УИД 

<

номер>

Решение

Именем Российской федерации

10 февраля 2026 года

Раменский городской суд Московской области

В составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

При секретаре Бердиевой Э.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

<

номер> по иску АО «Райффайзенбанк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредиту, обращении взыскания на заложенное имущество,

Установил:

Истец АО «Райффайзенбанк» обратилось в суд с уточненным иском к ФИО1, которым просит взыскать задолженность по кредитному договору 

<

номер> 

<

номер> от 

<

дата> по состоянию на 

<

дата> в размере 4 089 499, 65 руб., из них: 3 129 418,86 руб. – основной долг, 578 729,65 руб. – проценты за пользование кредитом, 306 865,95 руб. – пени за просрочку оплаты основного долга, 74 485,19 руб. – пени за просрочку оплаты проценты; обратить взыскание на предмет залога - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> и прилегающий к дому земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 6 975 200 руб. путем продажи с публичных торгов, взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 70796 руб., расходы по проведению оценки рыночной стоимости предмета залога в сумме 7500 руб. (уточненный иск л.д.231)

В обоснование требований указывает, что 

<

дата> между АО «Райффайзенбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор № 

<

номер> в соответствии с которым банк 

<

дата> предоставил заемщику на текущий счет 

<

номер> кредит в размере 3 420 000 руб., сроком на 228 месяцев, сроком на 228 месяцев, годовая ставка за пользование денежными средствами составила 13,25 %, ежемесячный платеж ( за исключением первого и последнего) – 41 166,33 руб. Цель кредита – приобретение недвижимого имущества в собственность Заемщика. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) недвижимого имущества (квартиры) в силу закона на основании договора купли-продажи недвижимого имущества. Недвижимое имущество – жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> прилегающий к дому земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>. Обременение объекта недвижимости в виде ипотеки зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, дата государственной регистрации: 

<

дата>. Основание государственной регистрации: договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, выдан 

<

дата> В соответствии с п. 2.2.2 Кредитного договора Заёмщик осуществляет возврат кредита и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, в порядке и сроки, установленные Кредитным договором. Согласно п. 2.3.2 Кредитного договора Заёмщик погашает Кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование Кредитом путём осуществления ежемесячных платежей. Согласно п. 2.9.2 Кредитного договора при нарушении Заёмщиком сроков осуществления Ежемесячного платежа или неоплате Ежемесячного платежа полностью или частично, Заёмщик обязан уплатить Банку неустойку в виде пени в размере 0,06% от суммы просроченной к уплате задолженности по Договору за каждый календарный день просрочки. Поскольку, ответчик не исполняла обязательства по своевременному погашению кредита, истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель истца АО «Райффайзенбанк» отсутствовал, ранее просил рассматривать дело в отсутствие своего представителя, о рассмотрении дела в порядке заочного производства не возражает (л.д.7).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, возражала в иске по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 149-150). Полагала завышенным размер пени и просила их снизить.

Суд, заслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела и представленные суду доказательства, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе).

В соответствии со ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 434 ГК РФ.

В п. 2 ст. 811 ГК РФ определены последствия нарушения заемщиком договора займа: если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 

<

дата> между АО «Райффайзенбанк» и ФИО1 заключён Кредитный договор № 

<

номер>, в соответствии с которым банк 

<

дата> предоставил заёмщику на текущий счёт 

<

номер> кредит в размере 3 420 000 рублей, сроком на 228 месяцев, годовая процентная ставка за пользование денежными средствами составила 13.25% ежемесячный платёж (за исключением первого и последнего) – 41 166.33 руб.

Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно: жилого дома по адресу: 

<

адрес> прилегающего к дому земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>.

Для обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору Заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2.2.2 Кредитного договора Заёмщик осуществляет возврат кредита и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, в порядке и сроки, установленные Кредитным договором.

Согласно п. 2.3.2 Кредитного договора Заёмщик погашает Кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование Кредитом путём осуществления ежемесячных платежей.

Согласно п. 2.9.2 Кредитного договора при нарушении Заёмщиком сроков осуществления Ежемесячного платежа или неоплате Ежемесячного платежа полностью или частично, Заёмщик обязан уплатить Банку неустойку в виде пени в размере 0,06% от суммы просроченной к уплате задолженности по Договору за каждый календарный день просрочки.

Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Факт перечисления денежных средств заемщику подтверждается выпиской по операции и не оспорено ответчиком.

По общим правилам, регламентирующим заключение гражданско-правового договора, договор считается заключенным, если между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), то есть должно быть достигнуто соглашение обязанных сторон по предоставлению кредита, сумме кредита, порядок и сроки возврата кредита, размер процентов за пользование кредитом и порядок их уплаты.

При заключении кредитного договора, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Обязательства по кредитному договору не исполняются, имеется просроченная задолженность.

Согласно представленного истцом расчету, размер задолженности по состоянию на 

<

дата> составляет 4 089 499,65 руб., из которых: 3 129 418,86 руб. – основной долг, 577 729,65 руб. – проценты за пользование кредитом, 306 865,95 руб. – пени за просрочку оплаты основного долга, 74 485,19 руб. – пени за просрочку оплаты процентов (л.д.234-237).

Судом, представленный расчет задолженности проверен, признан арифметически верным.

Ответчик сумм долга не оспорила, контррасчет не представила.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий кредитного договора, то требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору в виде задолженности по основному долгу в сумме 3129418,86 руб., процентов за пользование кредитом в сумме 578729,65 руб. заявлены законно, обосновано и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 263-О).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 

<

дата> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 75 постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

При этом, в силу п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, при оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суды исходят из того, что ставка рефинансирования (ключевая ставка Банка России), являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. В связи с этим уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования (ключевой ставка Банка России) по общему правилу не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Начисленная сумма штрафных пеней за просроченные выплаты по основному долгу по кредиту с учетом вышеуказанных обстоятельств суд считается несоразмерной.

Как усматривается из представленного расчета расчет пени произведен истцом по ставке 21,9 % годовых (л.д.234-237).

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что в части взыскания с ФИО1 в пользу АО "Райффайзенбанк" сумма штрафных пеней за просроченные выплаты по основному долгу по кредиту в размере 306865,95 руб. подлежит снижению до 180000 руб., сумма штрафных пеней за просроченные проценты в размере 74485,19 руб. подлежит снижению до 50000 руб.

Доказательств причинения каких-либо значительных убытков в результате неисполнения ответчиком обязательств истцом в материалы дела не представлено.

При этом суд обращает внимание, что ранее истец добровольно снижал размер пени в уточненных исковых требованиях (л.д.139), однако к настоящему судебному заседанию представил уточненные требования, увеличив размер пени.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору кредитору в залог было передано недвижимое имущество – жилой дом по адресу: 

<

адрес> прилегающий к дому земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как указывается в п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", если залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами, основанием обращения взыскания на предмет залога является систематическое нарушение сроков внесения таких платежей. Если иное не предусмотрено законом (например, статья 14 Федерального закона от 

<

дата> N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)") или договором, систематическим признается нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенную вещь во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 ГК РФ, пункт 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке).

При таких обстоятельствах, учитывая, что заемщиком обязательства по вышеуказанным кредитным договорам не исполнены, ответчик несет перед истцом ответственность за неисполнение кредитных обязательств, в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить требования истца об обращении взыскания на предмет залога - жилой дом по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> прилегающий к дому земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54, Федеральный закон от 

<

дата> N 102-ФЗ (ред. от 

<

дата>) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленному отчету ООО «Эксперт-Оценка», рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 8 719 000 руб.

Не согласившись с указанной оценкой, ответчиком ФИО1 было заявлено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы.

Определением Раменского городского суда от 

<

дата> по указанному гражданскому делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Независимая оценочная компания «Профсервис».

Согласно заключению 

<

номер> от 

<

дата> рыночная стоимость жилого дома по адресу: 

<

адрес> прилегающего к дому земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> составляет 11 700 000 руб. (л.д.176-224).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 

<

дата> N 79-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертиза была проведена квалифицированным экспертом, обладающими специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы эксперта в заключении экспертизы мотивированы и научно обоснованы. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем была отобрана подписка эксперта.

Заключение имеет подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, являются объективными, полными, не противоречат друг другу и не содержат неясностей. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.

Выводы заключения судебной экспертизы объективно подтверждены и экспертом, допрошенным в судебном заседании, в своих показаниях эксперт поддержал свое заключение, дал не входящие с ним в противоречие, подробные и исчерпывающие пояснения в отношении указанного экспертного заключения, детализирующее его.

На основании изложенного суд принимает данное экспертное заключение в виде доказательства по делу.

Как указывается в п.84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

С учетом заключения экспертизы и выше приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу об определении начальной продажной цены предмета залога в сумме 9360000 руб. (11 700 000 руб./80 %) путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены расходы по оплате в размере 70796 руб., а также расходы на проведение оценки рыночной стоимости предмета залога в размере 7 500 руб.

С учетом удовлетворения заявленных требований, суд считает возможным взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение оценки рыночной стоимости предмета залога в заявленном размере, т.к. эти расходы являются судебными.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «Райффайзенбанк» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Райффайзенбанк» задолженность по кредитному договору № 

<

номер> от 

<

дата> по состоянию на 

<

дата> в размере 3938148,51 руб., из которых: 3129418,86 руб. – основной долг, 578729,65 руб. – проценты за пользование кредитом, 180000 руб. – пени за просрочку оплаты основного долга, 50000 руб. – пени за просрочку оплаты процентов, возврат госпошлины 70796 руб., расходы на проведение оценки рыночной стоимости предмета залога 7500 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> и прилегающий к дому земельный участок по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 9360000 руб. путем продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение составлено 13.02.2026 года

Судья