Дело № 2-2158/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июля 2020 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре Позныревой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Театр под руководством ФИО1» к ФИО3 о взыскании убытков, упущенной выгоды, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании убытков в размере 89094 руб. 77 коп., упущенной выгоды в сумме 2025000 руб. 00 коп., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 18770 руб. 47 коп. 

В обоснование заявленных требований суду пояснил, что 22.07.2017 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: АДРЕС в соответствии с которым продавец обязался передать помещение в пользование покупателя согласно акта приема-передачи, начиная с 08.09.2017 года в том виде, в каком оно состояло на момент осмотра; а покупатель принял на себя обязательства по уплате коммунальных платежей, оплате за электроэнергию, телефон, интернет, взносов на капитальный ремонт и других ежемесячных платежей за использование и обслуживание данного помещения согласно представленных счетам. Также стороны предусмотрели, что возмещение затрат на восстановление или ремонт возможных поломок или выхода из строя оборудования помещения в процессе эксплуатации с 08.09.2017 года до момента заключения договора купли-продажи несет покупатель. Срок заключения договора купли-продажи стороны определили до 15.02.2019 года. 08.09.2017 года ООО «Театр под руководством ФИО1» передал по акту ФИО3 нежилое помещение по адресу: АДРЕС. 15.02.2019 года ФИО3 заявил ООО «Театр под руководством ФИО1» об утрате интереса в приобретении принадлежащего истцу нежилого помещения, 18.02.2019 года повторно уведомил истца о нежелании заключать основной договор купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств. Истец возвратил ответчику полученные 4200000 руб. 00 коп., однако попасть в спорное жилое помещение не смог в связи со сменой неизвестными лицами замка и непредставлением ключей от него управляющей компании. 16.03.2019 года истцом в адрес ответчика направлена претензия об освобождении спорного помещения в срок до 25.03.2019 года и возврате всех комплектов ключей, а также требование об уплате коммунальных платежей на сумму 89094 руб. 77 коп. с приложением счетов, платежных поручений, расходных таблиц. 19.03.2019 года ФИО3 передал ООО «Театр под руководством ФИО1» нежилое помещение по акту, однако, оплату коммунальных услуг не произвел, до настоящего времени от исполнения указанного обязательства уклоняется. Кроме того, в результате действий ответчика по удержанию жилого помещения истец в период с 08.09.2017 года по 19.03.2019 года понес убытки в виде упущенной выгоды в размере неполученного дохода от аренды в сумме 2025000 руб. 00 коп. Поскольку в добровольном порядке ответчик возместить истцу убытки отказывается, истец вынужден обратиться в суд. 

Истец ООО «Театр под руководством ФИО1» в лице представителя в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, направив своего представителя, который в представленных в адрес суда письменных возражениях с иском не согласился, полагая их необоснованными. 

Изучив представленные доказательства в их совокупности, выслушав сторон, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок.

Пункт 2 ст. 1 ГК РФ закрепляет, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (ст. 431 ГК РФ).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В судебном заседании установлено, что 22.07.2017 года между ООО «Театр под руководством ФИО1» к ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: АДРЕС с кадастровым номером № в соответствии с которым стороны обязались в срок до 20.05.2018 года включительно заключить в установленной действующим законодательством форме договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 188 том 1).

Согласно п. 1.2. предварительного договора помещение расположено на 1 (первом) этаже, назначение нежилое, общая площадь составляет 23,7 кв.м., номера на поэтажном плане: помещение 3 - комнаты 1,2.

Согласно п. 1.6 предварительного договора продавец уведомил покупателя, что в помещении произведена перепланировка в соответствии с проектом приспособления нежилых помещений для современного использования от 2014 года ГУП «Мосжилпроект», оформленным в установленном порядке в Департаменте культурного наследия адрес с выдачей Заключения о допустимости перепланировки нежилого помещения от 25.12.2015 года, и определена новая площадь помещения 50,7 кв.м.

Покупатель, собственноручно подписывая настоящий договор, подтвердил факт уведомления и принял его статус.

Согласно п. 2.1. предварительного договора по соглашению сторон продавец обязался продать в собственность покупателя, а покупатель купить помещение с рассрочкой платежа за 15000000 руб. 00 коп., НДС не облагается. 

08.09.2017 года ООО «Театр под руководством ФИО1» передал ФИО3 спорное нежилое помещение с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

До 20.05.2018 года договор купли-продажи спорного нежилого помещения заключен не был, однако по соглашению сторон действие договора было пролонгировано, что подтверждается тем фактом, что спорное нежилое помещение продолжал фактически занимать ФИО2, и ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили еще один предварительный договор в отношении спорного нежилого помещения. (л.д. 23 том 1).

Так, 15.09.2018 года ООО «Театр под руководством ФИО1» к ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером № в соответствии с которым стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить в установленной действующим законодательством форме договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 195-198 том 1).

Согласно п. 1.2. предварительного договора помещение расположено на 1 (первом) этаже, назначение нежилое, общая площадь составляет 23,7 кв.м., номера на поэтажном плане: помещение 3 - комнаты 1,2.

Согласно п. 1.6 предварительного договора продавец уведомил покупателя, что в помещении произведена перепланировка в соответствии с проектом приспособления нежилых помещений для современного использования от 2014 года ГУП «Мосжилпроект», оформленным в установленном порядке в Департаменте культурного наследия адрес с выдачей Заключения о допустимости перепланировки нежилого помещения от 25.12.2015 года, и определена новая площадь помещения 50,7 кв.м.

Покупатель, собственноручно подписывая настоящий договор, подтвердил факт уведомления и принял его статус.

В соответствии с п. 2.8 предварительного договора продавец передал помещение в пользование покупателя согласно акту приема-передачи, начиная с 08.09.2017 года в том виде, в каком оно состояло на момент осмотра. При этом, покупатель принял на себя обязательства по уплате коммунальных платежей, оплате за электроэнергию, телефон, интернет, взносов на капитальный ремонт и других ежемесячных платежей за использование и обслуживание данного помещения согласно представленных счетам. Также стороны предусмотрели, что возмещение затрат на восстановление или ремонт возможных поломок или выхода из строя оборудования помещения в процессе эксплуатации с 08.09.2017 года до момента заключения договора купли-продажи несет покупатель. 

15.02.2019 года ФИО3 посредством электронной почты направил ООО «Театр под руководством ФИО1» уведомление об отсутствии интереса к проведению сделки после 15.02.2019 года. 

Данное заявление продублировано ФИО3 18.02.2019 года. (л.д. 19-20 том 1).

Соглашением между сторонами предварительный договор расторгнут, по реквизитам, предоставленным ФИО3 в вышеуказанной телеграмме, ответчиком произведены возвраты денежных средств в размере 3700000 руб. 00 коп. и 500000 руб. 00 коп. 

18.02.2019 года представителями УК Филиал № 14 ГБУ «ЭВАЖД» и «Театр под руководством ФИО1» составлен акт о невозможности открывания двери помещения с кадастровым номером 77:010001064:2050, расположенного по адресу: АДРЕС в связи со сменой неизвестными лицами замка и отсутствием у управляющей компании комплекта ключей от нее (л.д. 48 том 1).

16.03.2019 года ООО «Театр под руководством ФИО1» в адрес ФИО3 направлена претензия об освобождении спорного помещения в срок до 25.03.2019 года и возврате всех комплектов ключей, а также требование об уплате коммунальных платежей на сумму 89094 руб. 77 коп. с приложением счетов, платежных поручений, расходных таблиц. (л.д. 26-34 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ООО «Театр под руководством ФИО1» нежилое помещение по акту, а также все комплекты ключей ко всем замкам входной двери (л.д. 49 том 1).

Однако, оплата понесенных истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ коммунальных услуг в сумме 89094 руб. 77 коп. ответчиком произведена не была. 

В свою очередь, указанные расходы подтверждаются представленными в дело платежными поручениями, выставленными счетами и актами сверки (л.д. 50-144 том 1).

До настоящего времени указанная задолженность не оплачена, доказательств обратному ответчиком не представлено. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. (ст. 310 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Установленная данной статьей презумпция вины причинителя вреда предполагает, что на потерпевшем лежит обязанность доказать факт причинения вреда, его размер, а также то обстоятельство, что причинителем вреда является именно ответчик (причинную связь между его действиями и нанесенным ущербом). В свою очередь, причинитель вреда несет только обязанность по доказыванию отсутствия своей вины в таком причинении, если законом не предусмотрена ответственность без вины.

При этом ответственность, предусмотренная вышеназванной нормой, наступает при совокупности условий, включающей наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда и его вину, подтверждение размера причиненного вреда, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями. 

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами (ч. 1 ст. 68 ГПК РФ).

Разрешая заявленные исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ представлены достаточные и допустимые доказательства факта причинения убытков ответчиком на сумму 89094 руб. 77 коп. 

При этом суд учитывает, что заключая предварительный договор и принимая в пользование нежилое помещение в перепланированном состоянии, ФИО2 принял на себя обязательство по оплате связанных с его эксплуатацией коммунальных и иных расходов, вместе с тем, за период фактического владения и пользования нежилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ коммунальные услуги не оплатил, данное обязательство исполнено истцом, что повлекло для него неблагоприятные последствия. 

В свою очередь, из представленных в дело доказательств усматривается причинно-следственная связь между фактом умаления имущества истца и противоправными действиями ответчика на сумму 89094 руб. 77 коп., вина ответчика в причинении убытков истцу надлежащим образом не доказана.

При таких обстоятельствах, заявленное требование о возмещении убытков в сумме 89094 руб. 77 коп. обосновано и подлежит удовлетворению.

Кроме того, согласно утверждениям истца в результате действий ответчика по удержанию жилого помещения истец в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ понес убытки в виде упущенной выгоды в размере неполученного дохода от аренды в сумме 2025000 руб. 00 коп.

В обоснование указанного довода истцом в материалы дела представлено заключение независимой экспертизы ООО «Ришес» об оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения площадью 23,7 кв.м, по адресу: АДРЕС стр. 1, в соответствии с которым средняя ставка месячной аренды указанного помещения составляет 12500 руб. в месяц (л.д. 147 -167 том 1).

В соответствии со статьей 15 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Из буквального содержания вышеуказанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо, требующее возмещения таких убытков, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления данного лица.

Это лицо, требуя взыскания упущенной выгоды, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход.

Следовательно, при предъявлении исковых требований о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо представить доказательства реальности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведения приготовлений, достижения договоренностей с контрагентами и пр.).

В опровержение доводов истца о размере упущенной выгоды и по ходатайству ответчика по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза ООО «КЭТРО», согласно заключению которой исследован объект недвижимости, представляющий из себя нежилое помещение с кадастровым номером 77:010001064:2050 по адресу: АДРЕС, Кудринская пл, АДРЕС, с учетом имеющейся перепланировки площадью 50,7 кв.м, средняя ставка месячной аренды указанного помещения за период с сентября 2017 года по март 2019 года составляет 126311 руб. в месяц.

Оснований не доверять заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно подготовлено экспертом, чья квалификация надлежащим образом подтверждена и который подтвержден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертизы последовательны, мотивированны и не противоречивы, сведений о заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется, заключение экспертизы не опровергнуто и не оспорено в установленном порядке.

Обстоятельств для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 ГПК РФ по данному делу суд не усмотрел, притом, что представленное ответчиком заключение специалиста ФИО4 содержит лишь субъективное мнение данного специалиста, тогда как прерогатива оценки доказательств предоставлена законодателем только суду. Кроме того, данное заключение выражает лишь несогласие с объемом примененной методики исследования и избранным экспертом ООО «КЭТРО» способом подхода при производстве судебной оценочной экспертизы. Непосредственно нежилое помещение объектом исследования не являлось. По существу правильность выводов эксперта не опровергается.

Судом также установлено, что перепланировка в нежилом помещении произведена в соответствии с проектом приспособления нежилых помещений для современного использования от 2014 года ГУП «Мосжилпроект», в соответствии с условиями предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.9) и от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1) ООО «Театр под руководством ФИО1» обязался своими силами или с привлечением необходимых специалистов произвести согласование произведённой перепланировки, однако указанное обязательство не исполнил.

Как следует из сообщения МОСГОРБТИ, разрешительная документация на выполненные работы в учреждение не предъявлена, что отражено в учетно-технической документации и базе данных БТИ, перепланировка является самовольной (л.д. 38 том 2). 

Согласно техническому заключению ГБУ «Экспертный центр» от ДД.ММ.ГГГГ выполненная перепланировка нежилого помещения с кадастровым номером 77:010001064:2050 по адресу: АДРЕС, Кудринская пл, АДРЕС не соответствует требованиям Постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых дома» и СП 54.13330.2016 пп. 3.1 (л.д. 19 том 2).

Решением Госжилинспекции АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Театр под руководством ФИО1» в согласовании перепланировки спорного нежилого помещения отказано.

Несогласование перепланировки истцом в уполномоченных на то органах и уклонение от принятых на себя по предварительным договорам обязательств явились основанием для отказа ответчика от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, что прямо усматривается из его уведомлений (л.д. 21-22 том 1). 

Более того, п. 2.8 Предварительных договоров предусмотрено, что продавец (истец) передал покупателю (ответчику) указанное помещение в пользование. Договором не предусмотрена плата за пользование помещением, и даже, в том числе, если основной договор купли-продажи не будет заключен.

С учетом изложенного, обстоятельств полагать, что имело место недобросовестное поведение ФИО2, выразившееся в уклонении от заключения купли-продажи договора нежилого помещения; убытки в виде упущенной выгоды - неполученной истцом аренды за нежилое помещение – причинены истцу в результате противоправного деяния ответчика, не имеется, обстоятельства для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу денежных средств в сумме 2025000 руб. 00 коп. отсутствуют. 

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит возмещению государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 791 руб. 05 коп. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Театр под руководством ФИО1» к ФИО2 о взыскании убытков, упущенной выгоды, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Театр под руководством ФИО1» убытки в размере 89 094 руб. 77 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 791 руб. 05 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Театр под руководством ФИО1» к ФИО2 о взыскании упущенной выгоды, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.