Судья Соколова В.О. УИД 61RS0019-01-2025-000901-52

Дело № 33-18549/2025

Дело № 2-1264/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Панченко Ю.В.,

судей Курносова И.А., Минасян О.К.,

при секретаре Шипулиной Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 25 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Панченко Ю.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО9 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в обоснование заявленных требований указав, что является собственником квартиры № 2, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и ? доли в праве общей долевой собственности квартиры № 4, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенных в многоквартирном жилом доме литер «А», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, также ей принадлежит 40/100 (15/100+50/200) доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на котором расположен жилой дом.

ФИО1 приобрела у ФИО10 квартиру № 2, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 26 августа 2020 года зарегистрировано право собственности на квартиру. При переходе права собственности на квартиру № 2 от ФИО10 к ФИО1 перешло право на долю в праве общей долевой собственности, в том числе, на 15/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Порядок пользования земельным участком кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящимся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определен исходя из идеальных долей собственников квартир многоквартирного дома литер «А», согласно вступившему в законную силу решению Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11 июля 2006 года (дело №2-1-20/05).

Истец полагает, что ей, как собственнику квартиры № 2, перешло также право пользования земельными участками №4, № 5 согласно решению Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11 июля 2006 года.

Однако, на земельном участке № 5, закрепленном в пользовании за собственником квартиры №2 ФИО1, находится сгоревший объект, числящийся как жилой дом литер «З», зарегистрированный в собственности за ФИО9, в связи с чем, истица не может пользоваться земельным участком.

16 марта 2016 года в указанном жилом доме литер «З» произошел пожар, в результате которого погиб ФИО11, после смерти которого в доме никто не проживал. 6 октября 2016 года ФИО9 вступил в наследство.

24 ноября 2016 года в жилом доме литер «З» вновь произошел пожар. Несмотря на то, что ФИО9 вступил в полное владение указанным домом, никаких действий по восстановлению разрушенного жилого дома, за более чем 9 лет не предпринял. Право собственности ФИО9 на земельный участок, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отсутствует и не зарегистрировано.

ФИО1 обратилась к эксперту ФИО12, согласно заключению которого: жилое здание литер «З», расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не пригодно для эксплуатации и пребывания граждан, несет угрозу для здоровья и жизни граждан, нарушает требования, предъявляемые к зданиям.

На основании изложенного, истица просила суд обязать ответчика снести сгоревший жилой дом лит. «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который расположен на земельном участке №5, закрепленном в пользование за квартирой № 2, согласно апелляционного решения Новочеркасского городского суда от 11.07.2006 года, дело № 2-1-20/05, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- после сноса сгоревшего жилого дома убрать строительный и бытовой мусор, образовавшийся в ходе сноса, с земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- снять с регистрационного учета жилой дом лит. «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, числящийся за ФИО9, и находящимся на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 25 августа 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд постановил: обязать ФИО2 произвести снос принадлежащего ему сгоревшего жилого дома литер «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося на земельном участке №5 закрепленным (определенным) в пользование за квартирой № 2, согласно решению Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11.07.2006 года, дело № 2-1-20/05, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Обязать ФИО9 после сноса сгоревшего жилого дома литер «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН убрать строительный и бытовой мусор, образовавшийся в ходе сноса, с земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Снять с государственного кадастрового учета жилой дом литер «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, числящийся за ФИО9, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на жилой дом литер «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, числящийся за ФИО2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

С вынесенным решением не согласился ответчик ФИО9, в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянт указывает на неправильное применение судом первой инстанции статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что отказа от права собственности не произошло, действия по восстановлению дома им совершались.

Заявитель жалобы ссылается на совершение им в 2024 году действий по легализации права собственности, в том числе на выполнение кадастровых работ. Указывает на наличие у него права пользования земельным участком в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апеллянт обращает внимание на недостатки судебной экспертизы НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» от 25.07.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ссылается на применение экспертом утративших силу нормативных документов (ГОСТ Р 53778-2010) и необоснованный отказ суда в назначении повторной экспертизы. Ссылается на заключение специалиста ООО «ЦЭИО НовЭкс» от 09.04.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором установлено техническое состояние здания «ограниченно работоспособное», физический износ 59%, опасность внезапного разрушения отсутствует, эксплуатация возможна при проведении мероприятий по усилению конструкций.

По мнению автора жалобы, признание жилого дома аварийным является компетенцией межведомственной комиссии, создаваемой органом исполнительной власти в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

На апелляционную жалобу поступили возражения истца ФИО1, третьего лица ФИО8, которые просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика ФИО13, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, третье лицо, не заявляющее требования относительно предмета спора, ФИО8, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы и просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании апелляционного решения Новочеркасского городского суда Ростовской области от 21.02.2008 года по гражданскому делу № 2-1-6/07 определены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1276 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации одноэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В соответствии с указанным, решением суда в собственность ФИО11 (отцу Истца), ФИО10, ФИО14 перешло 15/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Доли других совладельцев на земельный участок распределены следующим образом: ФИО15 – 15/100 доли, ФИО6 – 10/100 доли, ФИО7 – 10/100, ФИО8 – 50/100 доли.

Как следует из заключения судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.05.2006 года: «домовладение, расположенное по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из жилых домов литер «А», литер «З» и надворных строений и сооружений».

«Жилой дом литер «З» имеет штамп «разрешительная документация на возведение строений не предъявлена» и в соответствии со ст. 222 ГК РФ при производстве исследования в расчетах не учитывается».

Доли на земельный участок рассчитывались исходя из площади квартир №№ 1, 2, 3, 4 в доме литер «А». Доля ФИО11, ФИО10 и ФИО14 рассчитывалась исходя из площади квартиры № 2 и составила 15/100.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО14 умерла, а ФИО10 и ФИО11 оформили соответствующие наследственные права на основании решения Новочеркасского городского суда Ростовской области от 28.06.2007 года по гражданскому делу № 2-15012/2007.

Собственником квартиры № 2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном жилом доме литер «А, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является ФИО1 Согласно данных ЕГРН, ФИО1 также принадлежит 40/100 (15/100+50/200) доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО8 принадлежит 50/200 (25/100) доли, Бычковым 15/100 (1/20 х 3) доли.

ФИО1 приобрела у С.Н.Г. квартиру № 2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за ней зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, запись о регистрации права НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.08.2020 года. При переходе права собственности на квартиру № 2 от ФИО10 в многоквартирном доме литер «А» новому собственнику ФИО1 в силу закона перешло право на долю в праве общей долевой собственности, в том числе, на 15/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, как на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома.

ФИО1 01.10.2020 года зарегистрировано право на 15/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

На земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен жилой дом литер «З», кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированный в собственности за ФИО9

Указание кадастровых номеров объектов недвижимости и земельного участка в резолютивной части судебного постановления должно обеспечивать его исполнимость и исключать неоднозначность идентификации объекта. В рассматриваемом случае спор касается жилого дома литер “З” (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (участок пользования №5, установленный судебным актом по делу №2-1-20/05).

Указанный жилой дом расположен на части земельного участка, определенного апелляционным решением Новочеркасского городского суда от 21.02.2008 по делу № 2-1-6/07, в пользование собственнику квартиры № 2, которая в настоящее время принадлежит ФИО1 Данный участок был описан в решении под № 5.

Истицей представлено в суд заключение эксперта ФИО12 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.02.2025 года, из которого следует, что техническое состояние несущих конструкций здания литер «3» с пристроем «З», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по совокупным факторам оценивается как «аварийное», не пригодно для эксплуатации и пребывания граждан, несет угрозу для здоровья и жизни граждан, нарушает требования, предъявляемые к зданиям согласно ТР-384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции назначена строительная экспертиза, которая поручена НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз». В своем заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2025 года эксперт пришел к следующим выводам:

Изменение площади жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с 29,5 кв.м. до 36,5 кв.м. изменилось за счет возведения деревянной пристройки, что следует из приведенных в материалах дела технического плана и данных измерений, проведенных экспертом.

В силу «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», для признания жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по улАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН непригодным для проживания, аварийным имеются множественные повреждения, возникшие в результате пожара, прогары, вскрытия пола, разрушение входа в пристройку, разрушение оконных заполнений, дверных блоков.

Привести в техническое состояние жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 36,5 кв.м., назначение жилой дом, наименование: жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с требованиями нормативно-технической документации не целесообразно по следующим основаниям, учитывая то обстоятельство, что техническое состояние жилого строения литер «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – аварийное, существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций.

Свое заключение эксперт ФИО16 полностью поддержала в ходе опроса в судебном заседании суда первой инстанции.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 11, 209, 247, 252, 271, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценил представленные доказательства в их совокупности, принял в качестве относимого и допустимого доказательства заключение НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2025, и исходя из того, что жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на сегодняшний день разрушен и по совокупности характеристик жилым домом не является вследствие его состояния, право на земельный участок под домом у его собственника отсутствует. С марта 2016 года дом не восстанавливался, продолжается его разрушение (повторный пожар), существование данного дома угрожает жизни и здоровью проживающих в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН наследник ФИО9 к его восстановлению не приступил до настоящего времени, что указывает о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что имеются все основания для защиты права ФИО1 и других сособственников многоквартирного жилого дома ли. «А», расположенного на принадлежащем им земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН способом, указанным в иске, т.е. путем обязания ответчика ФИО9 снести дом лит. «З» с пристроем, убрать мусор и исключить из ЕГРН сведения о данном объекте.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, не повторяя их мотивов, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности.

Однако, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Суд первой инстанции положил в основу решения нормы статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, констатировав, что ФИО9 фактически совершил действия, определенно свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом.

Вместе с тем в силу части 2 статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, право собственности ФИО9 на жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН формально не прекратилось, поскольку право собственности на него другим лицом не приобретено.

Судебная коллегия констатирует, что суд первой инстанции, при правильном установлении фактических обстоятельств дела, применил в качестве правового основания нормы статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако это применение не является единственно возможным основанием для разрешения спора, поскольку фактические обстоятельства дела находят более адекватное и точное обоснование в статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей защиту от препятствий в пользовании имуществом.

Применение норм статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном деле следует рассматривать как выбор судом первой инстанции одного из допустимых правовых оснований, хотя и не являющегося оптимальным. Этот выбор не влечет отмены решения суда, поскольку фактические обстоятельства установлены судом правильно, без каких-либо нарушений норм процессуального права.

Истцом ФИО1 заявлены требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса жилого дома, которые по своей природе и содержанию соответствуют негаторному иску по статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая защиту от препятствий в пользовании имуществом, является юридически более точным и адекватным основанием для удовлетворения заявленных требований, нежели статьи 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют общие основания прекращения права собственности.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником квартиры №2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и 40/100 (15/100+50/200) доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11.07.2006 по делу № 2-1-20/05 определен порядок пользования земельным участком, в соответствии с которым в пользовании собственника квартиры № 2 (правопредшественника ФИО1) закреплены земельные участки общей площадью 102,25 кв.м, в том числе земельный участок № 5 площадью 91,35 кв.м.

Жилой дом литер «З» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий на праве собственности ФИО9, расположен на земельном участке № 5, закрепленном в пользование за квартирой № 2.

Согласно заключению судебной экспертизы НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» от 25.07.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН жилой дом литер «З» имеет аварийное техническое состояние, не пригоден для эксплуатации и пребывания граждан, несет угрозу для здоровья и жизни граждан, нарушает требования, предъявляемые к зданиям согласно Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

Таким образом, существование аварийного дома на земельном участке, закрепленном в пользование истца, создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, препятствует ФИО1 в пользовании земельным участком, что является основанием для удовлетворения негаторного иска на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по существу, несмотря на выбор судом не оптимального правового основания в нормах статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации вместо статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянта о том, что им в 2024 году совершались действия по легализации права собственности, в том числе на выполнение кадастровых работ, подлежит отклонению.

Как установлено судом первой инстанции, ФИО11 (отец апеллянта) погиб в результате пожара 16.03.2016. ФИО9 вступил в наследство после смерти отца, приняв в собственность жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании Свидетельства о праве на наследство по закону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.10.2016.

В жилом доме произошло два пожара: первый — 16.03.2016 (в результате которого погиб ФИО11), второй — 24.11.2016 (подтверждено ответами МЧС от 04.08.2021 и 31.08.2021).

После вступления в наследство в октябре 2016 года ФИО9 не предпринял никаких действий по восстановлению жилого дома в течение длительного времени. Кадастровые работы по подготовке технического плана и межевого плана совершены им лишь в 2024 году, то есть спустя более семи лет после вступления в наследство или более чем восемь лет после первого пожара (16.03.2016).

Ссылка апеллянта на совершение в 2024 году кадастровых работ не может быть признана обоснованной по следующим основаниям.

Указанные действия совершены исключительно в связи с предъявлением настоящего иска, что свидетельствует об отсутствии у ФИО9 подлинного намерения восстановить жилой дом.

Изменение площади дома с 29,5 кв.м до 36,5 кв.м произошло за счет возведения деревянной пристройки, что установлено судебной экспертизой НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2025. Такое изменение свидетельствует не о восстановлении ранее существовавшего объекта, а о самовольном строительстве пристройки без надлежащего разрешения на строительство на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Возведение пристройки без надлежащего разрешения на строительство на земельном участке, принадлежащем другому лицу, квалифицируется как самовольное строительство и влечет утрату права на распоряжение таким объектом.

Судом первой инстанции правильно установлено, что ФИО9 не совершал действий, определенно свидетельствующих о намерении восстановить право собственности на жилой дом. Материалами дела подтверждается, что дом не восстанавливался, продолжается его разрушение.

Довод апеллянта относительно наличия у него права пользования земельным участком в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежит отклонению.

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При переходе права собственности на дом к ФИО9 в порядке наследования к нему перешло право пользования земельным участком.

Жилой дом литер «З» расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, вид разрешенного использования которого – «Для эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома». Право собственности либо иные вещные права на земельный участок у ФИО9 отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Вместе с тем право пользования земельным участком не является правом собственности и не предполагает возможности осуществления строительства или реконструкции без соответствующего разрешения.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок. Апеллянт не представил доказательств получения разрешения на реконструкцию или строительство пристройки, что свидетельствует о самовольном характере произведенных изменений объекта.

Таким образом, право пользования земельным участком в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагает права восстановления разрушенного объекта недвижимости без согласия собственников земельного участка и без получения разрешения на строительство.

Апеллянт указывает на недостатки судебной экспертизы НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» от 25.07.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ссылается на применение экспертом утративших силу нормативных документов (ГОСТ Р 53778-2010) и необоснованный отказ суда в назначении повторной экспертизы.

Судебная коллегия, рассматривая указанный довод приходит к следующим выводам.

Действительно, ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» утратил силу с 1 января 2014 года в связи с введением в действие ГОСТ 31937-2011 приказом Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст.

Однако данное обстоятельство не влечет автоматической недопустимости заключения эксперта, поскольку выводы эксперта основаны на комплексном применении нормативных документов, в том числе действующих:

Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ);

СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001»;

Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Экспертом установлено техническое состояние жилого дома как аварийное: существуют множественные повреждения, возникшие в результате пожара, прогары, вскрытия пола, разрушение входа в пристройку, разрушение оконных заполнений, дверных блоков. Эксперт пришел к выводу, что привести в надлежащее техническое состояние жилой дом нецелесообразно.

Заключение эксперта оценено судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. Эксперт ФИО16 полностью поддержала свое заключение в судебном заседании.

Апеллянт ссылается на заключение специалиста ООО «ЦЭИО НовЭкс» от 09.04.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором установлено техническое состояние здания «ограниченно работоспособное», физический износ 59%, опасность внезапного разрушения отсутствует, эксплуатация возможна при проведении мероприятий по усилению конструкций.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Заключение специалиста ООО «ЦЭИО НовЭкс» выполнено по заявлению представителя ФИО9 на основании договора на производство исследования НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2025, то есть носит характер заказного исследования. Данный факт существенно снижает достоверность такого заключения в сравнении с судебной экспертизой, проведенной в соответствии с процессуальной процедурой, предусмотренной ГПК РФ.

Заключение специалиста в силу статьи 188 ГПК РФ является лишь одним из доказательств по делу и не имеет заранее установленной силы. Судебная экспертиза, назначаемая определением суда в порядке статьи 79 ГПК РФ, имеет приоритетное значение при возникновении противоречий между ними в силу особого процессуального статуса.

Расхождение в оценках технического состояния между судебной экспертизой (вывод об аварийном состоянии) и заключением специалиста (вывод об «ограниченно работоспособном» состоянии с 59% износом) подтверждает именно позицию суда первой инстанции. Судебная экспертиза дает более строгую оценку, соответствующую действительному состоянию здания после двух пожаров, и исключает возможность его безопасной эксплуатации.

Выводы специалиста ООО «ЦЭИО НовЭкс» о возможности восстановления дома не учитывают отсутствие у ФИО9 правовых оснований для проведения строительных работ на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, что существенно снижает практическую значимость таких выводов.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 при оценке доказательств суд должен исходить из их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Суд первой инстанции обоснованно положил в основу решения заключение судебной экспертизы НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз», соответствующее требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказ суда первой инстанции в назначении повторной экспертизы мотивирован отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Повторная экспертиза назначается только при наличии противоречий между выводами экспертов, необоснованности выводов или иных препятствий к достижению целей экспертизы. В данном деле заключение первой экспертизы полное, основано на действующих нормативных документах, обоснованное, поддержано экспертом в судебном заседании, в связи с чем оснований для повторной экспертизы не имеется.

Апеллянт ошибочно полагает, что признание жилого дома аварийным является компетенцией межведомственной комиссии, создаваемой органом исполнительной власти в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Довод жалобы основан на неправильном толковании норм права и смешении различных правовых оснований для разрешения спора.

Истцом ФИО1 заявлены требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса жилого дома на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не о признании дома аварийным в официальном порядке, предусмотренном Постановлением № 47.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022), суд вправе самостоятельно оценить техническое состояние здания на основании заключения судебной экспертизы для целей разрешения спора по существу.

Применение административной процедуры Постановления № 47 (признание аварийности официальной комиссией) не требуется и не является необходимым условием для разрешения негаторного иска по статье 304 ГК РФ. Предметом спора в данном деле является не признание дома аварийным с целью последующего отселения жильцов, а исключительно устранение препятствий в пользовании земельным участком путем сноса разрушенного объекта, что полностью находится в пределах компетенции судебной власти.

Доводы о компетенции комиссии по Постановлению Правительства РФ №47 подлежат отклонению постольку, поскольку суд в рамках гражданского спора не подменяет административную процедуру признания дома аварийным, а оценивает техническое состояние объекта как обстоятельство, имеющее значение для разрешения требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по существу, соответствует требованиям статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права.

Выбор судом первой инстанции в качестве правового основания норм статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации вместо статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не является критической ошибкой, поскольку: фактические обстоятельства установлены правильно; статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает более адекватное правовое основание для удовлетворения требований; решение по существу соответствует выводам, которые вытекали бы из применения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Апеллянт не представил фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергающих выводы суда первой инстанции.

В связи с этим доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 25 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 января 2026 года.