Дело № 2-2165/17

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Л.С. Варнавской

при секретаре А.С. Туркиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО ПСК «Строительная перспектива» о защите прав потребителей, 

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО ПСК «Строительная перспектива» о защите прав потребителей.

В обоснование требований указано, что 2 октября 2015 г. между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым ответчик обязался построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: .... и предать истцам в их общую совместную собственность объект долевого строительства жилое помещение (трехкомнатную квартиру) общей проектной площадью 100,95 м.кв, (с учетом площади лоджии), общей площадью 97,03 м.кв, (без учета площади лоджии). Площадь лоджии по договору 3,92 м.кв. Истцы должны были оплатить цену договора 4 138 950,00 рублей и принять квартиру. Данные параметры площадей квартиры указаны в. п.п.2.1 и 2.2 раздела 2 договора.

Истцы свои обязательства по договору выполнили в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 22 ноября 2016 г., подписанным сторонами договора.

Однако, после получения кадастрового паспорта на квартиру № № от25.11.2016 истцы узнали, что площадь помещения (без учета площади лоджии) составила не 97,03 м.кв., а 93,9 м.кв, площадь лоджии 4,04 м.кв, (по расчетам истцов), т.е. общая фактическая площадь квартиры составила 97,94 м.кв.. Разница между общей проектной площадью квартиры (указанной в договоре) и фактической (с учетом площади лоджии) составила 3,01 м.кв..

В соответствии с п.3.6 договора все расчеты по договору производятся по общей проектной площади квартиры, включающей площадь лоджии. При этом допустимым считается отклонение в 2% (два процента) от проектной площади объекта в результате возникновения погрешности при проведении строительно-монтажных работ. В случае изменения общей проектной площади объекта, указанной в п.2.1 договора, по результатам технической инвентаризации и технического учета свыше 2% цена договора подлежит корректировке пропорционально изменению общей проектной площади квартиры.

Отклонение от общей проектной площади по договору составило 2,98%, в соответствии с п.3.6 договора, цена договора подлежит корректировке, т.е. истцами ответчику излишне заплачено 123 410 рублей, исходя из расчета:

-4 138 950 рублей (цена договора) : 100,95 м.кв. = 41 000 рублей цена 1 м.кв.;

-41 000 рублей * 3,01 м.кв.= 123 410 рублей.

Эти расчеты были изложены в претензии, направленной истцами в адрес ответчика 27 января 2017 г. в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей», однако требование истцов ответчиком было отклонено по надуманным мотивам, без ссылок за нормы закона и подзаконных актов РФ. В тоже время, в ответе на претензию истцов ответчик согласился с тем, что в настоящее время фактическая общая площадь квартиры меньше проектной, т.е. фактическая площадь квартиры 93,9 м.кв, площадь лоджии 4,1 м.кв. (истцы согласны с размером площади лоджии, указанной ответчиком, т.к. отклонения в мерах незначительны и вызваны округлениями десятых и сотых кв.см.), но пояснил это тем, что им в одностороннем порядке, во изменение договора и в нарушение требований ст.743 ГК РФ, без согласования с истцами были возведены межкомнатные перегородки, площадь которых (по данным ответчика) составила 3,4 м.кв., что и повлияло на уменьшение общей площади квартиры (фактически, жилой площади). 

Ответчик грубо нарушил требования ГК РФ и подзаконных актов РФ, а именно:

- в одностороннем порядке изменил существенное условие договора о размере оплаченной истцами жилой и общей площади квартиры;

- указывая в договоре размеры жилой площади квартиры ответчик действовал не в соответствии с требованиями п.6 раздела «Правила подсчета площади квартир в домах» СНИП 2.08.01-89, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 № 112, лежащих в основе «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, где указано, что «Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемых между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)». Из анализа одержания указанного СНИПа ясно, что без наличия межкомнатных перегородок замерить площади комнат невозможно, что требует их фактического наличия при составлении поэтажных планов квартир, а площадь межкомнатных перегородок в площадь квартиры не ходит. Таким образом, никакого «предполагаемого зонирования квартиры» (как утверждает ответчик в ответе на претензию истцов) на практике не имело места. Ответчик сознательно и в своих интересах искусственно завысил в договоре общую проектную площадь квартиры.

В соответствии с установленной истцами и ответчиками общей площади квартиры (93,9 кв. м. + 4,1 кв. м. = 98 кв.м.) истцы уплатили ответчику за недополученные 100,95 м.кв. - 98м.кв. = 2,95 м.кв, излишне. Размер прямого ущерба истцам таким образом составил 41 000 рублей х 2,95 м.кв.=120 950 рублей.

Истец имеет право на взыскание неустойки в размере 3% за каждый день нарушения его прав. Претензия истцов ответчиком была получена 25.01.2017г., срок исполнения претензии истек 05.02.2017, следовательно, с этой даты на 13.03.2017г. неустойка оставляет 36 дней.

Расчет размера в денежном выражении 3% неустойки в день составляет: сумма ущерба 120 950 рублей * 3% = 3628,50 рублей в день х 36= 130 626 рублей. Окончательный размер суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, должен быть определен в день вынесения решения по делу согласно п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Действиями ответчика истцам был причинен моральный вред вследствие нарушения прав потребителя, который оценивается в 10 000 рублей.

Для досудебного и судебного урегулирования спора и взыскания материального ущерба (консультации, подготовки претензии и т.д.) истец обратился к юристу. Стоимость юридических услуг составила 5 000 рублей, которые являются для истца убытками и подлежат взысканию с ответчика в полном объеме согласно ст.13 Закона РФ «О защите прав отребителей» во взаимосвязи со ст.15 ГК РФ.

Истцы просили взыскать с ООО « Строительная перспектива» в пользу ФИО1 и ФИО2 денежные средства в размере 120 950 рублей вследствие изменения фактической общей площади квартиры, приобретенной истцами у ответчика; за невыполнение в установленный законом срок ответчиком законного требования истцов (как потребителей) неустойку в размере 130 626 рублей; моральный вред в размере 10000 рублей; судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей; штраф в размере 50% от присужденных судом денежных средств в их пользу.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования в части размера неустойки, просили взыскать с ответчика неустойку в размере 268 509 руб., в остальном требования остались прежними.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО3 настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме по доводам искового заявления.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Представители ответчика ФИО4, Ф.Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по доводам представленного отзыва. 

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N ФЗ-214 от 30.12.2004 г.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 указанного Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 31.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, для наступления последствий предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве необходимо наличие совокупности нескольких условий: объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, указанные недостатки привели к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ N 214 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5, указанного закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

В судебном заседании установлено, что 02.10.2015г. между ООО ПСК «Строительная перспектива» (застройщик) и ФИО2, ФИО1 (участники долевого строительства) заключен договор №и№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по адресу: .....

По условиям договора застройщик обязался построить и передать в общую совместную собственность участников долевого строительства объект строительства – жилое помещение (трехкомнатная квартира), расположенная на 3 этаже дома, в блок секции 1, строительный номер 5, общей проектной площадью 100,95 кв.м., без учета площади лоджии - 97,03 кв.м., площадь лоджии - 3,92 кв.м..

Участники долевого строительства должны оплатить цену, предусмотренную разделом 3 договора и принять объект долевого строительства в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Согласно п. 3.2 договора, цена договора на момент заключения составила 4 138 950 руб..

В приложении №1 к договору приведен проектный план третьего этажа, на котором межкомнатные перегородки квартиры №5 отсутствуют. Предполагаемые межкомнатные перегородки нанесены пунктирной линией, то есть условно. Согласно данному проектному плану площадь квартиры составляет 100,95 кв.м.. 

Согласно п. 3.3. договора по соглашению сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику, определенный в п. 3.2. настоящего договора является фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с застройщиком, определенных п.3.2., за исключением случаев, предусмотренных п.3.6. договора.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что все расчеты по настоящему договору производятся по общей проектной площади объекта долевого строительства, включая площадь балконов (лоджий). При этом стороны друг к другу претензий не имеют и считают допустим отклонение 2% от проектной площади объекта долевого строительства в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. В случае изменения общей проектной площади объекта свыше 2%, цена договора подлежит корректировке пропорционально изменению общей проектной площади объекта.

Таким образом, стороны согласовали, что с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.

Изменение площади квартиры в согласованных пределах не является для сторон договора недостатком качества квартиры, в этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. 

Согласно ст. 412 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условие п. 3.6 заключенного договора участия в долевом строительстве, не предусматривающие изменение цены объекта долевого строительства при незначительных отступлениях от проектной площади, приведенным положениям специального федерального закона не противоречит.

Не противоречит оно и положениям ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Судом установлено, что в ходе строительства объекта, застройщиком в спорной квартире возведены межкомнатные перегородки. 

В декабре 2015 году с учетом возведения перегородок в проектную документацию внесены соответствующие изменения, что подтверждается копиями из проекта, раздел 3 «Архитектурные решения».

По утверждению истцов на момент осмотра квартиры и заключения договора, перегородки уже были.

14.11.2016г. ответчиком получено разрешение на ввод объекта недвижимости - многоквартирного дома с объектами общественного назначения по адресу: .... в эксплуатацию.

Согласно акту приема передачи от 20.11.2016г. истцы приняли объект 3 комнатную квартиру №5, расположенную на 3 этаже в блок секции 1, общей проектной площадью 100,95 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: ..... Согласно п.5 акта, его подписанием каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон исполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет претензий по существу договора. Таким образом, истцы, без каких-либо претензий к ответчику приняли квартиру, с указанием ее проектной площади. 

Согласно данным кадастрового паспорта на квартиру №№ от 25.11.2016г. площадь помещения составляет 93,9 кв.м. без учета лоджии.

Из заключения эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «

<

данные изъяты>» №250С/17 от 18.07.2017г. следует, что общая площадь внутриквартирных перегородок, не предусмотренных проектной документацией на момент заключения договора и договором долевого участия, заключенным между истцами и ответчиком составляет 2,47 кв.м.. Фактическая площадь квартиры с учетом лоджии составляет 97,94 кв.м.. 

Измерение фактической площади экспертами производилось без учета площади межкомнатных перегородок, не отраженных в проекте 2014 года. При сложении площади квартиры, лоджии и межкомнатных перегородок, не отраженных в проекте при заключении договора, общая фактическая площадь, квартиры. Переданной истцам составит 100,41 кв.м..

Таким образом, в судебном заседании установлено, что общая проектная площадь спорной квартиры составляет 100,95 кв.м., фактическая общая площадь квартиры полученной истцами в эксплуатацию составляет 100,41 кв.м. (исходя из расчета 93,9 кв.м. (площадь по кадастровому паспорту) +4,04 кв.м. (площадь лоджии) +2, 47 кв.м. (площадь перегородок)). Таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 0,54 кв.м, что менее 2% от проектной площади. 

Оснований для взыскания с ответчика денежных средств в счет уменьшения покупной цены, не имеется.

Судом установлено, что ответчиком в ходе строительства внесены изменения в проект и изменения в планировку квартиру, в части межкомнатных перегородок. Указанные изменения сторонами путем составления дополнительных соглашений к договору не согласовывались.

Ответчик в судебном заседании предлагал истцам привести за свой счет квартиру в состояние, соответствующее заключенному договору, то есть убрать межкомнатные перегородки, однако истцы отказались, поскольку полагают, что покупали квартиру с межкомнатными перегородками. Анализ проектной документации, приложенной к договору, свидетельствует о заблуждении истцов относительного указанного обстоятельства. Очевидно, что проект квартиры содержит внутриквартирные перегородки только в части ограждения санузлов.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Застройщиком произведены дополнительные затраты по возведению межкомнатных перегородок, что является очевидным. Взыскание денежных средств за то, что в результате этого уменьшилась проектная площадь, является недобросовестным поведением стороны по договору. 

Доказательств наличия иных обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, при наступлении которых у участника долевого строительства возникает право требовать соразмерного уменьшения цены договора истцами не представлено.

Ответчиком не нарушены права истца. Качество объекта соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а потому оснований для соразмерного уменьшения цены договора и взыскания с ответчика денежных средств из оплаченной площади не имеется.

Учитывая, что судом в удовлетворении искового требования о взыскании денежной разницы в сумме 120 950 руб. отказано, не подлежат удовлетворению и остальные требования истцов о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, процессуальных издержек по делу, как вытекающие из основного требования.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Центрального 

районного суда г. Барнаула ФИО5

копия верна:

судья ФИО5

секретарь А.С. Туркина