УИД 11RS0001-01-2024-002001-07 

Дело № 2а-3146/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе 

председательствующего судьи Котова Р.В.,

при секретаре Мокиевой А.О.,

с участием административных истцов ФИО1, ФИО2, их представителя ФИО3, представителя административного ответчика ФИО4, 

рассмотрев 27 марта 2024 года в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права, 

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права.

В обосновании исковых требований указано, что ** ** ** на основании договора купли-продажи ФИО1 была приобретена двухкомнатная квартира, общей площадью 51 кв.м. по адресу: .... Стоимость квартиры составила 2 850 000 рублей и была оплачена ФИО1 согласно п. 4.1 Договора в следующем порядке: сумма в размере 1 350 000 рублей за счет собственных денежных средств; 1 500 000 рублей за счет кредитных денежных средств. Право собственности на квартиру ** ** ** зарегистрировано в ЕГРН за номером №... с обременением – ипотека в силу закона, сроком действия с ** ** ** по истечении 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Для внесения первоначального взноса по договору в размере 1 350 000 рублей между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа от ** ** ** на вышеуказанную сумму, срок предоставления займа с ** ** ** по ** ** **. ** ** ** в связи с не возвратом денежных средств, стороны заключили соглашение об отступном. В качестве отступного Заемщик передает Займодателю в собственность имущество – ... долю в двухкомнатной квартире общей площадью 51 кв.м. по адресу: ..., кадастровый №.... ** ** ** заявители обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на ... долю квартиры. ** ** ** в адрес заявителей поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с отсутствием согласия Банка на государственную регистрацию, отсутствие в Соглашении сведений об ограничениях прав сторон сделки, условиях погашения регистрационной записи об ипотеке и отсутствие указанных документов для погашения ипотеки, а также ошибка в фамилии заявителя от ** ** **. ** ** ** административному ответчику подано заявление с уточнением фамилии заявителя и оригинал соглашения об отступном. Вместе с тем, ** ** **, ** ** ** административным ответчиком были вынесены уведомления о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав. Кроме того, заявители указывают, что обращались в ПАО «...» с заявлениями на выделении доли в залоговом объекте недвижимости, и о включении в кредитный договор административного истца ФИО2 и последующим выделении ... доли квартиры, однако данные заявления были оставлены без удовлетворения. ** ** ** административными истцами получено уведомление об отказе государственной регистрации прав в связи с отсутствием согласия Банка на отчуждение доли заложенного объекта недвижимости, предоставления Соглашения, не содержащего сведений об ограничении прав сторон сделки и не предоставления документов по погашению регистрационной записи об ипотеке. Административные истцы также полагают, что к соглашению об отступном не подлежат применению нормы о залоге, предусмотренные ГК РФ и Закона об ипотеке. Отступное в соответствии с нормами гл. 26 ГК РФ является самостоятельным добровольным способом прекращения основного обязательства. Административные истцы считают уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности на ... доли квартиры незаконным, поскольку противоречит ст. 131 ГК РФ, ст.ст.14,26,27 закона «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает их права и законные интересы по владению, пользованию, распоряжению имущества. 

В порядке статей 41, 47 Кодекса административного судопроизводства РФ к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены государственный регистратор прав ... Н.Л., государственный регистратор прав ... О.В., в качестве заинтересованных лиц – ПАО «...

В судебном заседании административный истцы и их представитель административный иск поддержали по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по Республике Коми в судебном заседании требования не признала, указав, что в течение срока приостановления государственной регистрации административные истцы не устранили препятствия для ее осуществления, а именно не внесли изменения в Соглашение в части указания сведений об ограничении прав сторон сделки, не предоставили согласие Банка на заключение Соглашения, не подали заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в соответствии с требованиями ст. 25 Закона об ипотеке, в связи, с чем ** ** ** было вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав. В удовлетворении административных исковых требований просила отказать в полном объеме. 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам, предусмотренным статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, признание незаконными действий возможно только при несоответствии обжалуемого решения нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов гражданина.

В рамках рассмотрения дела установлено, что ** ** ** между ФИО8 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил в собственность – двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 51 кв.м., ... адрес объекта: ..., кадастровый №..., стоимость объекта 2 850 000 рублей. Оплата произведена Покупателем в следующем порядке: 1 350 000 рублей за счет собственных денежных средств Покупателя в день подписания договора; 1 500 000 рублей за счет кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю для приобретения объекта ПАО «...» в соответствии с кредитным договором №... заключенным ** ** **. Согласно пункту 5.3 Договора, Покупатель обязуется в течении всего периода действия ипотеки на объект без предварительного письменного согласия Банка, не отчуждать объект и не осуществлять его последующую ипотеку, не сдавать объект в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц, не проводить переустройство и перепланировку объекта. В силу пункта 5.5 переход права собственности и ипотека в силу закона в пользу Банка подлежат государственной регистрации в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Согласно кредитному договору ПАО «...» (Кредитор) №... от ** ** ** ФИО1 (Заемщик) предоставлен кредит – приобретение готового жилья на сумму в размере 1 500 000 рублей сроком 180 месяцев, цель использования кредита – приобретение объекта недвижимости: квартира по адресу: ..., ..., кадастровый №..., договор – основание приобретения объекта недвижимости: договор купли-продажи от ** ** **. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщик предоставляет Кредитору после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 Договора – залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанные в п.12 Договора. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с договором купли продажи объекта недвижимости, залогодатель ФИО1 

Из договора займа от ** ** ** следует, что ФИО2 (Заимодавец) передает в собственность ФИО1 (Заемщику) денежные средства в размере 1 350 000 рублей, а Заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок, обусловленный Договором. Сумма займа носит целевой характер и предоставляется Заемщику для внесения первоначального взноса на приобретение двухкомнатной квартиры по адресу: .... Срок предоставления займа с ** ** ** по ** ** **.

Соглашением об отступном от ** ** ** ФИО1 (Заемщик) взамен исполнения обязательств, вытекающих из Договора от ** ** **, заключенного между сторонами, предоставляет ФИО2 (Заимодателю) отступное. В качестве отступного Заемщик передает Займодателю в собственность имущество: ... долю квартиры по адресу: ..., кадастровый №....

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ** ** ** осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., находящиеся в залоге у ПАО «...», приостанавливаются до ** ** ** в связи с не предоставлением документов: согласия Банка на заключение Соглашения либо заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в соответствии с требованиями ст. 25 Закона об ипотеке, кроме того Соглашение не содержит сведений об ограничениях прав сторон сделки, а в фамилии заявителя ФИО2 содержаться ошибки.

Из уведомлений о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от ** ** ** и от ** ** ** следует, что для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, необходимо внести изменения в Соглашения в части указания сведений об ограничениях прав сторон сделки, а также дополнительно представить согласие Банка на заключение Соглашения, либо подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в соответствии с требованиями ст. 25 Закона об ипотеке. 

Согласно информации, представленной ПАО «...» от ** ** **, выделить долю ФИО2 согласно Соглашению об отступном от ** ** ** в залоговом объекте недвижимости по адресу: ..., возможно: созаемщику по кредитному договору; членам семьи; супругу (е) заемщика/титульного созаемщика. ФИО2 не соответствует вышеуказанным требованиям. 

Из письма ПАО «...» от ** ** ** следует, что о выделении доли в праве собственности ФИО2, не являющейся созаемщиком по кредитному договору №... от ** ** ** (приобретаемый объект: квартира по адресу: ...), принято отрицательное решение. 

** ** ** Управлением Росреестра по Республике Коми вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав, на основании п. 5 ч. 1 ст. 26, п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 упомянутого Закона.

Согласно положениям части 4 статьи 53 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из системного анализа указанных выше правовых норм следует, что если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 37 Закона об ипотеке (получено согласие залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с Законом об ипотеке и это условие не изменено договором об ипотеке), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что ФИО1 и ФИО2 не представлено на регистрацию письменное согласие залогодержателя ПАО «...» на регистрацию права долевой собственности, при наличии в ЕГРН зарегистрированного ограничения (обременение) в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости на основании договора №... от ** ** ** в пользу залогодержателя ПАО «...». При этом после приостановления государственной регистрации указанный недостаток устранен не был, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для проведения государственной регистрации права собственности на ... доли двухкомнатной квартиры по адресу: ..., на основании Соглашения об отступном от ** ** **.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выходу, что оспариваемые административными истцами решения от ** ** ** №..., №... об отказе ФИО1 и ФИО2 в государственной регистрации права собственности приняты Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в соответствии с требованиями действующего законодательства и в пределах предоставленных полномочий, следовательно, правовые основания для признания их незаконными, у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, государственному регистратору прав ФИО5, государственному регистратору прав ФИО6 о признании незаконным уведомления (решения) от ** ** ** ... об отказе в государственной регистрации права собственности на ... доли ФИО2 на двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 51 кв.м. этаж, 4, адрес объекта: ..., кадастровый номер №..., о признании незаконным уведомления (решения) от ** ** ** №... об отказе в государственной регистрации права собственности на ... доли ФИО1 на двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 51 кв.м. этаж, 4, адрес объекта: ..., кадастровый номер №..., обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на ... доли ФИО2 на двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 51 кв.м. этаж, 4, адрес объекта: ..., кадастровый номер №... на основании заявления от ** ** ** и представленных документов, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на ... доли ФИО1 на двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 51 кв.м. этаж, 4, адрес объекта: ..., кадастровый номер №... на основании заявления от ** ** ** и представленных документов, оставить без удовлетворения. 

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья Р.В. Котов

Мотивированное решение составлено 03.04.2024.

... 

...

...

...

...

... 

...

...

... 

... 

...

...

... 

...

...