Дело № 2-16/2019, УИД 54RS0012-01-2018-001105-68

Поступило в суд 05.10.2018 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«26» августа 2019 г. г. Барабинск, Новосибирской области

Барабинский районный суд Новосибирской области в составе судьи Сафоновой Е.В.,

с участием:

представителя истца – Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области – ФИО2, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.,

ответчиков – ФИО3, ФИО4, ФИО5, 

старшего помощника Барабинского межрайонного прокурора О.Ю.Ершовой,

при секретаре судебного заседания Власовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к ФИО3 о расторжении договора найма № от ДД.ММ.ГГГГ., к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о выселении,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ. Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее по тексту Департамент) обратился в суд с исковым заявлением (том 1, л.д.6-9) к ФИО3, ФИО4, ФИО5, в котором просил:

- расторгнуть договор найма № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между 

<

данные изъяты> и ФИО3;

- выселить нанимателя ФИО3 и членов его семьи ФИО4, ФИО5 из помещения (комнат) 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований истец в иске (л.д. 6-9) указал, что в государственной собственности Новосибирской области находится здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> в одном из помещений которого на условиях договора коммерческого найма проживают ответчики.

В связи с тем, что технические характеристики здания не отвечают инженерным, санитарно-эпидемиологическим и иным требованиям, которым должно отвечать жилое помещение; здание перестало быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ., составленным ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» (том 1, л.д.37-125), истцом, в соответствии с требованиями ч.3 ст.687 Гражданского кодекса РФ, было принято решение о расторжении договора найма № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между 

<

данные изъяты> и ФИО3 в добровольном порядке, от расторжения которого ответчик ФИО3 отказался, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал, по основаниям, указанным в нем.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 требования иска не признали, в его удовлетворении просили отказать.

В обосновании возражений требования иска, не отрицая факт регистрации по месту жительства и проживания в комнатах 

<

адрес> суду пояснили, что здание и помещение, в котором они проживают, пригодно для постоянного проживания, аварийными не являются, в подтверждение чего ими представлено техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ., выполненное ООО «Жилкоммунпроект» (том 1, л.д.____) и фотографии помещения (том 1, л.д.____), в котором они проживают.

Суд, заслушав представителя истца, ответчиков, прокурора, в заключении указавшего, что в удовлетворении требований иска следует отказать, так как истцом не представлено относимых доказательств того, что здание и находящееся помещение в нем признано в установленном порядке аварийным, изучив письменные материалы дела, установил:

Нежилое здание, с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты>., состоящее из 3-х этажей, кирпичное, построенное в ДД.ММ.ГГГГ, расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве государственной собственности Новосибирской области, о чем ДД.ММ.ГГГГ. в едином государственном реестре недвижимости составлена запись № (том 1, л.д.10-12).

Положением о Департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области, утвержденным Постановлением Правительства Новосибирской области №-п от ДД.ММ.ГГГГ. определено, что Департамент является областным исполнительным органом государственной власти Новосибирской области, осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность…. в сфере управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Новосибирской области (далее - областное имущество), управление и распоряжение областным имуществом в случаях, установленных федеральным законодательством и законодательством Новосибирской области, а также контроль за деятельностью подведомственных государственных унитарных предприятий Новосибирской области и государственных учреждений Новосибирской области.

В указанном здании, в комнатах (помещении) под №, зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают: с ДД.ММ.ГГГГ. – ФИО4; с ДД.ММ.ГГГГ. – ФИО3; с ДД.ММ.ГГГГ. – ФИО5, что установлено в решении Барабинского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., и не подлежит доказыванию вновь.

За ФИО4, ФИО3, ФИО5 права собственности на объекты недвижимости в едином государственном реестре недвижимости, не зарегистрированы (том 1, л.д.161). 

С ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. указанное здание на праве оперативного управления принадлежало 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. между 

<

данные изъяты> и ФИО3 заключен договор найма № (том 1, л.д.16-17), срок которого, с учетом требований ст.671, ч.1 ст.683 Гражданского кодекса РФ, определен до ДД.ММ.ГГГГ и указан в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ., установленные обстоятельства по которому, в силу требований ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ, являются обязательными для сторон, которые участвовали при его рассмотрении.

ДД.ММ.ГГГГ. на основании приказа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области №, акта № от ДД.ММ.ГГГГ. право оперативного управления 

<

данные изъяты> в том числе на указанное здание было прекращено, объект недвижимости изъят (том 1, л.д.13-15).

ДД.ММ.ГГГГ. 

<

данные изъяты> прекратило свою деятельность путем присоединения к другому 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора найма и об освобождении помещения (л.д. 29-31), в связи с его непригодностью к использованию для постоянного проживания, в подтверждении чего предоставлено техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» (л.д. 37-125), из выводов которого следует, что строительные конструкции здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> находятся в недопустимом техническом состоянии, согласно классификации СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций здания и сооружений». 

Для приведения конструкции здания в работоспособное состояние, при котором дальнейшая эксплуатация будет возможна без ограничений, необходимо выполнить рекомендации технического заключения, устранить повреждения, влияющие на безопасность эксплуатацию объекта.

Степень физического износа обследуемых строительных конструкций, характер выявленных повреждений свидетельствует об исчерпании несущей способности и эксплуатационных характер, при котором существует опасность пребывания людей.

Дальнейшее использование и ремонт существующих строительных конструкций здания общежития, расположенного по адресу: 

<

адрес> не целесообразно.

С указанным заключением ответчики не согласились, и представили техническое экспертное заключение (л.д. 167-174), составленное ООО «Жилкоммунпроект», в выводах которого указано, что в ДД.ММ.ГГГГ на момент принятия здания Департаментом имущественных отношений Новосибирской области, оно находилось в удовлетворительном состоянии, и в результате неправильной эксплуатации, особенно после отключения здания общежития от источника теплоснабжения, его несущие и ограждающие строительные конструкции находятся на момент обследования, в ограниченно-работоспособном состоянии и требуют проведения ремонтно-восстановительных работ.

Для дальнейшей безопасности эксплуатации здания и предотвращения его дальнейшего разрушения требуется безотлагательное его подключение к источнику теплоснабжения и завершение капитального ремонта крыши, замене по возможности деревянных оконных блоков на блоки из ПВХ профиля во всем здании, подключение здания к центральным коммуникациям и выполнению отделки и косметического ремонта во всех помещениях.

С учетом представленных сторонами доказательств, по вопросам, где необходимы специальные познания в области строительства, судом было назначено проведение Федеральным бюджетным учреждением Сибирского регионального центра Судебной экспертизы по делу судебная строительно-техническая экспертиза, с целью определения пригодности здания (помещения) для постоянного проживания и аварийности здания.

Из заключения строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.(том 2, л.д.______), проведенной государственным судебным экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России ФИО1, имеющим высшее образование по специальности «Производство строительных материалов, изделий и конструкций», и квалификацию судебного эксперта по строительно-технической экспертизе по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по экспертной специальности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, следует, что исследование проводилось методами информационно-сравнительного анализа, экспертного осмотра 3-ъ этажного здания и помещения №, по адресу: 

<

адрес> проведенного ДД.ММ.ГГГГ., в ходе которого была произведена фотосъемка в условиях искусственного и естественного освещения фотоаппаратом «Samsung», измерения лазерным дальномером Bosch GLM 250 VF Professional1 (заводской №, свидетельство о поверке №, выдано ФБУ «Новосибирский ЦСМ», действительно до ДД.ММ.ГГГГ.).

В ходе проведения экспертного осмотра были обнаружены следующие дефекты (недостатки) конструктивных элементов строения (здания):

- фундамент: многочисленные трещины шириной раскрытия до 5 мм., выветривание швов из кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей; разрушение облицовочной поверхности; по периметру здания отсутствует отмостка;

- наружные стены: выпадение отдельных кирпичей под оконными блоками, сколы кирпичной кладки, выветривание швов из кирпичной кладки, ослабление кирпичной кладки; многочисленные вертикальные трещины осадочного характера шириной раскрытия до 5мм; разрушение железобетонной плиты козырька над дверным проемом, через который осуществляется вход в здание;

- внутренние стены: трещины и отслоения штукатурного и окрасочного слоев во всех помещениях здания; отклонение стен от вертикали; трещины над оконными проемами 3-го этажа; на поверхности обнаружены пятна темного цвета, вероятно плесень и грибок (для установления наличия грибкового поражения поверхности необходимо проведение биологической экспертизы, которая не входит в компетенцию экспертов-строителей);

- перекрытия: трещины и отслоения штукатурного слоя на потолке 2-го и 3-го этажей, на поверхности обнаружены пятна темного и желтого цвета, вероятно плесень и грибок (для установления наличия грибкового поражения поверхности необходимо проведение биологической экспертизы, которая не входит в компетенцию экспертов-строителей), что свидетельствует о протекании кровли;

- крыша: пробоины, следы протечек, оседание утеплителя, его высокая влажность;

- кровля (кровельное покрытие – асбестоцементные листы) имеет повреждения в виде: трещин и сколов листов, проточек, ослабления крепления листов к обрешетке, разрушение (трещины) деревянных элементов обрешетки.

Конструктивные элементы (стены, перекрытия, перегородки и т.д.) помещения (комнаты) под №, указанные на экспликации к поэтажному плану здания (по 3-му этажу) под №, площадью 

<

данные изъяты>. и под №, площадью 

<

данные изъяты>., являются общими конструктивными элементами здания, в связи с этим, техническое состояние помещения № оценено экспертом как техническое состояние здания в целом.

На момент осмотра техническое состояние фундамента, несущих стен и кровли здания, оценено как неудовлетворительное; техническое состояние перегородок, перекрытий и крыши – удовлетворительное.

Техническое состояние несущих стен помещения (комнаты) под № оценено как неудовлетворительное; техническое состояние перегородок удовлетворительное.

Процент физического износа здания составил 47%; техническое состояние здания оценено как неудовлетворительное, т.е. эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, который составляет 38-90% от восстановительной стоимости конструктивных элементов.

Эксперт, пришел к выводу, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания, техническое состояние здания находится в ограниченно-работоспособном состоянии и не является аварийным; эксплуатация конструктивных элементов здания, а, следовательно, и проживание в нем, возможно лишь при условии значительного капитального ремонта поврежденных конструктивных элементов здания – фундамента, несущих стен и кровли.

При этом, экспертом установлено, что в здании отключены централизованные инженерные системы (хозяйственно-питьевое водоснабжение, теплоснабжение и канализация), что противоречит требованиям п.п.4.1.1, 4.1.2 требований к оборудованию и оснащению зданий и помещений СП 2.1.2.2844-11.

Исходя из того, что экспертом установлено, что разрушения отдельных несущих строительных конструкций здания отсутствуют; деформации недопустимой величины строительных конструкций здания отсутствуют; повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих конструкций отсутствуют; эксперт пришел к выводу, что механическая безопасность несущих конструктивных элементов здания обеспечена.

При этом, эксперт указал, что здание является не пригодным для проживания, так как техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания находится в ограниченно-работоспособном состоянии и в здании отключены централизованные инженерные системы (хозяйственно –питьевое водоснабжение, теплоснабжение, канализация).

Суд, оценив вышеуказанные заключения, каждое в отдельности и в совокупности между собой считает, что в целом нашло свое подтверждение, что здание, с учетом его технического состояния (ограниченно-работоспособного), без проведения капитального ремонта, когда в нем отсутствуют централизованные инженерные системы, и отопление спорного помещения (комнат) в осенне- зимний период происходит путем отопления печи, является не пригодным для проживания.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства…..

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (абзац 2 пункта 2 статьи 677 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Согласно части 2 статьи 39 Федерального закона от 29 декабря 2012 г. N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях предоставляются обучающимся в порядке, установленном локальными нормативными актами организаций, осуществляющих образовательную деятельность. При наличии обучающихся, нуждающихся в жилых помещениях в общежитиях, не допускается использование таких жилых помещений для целей, не связанных с проживанием в них обучающихся.

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1). 

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Гражданским кодексом РФ предусмотрены самостоятельные основания для расторжения договора найма в судебном порядке, когда помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и (или) такое помещение находится в аварийном состоянии.

В силу ст. 688 Гражданского кодекса РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Материалами дела, достоверно установлено, что здание и находящееся в нем спорное помещение, является не пригодным для проживания, поскольку техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания находится в ограниченно-работоспособном состоянии и в здании отключены централизованные инженерные системы (хозяйственно–питьевое водоснабжение, теплоснабжение, канализация), что не возможно восстановить без проведения капитального ремонта, который собственник здания проводить намерений не имеет, при этом, истцом как наймодателем и собственником здания соблюден, предусмотренный досудебный порядок урегулирования спора, следовательно, договор найма №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Новосибирской области «Профессиональное училище №» (наймодателем) и ФИО3 (нанимателем), подлежит расторжению в судебном порядке, и ФИО3 и члены его семьи ФИО4, ФИО5, подлежат выселению из спорного помещения.

Поскольку ФИО3 и члены его семьи проживали в спорном помещении по договору коммерческого найма, положения пункта 1 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации об обеспечении нанимателя и членов его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другим жилым помещением без расторжения договора найма жилого помещения не могут быть применены при разрешении настоящего спора.

Действующим законодательством не предусмотрено право нанимателей помещения по договорам коммерческого найма на замену занимаемого ими жилого помещения при его неудовлетворительном состоянии.

Довод ответчиков, что здание не признано, в установленном порядке аварийным, и таковым не является, с учетом установленных обстоятельств и требований абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации), когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, также, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, правового значения не имеет, так как признание здания аварийным, в данном случае не требуется.

Отсутствие в собственности ответчиков жилого помещения, также не может являться основанием, для отказа в удовлетворении требований истца.

Согласно требованиям ст.198 Гражданского процессуального кодекса РФ судом при вынесении решении решается вопрос о распределении судебных расходов. 

Суд, исходя из положений статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку истец освобождён от уплаты государственной пошлины, и заявленные требования удовлетворены в полном объёме, считает необходимым взыскать с ФИО3 госпошлину в размере 600 руб. (два требования неимущественного характера), ФИО4 в размере 300 руб. (одно требование неимущественного характера), ФИО5 в размере 300 руб. (одно требование неимущественного характера), не освобождённых от уплаты государственной пошлины, в бюджет Барабинского района Новосибирской области.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор найма №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между 

<

данные изъяты> и ФИО3 (нанимателем).

Выселить из помещения (комнаты) №, расположенной в здании, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

- ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>;

- ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку 

<

адрес>

- ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в размере 600 (шестьсот) руб. в бюджет Барабинского района Новосибирской области.

Взыскать с ФИО4 в размере 300 (триста) руб. в бюджет Барабинского района Новосибирской области.

Взыскать с ФИО5 в размере 300 (триста) руб. в бюджет Барабинского района Новосибирской области.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для снятия:

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>;

- ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>

- ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>,

с регистрационного учета по месту жительства органами регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Барабинский районный суд Новосибирской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения.

Судья Барабинского районного

суда Новосибирской области Е.В.Сафонова

Мотивированное решение изготовлено судом 06.09.2019г.