КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000062-77

Дело № 3а-66/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация Гурьевского муниципального округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с названным выше административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 20 января 2025 года №ОРС-39/2024/001569 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № и об установлении по состоянию на 24 декабря 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 4 637 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 24 декабря 2024 года № ЗУ-1376/2024.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на уплату арендных платежей в справедливом размере, ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № размере 4 637 000 руб., указав, что утвержденная постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 его кадастровая стоимость в размере 23 222 881 руб. необоснованно завышена. 

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 9 340 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила в административном иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 101-110).

Представители Правительства Калининградской области, администрации Гурьевского муниципального округа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административных ответчиков.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 на основании договора аренды от 09 декабря 2019 года № 510 сроком до 01.11.2068 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23650 +/- 90 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации нежилого здания - склад, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 17-20).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 23 222 881 рублей. 

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

26 декабря 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 24 декабря 2024 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, в размере 4 637 000 руб., представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 24 декабря 2024 года № ЗУ-1376/2024.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 20 января 2025 года №ОРС-39/2024/001569 в удовлетворении заявления отказано по тому основанию, что представленный ФИО1 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности:

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3; 

- не выполнены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611: выявлено несоответствие цен, использованных в расчетах аналогов, фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в сельских населённых пунктах Калининградской области - земельные участки производственного назначения (2024 год), площадью до 50 000 кв.м, диапазон значений находится в пределах 150 - 2 750 руб./кв.м, среднее значение - 1 050 руб./кв.м, медианное значение - 900 руб./кв.м. 

Вышеуказанные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводят в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускают неоднозначное толкование полученных результатов

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 24 декабря 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения от 20 января 2025 года №ОРС-39/2024/001569 подано в суд 07 февраля 2025 года, в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 20 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № ЗУ-1376/2024 от 24 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 24 декабря 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ № 553/6-4-25 от 19 марта 2025 года отчет об оценке № ЗУ-1376/2024 от 24 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. В отчете об оценке имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24 декабря 2024 года определена в размере 9 340 000 руб. 

Эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № ЗУ-1376/2024 от 24 декабря 2024 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержащихся в оспариваемом административным истцом решении. 

Экспертом также указано на то, что оценщиком не проведен сравнительный анализ количественных и качественны характеристик (сходств и различий) аналогов №№ 2,4 и объекта оценки, не внесены в значения единицы сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогами №№ 2,4 (л.д. 163), 

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета № ЗУ-1376/2024 от 24 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, пункта 13 ФСО III, пункта 9 ФСО V. 

При таких обстоятельствах требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 20 января 2025 года №ОРС-39/2024/001569 не подлежат удовлетворению.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Рыночная стоимость объекта исследования определена экспертом с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Отказ от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 33-34 заключения (л.д. 183-184), и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд, оценив заключение эксперта ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ ФИО5, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет профессиональное образование по экспертной специальности «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.

Объект исследования представляет собой незастроенный земельный участок, предназначенный для обслуживания и эксплуатации нежилого здания - склада, расположен в сельской местности, в территориальной зоне – коммунальная зона, его типичное окружение – индивидуальная жилая застройка, промышленная застройка, земли сельскохозяйственного назначения, имеет форму неправильного многоугольника, в непосредственной близости проходит асфальтированная автомобильная дорога, на территории земельного участка расположены два водных объекта (один из них находится в центральной части участка), общая площадь которых составляет 5% от общей площади земельного участка, что может незначительно ограничивать размеры проектируемых зданий, а также вызывать сложности с размещением коммуникаций и проездов (т.1 л.д. 176 - 180).

В соответствии с заключением судебной экспертизы и с учетом уточнения административных исковых требований суд устанавливает по состоянию на 24 декабря 2024 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 340 000 рублей. 

Суд отклоняет доводы административного ответчика о несогласии с экспертным заключением в части определенного в нем размера рыночной стоимости земельного участка и о его существенном отличии от размера установленной кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска»).

Судом не установлено нарушение экспертом ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ ФИО5 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 26 декабря 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 20 января 2025 года №ОРС-39/2024/001569 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта.

Установить по состоянию на 24 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в размере 9 340 000 рублей. 

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 26 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 03 апреля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова