№ 2-2077/2019

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 17 мая 2019 года

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Роговой А.А.,

при секретаре судебного заседания Скориковой Г.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика администрации г.Ставрополя – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что 25.05.2018 он приобрел объект незавершенного строительства, общая площадь застройки - 134,6 кв.м., степень готовности объекта - 90%, площадь объекта 148 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым № общей площадью 701 кв.м. с видом разрешенного использования - для строительства торгово-офисного здания, принадлежащем ФИО4 на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 08.06.2015 №. 

16.01.2019 ФИО1 обратился в комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но уведомлением от 21.01.2019 № ему отказано в выдаче разрешения в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на строительство.

Однако фактически истец приобрел объект завершенный строительством, имеющий 100% готовности.

22.06.2011 прежнему собственнику объекта ФИО4 постановлением администрации города Ставрополя от 22.06.2011 № был предоставлен земельный участок с кадастровым № площадью 701 кв.м. для строительства торгово-офисного здания по 

<

адрес>, и заключен договор аренды земельного участка от 27.07.2011 №.

01.08.2013 ФИО4 выдано разрешение на возведение объекта капитального строительства торгово-офисного здания общей площадью 148 кв.м., количество этажей – 2, расположенного на данном земельном участке.

На основании проектной документации, разработанной ООО «СтройГрафика», за счет собственных средств ФИО4 построила объект в 2013 году с привлечением подрядной организации, о чем имеется договор подряда на выполнение строительных работ от 14.11.2013. Окончание строительства объекта подтверждается: актом приемки объекта капитального строительства от 15.11.2013, переданным от подрядчика ООО «СтройУниверсал-1» к ФИО4, заключением о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 15.11.2013, заключением о соответствии объекта капитального строительства проектной документации от 15.11.2013, заключением о соответствии параметров объекта капитального строительства проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов (для нежилых объектов) от 15.11.2013.

Проведенная техническая инвентаризация объекта в 2013 году также подтверждает, что объект завершен строительством и имеет готовность 100% (имеется технический паспорт от 10.10.2013).

Объект подключен к сетям инженерно-технического обеспечения, что подтверждается актом о выполнении технических условий от 16.03.2018 № подписанным филиалом ПАО «МРСК Северного Кавказа» -«Ставропольэнерго», справкой комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя о выполнении технических условий на присоединение к сетям дождевой канализации города Ставрополя от 19.01.2018 №, справкой комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя о выполнении технических условий на присоединение к улично-дорожной сети города Ставрополя от 19.01.2018 №, справкой ООО «Меридиан» о выполнении технических условий на телефонизацию, радиофикацию и телерадиовещание от 01.02.2018 №, справкой МУП «Водоканал» города Ставрополя от 16.02.2018 №, договором поставки газа от 31.08.2017 №.

Также, получено заключение СГО СКО ООО «Всероссийское общество инвалидов» от 05.02.2018 №.

ФИО4 не ввела в эксплуатацию законченный строительством объект, так как хотела изменить вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства.

10.06.2014 ФИО4 зарегистрировала право собственности на незавершенный строительством объект, степенью готовности объекта - 90%.

То, что объект завершен строительством, также подтверждается актом обследования земельного участка комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (муниципальный земельный контроль) от 25.10.2018. Подготовленный технический план здания от 20.11.2017, подтверждает, что объект завершен строительством в 2013 году и имеет общую площадь 148 кв.м.

В 2018 году (в период действия договора аренды земельного участка от 08.06.2015 № - срок аренды до 07.06.2018) ФИО4 обращалась в комитет градостроительства с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Уведомлениями от 27.04.2018 № и от 18.05.2018 № ей было отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с неполным выполнением требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ. При этом, в отказе не уточняется, в чем конкретно заключается неполное выполнение требований указанной нормы.

Таким образом, ФИО4 на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, построила спорный объект.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка закончился 07.06.2018, то есть через 3 дня, после того как истец стал собственником объекта, то у него отсутствовала возможности сдать объект в эксплуатацию. Получить разрешение на строительство истец не может, так как объект завершен строительством.

Таким образом, ФИО1 предпринял все меры в целях ввода в эксплуатацию здания.

ФИО1 получено техническое заключение экспертизы № от 18.01.2019, подготовленное судебно-экспертной лабораторией Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба», согласно которому спорное нежилое здание имеет степень строительной готовности 100%. Общий физический износ объекта составил величину 9,65%. Такой процент износа соответствует оценке состояния здания как хорошее, что характеризует состояние следующим образом: значительных повреждений и деформаций нет; на момент обследования капитальный ремонт не требуется. Нежилое здание является объектом капитального строительства, так как имеет ж/б фундамент, электроснабжение, санитарно-технические и инженерные системы и оборудование, перемещение объекта капитального строительства без нанесения несоразмерного ущерба не представляется возможным. Конструктивные элементы объекта: фундамент, стены, перекрытия, кровля, заполнения оконных и дверных проемов, санитарно-технические и электротехнические устройства, находятся в хорошем работоспособном техническом состоянии. Объект исследования полностью соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП), санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), градостроительным нормативам (СП, ТСН), экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности (ППБ), Федеральному закону № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», нормативным требованиям, предъявляемым объектам недвижимости нежилого назначения, соответствует выданному разрешению на строительство №RU26309000-«0711-C» от 01.08.2013, не оказывает негативного влияния на окружающую природную среду, и сохранение данного объекта недвижимого имущества не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного истец просит суд признать право собственности на самовольное строение: объект недвижимости: торгово-офисное здание, количество этажей: 2, общей площадью 148,00 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> расположенный в границах земельного участка с кадастровым №

Истец ФИО1, ответчик комитет градостроительства администрации города Ставрополя, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, КУМИ города Ставрополя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФИО4 в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом, о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщили. 

В соответствии с положением статьи 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика администрации г.Ставрополя – ФИО3 заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, при этом пояснив, что КУМИ города Ставрополя обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, производство по гражданскому делу приостановлено до разрешения настоящего спора и вступления в законную силу судебного акта. По мнению ответчика, у истца отсутствует право на земельный участок, поскольку срок договора аренды истек, и на истца распространяются все положения, что и на прежнего собственника ФИО4, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что постановлением главы администрации города Ставрополя от 22.06.2011 № ФИО4 в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок общей площадью 701 кв.м. с кадастровым №, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства торгово-офисного здания.

27.07.2011 между ФИО4 и КУМИ города Ставрополя заключен договор аренды данного земельного участка сроком с 22.06.2011 по 21.06.2014.

01.08.2013 комитетом градостроительства администрации города Ставрополя Кулага выдано разрешение на строительство торгово-офисного здания (общая площадь 148 кв.м., этажей – 2) сроком действия до 26.11.2013

ФИО4 на указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью застройки 134,4 кв.м., степень готовности - 90%, и 10.06.2014 зарегистрировала за собой право собственности.

08.06.2015 между ФИО4 в лице ее представителя ФИО1 и КУМИ города Ставрополя для продолжения строительства торгово-офисного здания заключен договор аренды земельного участка сроком с 08.06.2015 по 07.06.2018.

Уведомлениями № от 27.04.2018 и № от 18.05.2018 комитета градостроительства администрации города Ставрополя ФИО4 отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (торгово-офисного здания) ввиду неполного выполнения требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ. 

22.05.2018 ФИО4 продала вышеуказанный объект незавершенного строительства (площадью застройки 134,4 кв.м., степенью готовности - 90%) ФИО1 

Уведомлением № от 21.01.2019 ФИО1 комитетом градостроительства администрации города Ставрополя также отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (торгово-офисного здания) ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на строительство. 

Разрешая заявленные требования ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенное строение, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств соблюдения им условий, предусмотренных пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Так, согласно п. 6.3 договора аренды от 08.06.2015 по истечении срока аренды Договора считается автоматически прекращенным без специального уведомления Арендатора. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия не допускается. Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что право на предоставление участка для завершения строительства предоставляется однократно.

После прекращения действия договора аренды земельного участка участок истцу не предоставлялся, на каком бы то ни было праве. Поскольку истец не является правообладателем земельного участка, где расположена постройка, он не может претендовать на признание права на самовольную постройку по норме пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за правообладателем земельного участка, при этом доводы истца о безопасности постройки не свидетельствуют о наличии оснований для признания за ним права на объект.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за ФИО5 на самовольное строение, находящееся на земельном участке, договор аренды по которому прекратил действие.

Кроме того, суд также обращает внимание на то, что прежнему собственнику незавершенного строительством объекта ФИО4 неоднократно было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию торгово-офисного здания ввиду неполного выполнения требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ, однако правомерность таких отказов никем не оспаривалась.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольное строение – объект недвижимости: торгово-офисное здание, количество этажей – 2, общей площадью 148 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> расположенное в границах земельного участка с кадастровым №, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 22.05.2019.

Судья А.А. Рогова