Дело №2-959/2024

УИД 23RS0021-01-2024-001385-10

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Станица Полтавская 16 мая 2024 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

судья Фойгель И.М. 

при секретаре судебного заседания Георгиевой Н.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ангелинский сад» о признании права собственности на объекты недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ангелинский сад» о признании права собственности на объекты недвижимости. 

В обоснование иска ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором № купли-продажи недвижимости, истцу в собственность были переданы следующие объекты нежилые здания:

нежилое здание - механические мастерские, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина, кадастровый №, площадь 167,6 кв.м.;

нежилое здание - весовая, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина, кадастровый №, площадь 10,7 кв.м.;

нежилое здание - сарай, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина, кадастровый №, площадь 143,6 кв.м.;

нежилое здание - основное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина, кадастровый №, площадь 70,6 кв.м.;

нежилое здание - столовая, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина, кадастровый №, площадь 158,9 кв.м. расположенные на земельном участке с кадастровым номером: №, сельскохозяйственного назначения, находящимся по адресу: 

<

адрес>, участок №, отделение № СК им.Калинина, площадью 47900 кв.м.

Ответчику указанные объекты принадлежали на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Продавцом и сельскохозяйственным кооперативом «имени Калинина»; акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договорукупли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ) и решением третейского суда по разрешению экономических споров при Славянской межрайонного торгово-промышленной палате по делу № от ДД.ММ.ГГГГг., но сведения о зарегистрированных правах в Едином государственномреестре недвижимости - отсутствуют.

Расчеты по сделке купли-продажи завершены. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. Иной возможности зарегистрировать право собственности истец не имеет, в связи с чем обратился в суд с названным иском.

В судебное заседание представитель Истца ФИО1 по доверенности ФИО2 не явился, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, обратился с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие истца и представителя истца, исковые требования просили удовлетворить в полном объеме. 

В судебное заседание Ответчик ООО «Ангелинский сад» не явился, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, директор ООО «Ангелинский сад» ФИО3 обратилась с заявлением о признании иска и рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Третье лицо, управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район представителя в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, возражений относительно заявленных требований суду не представили.

Суд считает возможным рассмотреть заявленные исковые требования в отсутствие не явившихся сторон на основании ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество.

В силу ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации кнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. (ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственнуюрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а такжеиные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с ч.3, 4, 6 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Согласно ч.7 ст.1, 8 Закона №218-ФЗ, а также положениям приказа Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015г. №943 внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом (в частности, для ранее возникших прав). Именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

Анализируя представленные доказательства, суд учитывает, что по настоящему делу, препятствием к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, для ФИО1 является отсутствие записей о зарегистрированных правах продавца на спорные объекты в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом, суд учитывает, что первоначальный собственник спорного имущества СК имени «Калинина» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица путем ликвидации 4 апреля 2007 года, на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, запись о ликвидации внесена в ЕГРЮЛ. При этом, государственная регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости для СК имени «Калинина» не являлась обязательной, поскольку право продавца возникло до вступления в силу Федерального закона от 11.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч.1 ст.69 Закона №218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости (ч.3 ст.69 Закона № 218-ФЗ»).

Судом по делу установлено, что согласно технической документации, все спорные объекты датированы 1970 года постройки, возведены и изначально принадлежали СХК им.Калинина (л.д.14-58). 

Ответчику, спорные объекты, принадлежали на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем - ООО «Ангелинский сад» и продавцом - Сельскохозяйственным кооперативом имени Калинина, что подтверждается копией договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и решением третейского суда по разрешению экономических споров при Славянской межрайонного торгово-промышленной палате по делу № от ДД.ММ.ГГГГг (12-13,66-67).

В свою очередь ФИО1 приобрел спорные объекты по возмездной сделке с ООО «Ангелинский сад», о чем суду представлен договор № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. и акт приема-передачи объектов недвижимости к договору (л.д.59-65).

Расчеты по сделке купли-продажи завершены. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. Иной возможности зарегистрировать право собственности истец не имеет, в связи с ликвидацией первоначального собственника и бездействия ответчика по регистрации права собственности. 

В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно технической документации, все спорные объекты датированы 1970 года постройки (л.д.14-58). 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п.61 постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно пункту 62 названного постановления № при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

По результатам проверки исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора № от ДД.ММ.ГГГГ, судом установлено, что сторонами указанные договоры фактически исполнены, недвижимое имущество передано покупателю, а покупатель выполнил все финансовые обязательства по оплате, доказательств иного суду не представлено. Однако, как указано выше, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о праве собственности СК имени Калинина на указанные объекты недвижимости. 

Кроме того, согласно определению Арбитражного суда Краснодарского края в отношении СК имени Калинина завершено конкурсное производство и внесена запись о ликвидации юридического лица. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ.

Таким образом, несмотря на то, что для продавца – ООО «Ангелинский сад» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости являлась обязательной в силу ст.4 Федерального закона №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку право у ООО «Ангелинский сад» возникло в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ после вступления в силу указанного закона, отсутствие регистрации перехода права на указанное недвижимое имущество не означает отсутствие намерения СХК имени Калинина по отчуждению права собственности на спорное имущество, а обусловлено прекращением его деятельности в связи с ликвидацией, что исключило возможность подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган.

Суд исходит из того, что сделка (договор купли-продажи недвижимости) сторонами фактически исполнена, однако продавец утратил правоспособность. При этом суд не усматривает наличие спора о правах на недвижимое имущество.

Так, указанный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке. Спорный объект недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ находился в собственности ООО «Ангелинский сад», который производил его эксплуатацию, содержание и ремонт, т.е. открыто, непрерывно владел и распоряжался спорным имуществом как своим собственным. Доказательств наличия правопритязаний на спорный объект со стороны иных лиц не имеется.

В тоже время, поскольку право собственности на спорный объект недвижимости не регистрировалось и в настоящее время не зарегистрировано, как истец, так и ответчик лишены возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество, в связи с ликвидацией СК имени Калинина. При этом, отсутствие государственной регистрации создаёт правовую неопределённость в правах истца на приобретённое недвижимое имущество.

С учетом приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения иска и признания права собственности на спорные объекты недвижимости.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ангелинский сад» о признании права собственности на объекты недвижимости - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

данные изъяты>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 

<

адрес>) право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: 

нежилое здание - механические мастерские, кадастровый №, площадью 167,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина; 

нежилое здание - весовая, кадастровый №, площадью 10,7 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина; 

нежилое здание - сарай, кадастровый №, площадью 143,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина;

нежилое здание - основное здание, площадью 70,6 кв.м.,, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина;

нежилое здание - столовая, кадастровый №, площадью 158,9 расположенное по адресу: 

<

адрес>, отделение № СХК им.Калинина,

расположенные на земельном участке с кадастровым номером: №, сельскохозяйственного назначения, находящимся по адресу: 

<

адрес>, участок №, отделение № СК им.Калинина, площадью 47900 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Красноармейского районного суда Фойгель И.М.