксплуатации жилых домов, достаточен для эксплуатации указанного жилого комплекса (нормативный размер земельного участка) в силу ч. 1 ст. 249 ГПК РФ возложена на администрацию.

Статьей 42.1 Решения Совета местного самоуправления городского округа Баксан КБР от 23.07.2021 N 69-1 (ред. от 27.04.2022) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа Баксан" установлено, что Зона жилой застройки Ж-3 выделена для формирования жилых районов с размещением многоэтажных домов средней этажности (5-10 этажей). Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома из расчета 24,8 кв.м. на 1 человека при уплотнении существующей застройки и 15,7 кв.м. в проектируемой застройке.

Согласно п. 3.5.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 территория каждого домовладения, как правило, должна иметь: хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадку для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. 

Также указывается, что в соответствии с п. 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 следует, что отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок для отдыха, игровых, спортивных хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений. 

Определением судьи от 02 июня 2023 г. исковое заявление принято к производству суда, назначена подготовка по делу, после проведения которой назначено судебное заседание. 

15 сентября 2023 года от представителя ответчика – местной администрации г.о. Баксан – ФИО5 в суд поступило заявление, в котором она просит применить срок исковой давности в отношении требований истцов о признании незаконным открытого аукциона на право заключения договора аренды, и отказать в удовлетворении заявленных требований.

При этом ссылается на то, что открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:0800052:379 общей площадью 2100 кв.м., с разрешенным видом использования: многоэтажная жилая застройка, был проведен 06.07.2020 г. Таким образом, срок исковой давности по обжалованию указанного аукциона истек 07.07.2021 г. 

Также указывает, что срок договора аренды от 23.07.2020 г. № 70 земельного участка с кадастровым номером 07:01:0800052:379 истек 22.03.2023 г. согласно п. 7.1 договора аренды. 

Кроме этого указывает, что земельный участок вместе с придомовой территорией к многоквартирному дому, расположенному по адресу: Революционная, 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый №.

Земельный участок вместе с придомовой территорией к многоквартирному дому, расположенному по адресу: Эльбрусская, 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый №.

Также указывает, что истцы не являются жителями многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Следовательно, их требования необоснованы.

Протокольным определением суда от 22 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО9, Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан, в качестве третьего лица - МКУ «Финансовое управление городского округа Баксан».

В ходе судебного заседания истцы ФИО1, ФИО2, представитель истца ФИО3 – ФИО4 поддержали исковые требования по изложенным в нём основаниям и просили их удовлетворить. При этом пояснили, что без их ведома земельный участок, являющийся частью придомового участка многоквартирных домов, в которых они проживают, был выставлен на торги и передан по договору аренды для строительства многоквартирного дома. Между тем, эта часть их двора необходима жильцам для размещения детской площадки, стоянки для транспорта, для гаражей, мусорной площадки. Им негде оставлять машины, сушить белье, проводить время, дети вынуждены играть среди мусора и автомашин. При этом, о том, что данный участок был выставлен на торги, передан в аренду и на участке будет вестись строительство многоквартирного дома они узнали только после того, как появились наклейки о необходимости сноса находящихся там гаражей, поскольку решениями суда постановлено снести гаражи, в связи с тем, что земельный участок передан в аренду ФИО9 

Представитель ответчика - местной администрации г.о. Баксан – ФИО5 исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление. 

Истцы ФИО6, ФИО7, ФИО10, ФИО8, ответчик - Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан, третье лицо: МКУ «Финансовое управление городского округа Баксан», будучи надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с изложенным, согласно требованиям статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Направленная в адрес ответчика ФИО9 судебная корреспонденция возвращена в суд без вручения с указанием «Возврат отправителю из-за отсутствия адресата». Иными сведениями о месте его пребывания и возможностях извещения суд не располагает.

Пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ устанавливает, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пунктах 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Исходя из изложенного, в силу предписаний статей 113-118 ГПК РФ суд полагает, что ответчик надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об отложении разбирательства ходатайства не представил, как и письменную позицию по делу.

При таких обстоятельствах, в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО9

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления местной администрации г.о. Баксан № 474 от 29 мая 2020 года проведены торги, состоявшиеся 06 июля 2020 года, на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 2100 кв.м., с кадастровым номером 07:01:0800052:379, расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес>, б/н, с разрешенным видом использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (далее – Земельный участок), с заключением договора аренды на 32 месяца. 

Согласно выписки из протокола № 30 от 06.07.2020 г. об итогах открытого аукциона на право заключения договора аренды, комиссия единогласно решила: признать аукцион не состоявшимся, заключить с ФИО9 договор аренды земельного участка по начальной годовой арендной плате, а именно 178228 руб. в год. 

23 июля 2020 г. на основании постановления главы местной администрации г.о. Баксан № 679 от 23 июля 2020 г. Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан заключила с ФИО9 договор аренды указанного Земельного участка сроком с 23.07.2020 г. по 22.03.2023 г.

Обращаясь в суд, истцы в обоснование своих требований сослались на то, что в территорию Земельного участка, переданную ФИО9 по договору аренды под размещение многоквартирного дома, вошла часть придомовой территории домов № и 15 по 

<

адрес> и № по 

<

адрес> (ФИО11), на которую у собственников жилых помещений многоквартирных жилых домов имеется право собственности в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Следовательно, основанием для признания торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовым последствием недействительности заключенного на торгах договора является приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных данным договором (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, ФИО9 по результатам открытых аукционных торгов приобрел права аренды Земельного участка на 32 месяца, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка. По пояснениям истцов, на данном земельном участке планируется начало строительства многоэтажного жилого дома, при этом указанный Земельный участок входит в придомовую территорию многоквартирных жилых домов № по 

<

адрес> и № по 

<

адрес> (ФИО11), собственниками квартир в нем являются истцы.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пунктов 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 68 названного Постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. 

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. 

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Таким образом, истцы, как собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу закона вправе претендовать на сформированный органом местного самоуправления земельный участок и их права могут быть затронуты предоставлением этого участка в аренду ФИО9

В ходе судебного заседания установлено, что земельный участок вместе с придомовой территорией к многоквартирному дому, расположенному по адресу: Революционная, 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый №.

Земельный участок вместе с придомовой территорией к многоквартирному дому, расположенному по адресу: Эльбрусская, 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый №.

Поскольку при проведении торгов нарушены нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и на торги выставлен земельный участок, который является частью придомовой территории жилых домов № по 

<

адрес> и № и № по 

<

адрес> (ФИО11), то есть, на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцам, права которых оказались нарушены, то суд приходит к выводу о том, что имеются основания для признания проведенных торгов в виде открытого аукциона от 06 июля 2020 года недействительными.

При этом, довод представителя местной администрации г.о. Баксан о пропуске истцами срока исковой давности не основан на установленных по делу обстоятельствах и материалах дела.

Как было указано выше в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок.

На указанные требования распространяется годичный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано в суд истцами 29 мая 2023 г. При этом на вопросы суда истцы пояснили, что узнали о нарушении своих прав в связи с проведенными и предоставлении Земельного участка в аренду ФИО9 только после того, как были размещены наклейки по двору о необходимости сноса гаражей по решениям Баксанского районного суда. Указанные решения были вынесены Баксанским районным судом по искам местной администрации городского округа Баксан к владельцам гаражей в начале 2023 г. Указанное подтверждается судебными актами, вынесенными по гражданским делам по искам местной администрации к ответчикам - жильцам многоквартирных жилых домов по 

<

адрес>.(2-303/2023, 2-304/2023, 2-305/2023). 

Учитывая изложенное, суд полагает, что истцами не пропущен срок исковой давности по требованиям о признании недействительными проведенных торгов, поскольку они обрались в суд в течение года, как узнали о нарушении своих прав. 

Рассматривая требования истцов о возложении на местную администрацию городского округа Баксан обязанности произвести действия по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирными жилыми домами № и 15 по 

<

адрес> и № по 

<

адрес> (ФИО11) в 

<

адрес>, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части, поскольку как было установлено в ходе судебного заседания, земельные участки под многоквартирными домами № по 

<

адрес> и № по 

<

адрес> сформированы и поставлены на кадастровые учеты с присвоением кадастровых номеров. 

Что касается требований относительно земельного участка под жилым домом № по 

<

адрес>, то истцы не являются жителями указанного многоквартирного дома и в силу пунктов 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не обладают полномочиями для обращения с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 к местной администрации городского округа Баксан, Управлению имущественных и земельных отношений г.о. Баксан, ФИО9 удовлетворить частично. 

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 2100 кв.м., с разрешенным видом использования: многоэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес>, б/н, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ под №. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, через Баксанский районный суд, в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 декабря 2023 года. 

Председательствующий Табухова А.А.