Дело № 2-730/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«28» апреля 2018 г. г. Искитим Новосибирской области 

Резолютивная часть решения оглашена 28.04.2018 г. 

Мотивированное решение изготовлено 04.05.2018 г.

Суд первой инстанции - Искитимский районный суд Новосибирской области 

в с о с т а в е:

председательствующий судья Емельянов А.А.,

при ведении протокола секретарем Котенёвой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании утратившим право пользования жилым помещением, просит: взыскать с ответчика в ее пользу денежную сумму в размере 885 525 рублей, за пользование чужими денежными средствами в твердой денежной сумме в размере 80 798 рублей, а также денежные средства по день фактического исполнения обязательства, то есть исчисленная на сумму задолженности - 885 525 рублей, исходя из размера процентов, определенного ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующий период, признать ответчика утратившим право пользования жилым домом по адресу: 

<

Адрес>, д. Бердь, 

<

Адрес> и указать, что данное решение суда является основанием для снятия его с регистрационного учета по данному адресу, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы: государственную пошлину в размере 12 863,23 рубля и 300 рублей, расходы по договору на оказание оценочных услуг в размере 7500 рублей.

Определением суда от 23.04.2018 г. судом принят отказ истца от иска к ответчику в части признания утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, производство по делу в части этих требований прекращено. 

В обоснование своих требований истец указала, что 01 февраля 2017 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Ответчик продал Истцу земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу 

<

Адрес>.

Стоимость объектов недвижимости стороны определили в размере 2500000 рублей (п. 4.1. Договора), и на момент подписания договора данная денежная сумму была передана Истцом Ответчику (п. 5.1. Договора).

В этот же день - 01 февраля 2017 года между Сторонами было подписано Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Ответчик обязался своими силами и за свой счет пристроить капитальный гараж на фундаменте к жилому дому, провести работы по внешней отделке жилого дома, гаража, веранды в полном объеме, а также частично заменить напольное покрытие в комнате на первом этаже жилого дома в объеме испорченного напольного покрытия. Учитывая то, что согласно условиям дополнительного соглашения Ответчик обязался работы выполнить за свой счет, а дополнительное соглашение подписано к договору купли-продажи жилого дома, недостатки которого обязался исправить Ответчик, то, следовательно, выполнение указанных в дополнительном соглашении работ входило в стоимость жилого дома.

Согласно п. 5 Дополнительного соглашения Ответчик должен был приступить к работам 1 мая 2017 года и выполнить их не позднее 01.07.2017 года.

Однако до настоящего времени Ответчик от выполнения указанных работ уклоняется.

При этом денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи, Ответчику были переданы в полном объеме, переход права от Ответчика Истцу на земельный участок и жилой дом зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст.475 ГК РФ «если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.».

Истец полагает, что применение данной статьи допустимо к спорным отношениям, так как, несмотря на то, что в дополнительном соглашении к договору стороны оговорили недостатки, однако в этом же дополнительном соглашении стороны установили, что все недостатки устранит продавец за свой счет. Другими словами, цена договора устанавливалась с учетом покупки жилого дома надлежащего качества без недостатков. 

Учитывая то, что Ответчик уклонятся от исправления недостатков и строительства гаража и веранды, то истец считает возможным заявить требование об уменьшении покупной цены.

В соответствии с Отчетом № 1119Н-1/2017 об оценке стоимости имущества цена индивидуального жилого дома с кадастровым номером Номер, находящийся по адресу: Россия, 

<

Адрес> 

<

Адрес>, а также земельного участка, на котором данный жилой дом расположен, составляет сумму в размере 1 614 475 рублей, а цена данного имущества по указанному выше договору купли-продажи (с учетом будущего исправления недостатков) составляет 2500000 рублей. Таким образом, разница составляет сумму в размере 885 525 рублей.

Кроме того, Истец считает, что с Ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, которые на момент подачи иска составили сумму в размере 80 798 рублей, исходя из Ключевой ставка ЦБ РФ, начисленные на сумму в размере 885 525 рублей (расчет процентов за пользование чужими денежными средствами прилагается).

По мнению Истца, взысканию с Ответчика также подлежит сумма процентов за пользования чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства, то есть исчисленная на сумму задолженности - 885 525 рублей, исходя из размера процентов, определенного ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующий период.

В целях обращения с настоящим иском, Истцом был заключен договор с ООО «Новосибирская оценочная компания» для оценки указанного в настоящем иске объекта недвижимости, и уплачена денежная сумма в размере 7500 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1119Н от 19.01.2018 г.

Истец ФИО1 и ее представитель адвокат Киселева Н.И. в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Милоенко А.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, представили письменные возражения, которые поддержали. 

Суд, выслушав пояснения истца и ответчика, их представителей, заслушав показания свидетелей ... и ..., исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 01.02.2017 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2017 г., по условиям которого ФИО2 – продавец обязуется передать в собственность ФИО1 – покупателю земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

Адрес>, д. 

<

Адрес> (п.п. 1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.2 Договора), стоимость объектов согласована сторонами в размере 2500 000 руб. (п. 4.1 договора). 

В тот же день стороны подписали дополнительное соглашение к данному договору от 01.02.2017 г., по условиям которого продавец обязуется своими силами и за счет собственных средств пристроить капитальный гараж на фундаменте к жилому дому на земельном участке, являющихся предметом Договора, обязуется своими силами и за счет собственных средств провести работы по внешней отделки жилого дома, гаража, а также веранды в полном объеме, обязуется своими силами и за счет собственных средств частично заменить напольное покрытие в комнате на первом этаже жилого дома в объеме испорченного напольного покрытия, гарантирует исправить (наладить) работу системы отопления и системы энергообеспечения жилого дома (п.1,2,3,4 Соглашения). Выбор материала (качество, цвет и прочие технические характеристики), необходимого для выполнения работ, указанных в п.п. 1,2,3 раздела 1 производится покупателем на общую сумму не более 100000 руб. Дополнительные затраты оговариваются отдельно в письменной форме (п. 5 Соглашения).

01.02.2017 г. ответчиком получены от истца денежные средства в сумме 1500000 руб. в счет оплаты объектов недвижимости, о чем представлена расписка от 01.02.2017 г.

Расписка на оставшиеся 1000000 руб. сторонами не оформлялась. 

В последующем 18.02.2017 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2017 г., по условиям которого ФИО2 – продавец обязуется передать в собственность ФИО1 – покупателю земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

Адрес> (п.п. 1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.2 Договора), стоимость объектов согласована сторонами в размере 2500 000 руб. (п. 4.1 договора). 

Дополнительное соглашение к данному договору сторонами не подписывалось. 

Договор от 18.02.2017 г. был представлен сторонами в Управление Росреестра по Новосибирской области, на основании которого 17.07.2017 г. была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

Адрес>, от продавца к покупателю. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из п. 4 ст. 421 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, поскольку сторонами были согласованы существенные условия договора о предмете и цене. 

Как в подписанном сторонами договоре от 01.02.2017 г., так и в договоре от 18.02.2017 г., сторонами согласовано условие о стоимости продаваемых объектов, которая составляет 2500 000 руб., при этом стороны указали, что стоимость окончательная и изменению не подлежит.

Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что сторонами не оспаривалось и дополнительному доказыванию не подлежит. 

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, просит взыскать разницу между уплаченной по договору стоимостью и рыночной стоимостью объектов, определенной на основании отчета № 1119Н-1/2017 от 18.01.2018 г. об оценке стоимости имущества, указывая, что ответчик-продавец не устранил обговоренные при заключении договора в дополнительном соглашении от 01.02.2017 г. недостатки, а потому подлежит применению по налоги закона положения п. 1 ст. 475 ГК РФ. 

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании денежной суммы 885525 руб. в качестве разницы между уплаченной по договору стоимостью и рыночной стоимостью объектов, определенной на основании отчета № 1119Н-1/2017 от 18.01.2018 г. об оценке стоимости имущества, поскольку сторонами стоимость продаваемых объектов была согласована как в договоре от 01.02.2017 г., так и в договоре от 18.02.2017 г., каких-либо условий о возможности уменьшения стоимости продаваемых объектов стороны в договоре купли-продажи не согласовывали. 

Из пояснений истца, ответчика и показаний свидетеля ... следует, что истец-покупатель знала об отсутствии на земельном участке гаража, наличии испорченного напольного покрытия, отсутствии внешней отделки жилого дома и веранды, неполадках системы отопления и систем энергообеспечения жилого дома, а из п. 3.3 договора от 01.02.2017 г. и п. 3.4 договора от 18.02.2017 г. следует, что продавец гарантирует, что в момент заключение договора предоставил покупателю всю имеющуюся у него достоверную информацию о продаваемых объектах, в том числе информацию о техническом состоянии, в том числе жилого дома и иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного объекта. 

Доказательств предоставления продавцом недостоверной информации о техническом состоянии жилого дома истцом суду не представлено. 

Представленное истцом дополнительное соглашение от 01.02.2017 г. к договору от 01.02.2017 г. не содержит условий об уменьшении покупной цены продаваемых объектов недвижимости, а содержит условия о принятых продавцом обязательствах произвести улучшения продаваемых объектов в будущем за счет собственных средств и своими силами, при этом выбор материалов производится покупателем на общую сумму не более 100000 руб., дополнительные затраты оговариваются отдельно в письменной форме.

Данное соглашение содержит признаки договора подряда по смыслу п. 1 ст. 702 ГК РФ, из которого следует, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. При этом сторонами не согласовано существенные условия договора - условия, позволяющие определить конкретный вид работы.

Доводы истца о том, что в цену продаваемых объектов в размере 2500000 руб. включена оплата работ по дополнительному соглашению от 01.02.2017 г. необоснованны, поскольку такие условия ни договор от 01.02.2017 г., ни договор от 18.02.2017 г. не содержит. 

Кроме того, сторонами исполнялся договор от 18.02.2017 г., который представлялся сторонами в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимости, а дополнительное соглашение к этому договору о выполнении работ по улучшению объектов недвижимости сторонами не подписывалось и в регистрирующий орган не представлялось.

Неисполнение ответчиком обязательство по дополнительному соглашению от 01.02.2017 г. не может являться основанием для изменения установленной сторонами в договоре купли-продажи недвижимости стоимости объектов. 

Условие договора о стоимости продаваемых объектов недвижимости не зависит от размера рыночной стоимости таких объектов на день заключения договора, поскольку стороны в силу ст. 421 ГК РФ свободны в согласовании в договоре любой стоимости продаваемых объектов. 

Довод истца о необходимости применения по аналогии закона положений п. 1 ст. 475 ГК РФ судом отвергается, как основанный на ошибочном толковании норм права.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика денежной суммы 885525 руб. в качестве разницы между уплаченной по договору стоимостью и рыночной стоимостью объектов удовлетворению не подлежит, а также не подлежит удовлетворению производное от основного требования требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. 

В силу ст. 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца понесенные истцом судебные расходы на оплату государственной пошлины и на оценку спорных объектов недвижимости. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании судебных расходов по договору об оценке и по уплате государственной пошлины при обращении в суд отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья (подпись) А.А. Емельянов