Дело № 2-3350/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кунгур Пермского края 21 декабря 2017 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Смирновой М.А.,

при секретаре Светлаковой Т.Б., 

с участием представителя истца ФИО1, доверенность от 07.11.2017г.,

представителя ответчика ФИО2, доверенность от 21.11.2017г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Кунгуре гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, просит возложить на ответчика обязанность заключить с ней договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 41 кв.м., этаж 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ФИО4 на праве собственности, на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор, в соответствии с которым ФИО4 взял на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить с истцом основной договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. В качестве задатка и обеспечения заключения и исполнения основного договора ФИО3 передала ответчику денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ. переданы денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ. – 

<

данные изъяты> рублей. С момента заключения предварительного договора истец неоднократно обращался к ответчику с предложением о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения, ответчик уклоняется от получения почтовой корреспонденции и заключения договора. В обоснование требований ссылается на положения ст.ст. 309,310,429,432,455,454 ГК РФ.

Определением суда 23.112017г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Банк ВТБ 24 (ПАО), ФИО5

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представитель истца ФИО1 на исковых требованиях настаивает по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель ответчика ФИО2 с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что спорное имущество приобретено супругами П-выми в период брака, т.е. является их совместной собственностью. ФИО5 согласия на заключение предварительного договора купли-продажи указанного нежилого помещения не давала, возражает по иску. Кроме того, данное нежилое помещение находится в залоге у Банка ВТБ 24 (ПАО), обременение зарегистрировано в ЕГРН. Залогодержатель имущества согласия на его отчуждение третьим лицам не давал. 

Третьи лица БАНК ВТБ 24 (ПАО), ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, представили письменные отзывы, с исковыми требованиями не согласны.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом установлено:

ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 62,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН (л.д. 6, 42-45). 

Согласно выписки из ЕГРН в отношении объекта недвижимости зарегистрированы обременения и ограничения прав: 

- ипотека на весь объект с ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель БАНК ВТБ 24 (ПАО) на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 2555 дней с даты, следующей за датой предоставления кредита;

- запрет на совершение действий по регистрации с ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете от ДД.ММ.ГГГГ;

- аренда части жилого помещения площадью 15,2 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно предоставленной БАК ВТБ 24 (ПАО) информации между БАНК ВТБ 24 (ПАО) и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключено кредитное соглашение №, согласно которого ФИО4 предоставлен кредит на сумму 3000000 рублей по 18,5% годовых, срок кредита 2555 дней с даты, следующей за датой предоставления кредита. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор об ипотеке №, согласно которому ФИО4 передал в залог банку нежилое помещение площадью 62,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кредитная задолженность составляет 432729,59 рублей (л.д. 59-66, 72-76). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которого продавец ФИО4 обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать с покупателем ФИО3 основной договор купли-продажи нежилого помещения площадью 62,5 кв.м., распложенного по адресу: 

<

адрес>, и представить договор на государственную регистрацию права собственности в Управление Росреестра по Пермскому краю, цена недвижимого имущества сторонами определена в размере 2550000 рублей. Покупатель обязался произвести оплату стоимости помещения следующим образом: задаток в сумме 890000 рублей – уплачены продавцу до подписания договора наличными денежными средствами; 950000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ включительно; оставшаяся сумма 710000 рублей будет уплачена наличными денежными средствами в день подписания основного договора за вычетом денежных средств, уплаченных продавцу до подписания основного договора купли-продажи (л.д. 8). 

По предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от покупателя ФИО3 денежные средства в размере 800000 рублей, в том числе 750000 рублей ДД.ММ.ГГГГ и 50000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается расписками (л.д. 9, 10).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к ФИО4 с требованиями о заключении основного договора купли-продажи помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ, уведомление вручено супруге ответчика ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 вновь направляет ФИО4 уведомление о заключении основного договора купли-продажи помещения, приглашая его ДД.ММ.ГГГГ в 16 часов 00 минут по адресу: 

<

адрес>, ООО «Юридический центр «ВЕРА». Уведомление направлено почтой 30.10.2017г. Согласно отчета об отслеживании отправления Почта России почтовая корреспонденция адресату по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не вручена (л.д. 12-13).

Согласно п. 10 предварительного договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении заключить основной договор. Данное условие не противоречит требованиям ст. 429, 445 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 с требованиями о возложении на ФИО4 обязанности заключить с ней договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3-5). Возражая по заявленным требования, представитель ответчика ФИО2 указывает, что заключение основного договора невозможно поскольку при его заключении нарушены требования семейного и гражданского законодательства. Суд соглашается с позицией ответчика в силу следующего. 

Согласно ч. 1 ст. 344 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Из материалов дела следует, что ФИО4 и ФИО5 состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41), брак не расторгнут. Спорное имущество – нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, приобретено ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, право собственности в ЕГРН зарегистрировано на ФИО4 (л.д. 6, 42-45). В период брака раздел имущества супругами не производился, брачный договор не заключался. Обстоятельств, подтверждающих факт принадлежности спорного имущества ФИО4 на праве личной собственности, судом не установлено. Следовательно, в силу ст. 34 СК РФ спорное имущество является совместной собственностью супругов П-вых. 

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО4 об определении долей супругов по 1/2 доли каждому в праве общей собственности на спорное имущество.

Согласно ч. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В отзыве на исковое заявление ФИО5 указывает, что о заключении ФИО4 предварительного договора купли-продажи помещения по адресу: 

<

адрес> с ФИО3 узнала в октябре 2017 года. Данное имущество является совместной собственностью П-вых. своего согласия на отчуждение указанного имущества, в том числе на заключение предварительного договора, не давала. полагает, что подписанный ФИО4 и ФИО3 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий (л.д. 89-90).

Вместе с тем, суд считает, что предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Условия о нотариальном согласии другого супруга на продажу недвижимости не являются элементами формы этого договора. Однако данное согласие в обязательном порядке необходимо при заключении сделки по распоряжению недвижимым имуществом. 

При таких обстоятельствах заключение основного договора купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов, на которое в силу вышеприведенных норм закона необходимо получение нотариально заверенного согласия супруги ответчика ФИО4 - ФИО5 Вместе с тем такого согласия на момент оформления предварительного договора ФИО4 от супруги получено не было, не представлено в суд и доказательств наличия данного согласия в последующем. 

В силу императивных норм п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться и только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорное имущество находилось в залоге у БАНК ВТБ 24 (ПАО), который согласие на отчуждение данного имущества не давал.

В соответствии с п. 2.1.1 договора об ипотеке №, заключенного между БАНК ВТБ 24 (ПАО) и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель принял на себя обязательство не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку либо не распоряжаться иным образом без предварительного письменного согласия Банка, не совершать иных действий, противоречащих условиям договора об ипотеке, которые влекут утрату предмета ипотеки или уменьшение его стоимости

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что залогодателем ФИО4 при заключении предварительного договора купли-продажи с ФИО3 были нарушены условия кредитного договора и требования действующего законодательства о запрете распоряжаться предметом залога путем его отчуждения без предварительного письменного согласия на то залогодержателя.

Доводы представителя истца о том, что ФИО3 не знала на момент заключения предварительного договора и передаче денежных средств в счет оплаты за спорное имущество об имеющихся обременениях, суд считает несостоятельными, информация, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости о правах на объекты недвижимости, предоставляется уполномоченным органом по заявлению любого лица, обратившегося за ее получением. Суд считает, что предъявление настоящего иска обусловлено желанием в обход согласия залогодержателя осуществить переход права на имущество, являющееся предметом ипотеки, что в силу закона недопустимо.

С учетом изложенного, основания для применения положений ч. 4 ст. 445 ГК РФ и понуждении ФИО4 в силу закона заключить с ФИО3 договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе без соблюдения требований семейного и гражданского законодательства, отсутствуют. 

Кроме того, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений представителя ответчика следует, что письменных предложений о заключении основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения ФИО4 от ФИО3 не получал. Истцом представлены суду письма в адрес ФИО4 от 26.10.2017г. и 30.10.2017г. (л.д. 11-12), в которых ФИО3 предлагает явиться продавцу для заключения договора в определенные время и место. Суд не принимает в качестве доказательств направление ответчику данных приглашений на сделку, ввиду того, что истцом суду не были предоставлены почтовые уведомления о вручении ответчику таких писем. Письмо от 26.10.2017г. получено третьим лицом ФИО5, не являющейся стороной сделки. Данных о вручении почтовой корреспонденции, направленной ФИО3 в адрес ФИО4 30.10.2017г., материалы дела не содержат. 

Учитывая, что в установленный предварительным договором срок стороны основной договор купли-продажи нежилого помещения не заключили, предложений о заключении договора друг другу не направляли, к моменту обращения истца ФИО3 в суд срок заключения основного договора истек, соглашение об изменении срока заключения основного договора между сторонами не заключалось, суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в настоящее время прекращены.

С учетом изложенного, суд считает, что в исковых требованиях ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд в течение месяца со дня принятия судебного решения в окончательной форме.

Судья М.А.Смирнова