Дело № 2-1642/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2018 года город Салават

Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Набиева Р.Р.,

при секретаре судебного заседания Кучкильдиной Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, обращения взыскания на недвижимое имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что 01 февраля 2017 г. истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем не позднее 10 июля 2017 г. основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. (адрес), по цене в 6 000 000 руб. Во исполнение условий договора, истец передал ответчику: 01 февраля 2017 г. – 100 000 руб., 01 июня 2017 г. – 2 600 000 руб., 03 июля 2017 г. – 2 750 000 руб. Однако, по вине ответчика основной договор купли-продажи заключен не был. В качестве гарантии исполнения обязательств, 14 августа 2017 г. ответчик зарегистрировал истца и членов его семьи в указанном жилом доме. Кроме того, ответчик 26 мая 2017 г. размежевал спорный земельный участок на два. 16 июня 2017 г. ответчик взял займ на сумму 4 000 000 руб. с залоговым обеспечением спорного земельного участка и жилого дома. Согласно п. 2.6 предварительного договора в случае неисполнения ответчиком обязательств по фактической передаче недвижимого имущества и/или невыполнения обязательства по регистрации сделки купли-продажи, договор считается расторгнутым. Денежные средства полученного аванса, а также двойная сумма задатка должны быть возвращены истцу в течение 30 календарных дней, то не позднее 30 августа 2017 г. В случае нарушения данного условия с ответчика взыскивается неустойка в размере 0,1 % от незаконно удерживаемой суммы за каждый день просрочки до полного погашения. Учитывая уклонение ответчика от исполнения обязательств и наличие у него на праве собственности имущества, на которое может быть обращено взыскание и стоимость которого соразмерна сумме долга, истец считает, что суд имеет законные основания обратить взыскание на имущество ответчика.

На основании изложенного, истец просит:

- взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере 5 550 000 руб.;

- неустойку в размере 1 298 700 руб. (100 000 руб. * 2 (двойной задаток) + 2 600 000 руб. + 2 750 000 руб. * 0,1%/100 * 234 дня (с 30 августа 2017 г. по 20 апреля 2018 г.);

- обратить взыскание на жилой дом с надворными постройками общей площадью 152 кв.м. с кадастровым номером ... и два земельных участка площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером ... и площадью 600 кв.м. с кадастровым номером ... образованные в результате раздела участка с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: (адрес), общей стоимостью 6 000 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 просил в удовлетворении иска отказать. Просил учесть внесенные платежи авансовыми. 

Истец ФИО5, ответчик ФИО2 на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, с учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, разъяснений п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, учитывая принятия судом исчерпывающих мер по извещению лиц, участвующих в деле, по известным ему адресам, а также принимая во внимание, что отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства (регистрации) почтовой корреспонденции является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет сам гражданин, суд на основании положений ст. 118, 119, 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Суд также указывает, что ответчик ФИО2 извещен телефонограммой и смс-сообщением по всем известным номерам мобильных телефонов ответчика, в том числе, по номеру телефона предоставленному представителем ФИО2 – ФИО4 в ходе судебного заседания от 04 июля 2018 г., что соответствует положениям ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.

Выслушав объяснения и доводы сторон, изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Данная норма может быть применена лишь в тех случаях, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение) либо с благотворительной целью при условии, что приобретатель это докажет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что 01 февраля 2017 г. истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) с надворными постройками, в том числе, гаражом, и земельного участка площадью 1 603 кв.м. (кадастровый номер ... расположенных по адресу: (адрес), по условиям которого стороны обязались не позднее 15 июля 2017 г. заключить основной договор купли-продажи указанного имущества с установлением цены за недвижимое имущество в размере 6 000 000 руб. (п. 1.1, 1.2, 2.1, 3.2 Договора). 

Стороны договорились, что расчет покупателем осуществляется наличными деньгами в следующем порядке:

- первый платеж – задаток в сумме 100 000 руб. передается в день подписания предварительного договора в соответствии с договором о задатке;

- второй платеж – авансовый – 2 750 000 руб. – не позднее 01 июня 2017 г.;

- третий платеж – 2 600 000 руб. – не позднее 03 июля 2017 г.;

- четвертый платеж – 500 000 руб. – в день подписания договора и подачи документов в Росреестр (п. 2.2 Договора).

В случае нарушения покупателем обязанности по своевременной и полной оплаты договорной цены в соответствии с п. 2.2, он считается расторгнутым по вине покупателя. В этом случае покупатель утрачивает право на возврат суммы задатка, задаток остается у продавца (п. 2.5 Договора).

В случае невыполнений продавцом обязательства по фактической передаче недвижимого имущества покупателю и/или невыполнения обязательства по регистрации сделки купли-продажи, договор считается расторгнутым по вине продавца. В этом случае, продавец обязан вернуть покупателю уплаченные деньги не позднее 30 календарных дней с даты, указанной в п. 1.1 Договора (т.е. не позднее 10 августа 2017 г.): сумму полученного аванса, указанного в п. 2.2.1, п. 2.2.2, а также двойную сумму задатка, указанного в п. 2.2.1.

В случае нарушения продавцом срока возврата уплаченной покупателем общей суммы аванса и удвоенного задатка, продавец несет материальную ответственность и обязан уплатить покупателю неустойку в размере 0,1 % от незаконно удерживаемой суммы за каждый день просрочки вплоть до полного погашения долга (п. 2.6 Договора).

Также 01 февраля 2017 г. стороны в письменном виде заключили соглашение о задатке, по условиям которого истец передал ответчику задаток в сумме 100 000 руб. за приобретаемое недвижимое имущество.

В случае полного и своевременного выполнения сторонами условия об оплате, указанных в предварительном договоре, и заключения основного договора купли-продажи сумма задатка засчитывается в договорную цену. Ни в каких иных случаях сумма задатка авансом не является (п. 2 Соглашения).

В случае незаключения основного договора по причинам, связанным с действиями либо бездействием покупателей (независимо от наличия либо отсутствия вины), сумма задатка остается у продавца (п. 3 Соглашения).

В случае незаключения основного договора по причинам, связанным с действиями либо бездействием продавца (независимо от наличия либо отсутствия вины), продавец уплачивает двойную сумму задатка покупателям (п. 4 Соглашения).

01 февраля 2017 г. по акту приема-передачи и расписке ответчик получил от истца задаток в размере 100 000 руб.

01 июня 2017 г. по акту приема-передачи и расписке ответчик получил от истца аванс в размере 2 750 000 руб.

03 июля 2017 г. по акту приема-передачи и расписке ответчик получил от истца аванс в размере 2 600 000 руб.

Решением Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 27 декабря 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности на объекты недвижимости. 

Указанным судебным постановлением установлено, что основной договор купли-продажи заключен сторонами не был, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие.

26 мая 2017 г. ответчиком произведено размежевание земельного участка площадью 1 603 кв.м. (кадастровый номер ...) на два участка: с кадастровым номером ... площадью 1 003 +/- 11 кв.м. и с кадастровым номером ... площадью 600 +/- 9 кв.м. и зарегистрировано право собственности на указанные участки.

В ходе судебного разбирательства истец указал, что основной договор купли-продажи не заключен сторонами по вине ответчика, который и не намеревался продавать объекты недвижимости, что подтверждается произведенным размежеванием участка, который он намеревался продать истцу и впоследствии заключили другой договор купли-продажи спорных объектов недвижимости с иным лицом, которые истцом были оспорены. Также сторона истца предложила ответчику заключить мировое соглашение, по которому все переданные денежные средства остаются у ответчика и он признает за истцом право собственности на объекты недвижимости, от чего ответчик отказался.

Сторона ответчика указанные обстоятельства не оспаривала. Пояснив, что ответчик не намерен отчуждать объекты недвижимости истцу. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 и взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 5 550 000 руб. по следующим основаниям. 

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Поскольку иное не установлено этим же кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 кодекса, подлежат применению в частности также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса РФ).

В связи с изложенным, ввиду незаключения сторонами основного договора купли-продажи, ответчиком неосновательно удерживаются денежные средства в размере 5 450 000 руб. переданные ему истцом в исполнении вышеуказанных обязательства.

Также необходим отметить, что вышеуказанные положения законодательства распространяется в том числе на требования о возврате предоставления, цель которого не осуществилась.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс РФ в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Условия, аналогичные требованиям п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, отражены сторонами в пункте 5 соглашения о задатке.

Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что стороны обязались заключить договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до 15 июля 2017 г. за общую стоимость 6 000 000 руб., а денежная сумма в размере 100 000 руб. передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи конкретного имущества на согласованных условиях в определенный срок.

При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток в 100 000 руб.) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, положений п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, а также условий соглашения о задатке (п. 4), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию двойная сумма задатка в размере 200 000 руб.

Возможность обеспечение задатком исполнение обязательств по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, предусмотрена п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 5 550 000 руб.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктами 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора купли-продажи от 01 февраля 2017 г. в случае нарушения продавцом срока возврата уплаченной покупателем общей суммы аванса и удвоенного задатка, продавец несет материальную ответственность и обязан уплатить покупателю неустойку в размере 0,1 % от незаконно удерживаемой суммы за каждый день просрочки вплоть до полного погашения долга.

Таким образом, размер неустойки, исходя из условий предварительного договора, положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, за период времени с 30 августа 2017 г. по 20 апреля 2018 г. составляет 1 298 700 руб. (5 550 000 руб. * 0,1 % * 234 дня = 1 298 700 руб.).

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того является неустойка законной или договорной.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В данном случае, учитывая обстоятельств дела, оценки, представленных сторонами доказательств, а также то, что заявленная истцом к уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства, суд считает необходимым применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ, и снизить размер неустойки до 300 000 руб.

В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска 37 450 руб.

Таким образом, требования истца в вышеуказанной части подлежат частичному удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на жилой дом с кадастровым номером ... с надворными постройками, земельные участки площадью 1003 кв.м. с кадастровым номером ... и площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 02:59:070405:1513, поскольку договор залога между истцом и ответчиком не заключен, вопрос об обращении взыскания может быть разрешен в ходе исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, обращения взыскания на недвижимое имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 5 550 000 руб., неустойку в размере 300 000 руб., в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска 37 450 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Салаватский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий п/п Р.Р. Набиев 

Копия верна. Судья Набиев Р.Р.: 

Решение на «_____»___________.2018 г. не вступило в законную силу.

Секретарь:

Судья Набиев Р.Р.: 

Решение вступило в законную силу «____» ___________ 2018 г.

Секретарь:

Судья Набиев Р.Р.: 

Подлинник судебного постановления подшит в дело ... Салаватского городского суда Республики Башкортостан.