УИД 39RS0001-01-2024-009561-04

Дело № 2-39/2026

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 февраля 2026 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,

при секретаре Курбанкадиеве М.М.,

с участием представителя ответчика Созвариева А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа «Город Калининград», ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, ФИО4, об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с 5 декабря 2023 г. является собственником земельного участка площадью 584 кв. м с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «деловое управление», расположенного по адресу: г

<

адрес>.

Смежным с данным участком расположен участок с кадастровым номером №, площадью 246 кв. м, с видом разрешенного использования «под проезд к земельному участку для ведения садово-огороднического хозяйства», относящийся к муниципальной собственности и находящийся в аренде у ФИО3

Также смежным с данным участком является участок с кадастровым номером №, площадью 11 080 +-27 кв. м, с видом разрешенного использования «под строительство административного здания», относящийся к муниципальной собственности и находящийся в аренде у ФИО2

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 28 марта 2024 г. № 18-08/00348 доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами № осуществляется посредством земель общего пользования, расположенных между земельными участками с кадастровыми номерами №.

Посчитав свои права нарушенными, ФИО1 обратился в суд с иском к администрации ГО «Город Калининград», ФИО2, в котором просит установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство административного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего администрации ГО «Город Калининград», бессрочный сервитут площадью 247 кв. м в пользу ФИО1 для прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление, расположенного по адресу: 

<

...> в границах точек координат, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории: №

В обоснование требований истец указывает на то, что ширина проезда для обеспечения свободного доступа к земельным участкам с кадастровыми номерами № недостаточна.

В частности, из ответа по результатам личного приема (письмо главы ГО «Городского округа» от 5 апреля 2024 г. № 361) следует, что проезд на земельный участок с кадастровым номером № осуществляется по территории земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «под проезд к земельному участку для ведения садово-огороднического хозяйства» и части территории кадастрового квартала №, свободной от прав третьих лиц, государственная собственность на которую не разграничена. Данная часть территории кадастрового квартала представляет собой проезд, расположенный между земельными участками с кадастровым номером №, имеющий ширину от 3,0 до 2,2 м.

Между тем рассматриваемый проезд не соответствует нормативным параметрам, установленным «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.0701-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30 декабря 2016 г. № 1034/пр).

Согласно заключению кадастрового инженера от 22 ноября 2024 г. с наименьшими затратами и меньшим количеством затронутых интересов третьих лиц для осуществления сервитута рационально организовать доступ возможно по земельным участкам с кадастровыми номерами №.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат Созвариев А.А., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что по результатам судебной экспертизы установлены иные разумные варианты без установления сервитута по территории земельного участка с кадастровым номером №.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 23 Земельного кодекса РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 8 ст. 23 Земельного кодекса РФ сервитут должен быть как можно менее обременительным для использования земельного участка, в отношении которого он установлен.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечило только необходимые нужды истца и не создало существенных неудобств для собственника земельного участка.

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 584 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования «деловое управление», расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, г. 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 5 декабря 2023 г., запись № №-2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29 ноября 2024 г. (т. 1, л.д. 14-20).

Также из содержания данной выписки следует, что границы данного участка не уточнены в соответствии с требованиями действующего законодательства, установлены временные межевые знаки, межевое дело отсутствует.

Изначально данный участок по постановлению мэра г. Калининграда от 27 сентября 1996 г. № 2224 был предоставлен ФИО5 для ведения садово-огородного хозяйства (т. 2, л.д. 18-21).

В дальнейшем по договору купли-продажи от 10 мая 2007 г. право собственности на данный участок перешло к ФИО3 (т. 2, л.д. 22, 45-47), после чего по заявлению собственника был изменен вид разрешенного использования на «деловое управление» (т. 2, л.д. 66 оборот).

По договору купли-продажи от 4 декабря 2023 г. право собственности на данный участок перешло к ФИО1 (т. 2, л.д. 56-58).

Рядом с указанным участком находится участок с кадастровым номером №, площадью 246 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: «под проезд к земельному участку для ведения садово-огороднического хозяйства».

Собственником данного участка является администрация городского округа «Город Калининград» и передан в аренду ФИО3 по договору аренды от 29 декабря 2012 г. (т. 1, л.д. 32-37).

По соглашению о передаче права и обязанностей право аренды данным участком перешло к ФИО1 с 5 декабря 2023 г. (т. 2, л.д. 214-221).

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 28 марта 2024 г. № 18-08/00348 доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами № осуществляется посредством земель общего пользования, расположенных между земельными участками с кадастровыми номерами № (т. 1, л.д. 42-44).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 939 кв. м, сформирован 27 октября 2015 г. с видом разрешенного использования «под коммунальное обслуживание» и находится в собственности ФИО4 (т. 2, л.д. 192-209).

Из выписки из ЕГРН от 4 февраля 2026 г. прослеживается, что в отношении данного участка установлены ограничения, в том числе публичный сервитут – в целях размещения сооружения коммунального хозяйства – сети водопровода.

Данный участок имеет ограждение в виде забора.

В обоснование требований истец ссылается на то, что ширина проезда для обеспечения свободного доступа к земельным участкам с кадастровыми номерами № недостаточна, в связи с чем он обратился в администрацию по вопросу установления сервитута.

Согласно письму главы ГО «Городского округа» от 5 апреля 2024 

<

...> на земельный участок с кадастровым номером № осуществляется по территории земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «под проезд к земельному участку для ведения садово-огороднического хозяйства» и части территории кадастрового квартала №, свободной от прав третьих лиц, государственная собственность на которую не разграничена. Данная часть территории кадастрового квартала представляет собой проезд, расположенный между земельными участками с кадастровым номером №, имеющий ширину от 3,0 до 2,2 м (т. 1, л.д. 40, 41).

Как указал истец, рассматриваемый проезд не соответствует нормативным параметрам, установленным «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.0701-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30 декабря 2016 года № 1034/пр), в связи с чем по заданию ФИО1 было подготовлено заключение кадастрового инженера от 22 ноября 2024 г., согласно которому для осуществления сервитута рационально организовать доступ возможно по земельным участкам с кадастровыми номерами №. Указанный вариант представлен в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (т. 1, л.д. 39).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № площадью 11 080 кв. м был поставлен на кадастровый учет 13 мая 2014 г. и сформирован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с видом разрешенного использования «под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса» по распоряжению Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 11 мая 2014 г. № 2911/р-КМИ (т. 1, л.д. 101).

В дальнейшем по распоряжению от 8 августа 2014 г. № 3341/р-КМИ вид разрешенного использования данного земельного участка изменен на «под строительство административного здания» (т. 1, л.д. 105).

Указанный участок передан в аренду ФИО2 по договору аренды от 8 сентября 2017 г. № 407/2017-А сроком до 27 августа 2027 г.

1 декабря 2024 г. между ФИО2 и ООО «СЗ «Место-Рощино» был заключен договор субаренды (т. 1, л.д. 89-95), который по соглашению от 17 декабря 2025 г. был расторгнут (т. 2, л.д. 88).

В целях определения необходимости установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером № в целях обеспечения прохода/проезда к участку с кадастровым номером №, принадлежащему истцу, судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза (т. 2, л.д. 105- 186).

Из заключения судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО «Кадастровый центр» от 20 января 2026 г. следует, что земельный участок с КН № имеет общие границы с земельным участком с КН № с северной, западной и южной сторон; с земельным участком с КН № с южной стороны, с восточной стороны счастью кадастрового квартала №. Ограждение земельного участка с КН № отсутствует. Территория земельного участка покрыта высокоствольной древесной растительностью.

Земельный участок с КН № имеет общие границы с земельными участками с КН № и с КН № с восточной стороны, с земельным участком с КН № с западной стороны, с земельным участком с КН № с северной стороны, а также с частью территории кадастрового квартала № с южной стороны. Ограждение земельного участка с КН № отсутствует.

По территория земельного участка проходит грунтовая дорога к объектам и сооружениям водонапорной станции, расположенных на земельном участке с КН №; остальная территории земельного участка покрыта высокоствольной древесной растительностью.

По данным ЕГРН на земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое административное здание, площадью 26,6 кв. м с КН №; сооружение коммунального хозяйства с КН №; водозаборные сооружения с КН №. При визуальном осмотре объекты недвижимости не обнаружены.

Земельный участок с КН № имеет общие границы с земельным участком с КН № с северной стороны, с земельным участком с КН № с западной стороны, с частью территории кадастрового квартала № с южной и восточной сторон. Ограждение земельного участка с КН № отсутствует.

Земельный участок с КН № имеет следующие характеристики: категория земель - земля населенных пунктов, площадь 123737 +/- 123 кв. м., ВРИ - под строительство Московской насосной станции (объект МНС-2), для обслуживания зданий и сооружений существующей водопроводной насосной станции № 1 Московская и благоустройства территории, расположен по адресу: 

<

адрес>. В обследуемой западной и южной сторон земельного участка установлено ограждение - декоративные бетонные плиты.

Земельный участок с КН № имеет следующие характеристики: категория земель - земля населенных пунктов, площадь 939 +/- 21 кв. м., ВРИ - коммунальное обслуживание.

С северной стороны земельного участка установлено ограждение (металлическая сетка), примыкающее с бетонному ограждению земельного участка с КН №.

Обследуемая часть земельного участка имеет асфальто-бетонное покрытие, используется как проход/проезд к производственно-складским зданиям расположенных на земельном участке с КН №.

При проведении геодезических работ была осуществлена фотофиксация обследуемой территории земельных участков и подготовлена фототаблица, являющаяся неотьемлемой частью настоящей землеустроительной экспертизы.

При ответе на вопрос, обеспечен ли земельный участок с КН № подъездными путями, экспертом отмечено, что по данным ЕГРН проход/проезд к земельному участку с КН №:35 осуществляется через земельный участок с КН № части территории кадастрового квартала №.

На момент проведения обследования (визуального осмотра) территорий земельных участков кадастровыми номерами № выявлено, что проход к территории земельного участка с КН № возможен по территории земельного участка с КН № и по части территории кадастрового квартала №, примыкающей к южной стороне земельного участка с КН № и к северной стороне земельного участка с КН №. Ширина данного прохода от 3 м до 2,2 м.

Проезд к территории земельного участка с КН № по части территории кадастрового квартала № не осуществляется (невозможен), так как ширина проезда не соответствует СП 42.13330 (СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений).

При проведении обследования земельного участка с КН №, изучения материалов судебного дела, сведений из ЕГРН установлено:

- ?вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами № не предусматривает проход/проезд к земельному участку с КН №;

- ??земельный участок с КН № фактически используется по проход/проезд;

- использование земельного участка с кадастровым номером № за счет земель общего пользования, без обременения земельных участков с кадастровыми номерами № сервитутом не представляется возможным, так как территория общего пользования (часть территории кадастрового квартала № не соответствует нормам проезда.

С учетом изложенного экспертом предложено три варианта установления сервитута, на основании которых также подготовлено заключение об определении соразмерной платы за пользование сервитутом (годовая арендная плата – 1 259 583 руб., ежеквартальная плата – 314 896 руб., ежемесячная плата – 104 965 руб., единовременная плата – 3 269 663 руб.).

По условиями первого варианта экспертом предложено установить сервитут, который включает в себя территорию в границах кадастрового квартала № площадью 247 кв. м, территорию земельного участка с кадастровым номером № площадью 246 кв. м и территорию в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 190 кв. м (т. 2, л.д. 120).

Второй вариант сервитута включает в себя территорию в границах кадастрового квартала № площадью 247 кв. м, территорию земельного участка с кадастровым номером № площадью 246 кв. м и территорию в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 374 кв. м (т. 2, л.д. 121).

Третий вариант сервитута предусматривает использование территории в границах кадастрового квартала № площадью 247 кв. м, территории земельного участка с кадастровым номером № площадью 246 кв. м, территории в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 99 кв. м и территории в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 72 кв. м (т. 2, л.д. 122).

Оснований ставить под сомнение приведенное экспертное заключение у суда не имеется, так как оно отвечает требованиям достоверности, проведено квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, выводы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает их неоднозначного толкования.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (п. 7).

Анализируя выводы, сделанные судебным экспертом, суд приходит к выводу, что требуемый истцом вариант установления сервитута за счет территории земельного участка с кадастровым номером № площадью 247 кв. м не может признаваться наименее обременительным.

Так в соответствии с заключением экспертом, с учетом сведений, содержащихся в фототаблице, составленной по результатам визуального осмотра, усматривается, что самым рациональным и оптимальным способом обеспечения нормативного проезда на территорию земельного участка с кадастровым номером № является первый вариант, предложенный экспертом, так как учитывает уже имеющийся проход/проезд за счет территории в границах кадастрового квартала № площадью 247 кв. м, территории земельного участка с кадастровым номером № площадью 246 кв. м, который изначально сформирован для целей прохода к указанному участку, а также территорию в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 190 кв. м.

В данной ситуации судом учитывается, что земельный участок с кадастровым номером № уже имеет ограничения в виде публичного сервитута, и по своему фактическому использованию служит проходом и проездом, то есть его функциональное назначение не изменяется.

Единственным ограничением, которое в настоящее время и является препятствием для проезда к территории земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, является ограждение из сетки, установленной вдоль дороги (т. 2, л.д. 125, 126).

Вместе с тем согласно ответу администрации ГО «Город Калининград» в соответствии с п. 4.5.1.3. Правил благоустройства городского округа «Город Калининград», утвержденных решением городского Совета депутатов Калининграда от 30.06.2021 № 182, на территории городского округа «Город Калининград» установка ограждений по границам образованных земельных участков, а также в границах образованного земельного участка с целью ограничения доступа на территорию, за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома и объекты культурного наследия, проводится при наличии решения собственника земельного участка, на основании разрешения, выданного уполномоченным органом Администрации, в порядке, установленном Администрацией, за исключением ограждений, предусмотренных проектной документацией по строительству объектов и строящихся на основании разрешения на строительство.

Выдача разрешения на установку ограждения по границам земельного участка осуществляется в рамках муниципальной услуги № 164-20/у и регулируется Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на установку ограждения земельного участка, образованного под отдельно стоящее здание или сооружение, производственную территорию, многоквартирный дом, нового ограждения взамен существующего по границам образованного земельного участка на территории городского округа «Город Калининград», утвержденным постановлением Администрации от 30 января 2013 г. № 80.

В рамках указанной Муниципальной услуги разрешение на установку ограждения на земельном участке с кадастровым номером № Администрацией не выдавалось (т. 2, л.д. 235-239).

Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства установлено, что имеются иные варианты, посредством которых возможно обеспечить доступ ФИО1 к принадлежащему ему имуществу, и такие варианты являются наименее обременительными по отношению к тому варианту, по которому заявлены требования, в то время как истцом не ставится вопрос об установлении сервитута в отношении иных участков, а только в отношении участка с кадастровым номером №, находящимся в аренду ФИО2, то настоящие требования об установлении сервитута подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством РФ, соответственно Верховному Суду РФ, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте РФ, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 97 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 марта 2025 г. по настоящему гражданскому дела была землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО «Кадастровый центр».

Оплату судебной экспертизы возложена на истца ФИО1 за счет денежных средств, размещенных на депозите суда в сумме 150 000 руб., а в случае недостаточности указанных денежных средств – на истца возложена обязанность произвести оплату судебной экспертизы в недостающем размере.

Определение суда в части распределения судебных издержек не обжаловано и вступило в законную силу.

Согласно счету на оплату ООО «Кадастровый центр» от 20 января 2026 г. стоимость производства экспертизы составила 195 000 руб. (т. 2, л.д. 140).

Из представленных в суд документов следует, что ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного Департамента в Калининградской области внесены денежные средства в сумме 150 000 руб., обязанность по внесению денежных средств на депозитный счет в сумме 45 000 руб. не исполнена.

С учетом того, что ФИО1 не была исполнена обязанность, возложенная определением суда от 18 марта 2025 г. по предварительном размещению денежных на депозитном счете суда для возможности оплаты проведенного экспертного исследования, то денежная сумма в размере 45 000 руб., подлежащая выплате экспертному учреждению ООО «Кадастровый центр», надлежит взыскать с ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (ИНН №) к администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН 

<

***>), ФИО2 (СНИЛС №) об установлении сервитута - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Кадастровый центр» (ИНН 

<

***>) расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 45 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Лясникова

Решение суда в окончательной форме

составлено 20 марта 2026 г.