Дело № 2-2293/17 ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вишневецкой О.М., 

при секретаре Менькиной Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды, о расторжении договора и выселении,

установил:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчицы задолженность по арендной плате в размере 148 263,15 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 65 979,59, расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и выселении ответчика из занимаемого помещения по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. В обоснование заявленных требований указывает, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 занимает помещение общей площадью 39,5 ка.м. по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. Ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по договору по своевременной оплате арендуемого помещения, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 148 263,15 руб. Договором предусмотрена уплата пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 65 979,59 руб. Задолженность по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для досрочного расторжения договора. Направленная в адрес ответчика претензия № от ДД.ММ.ГГГГ о погашении задолженности, расторжении договора, освобождении занимаемого помещения оставлена ответчиком без удовлетворения/Л.д. 3/.

Представитель истца в суд явился, поддержал исковые требования.

Ответчик в суд явился, возражал против удовлетворения исковых требований, пояснила, что до мая 2015 платежи производились в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ она подписала соглашение с ООО "СервисЕвроКом" об уступке прав, который должен был зарегистрировать соглашение у истца и производить арендные платежи. Полагает, что по договору перехода прав и обязанностей по договору аренды ООО "СервисЕвроКом" принял на себя обязательства по арендной плате. 

Третье лицо ООО "СервисЕвроКом" в судебное заседание не явилось, извещалось по юридическому адресу, судебную корреспонденцию по указанному адресу не получает /Л.д. 99-100/.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом вышеизложенного, неявка третьего лица в судебное заседание не может являться уважительной причиной отложения рассмотрения дела, поскольку судом приняты все необходимые меры к его заблаговременному извещению как участника процесса о дате рассмотрения дела.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Санкт-Петербургом в лице Комитета по управлению городским имуществом и ФИО1 был заключен договор № о предоставлении ответчику за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный в границах зоны объекта культурного наследия – нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 39,5 кв.м., кадастровый № на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, исходя из 2 747,40 руб. за 1 кв.м. на момент заключения договора с последующим перерасчетом по формуле Атек=Апред*I, где Атек – плата за аренду в текущем квартале, Апред пред – плата за аренду в предыдущем году, I – индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-1 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» ежеквартально равными частями не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала /Л.д. 4-15/.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ /Л.д. 19-22/. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение в отношении недвижимого имущества в виде аренды в пользу ФИО1

Нежилое помещение был передано ответчику ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлен акт, подписанный ООО «ЖКС №», «КУГИ», ФИО1 /Л.д. 16/.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Ответчик в своих возражениях ссылается на Соглашение об уступке прав и обязанностей, заключенное между нею и ООО "СервисЕвроКом", который, по мнению ответчицы, и должен был нести обязательства по внесению арендных платежей с момента передачи прав. 

С данными доводами суд не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 391 ГК Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

ДД.ММ.ГГГГ подведены итоги приёма и регистрации заявок и допуска претендентов к участию в аукционе ДД.ММ.ГГГГ по переуступке, принадлежащий ФИО1 прав и обязанностей и переводом долга по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. на помещение №, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. Аукцион признан несостоявшимся ввиду одного участника /л.д. 54/.

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга от 26.02.2015 года разрешена передача прав и обязанностей по договору аренды N 20-А061393 от 27.12.2013 года при условии перечисления в бюджет Санкт-Петербурга денежные средств в виде платы за передачу прав и обязанностей по договору в соответствии с Постановлением №769; установлено лицу, в пользу которого производится замена стороны по договору, в месячный срок после совершения сделки по уступке обратиться в Управление недвижимого имущества 

<

адрес> СПб КУГИ с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору; Управлению после исполнения пункта 2 распоряжения и представления документов, подтверждающих перечисление в бюджет СПб денежных средств в виде платы за передачу прав и обязанностей по договору, оформить внесение изменений в договор путём заключения дополнительного соглашения; распоряжение утрачивает силу в случае неподписания дополнительного соглашения в течение 1 года с даты издания /л.д. 72/.

Во исполнение распоряжения ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ оплатила 8 774,53 руб. за уступку прав по договору /л.д. 101/.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "СервисЕвроКом" обратился в КИО СПб с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в соответствии с протоколом о проведении аукциона, приложение на 35 листах /л.д. 66/.

ДД.ММ.ГГГГ КИО СПб направлено ФИО1 уведомление о необходимости сообщить об актуальной информации о совершении сделки по уступке права для внесения изменений в договор и о погашении задолженности по арендной плате /л.д. 65/.

ДД.ММ.ГГГГ КИО СПб направлено ООО "СервисЕвроКом" уведомление относительно обращения по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны, сообщается о том, что в комплекте документов, представленном ООО "СервисЕвроКом" зарегистрированное соглашение об уступке прав и обязанностей представлено не было, арендатору направлен запрос об актуальности информации о совершении сделки, но зарегистрированное соглашение не поступило, в связи с чем заключить дополнительное соглашение о замене стороны по договору не представляется возможным /л.д. 64/.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между КИО и ФИО1, заключен на срок более одного года, а потому подлежал государственной регистрации.

Таким образом, обязанность цессионария по оплате арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора перехода прав и обязанностей по договору аренды.

Из пояснений ответчика следует, что ФИО1 не знала о необходимости регистрации заключенного соглашения, после подписания указанного соглашения его дальнейшей судьбой не интересовалась.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию. Это видно из выписки ЕГРПН, согласно которой в отношении объекта недвижимости зарегистрировано право аренды ФИО1 /л.д. 105/. 

Таким образом, судом установлено, что переход прав с ответчика по договору № от ДД.ММ.ГГГГ к ООО «СервисЕвроКом» не состоялся.

Распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ утратило силу и с учётом срока, в течение которого заявление ООО "СервисЕвроКом" находилось на рассмотрении в КИО (1 год и 2 месяца), с ДД.ММ.ГГГГ. 2 года и 2 месяца истекли ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом представлен расчет задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 148 263,15 руб. /Л.д. 31-35/ и на сумму 139 488,62 руб. за тот же период /Л.д. 47/.

Ответчик А.Р.Р. в судебном заседании с расчетом задолженности по договору аренды не согласился, своего расчета задолженности суду не представил, просил уменьшить размер пени.

Расчет арендной платы судом проверен, истцом при расчёте не учтены оплаченные ответчицей суммы во исполнение обязательств по договору. За спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатор должен был внести общую сумму 157 941,54 руб.: 26 323,59*6); согласно расчёту поступило за спорный период 24 775,15 руб., ответчицей представлено платёжное поручение от ДД.ММ.ГГГГ на 16 000,62 руб. /л.д. 103/ и из расчёта неясно как распределена указанная сумма и по какой причине в оплату учтены 9 978,39 руб.; учитывая изложенное, задолженность составляет 133 166,39 руб. (157 941,54-24 775,15).

Оценив доводы ответчика и в совокупности собранные по делу доказательства, суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 133 166,39 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойка - это установленная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В случае нарушения арендатором п. 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (п. 4.9 договора).

Истцом рассчитана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ без учёта платежа от ДД.ММ.ГГГГ, но с учётом допущенной арифметической ошибки в расчёте сумма требований ниже размера неустойки, которая рассчитана судом – 66 379,86 руб.

Поскольку, как установлено ранее, ответчиком не вносилась арендная плата за пользование нежилым помещением за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика пени в размере 65 979,59 руб. в соответствии с расчетом, представленным истцом /Л.д. 47-48/.

Положения статьи 450 ГК РФ предусматривают, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1617-О, от 23 июня 2016 года N 1289-О, от 29 сентября 2016 года N 1958-О и др.).

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено ранее Ответчик не оплачивал арендные платежи с ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору истец направил ответчику претензию о погашении задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора, и выселении /Л.д. 36/, которое ответчиком удовлетворено не было.

Требования СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" подлежат удовлетворению, исходя из того, что ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате предоставленного нежилого помещения; нарушение условий договора, допущенное ФИО1, является существенным, а потому требование о расторжении Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также понуждения ответчика к его освобождению занимаемого нежилого помещения согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора подлежит удовлетворению.

С ответчицы подлежит взысканию госпошлина в размере 5 183 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, ст.ст. 122, 309-310, 330, 450, 606-607, 619, 622 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 133 166,39 руб., пени в размере 65 979,59 руб., расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО1 и Комитетом по управлению городским имуществом, выселить ФИО1 из помещения: Санкт-Петербург, 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 5 183 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ