Дело № 2-344/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2017 года г. Челябинск 

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Андреевой Н.С.,

при секретаре: Белковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи, взыскании денежных средств по договору купли - продажи, возложении обязанности, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила с учетом уточнения расторгнуть договор купли – продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (адрес) от (дата), взыскать с ответчика денежные средства по договору купли – продажи в размере 2 400 000 рублей, возвратить в собственность ответчика земельный участок и расположенное на нем жилое помещение, по (адрес) Также просила взыскать расходы понесенные на оплату государственной пошлины в размере 20 200 рублей. 

В обоснование заявленных требований указала, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор купли – продажи земельного участка и расположенного на нем жилого (адрес) в г. Челябинске. Согласно заключению эксперта от (дата) указанные выше спорные объекты имеют ряд дефектов, которые не соответствуют действующим нормативным документам в области строительства, санитарно – эпидемиологическим и иным и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, выявленные недостатки являются существенными, препятствующими использованию объекта в состояние пригодности для использования по назначению потребует значительных затрат, не обеспечивает надежность и устойчивость конструкций и безопасность жизни и здоровья граждан при его эксплуатации. Так как приобретенный дом не может быть использован по назначению, обратилась к ответчику с требованиями о расторжении договора купли – продажи, поскольку в добровольном порядке ответчик не расторгает договор купли - продажи, она была вынуждена обратиться в суд настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, по основаниям и доводам изложенным в нем. Дополнительно пояснила, что в момент осмотра и приобретения дома по (адрес) ей не было известно, что в доме имеется грибок, ответчик ей данную информацию не сообщал. О том, что в доме имеется грибок, ей стало известно, после того, как они сделали ремонт, а также после того, как стали болеть. Она перед приобретением дома, неоднократно осматривала указанный дом, не только сама, а с родственниками, однако указанные недостатки сразу обнаружить не могла. О существовании грибка, ответчику было известно, так как это указано в первоначальных документах, которые ей были переданы. Данные недостатки являются существенными, в виду того, что указанный дом не пригоден для проживания, в связи с чем, просит расторгнуть договор и вернуть денежные средства уплаченные по договору.

Представитель истца - ФИО3, действующий на основании доверенности от (дата), в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснил, что согласно результатам проведенной микологической экспертизы от (дата) спорное строение имеет признаки поражения плесневыми видами грибов, относящимися к III-IV группам потенциальной патогенности и способными причинять вред здоровью человека. Эксперт отметил, что полностью обеззаразить территорию и конструкции жилого дома не удастся. Согласно определенным рекомендациям для частичного устранения последствий поражения плесенью, предотвращения ее повторного развития требуется предпринять комплекс мер, направленных на удаление пораженных частей конструкций, биоцидную обработку и восстановительный ремонт, согласно проведенной ранее строительной экспертизе мероприятия по восстановлению оцениваются в более чем 400 тысяч рублей. Если бы истцу было известно о подобных недостатках, она бы не приобрела спорный дом, в связи с этим просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил отказать в удовлетворении. По существу пояснил, что данный дом приобретался истцом в добровольном порядке, при этом она, неоднократно осматривала указанный дом, сама лично, а так же в присутствии своих родственников. Истцу была представлены вся информация о доме, вместе с имеющимися документами, а именно сведения о том, когда был построен дом, на каком земельном участке, кому ранее принадлежал, и на основании чего в настоящее время принадлежит ему, а также то, что он данный дом самостоятельно не возводил. При подписании договора купли – продажи, сторонами не было указана на наличие каких – либо недостатков. Во всех заключениях экспертов, указанно, что имеются недостатки, но все они устранимы. Кроме того, просил обратить внимание на то, что микологическая экспертиза была проведена не сразу после приобретения дома, а спустя два года, когда дом находился в пользовании ФИО1, которая должным образом не следила за стоянием дома. Так же просил отнестись к указанной экспертизе критически, так как методики по определению возраста плесени нет. На основании вышеизложенного, просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив их доводы в обоснование иска и возражений на него, показания свидетелей, эксперта, исследовав в судебном заседании письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании было установлено, что ФИО2 на основании договора дарения от (дата), решения Калининского районного суда г. Челябинска от (дата) и решения Калининского районного суда г. Челябинска от (дата) принадлежал на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по (адрес), общей площадью ***. и ***

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

(дата) между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, общей площадью ***. и земельный участок площадью ***., находящиеся по (адрес)

В соответствии с п. 2 договора объекты недвижимости оцениваются сторонами в 2 400 000 рублей, из которых: стоимость жилого дома составляет - 1 800 000 рублей, стоимость земельного участка – 600 000 рублей. 

Согласно п. 10 договора продавец передает покупателю жилое помещение, находящиеся на участке (адрес), без акта приема - передачи.

На основании ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимость по договору продажи, переходит к покупателю после государственной регистрации.

Право собственности ФИО1 на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, было зарегистрировано в установленном законом порядке (дата), что подтверждается отметкой Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на договоре купли – продажи от (дата).

(дата) в адрес ФИО2 была направлена претензия, в которой ФИО1 предлагала расторгнуть договор купли – продажи от (дата) и возвратить денежные средства, уплаченные по договору.

Заявляя требования о расторжении договора купли - продажи, ФИО1 указывала на обнаруженные в жилом доме недостатки, не оговоренные при продаже, а именно: деревянные конструкции балок и настила пола находится в увлажненном состоянии с образованием зон поражения плесенью и грибком, отсутствует гидроизоляция фундамента, отсутствует антисептическая обработка древесины. Данные недостатки по мнению истца, являются существенными, препятствующими использованию объекта по назначению. Жилое помещение не пригодно для проживания и приведения объекта в состояние пригодности. Кроме того, об указанных недостатках было известно ФИО2, который умышлено ей об этом не сообщил.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании было установлено, что договор купли-продажи (дата) заключен между ФИО2 и ФИО1 в соответствии с действующим законодательством, при соблюдении всех необходимых условий.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Вместе с тем, в ходе судебного заседания было установлено, и не оспаривало сторонами, что на момент заключения договора купли-продажи, сторонами были согласованы все существенные условия, ФИО1 была удовлетворена качеством передаваемого ей объекта недвижимости и согласилась приобрести его в том состоянии, в котором жилой дом и земельный участок находились в момент подписания договора. Состояние спорного имущества удовлетворяло ее требованиям, претензий по состоянию объекта недвижимости не имела.

Указанные обстоятельства, также были подтверждены показаниями допрошенных в ходе судебного заседания свидетелей ФИО4 и ФИО5, которые поясняли, что совместно с ФИО1 неоднократно приезжали осматривать дом. При осмотре спорного дома недостатков обнаружено не было.

Не доверять показаниям указанных свидетелей у суда оснований не имеется, поскольку они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их пояснения согласуются между собой, с пояснениями лиц, участвующих в деле, и не противоречат письменным доказательствам.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что ФИО1 приобретая спорное имущество, ознакомилась с технической документацией, имела возможность тщательно осмотреть жилой дом и земельный участок, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 при заключении сделки купли-продажи действовал добросовестно.

При этом суд не может оставить без внимание тот факт, что согласно представленной технической документации, а именно кадастровой выписки, технического паспорта на жилой дом, спорный жилой дом был построен в (дата). Приобретая жилой дом на вторичном рынке, (дата) постройки, ФИО1 при должной внимательности должна была учитывать необходимость соответствующего ухода для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Кроме того, ФИО2 при заключении договора купли – продажи ставил в известность покупателя, что он указанный дом не возводил.

Определением Калининского районного суда г. Челябинска от (дата) была назначена строительная - техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО ***

Согласно заключению ООО *** № от (дата), следует, что объект недвижимости, расположенный по (адрес) не соответствует требованиям, предъявленным к жилым строениям. Была проведена классификация недостатков строительных дефектов по признакам неустранимости, существенности согласно принятой формулировке, все строительные дефекты в объекте недвижимости, расположенном по (адрес) являются устранимыми. Для дальнейшей эксплуатации необходимо провести работы по устранению дефектов. Для проведения данных работ необходима организация, имеющая лицензию на право осуществлять данные ремонтные работы. Сроки ремонтных работ варьируются от 35 до 45 дней (без учета восстановления отделка). В период выполнения ремонтных работ, исследуемый жилой дом, не пригоден для жилья. В ходе проведения осмотра строительных дефектов экспертов была оценена их рыночная стоимость, которая составляет: 457 832 рубля.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется, поскольку он не заинтересован в исходе дела, имеет высшее техническое образование, стаж экспертной работы с (дата), был предупрежден судом об уголовной ответственности по основаниям ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Вместе с тем, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и оцениваются судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). 

В судебном заседании эксперт ФИО6 пояснила, что в ходе осмотра было установлено, что фундамент ленточный, выполнен из бетона. Прочность бетона, по результатам испытания приборами неразрушающего контроля соответствует марке М150. Наличие наружной гидроизоляции отсутствует, либо она в плохом состоянии, так как внутри подполья зафиксированы следы влажности. Причинами повышенной влажности стен и сырости в помещениях подполья являются следующие факторы: проникновение влаги в подполье из – за не организованного водоотведения от стен задания; проникновение дождевой и талой воды в подполье через швы отмостки, из – за ее неудовлетворительного состояния; капиллярный подсос влаги из грунта. Кроме того в ходе осмотра было обнаружено, что на деревянных балках (лагах) образовалась плесень, так как грунт находится во влажном состоянии. Данная среда является благоприятной для образования биологических организмов. По результатам осмотра пришла к выводу о том, что несущая способность стен и фундаментов и пространственная жесткость коробки здания снижена, нуждается в усилении не только стены, но и фундамент. Для этого необходимо восстановить инженерную защиту фундамента – отремонтировать вертикальную гидроизоляцию, восстановить отмостку по всему периметру здания; усилить фундамент; произвести благоустройство территории с организованным водоотведением от стен здания. После выполнении данных работ произвести вентиляцию подпола, в связи с чем, просушить его и соответственно не будет влаги, не будет плесени. Снижение несущей способности стен и фундамента произошла в результате длительной эксплуатации сооружения. При этом пояснила, что при проведении строительной – технической экспертизы она не привлекала специалистов для исследования биологических организмов. 

Поскольку в ходе проведения строительной – технической экспертизы, экспертом не производилось исследование биологических организмов, определением Калининского районного суда г. Челябинска от (дата) по ходатайству истца была назначена экспертиза с целью проведения микологического исследования.

Согласно заключению эксперта ООО *** № от (дата), следует, что время образования биопоражения объекта недвижимости, расположенного по (адрес) составляет не менее 4-5 лет. Агентами выявленного в доме биопоражения являются дереворазрушающие базидальные грибы («настоящий домовый гриб» serpula lacrymans), а так же микроскопические плесневые грибы. Причиной поражения перекрытия пола дома является сырость деревянных конструкций из-за отсутствия должной вентиляции подпола (недостаточного количества продухов), возможного нарушения гидроизоляции фундамента, а также не исключен застой грунтовых вод под домом. Методы борьбы с поражением существуют и заключается в комплексном подходе – устранении строительно-технических нарушений, приводящих к сырости конструкция, замене всех биопораженных частей дома, и биоцидной обработке старых и новых конструкций. Степень биопоражения конструкций оценивается в целом как II, по РВСН 20-01-2006 и СП 28.13330.2012. В соответствии с рекомендациями данных нормативных документов, для уничтожения поражения следует полностью удалить пораженные части конструкций, вскрыть и осмотреть прилегающие конструкции, обработать непораженные части биоциодом и провести восстановительный ремонт. Кроме того, необходимо изменить проектное решение конструкции подпола и перекрытия дома, так как развитие поражения произошло по причине сырости конструкций в подполе, вызванной сочетанием недостатков конструктивного решения, и возможных особенностей гидрологического решения на участке. В данном случае провести реконструкцию фундамента и перекрытия пола (организация вентиляции подпола посредством устройства продухов, при необходимости устройство дренажа и отведения воды из грунта под домом). Путем сравнения полученных в ходе лабораторного исследования данных с нормативной и специальной литературной, эксперт приходит к выводу, что обнаруженные в доме плесневые грибы известны, как виды, способные в высоких концентрациях, превышающих безопасный уровень (каковые зафиксированы в обследованном доме) оказывать вред здоровью человека и относящиеся к III-IV потенциальной патогенности. 

Оценивая в совокупности с другими доказательствами по делу, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает за основу заключение ООО *** № и заключение ООО «ООО *** № поскольку оно соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, положениям действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего вопросы исследования строительных объектов. Содержание заключения отвечает требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в заключении использованы обязательные к применению стандарты оценки, дефекты, указанные в заключении, установлены с указанием СНиПов, кроме того заключение выполнено на основе фактического осмотра объектов исследования. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в жилом доме имеются несоответствия (недостатки) обязательным и рекомендуемым требованиям нормативно – технических документов, требованиям санитарно-эпидемиологических правил, законов, однако они являются устранимыми, кроме того, они могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, соответственно, не являются существенными.

В силу ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданское процессуальное законодательство устанавливает, что в исковом заявлении должно быть указано требование истца к ответчику и обстоятельства, на которых истец основывает свое требование (ст. ст. 131, 151 ГПК РФ). В связи с этим, предметом иска является то конкретное материально-правовое требование, которое истец предъявляет к ответчику и относительно которого суд должен вынести решение по делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска.

Таким образом, право определения предмета иска принадлежит только истцу, который должен сам выбрать надлежащий способ защиты гражданских прав, в связи с чем исходя из заявленных требований все иные формулировки и толкование данного требования судом, а не истцом означают фактически выход за пределы заявленного истцом к ответчику требования.

Согласно ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

В выше приведенной норме права отражен один из важнейших принципов гражданского процесса - принцип диспозитивности, согласно которому суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истцу неоднократно разъяснялось возможность изменения исковых требований на основании установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, однако истец не воспользовался своим правом, в связи с чем суд принимает решение по заявленных требованиям.

На основании изложенного, с учетом приведенных положений закона, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии законных основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. К судебным расходам согласно ст.ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса РФ относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя, уплату государственной пошлины, иные расходы, признанные судом необходимыми.

С учетом вышеуказанных положений Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, понесенные ей по делу судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли продажи, взыскании денежных средств, возложении обязанностей, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: п/п Н.С. Андреева 

***

Судья: Н.С. Андреева