Дело № 2-1195/2019

26RS0012-01-2019-001779-23

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки 12 сентября 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Емельянова В.А.,

при секретаре судебного заседания Гороховой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» о возложении обязанности заключить основной договор долевого участия в строительстве, об устранении препятствий в государственной регистрации договора долевого участия, путем осуществления государственной регистрации договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Еврострой 1» о возложении обязанности заключить основной договор долевого участия в строительстве, сдачи на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, выдаче договора страхования.

В ходе рассмотрения дела, истец ФИО1 увеличила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требованиями об устранении препятствий в государственной регистрации договора долевого участия, путем осуществления государственной регистрации договора долевого участия.

Определение суда от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, производство по делу в части сдачи на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, выдаче договора страхования, прекращено, в связи с отказом истца ФИО1 от указанных исковых требований.

В судебном заседании, истец ФИО1 заявленные исковые требования в оставшейся части поддержала, она пояснила, что между ней и ООО «Еврострой 1» был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (4 очередь строительства).

В соответствии с п. 1.3.6. договора, согласно условиям договора долевого участия ответчик обязан не позднее 2(второго) квартала 2018 года передать истцу - квартиру, состоящую из 2 (двух) комнат, имеющею условный номер на площадке - 

<

адрес>, площадь 65,02 кв. м., расположенную на 2 этаже, в корпусе №, жилого дома.

Однако строительство остановлено и объект долевого участия не завершен к указанному сроку.

Она полностью исполнила свои обязательства по договору, в том числе оплатила стоимость квартиры, в размере 1 400 000 рублей.

Она направила претензию с требованиями заключения основного договора долевого участия в строительстве, однако претензия осталась без ответа.

Она испытывает нравственные переживания из-за существенного нарушения условий договора ответчиком.

Просит суд:

Возложить обязанность на ООО «Еврострой 1» заключить основной договор долевого участия в строительстве с ФИО1

Устранить препятствия со стороны ООО «Еврострой 1» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Еврострой 1» и ФИО1, путем осуществления государственной регистрации без участия представителя ООО «Еврострой-1».

В случае удовлетворения исковых требований просит указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора № участия в долевом строительстве в отношении двухкомнатной 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> корпус № на втором этаже площадью 65,02 кв.м.

Представитель ответчика ООО «Еврострой -1», надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Суд, с согласия истца ФИО1 считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика ООО «Еврострой -1», в порядке заочного производства. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, надлежащем образом извещен о рассмотрении дела. Представитель третьего лица по доверенности ФИО2 обратилась в суд с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Суд, с учетом мнения истца ФИО1, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Выслушав мнение истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости, для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. (далее по тексту ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом, не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ООО «Еврострой 1» был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (4 очередь строительства).

В соответствии с п. 1.3.6. договора, согласно условиям договора долевого участия ответчик обязан не позднее 2 (второго) квартала 2018 года передать истцу - квартиру, состоящую из 2 (двух) комнат, имеющею условный номер на площадке - 

<

адрес>, площадь 65,02 кв. м., расположенную на 2 этаже, в корпусе №, жилого дома.

Однако, строительство остановлено и объект долевого участия не завершен к указанному сроку.

ФИО1 полностью исполнила свои обязательства по договору, в том числе оплатила стоимость квартиры в размере 1 400 000 рублей, что подтверждается копиями квитанций № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца ФИО1 следует, что она направила претензию с требованиями заключения основного договора долевого участия в строительстве и его государственной регистрации, однако претензия осталась без ответа. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с условиями, содержащимися в договоре, т.е. в срок до окончания 2 (второго) квартала 2018 г. заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры по указанному адресу.Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 к ООО «Еврострой 1» о возложении обязанности заключить основной договор долевого участия в строительстве.

В силу положений ст.17 ФЗ № 214 договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аналогичная норма содержится в статье ст.17 ФЗ №214 (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ), согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.3 ФЗ №214 право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

При этом, ст.18 (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ К таким застройщикам ст.18 применяется в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ № 175-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.2 ст.1 ФЗ № 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным ч.2 ст.3 ФЗ № 214.

Как следует из условий сделки, разрешение на строительство выдано ответчику ДД.ММ.ГГГГ, строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном под комплексное освоение в целях жилищного строительства «под многоквартирные жилые дома» на основании договора аренды, действие настоящего разрешения продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу п.3 ст.433 ГКРФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется по результатам проведенной правовой экспертизы документов.

В соответствии со ст.29 Закона № 214 о регистрации при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию устанавливается, наличие или отсутствие установленных ст.26 Закона о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательно регистрации на основании приведенных положений закона.

В соответствии с п. 54 ст. 26 Закона о регистрации одним из оснований приостановления государственной регистрации и последующего отказа является - наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан- участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае и порядке, которые предусмотрены ФЗ № 214Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Учитывая вышеизложенное, внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве невозможен.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации в соответствии со ст.15 Закона о регистрации носит заявительный характер.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены в п.2 ст.14 Закона о регистрации.

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст.15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 вышеуказанной статьи 14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий. В данном случае таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствии заявления застройщика. 

В соответствии с п.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО «Еврострой-1», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в силу положений ст. 15 ФЗ № 218 от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Как указано истцом, препятствием в осуществлении регистрации является уклонение застройщика – ООО «Еврострой-1» от заключения основного договора и его государственной регистрации, при таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к ООО «Еврострой 1» об устранении препятствия в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Еврострой 1» о возложении обязанности заключить основной договор долевого участия в строительстве, об устранении препятствий в государственной регистрации договора долевого участия, путем осуществления государственной регистрации договора долевого участия, - удовлетворить.

Возложить обязанность на Общество с ограниченной ответственностью «Еврострой -1» заключить основной договор купли-продажи 

<

адрес> общей площадью 65,02 кв.м, расположенной на втором этаже в корпусе № жилого дома по адресу: 

<

адрес>, с ФИО1.

Устранить препятствия со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» и ФИО1, путем осуществления государственной регистрации без участия представителя Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-1».

Вступившее в законную силу, решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда через Ессентукский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено «16» сентября 2019 года.

Председательствующий судья В.А. Емельянов