РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года ...

Ангарский городской суд ... в составе председательствующего судьи Дацюк О.А., при секретаре ФИО4, с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (УИД 38RS0№-96) по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в обоснование иска указав, что ответчик является наследником 1/6 доли квартиры с кадастровым номером 38:26:040402:7087, расположенной по адресу: ..., 10 микрорайон, ..., которую он был намерен продать истцу. Принимая во внимание, что сам он проживает в Норильске, между ними было достигнуто соглашение по которому он должен был оформить доверенность на ведение наследственного дела и продать истцу принадлежащую ему 1/6 доли в квартире. 

** между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 1/6 доли квартиры с кадастровым номером 38:26:040402:7087, расположенной по адресу: ..., 10 микрорайон, ..., согласно п. 7 которого, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанной доли, не позднее месячного срока с момента получения свидетельства о праве на наследство по закону на 1/6 доли. При подписании предварительного договора истец выплатил продавцу стоимость указанной доли в размере 50 000 рублей. После получения ** свидетельства о праве на наследство по закону он поставил продавца в известность и указал на необходимость выполнения условий предварительного договора, заключения основного договора, после чего ответчик стал уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. В декабре 2022 года в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена им без внимания, в силу чего он вынужден обратиться в суд для защиты своего нарушенного права.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от ** на 1/6 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., 10 микрорайон, ....

Истец ФИО1 в судебном заседании на иске настаивал и пояснил, что ответчика видел последний раз, когда заключали предварительный договор в 2019 году, затем общались только по телефону и по телефону он просил его заключить основной договор, последний раз писал ему по мессенджеру WhatsApp **, ответчик уклоняется.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании устного заявления истца, в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что истец является собственником 5/6 долей в квартире, а 1/6 доля принадлежит ответчику. Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире в 2019 году. Истец неоднократно обращался к ответчику заключить основной договор, но ответчик не предпринимал никаких действий. Истец пользуется квартирой, но распоряжаться долей в квартире не может. В настоящее время квартира находится под обременением из-за долгов ответчика. В суд обратился в 2024 году, так как ранее рассматривались споры между наследниками.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, был извещен по адресу, указанному в исковом заявлении и по адресу регистрации, возвращены конверты.

Третье лицо Управление Росреестра по ... в судебное заседание представителя не направил, был извещен надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (п. 2 ст. 307 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного). 

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования. 

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Судом по делу установлено и это следует из материалов дела, что ** между ФИО2 (далее - продавец) и ФИО1 (далее - покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 1/6 доли жилого помещения: однокомнатной квартиры, площадью 31,9 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: ..., 10 микрорайон, ....

В п. 2 указано, что 1/6 доля жилого помещения принадлежат продавцу по праву наследования прав по закону, оставшаяся после смерти жены ФИО6, умершей **. Цена приобретаемой 1/6 доли жилого помещения составляет 50 000 рублей. Покупатель произвел расчет с продавцом полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской в получении денежных средств.

Стороны договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи жилого помещения (п. 4 договора).

По условиям договора стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи, с момента получения покупателем свидетельства о праве на наследство по закону. Право собственности на жилое помещение у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН (п. 7 договора).

** ФИО2 выдал нотариально заверенную доверенность на имя ФИО1 на ведение дела по оформлению наследственных прав по закону на имущество, в том числе доли в квартире.

Свидетельство о праве на наследство по закону выдано ФИО2 **, право собственности ответчика на 1/6 доли квартиры зарегистрировано в ЕГРН **.

ФИО1 является собственником 5/6 долей в квартире, расположенной по адресу ..., 10 микрорайон, ..., на основании договора дарения, заключенного с ФИО11 (5/12 долей), и договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, заключенного с ФИО7 (5/12 долей), право собственности зарегистрировано **, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Согласно выписке из ЕГРН на спорную квартиру с ** по ** наложены ограничительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий на основании постановлений судебного пристава-исполнителя АРОСП ГУФССП России по ....

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

Свидетельство о праве на наследство по закону ФИО2 выдано **, право собственности ответчика на 1/6 доли квартиры зарегистрировано в ЕГРН также **.

Истец ссылается на судебные акты, пояснив, что раньше он не мог обратиться в суд, поскольку имелись споры.

Установлено, что ** вынесено решение Ангарского городского суда ... по гражданскому делу №, в соответствии с которым включена в наследственную массу 1/12 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ... 10 микрорайон, ..., кадастровый №, подлежащую наследованию после смерти ФИО8, умершего **, признаны ФИО9, ФИО10 принявшими наследство в виде 1/25 доли за каждой в квартире, признано за ФИО9 право собственности на 1/5 долю в квартире, за ФИО10 право собственности на 1/5 долю в квартире. В удовлетворении иска о признании свидетельств о праве на наследство по закону недействительным – отказано. Решение суда вступило в законную силу **.

Определением Ангарского городского суда ... от ** по заявлению ФИО11 устранены описки в решении суда. Определение вступило в законную силу **.

Решением Ангарского городского суда ... от ** по гражданскому делу № по иску ФИО9, ФИО10 к ООО «УК Траст» освобождено жилое помещение от запрета на регистрационные действия, наложенные постановлением судебного пристава-исполнителя от **. Решение вступило в законную силу **.

На дату заключения предварительного договора ** в отношении спорной квартиры имелись ограничительные меры на регистрационные действия. 

Суд не соглашается с доводами истца, что после ** имелись препятствия для предъявления требования к продавцу о заключении основного договора. Кроме того, у продавца на дату заключения предварительного договора отсутствовало право собственности на 1/6 доли в квартире, а значит право распоряжаться долей.

Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре. 

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Как было установлено судом, срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора установлен не позднее месяца с момента получения свидетельства о праве на наследство, то есть не позднее **. Однако, со стороны истца попытки заключить основной договор купли-продажи (уже по истечении месячного срока, согласованного в предварительном договоре купли-продажи), не предпринимались, письменное требование к продавцу не направлялось. 

Основной договор купли-продажи доли в квартире между истцом и ответчиком заключен не был, истец в судебном заседании ** пояснил, что письменное требование продавцу не направлял, вел переговоры по телефону, ** обратился через мессенджер, о чем представил распечатку с телефона, при этом доказательств, что «ФИО12 Свежий» это и есть ответчик по делу, а также, что номер сотового телефона принадлежит ему, суду не представлено.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. 

В связи с чем, суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения требований о возложении обязанности на ФИО2 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи 1/6 доли в квартире, расположенной по адресу ..., 10 микрорайон, ..., не имеется. 

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требований к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от **. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи 1/6 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., 10 микрорайон, ..., с кадастровым номером №, на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от **, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд ... в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.А. Дацюк

Мотивированное решение составлено **.