Дело № 3а-329/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

3 октября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при ведении протокола помощником судьи Третьяковым И.А.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в котором указала, что является арендатором земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) ФИО1 просила установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости в сумме 2 434 000 рублей (в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала указанные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не возражала против удовлетворения требований в уточненной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились. 

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Комитет по управлению имуществом (КУИ) Администрации г. Шахты представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости повлечет сокращение поступлений в бюджет от арендных платежей. Ходатайствовал о проведении судебного разбирательства в отсутствие своих представителей.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 октября 2007 года № 2775 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 31 октября 2016 года), заключенному с КУИ Администрации г. Шахты, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 921 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... 

По условиям договора и дополнительного соглашения к нему арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлениием Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 4 712 766,21 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 10 июля 2019 года № 1185, составленный оценщиком ООО «Ростовский центр оценки» .... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 1 646 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 12 сентября 2019 № 0487/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ....., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 2 434 000 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, заключение судебной экспертизы оспорено не было.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (48%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, заявленная административным истцом при уточнении требований, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 30 676,86 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 921 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 434 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 24 июля 2019 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 676,86 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 8 октября 2019 года

Судья О.А.Руднева