Дело [номер]а - 396/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 26 августа 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И., 

с участием представителя административного истца - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО10 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 ФИО11 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], наименование: столовая № 28, общей площадью 1628,1 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости – 19 089 000 рублей по состоянию на 05.06.2011. 

В обоснование ФИО3 указала, что данный объект недвижимости принадлежит ей на праве собственности, что выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 15.01.2020.

Кадастровая стоимость указанного здания была установлена согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», и составляет 73 882 966,89 рублей по состоянию на 05.06.2011. 

Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке ООО «Экспертный центр «Норматив» [номер] от 12.02.2020.

Ссылаясь на положения ст.ст.399-402 Налогового кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО3 считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ей нежилого здания, существенно затрагивает ее права и обязанности по уплате налога на имущество физических лиц.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.123-124).

Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указало на то, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, что учреждение определяют кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (л.д.130-134).

Заинтересованным лицом - Администрацией г. Нижнего Новгорода представлен отзыв, в котором Администрация, ссылаясь на нормы действующего законодательства, указывает, что снижение кадастровой стоимости спорного нежилого здания затронет права и законные экономические интересы муниципального образования – города Нижнего Новгорода, связанные со снижением сумм налоговых доходов в местный бюджет.

Кроме того указывает, что при изучении Отчета об оценке выявлено нарушение норм законодательства в области оценочной деятельности.

Из отчета следует, что объект оценки осматривался Оценщиком, однако нигде не указана дата осмотра, что нарушает положения п.5 и п.2 ФСО № 7. При этом данные визуального осмотра вошли в описание объекта и, следовательно, принимались Оценщиком во внимание при расчёте его стоимости. Таким образом, из отчета не ясно: выполнен ли осмотр в период, наиболее близкий к дате оценки, что в конечном итоге имеет отражение в итоговой стоимости объекта.

Просит отказать в удовлетворении требований (л.д.117-119).

В судебное заседание ФИО3, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрацией г. Нижнего Новгорода не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал доводы административного искового заявления, дополнительно указал, что в январе 2018 г. земельный участок по адресу: [адрес], с расположенным на нем нежилым зданием был продан на торгах по цене 6 100 000 руб. Указанное имущество было приобретено впоследствии ФИО3 у победителя торгов в ноябре 2019 г.

Обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], наименование: столовая [номер], общей площадью 1628,1 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 27.03.2020, представленной в суд ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.113-115).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО3 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.

По делу установлено, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории ФИО2 [адрес], результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.

В соответствии с Приложением № 1 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] была установлена по состоянию на 05.06.2011 и составляет 73 882 966,89 рублей (п.2602 раздела «городской округ город Нижний Новгород», л.д.126).

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Рассматривая ходатайство ФИО3 о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу административного искового заявления, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. 

С учетом изложенного, суд полагает возможным восстановить ФИО3 срок на подачу административного искового заявления.

Как следует из представленной в материалы дела информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 05.07.2011. 

Вышеуказанный объект вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011.

Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 73 882 966,89 рублей.

Изменений кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер], по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.111-112).

Следовательно, юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является 05.06.2011.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО6 [номер] от 12.02.2020.

Судом установлено, что представленный отчет об оценке оценщика ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО6 [номер] от 12.02.2020 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода и от иных методов оценки в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (рынок торговой недвижимости, расположенной в частной секторе, по всей Нижегородской области), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, в разделе 10.1 Отчета, Оценщиком была определена рыночная стоимость прав на земельный участок, для чего было отобрано 3 объекта-аналога и применены корректировки: на торг - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.; на местоположение – на основании данных о средних значениях цен предложений на рынке торговой недвижимости, приведенных в разделе «Анализ рынка» п.7.4 на стр.37-48 Отчета (л.д.37-42 оборот); на размер (площадь) земельного участка – по формулам 2 и 3 и табл.18 на стр.64 (л.д.50 оборот); на коммуникации – на основе данных обзора ООО «Центр Экономического Анализа и Экспертизы» по итогам 2012 г. (http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm).

При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Оценщиком было отобрано 3 объекта-аналога (табл.22 на стр.71 Отчета) и применены корректировки: на торг, на расположение вдоль «красной линии», на этаж расположения - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.; на местоположение – по данным мониторинга рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода за апрель 2011 года (http://soveto.ru/catdogs/1/20/1364/1380); на площадь земельного участка – рассчитана ранее в разделе 10.1 Отчета; на состояние объекта (физический износ) – определялось методом анализа физического состояния на основе шкалы экспертных оценок физического состояния объектов (табл.28,29 на стр.75 Отчета - л.д.56). 

Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 10 Отчета (стр.52-78 Отчета – л.д.45 оборот – 58).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, Оценщиком были выбраны 4 объекта-аналога (табл.32 на стр.85 Отчета) и применены корректировки: на торг, на этажность, на расположение относительно «красной линии», на недогрузку и недополучение арендных платежей на рынке - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> год; на местоположение – по данным мониторинга рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода за апрель 2011 года (http://soveto.ru/catdogs/1/20/1364/1380); на состояние объекта (вид отделки, эксплуатационное состояние) - согласно шкале экспертных оценок для определения величины физического износа (табл.34, 35 на стр.88 Отчета – л.д.62 оборот). 

Далее Оценщиком были рассчитаны: операционные расходы – на основе исследований специалистов ООО «НМЦ «Рейтинг» (по данным статьи «Типы объектов-аналогов доходной недвижимости» ФИО4, журнал «Оценочная деятельность», № 1/2008); чистый операционный доход – табл.39 на стр.91 Отчета (л.д.64); ставка капитализации – рассчитана по формулам 6-10 (стр.91-94 Отчета – л.д.64-65 оборот).

Подробный расчет стоимости объектов оценки, определенные с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 11 на стр.80-95 Отчета (л.д.58 оборот - 66). 

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки, представлено в разделах 12 и 13 Отчета (стр.96-98 Отчета - л.д.66 оборот - 67 оборот).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1628,1 кв.м. расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 05.06.2011 составляет 19 089 000 (девятнадцать тысяч восемьдесят девять тысяч) рублей.

Согласно статье 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Доводы Администрации города Нижнего Новгорода о нарушении оценщиком пункта 5 ФСО № 7 не находят подтверждения в материалах дела.

Согласно представленным пояснениям оценщика от 23.08.2020, осмотр объекта оценки проводился на дату составления отчета, т.е. в феврале 2020 года, дата оценки – июнь 2011 г. Основные конструктивные элементы за такой срок сильно не изнашиваются и не меняют основных характеристик. Кроме того, данная информация не влияет на расчет при определении рыночной стоимости объекта, так как для расчета корректировки на физическое состояние в сравнительном и доходном подходах (стр.75 и стр.88) оценщик учитывает год постройки здания и определяет состояние объекта как удовлетворительное (л.д.169).

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных административным истцом требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности у ФИО3 вышеуказанного нежилого здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО6 [номер] от 12.02.2020 отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, кадастровый номер [номер], общей площадью 1628,1 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на юридически значимую дату – 05 июня 2011 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО3 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 в заявленном размере подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 ФИО12 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1628,1 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости – 19 089 000 (девятнадцать тысяч восемьдесят девять тысяч) рублей, по состоянию на 05.06.2011. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 7 сентября 2020 года.