Дело №

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

28 мая 2018 года Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Гарбушиной О.В., при секретаре Кирьяченко О.И., с участием истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 

<

данные изъяты> к ФИО3 

<

данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о применении последствий недействительности сделки за счет наследственного имущества, указав, что заключил договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Вязовая, 1, стр. В с ФИО4 по цене 2 400 000 рублей. Недвижимое имущество передано истцу, оплачено им в указанном размере, однако при регистрации объекта в Управлении Росреестра по Приморскому краю стало известно, что объект недвижимости, переданный по договору купли-продажи находится в залоге у АО Банк «ВТБ 24» по договору ипотеки от 06.05.2011 года № 1055/06, в то время как ФИО4 данный факт скрыл, документов для окончания регистрации в Управление Росреестра по Приморскому краю по просьбе истца не представил, вместе с тем, свои обязательства он признавал. 21.05.2017 года ФИО4 умер. Наследственное имущество после его смерти приняла его дочь ФИО3 Полагает, что неисполненные обязательства ФИО4 возлагаются на наследника ФИО3 Просил суд, признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2016 года недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Взыскать с ответчика уплаченную госпошлину в сумме 300 рублей.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, просит суд, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений номера на поэтажном плане 29-30 общей площадью 30,30 кв.м, в нежилых помещениях здания (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 176,2 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 22-31 (V111) расположенные по адресу: 

<

адрес> стр. В. от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в его пользу сумму 2 400 000 рублей в счет возврата покупной стоимости. Взыскать с ответчика уплаченную госпошлину в сумме 300 рублей.

Ответчик в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом о дате и месте слушания дела. Ходатайство об отложении судебного заседания ввиду болезни оставлено без удовлетворения. Ранее ответчик также просила суд отложить судебное заседание назначенное на 07.05.2018г. ввиду нахождения на больничном, однако ни в судебное заседание на 07.05.2018г., ни в судебное заседание на 28.05.2018г. подтверждающие документы не направила, в связи с чем, судом причина неявки ответчика признана неуважительной, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства на основании положений ст. 233 ГПК РФ. Каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими правами, не нарушая прав других лиц по делу.

Представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменные возражения на иск, в которых указал, что интересы Банка не затронуты, поскольку обязательства взятые ФИО4 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены ДД.ММ.ГГГГ. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, уведомлены судом надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, полагает, имеются основания для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Значимым для разрешения заявленных требований о расторжении договора купли-продажи является установление факта притязания на имущество третьих лиц, имеющих на него права, а также, то обстоятельство, что покупатель не знал и не должен был знать о правах третьих лиц.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, ФИО4 – продавец передает в собственность ФИО2 - покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить недвижимое имущество нежилые помещения номера на поэтажном плане 29-30 общая площадь 30,30 кв. м., в нежилых помещениях здания (лит. А), назначение: нежилое, общая площадь 176,2 кв. м., этаж 2, номера на поэтажном плане 22-31 (VIII) расположенные по адресу: 

<

адрес>, стр. В., принадлежащие продавцу, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права собственности N25-АБ 757757 от ДД.ММ.ГГГГ

Цена имущества передаваемого по договору составляла 2 400 000 рублей.

Согласно п. 2.2. цена Имущества (п. 2.1) уплачена покупателем наличными деньгами в день подписания указанного договора в полном объеме. Стороны договорились, что подписание продавцом настоящего договора подтверждает фактическое получение им оплаты за имущество в полном объеме.

В соответствии с п. 4.1. договор одновременно является актом приема-передачи указанного имущества. Согласно ст. 556 ГК РФ, в соответствии с настоящим договором продавец передал, а покупатель принял указанное имущество в таком виде, в котором оно было на момент подписания договора купли - продажи. 

На момент заключения договора претензий у истца к ответчику по передаваемому имуществу не имелось. По договору заключенному между ФИО2 и ФИО4 в силу п. 5.2. покупатель осуществляет свои права владения и пользования имуществом после выполнения всех своих обязательств перед продавцом с момента подписания настоящего договора. 

Согласно п.5.3 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество, покупатель приобретает всеправа и обязанности собственника, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации.

Стороны договора обратились за регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения в Управление Росреестра по ПК.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 25/001/011/2016-5376, проданный ФИО4 объект недвижимости находится в залоге у АО Банк «ВТБ 24» по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ № года. Государственная регистрация сделки с недвижимостью была приостановлена до предоставления дополнительно необходимых документов, однако, ФИО4 обязательств по предоставлению необходимых документов для государственной регистрации не исполнил.

Как указано в п.1. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Судом установлено, что истец на момент заключения сделки не знал и не мог знать о том, что спорный объект находился в залоге, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что требования о расторжении договора купли-продажи в соответствии со ст. ст. 450, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требование о взыскании убытков в силу ст. 461 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными.

По мнению суда, истцом полностью доказаны обстоятельства связанные с недобросовестностью ФИО4 в момент совершения сделки, а также сокрытие от истца ФИО2 сведений влекущих её оспоримость, и совершение её с нарушением требования закона, поскольку только после совершения сделки и подачи документов на государственную регистрацию было выявлено, что проданный ответчиком объект недвижимости находится в залоге у АО Банк «ВТБ 24» по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ № года. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласия залогодержателя АО Банк «ВТБ 24», в пользу которого оформлена ипотека спорной недвижимости, на ее отчуждение в нарушение требований ст. 64, 37 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» получено, не было.

В соответствии со ст. 461 ГК РФ, при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил доказательств того, что истец знал или должен был знать о возможности изъятия объекта недвижимости по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ продавец имущества ФИО1 умер, что подтверждается сообщением нотариуса ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти открылось наследство, состоящее, в том числе из спорного имущества. Наследником по закону, принявшим наследство после смерти ФИО4 

<

данные изъяты> является его дочь – ответчик ФИО3 

<

данные изъяты>, что следует из письма нотариуса ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п. 1 ст. 1110 ГК РФ, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 Гражданского кодекса Российской Федерации), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному договору с истцом, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанность по их исполнению со дня открытия наследства.

На момент смерти ФИО4, обязательства перед ФИО2 по договору купли-продажи недвижимости им исполнены не были, следовательно права и обязанности по договору переходят к наследнику ФИО3 

Доказательств того, что наследственного имущества за счет которого могут быть исполнены обязательства недостаточно, ответчиком суду не представлено. 

Согласно подпункту 1 пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в судебном заседании нашёл подтверждение факт нарушения ФИО4 условий договора, лишающий истца того, на что он мог рассчитывать при его заключении, договор должен быть расторгнут.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая изложенное и конкретные обстоятельства по делу, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца убытки в размере 2 400 000 руб.

Взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину на основании положений ст. 98 ГПК РФ в размере 300 руб.

Взыскать с ответчика в доход местного бюджета госпошлину в размере 400 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 233-235, 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО2 

<

данные изъяты> – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества - нежилые помещения номера на поэтажном плане 29-30 общая площадь 30, 30 кв. м. в нежилых помещениях здания (лит. А), назначение: нежилое, общая площадь 176, 2 кв. м., этаж 2, номера на поэтажном плане 22-31 (VIII) расположенные по адресу: 

<

адрес>, стр. В.

Взыскать с ФИО3 

<

данные изъяты> в пользу ФИО2 

<

данные изъяты> денежные средства в размере 2 400 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 

<

данные изъяты> в пользу ФИО2 

<

данные изъяты> расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО3 

<

данные изъяты> доход местного бюджета госпошлину в размере 400 руб. 

Заявление о пересмотре решения может быть подано ответчиком в Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение 7 дней со дня вручения им копии решения.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца по истечении срока подачи заявления об отмене решения суда.

Судья: О.В. Гарбушина

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>