Дело № 2-750/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.Медведево 25 июля 2018 года

Медведевский районный суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

при секретаре Светлаковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый № ..., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 

<

...> года между ФИО10 и ФИО1

В обоснование заявленных требований указано, что 

<

...> года между истцом и ФИО10 заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры, стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. В этот же день документы переданы для государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости. 

<

...> года Управление Росреестра уведомило истца о приостановлении регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись № ... от 

<

...> года о государственной регистрации ипотеки в интересах КПКГ «Социальный прогресс», к которому истец обратилась с заявлением о даче согласия на регистрацию перехода права собственности на квартиру, но получила отказ. 

<

...> года ФИО10 умер. В настоящее время КПКГ «Социальный прогресс», являющийся залогодержателем квартиры, не возражает против перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцу, однако в связи со смертью продавца, государственная регистрация договора купли-продажи от 

<

...> года невозможна, в связи с чем, истец вынуждена обратиться с настоящим иском к ФИО2, являющейся матерью и единственным наследником ФИО10

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования уточнили и просили произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на жилое помещение по адресу: ... кадастровый № ..., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., на основании договора купли-продажи от 

<

...> года, заключенного с ФИО10 Дали пояснения аналогичные изложенным в иске.

Ответчик ФИО2, опрошенная судом по месту ее жительства по адресу: ..., в выездном судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала. Суду пояснила, что о договоре купли-продажи от 

<

...> года ей известно, с ФИО1 она договорилась, что за ней будет сохранено право проживать в спорной квартире до дня смерти. 

Представитель КПКГ «Социальный прогресс» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. В судебном заседании 

<

...> года представитель КПКГ «Социальный прогресс» ФИО4 не возражала против удовлетворения требований истца с сохранением обременения на жилое помещение в виде ипотеки. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещены.

С учетом мнения участников процесса и на основании ст. 167 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, дело правоустанавливающих документов, гражданское дело № ..., суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что квартира по адресу: ... являющаяся предметом настоящего спора, принадлежит на праве собственности ФИО10 что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 

<

...> года, а также делом правоустанавливающих документов. 

Согласно поквартирной карточке ФИО2 была зарегистрирована в спорной квартире 

<

...> года и проживает в ней до настоящего времени.

ФИО10 был зарегистрирован по адресу нахождения спорного жилого помещения 

<

...> года и проживал в нем до момента смерти. 

Судом установлено, что 

<

...> года между ФИО10 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....

Уведомлением от 

<

...> года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл уведомило ФИО1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру в связи с наличием в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ипотеки на данную квартиру.

На основании договора залога квартиры от 

<

...> года ФИО10. передал в залог КПКГ «Социальный прогресс» двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., в качестве обеспечения исполнения его обязательств по договору займа № ... от 

<

...> года.

Между ФИО10 и КПКГ «Социальный прогресс» оформлена закладная в отношении указанной квартиры.

Решением Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 

<

...> года исковые требования ФИО1 к ФИО10 КПКГ «Социальный прогресс» о государственной регистрации перехода на ФИО1 права собственности на двухкомнатную квартиру с лоджией общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: ..., на основании заключенной с ФИО10 сделки купли-продажи от 

<

...> года оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в настоящее время КПКГ «Социальный прогресс», являющийся залогодержателем спорного жилого помещения, не возражают против перехода права собственности на квартиру по адресу: ..., от ФИО10 к ФИО1, при условии сохранения записи о залоге (ипотеке) на указанную квартиру, что также подтверждается письмом КПКГ «Социальный прогресс» от 

<

...> года (л.д. 18). Вместе с тем, регистрация перехода права собственности на указанное жилое помещение невозможна в связи со смертью ФИО10 

<

...> года, что подтверждается свидетельством о смерти от 

<

...> года. 

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Исходя из положений п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 

<

...> года на основании Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ.

По условиям договора купли-продажи квартиры от 

<

...> года, заключенного между ФИО10 и ФИО1, на момент подписания настоящего договора покупатель квартиру осмотрел и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры произведена при подписании настоящего договора, который будет иметь силу передаточного акта. Стороны претензий по состоянию квартиры на момент передачи не имеют (п. 7 Договора). 

Обязательство по оплате стоимости квартиры по адресу: ... ФИО1 исполнено, что следует из п.2 договора купли-продажи квартиры от 

<

...> года, согласно которому оплата по настоящему договору произведена полностью до подписания настоящего договора, а также подтверждается распиской от 

<

...> года (л.д. 6). 

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суд при вынесении решения принимает во внимание, что правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

Абзац 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» называет в качестве необходимого условия удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности исполнение договора в виде передачи вещи.

При этом под передачей вещи признается вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о такой передаче. Как правило, это акт приема-передачи.

Вместе с тем при рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности выяснению подлежат и другие обстоятельства.

В первую очередь суд должен выяснить, есть ли основания для возникновения права собственности на стороне покупателя. Для этого необходимо установить:

1) является ли продавец собственником продаваемого имущества;

2) заключен ли между сторонами договор купли-продажи, для чего необходимо проверить, достигнуто ли согласие по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК РФ);

3) облечено ли соглашение в надлежащую форму.

В соответствии с абз.4 п. 61 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки, в том числе передача вещи и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами настоящего дела подтверждается факт заключения сделки, предполагающей переход права собственности на спорное жилое помещение к истцу, установлено обстоятельство передачи цены недвижимого имущества продавцу.

Согласно абз.5 п.2 договора купли-продажи квартиры от 

<

...> года в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства ФИО2, ФИО10, которые сохраняют право проживания и пользования указанным помещением в соответствии с действующим законодательством.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в спорной квартире в настоящее время зарегистрирована и продолжает проживать мать ФИО10 ФИО2, при этом у истца имеется доступ в жилое помещение, ключи от квартиры. Таким образом, факт передачи имущества по договору купли-продажи квартиры от 

<

...> года от продавца к покупателю по настоящему делу также установлен. 

В п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Применительно к рассматриваемому спору, исходя из аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), суд отмечает, что суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороны совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

В данном случае обстоятельством, объективно влекущим невозможность регистрации договора купли-продажи квартиры в установленном порядке, является смерть продавца ФИО10

В силу п.1 ст.1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял имущество, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности вступил во владение или управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества (п.2 ст.1153 ГК РФ).

Согласно ответу Нотариальной палаты Республики Марий Эл от 

<

...> года по состоянию на 

<

...> года информация об открытии наследственного дела после смерти ФИО10 

<

...> года года рождения, умершего 

<

...> года в ЕИС отсутствует.

Учитывая, что ФИО2 является матерью ФИО10, с момента регистрации и по настоящее время она постоянно проживает в квартире по адресу: ..., где до дня смерти проживал ФИО10 занималась похоронами сына, то есть фактически является наследником после смерти последнего, иных наследников у ФИО10 в ходе рассмотрения дела не установлено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО2 является надлежащим ответчиком по настоящему спору. 

В состав наследства, в соответствии со ст. 1112 ГК РФ, входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принимая во внимание то, что сделка по отчуждению квартиры по адресу: ... была совершена ФИО10 до момента смерти, данное имущество не может быть включено в наследственную массу после его смерти. 

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

На основании изложенного, учитывая, что спорная квартира является предметом договора залога квартиры (ипотеки) от 

<

...> года, зарегистрированного в установленном законом порядке, которым не предусмотрено право залогодателя отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, а в материалах дела имеется согласие залогодержателя на регистрацию перехода права собственности в отношении предмета залога с сохранением обременения, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению с сохранением обременения в виде ипотеки по договору ипотеки (залога) от 

<

...> года.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на жилое помещение по адресу: ... кадастровый № ..., на основании договора купли-продажи от 

<

...> года, заключенного с ФИО10, с сохранением обременения в виде ипотеки по договору ипотеки (залога) от 

<

...> года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья Л.Н. Иванова

Мотивированное решение составлено 30 июля 2018 года.