Дело № 2-3535/2025 

УИД № 59RS0007-01-2025-003087-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 года г.Пермь 

Свердловский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при секретаре Моисеенко А.Е., 

с участием председателя правления общественной организации ФИО1, 

представителей ответчика ФИО2 по доверенности от 09.01.2025 и ФИО3 по доверенности от 09.01.2025г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО4 ича к ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены, компенсации морального вреда, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ПРОО «ПРЦЗПП», действующая в интересах ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены договора в размере стоимости затрат на устранение недостатков 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> сумме 101 310 руб.48 коп., в счет компенсации морального вреда сумму в размере 30 000 руб., неустойку в размере 1% от стоимости устранения строительных недостатков за период с 15 марта 2025 по 09 апреля в сумме 25327 руб. 62 коп., штрафа в порядке ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», расходов по оплате экспертизы в размере 60 000 руб. 

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что Застройщик – ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» осуществлял строительство квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Данную квартиру ФИО4 приобрел по договору купли-продажи № № от 16.10.2024г. Договор имеет силу передаточного акта и отдельный документ о передаче квартиры не составлялся. 

В процессе эксплуатации квартиры ФИО4 обнаружил, что качество квартиры не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. По обращению истца проведена строительно-техническая экспертиза. Эксперт ФИО1 составил заключение, согласно которого качество выполненных строительно-монтажных работ не соответствует требованиям ГОСТ, строительным и техническим регламентам, стоимость устранения недостатков составляет 101 310, 48 руб. о выплате денежных средств направлена ответчику претензия, которая получена 05.03.2025 и оставлена без удовлетворения. При продаже квартиры продавец разъяснил, что работы в квартире выполнены с применением стандарта организации и заменяет Своды правил, СаНПИны, ГОСТы. В стандарте организации предусмотрены допустимые отклонения к результатам работ, которые превышают допустимые значения по СП, ГОСТам, иным документам добровольного применения. 

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц привлечены АО «СтройПанельКомплект», ИП ФИО5, ООО СК «Город».

Председатель правления общественной организации ФИО1 в судебном заседании просит удовлетворить требования истцов в полном объеме, указывая, что квартира передана истцу качества лучшего чем указано в акте. Недостатки зафиксированные в акте составлены формально, фактически их нет в данной квартире. Ответчик незаконно при строительстве многоквартирного дома применял свое СТО.

Истец ФИО4 извещен надлежащим образом, в суд не явился. 

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Представители ответчика ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласны, просят отказать в удовлетворении требований на основании того, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры при приобретении квартиры истец осмотрел квартиру, подписал акт приема квартиры в котором указаны все недостатки, имеющиеся в квартире и цена сформировано с учетом состояния квартиры. Доказательство того, что цена квартиры не соответствует фактическому состоянию квартиру не представлено. Все недостатки выявленные экспертом являются явными, то есть истец при приеме квартиры их видел, продавец ему их показал. На правоотношения между истцом и ответчиками не распространяется Федеральный закон № 214-ФЗ. Оснований для взыскания денежных средств в пользу истца не имеется. 

Представители третьих лиц АО «СтройПанельКомплект», ИП ФИО5, ООО СК «Город» в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, возражений не представили. 

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Положениями статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" исполнитель обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии с положениями ст. 22 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16 октября 2024 года между ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» и ФИО4 заключен Договор купли-продажи квартиры № № согласно которому Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель приобретает у Продавца за счет частичного использования кредитных средств, предоставленных ПАО «Совкомбанк» квартиру № 122, общей площадью 33,60 кв.м. расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый № Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 10-13).

Согласно п. 3.1 Договора, Цена квартиры согласована сторонами в размере 7 035 434 руб. с учетом выбора покупателем качества отделочных работ, соответствующих требованиям, предусмотренным приложением № 1 и фактическим состоянием, отраженным в приложении № 2. Цена окончательная, изменению не подлежит.

Договор сторонами подписан на следующих условиях. 

В пункте 1.4 договора Покупатель поставил подпись о том, что им дополнительно самостоятельно произведён полный осмотр квартиры. В связи с изложенным, все недостатки в квартире в т.ч. механические повреждения, неприкрыты, отслоения, загрязнения обоев, несовпадение рисунка обоев и т.п., является для Покупателя явными, которые имели место на момент заключения договора и могли быть установлены Покупателем. 

Квартира передается по договору в состоянии «как есть», фактическое состояние квартиры определено условиями настоящего договора. Покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием квартиры на дату заключения настоящего договора. 

Покупатель поставил подпись в договоре о том, что им квартира осмотрена лично. Покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием квартиры на дату заключения договора. Цена квартиры, указанная в п. 3.1 договора определена с учетом всех недостатков, имеющихся в квартире, с учетом фактического состояния квартиры. Все явные недостатки перечислены в акте осмотра квартиры (Приложение № 2), покупателю доведены и показаны в натуре. Покупатель подтверждает информированность относительно безопасности выявленных недостатков не влияющих на выбор данной квартиры. Покупатель так же согласен, что недостатки выявленные в период эксплуатации не отраженные в акте осмотра, но не превышающие пределов отклонений, установленных в Приложении № не являются не соответствующими условиям настоящего договора и не подлежат устранению Продавцом. 

Покупатель поставил свою подпись о том, что ему разъяснено право на привлечение специалиста в области технического регулирования заблаговременно до даты заключения настоящего договора; ему разъяснено право на привлечение специалиста с юридическим образованием заблаговременно до даты заключения настоящего договора; ему предоставлено право при осмотре привлечь специалиста со строительным образованием и/или с образованием в области строительно-технической экспертизы заблаговременно до даты проведения осмотра квартиры; ему разъяснено право привлечь специалиста в области оценочной деятельности заблаговременно до даты заключения настоящего договора; ему предоставлено достаточно времени для ознакомления с условиями настоящего договора; ему предоставлено право задать все интересующие его вопросы по содержанию нормативных документов, на которые имеются ссылки по тексту настоящего договора, и по условиям настоящего договора.

Данные условия Покупателю понятны в связи с чем, он поставил свою подпись в договоре под данным пунктом. 

Согласно п. 1.5 Договора, Гарантийный срок на квартиру, в т.ч. на строительные и отделочные материалы, оборудование, результат выполнения отделочных работ, элементы заполнения дверных и оконных проемов, устанавливается 6 месяцев с момента заключения настоящего договора, на элементы конструкции здания в целом, влекущие безопасность здания -5 лет с даты ввода многоквартирного дома в эксплантацию, на места общего пользования, элементы благоустройства придомовой территории -6 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

В случае выявления Покупателем в течение гарантийного срока недостатков экспертизы, в т.ч. строительно-технические, проводятся при наличии спора между сторонами, с обязательным вызовом для участия в осмотре Продавца. Направление уведомления о проведение экспертизы должно быть не менее чем за 3 рабочих дня до момента проведения осмотра. Срок, указанный в настоящем пункте, исчисляется с момента получения соответствующего уведомления Продавцом или в случае направления по почте России с момента истечения 3 дней с момента поступления уведомления в почтовое отделение по месту нахождения получателя. 

В случае проведения экспертизы в отношении квартиры без вызова продавца заключение экспертизы не является надлежащим доказательством наличия недостатков в квартире. Покупатель не вправе ссылаться на данное заключение, как доказательство наличия недостатков. 

Сторонами составлен и подписан акт осмотра квартиры № 122 в котором отражено фактическое состояние квартиры в котором она передается покупателю. Акт подписан ФИО4 и представителем продавца (л.д. 18-22).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.23-24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключил договор по оказанию услуг по экспертизе с ИП ФИО6 (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО6 оплачено 60 000 руб., что подтверждается кассовым чеком (л.д. 26).

Эксперт ФИО1 осмотрев квартиру, составил заключение № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-46), из которого следует, что в квартире истца имеются недостатки строительных работ (Описание недостатков приведено в таблице № заключения). Недостатки, отраженные в таблице № настоящего заключения, носят производственный характер. Способ устранения недостатков отражен в локальном сметном расчете Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, в помещениях квартиры составляет 10310,48 руб.

Согласно Таблицы №, в квартире имеются производственные дефекты:

Коридор: Стены – доклейка; 

Комната: Стены- замятие, твердые включения под обоями; Оконный проем- выход подоконной доски от стены менее 50мм;

Кухня: Стены- воздушные пузыри, отслоение шпатлевочного слоя, пропуск обоев за радиатором; Оконный проем- выход подоконной доски от стены менее 50мм.

Застройщиком многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, является ООО СЗ «Медовый 5».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в ПРООО ПРЦЗПП с заявлением о защите прав потребителя (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Медовый 5» получена претензия с требованием выплатить стоимость соразмерного уменьшения цены договора в размере стоимости затрат на устранение недостатков квартиры № 122, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме10310, 48 руб., расходов, понесенные за подготовку заключения эксперта в сумме 60 000 руб. (л.д. 50).

Ответчик на претензию дал ответ о том, что после получения претензии произведен осмотр квартиры и установлено, что заявленные недостатки, не являются недостатками, так как не превышают допустимые отклонения и являются явными, которые имели место на дату заключения договора купли-продажи и приема-передачи квартиры (л.д. 51).

ДД.ММ.ГГГГ подано в суд исковое заявление. 

Стороны не заявили по делу ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы.

Суд, проанализировав договор купли-продажи квартиры № №, акт осмотра квартиры № 122, заключение № от ДД.ММ.ГГГГ и приходит к выводу, что выявленные экспертом недостатки в виде: доклейки обоев, замятия обоев, твердых включений под обоями, воздушных пузырей на обоях, отслоения шпатлевочного слоя на стенах, пропуск обоев за радиатором, выход подоконной доски от стены менее 50мм были оговорены сторонами в акте при осмотре квартиры. Все указанные недостатки доведены до покупателя, показаны в натуре. Эти обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи квартиры № №, в котором истец поставил свою подпись о том, что ему доведены все имеющиеся недостатки в квартире, а так же актом осмотра квартиры № 122, который так же подписан истцом. 

Доводы председателя правления общественной организации о недобросовестном поведении ответчика при составлении акта осмотра квартиры № 122 и указании всех недостатков, суд не принимает во внимание, поскольку составление акта осмотра квартиры не свидетельствует о недобросовестном поведении продавца. 

При составлении акта осмотра покупатель имел возможность выявить дефекты явные, а так же те на которые обратил его внимание продавец. 

Суд не принимает в качестве доказательства представленное стороной истца заключение экспертизы, составленное экспертом ФИО1 поскольку при проведении данной экспертизы в нарушение положений договора купли-продажи истец не направил ответчику уведомление о проведение экспертизы и осмотр квартиры проведен в отсутствие представителя ответчика, исследование выполнено без учета необходимой для проведения экспертизы проектной и рабочей документации, без учета условий договора-купли продажи на основании которого истец приобрел объект недвижимости, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности, заключение не содержит выводов о наличии явных и скрытых недостатков, эксперт не имеет соответствующего технического образования, только дипломы о его профессиональной переподготовке.

Доводы представителя истца о том, что выявленные экспертами недостатки не были явными для истца, поскольку он не обладает специальными познаниями, являются несостоятельными, поскольку, при осмотре квартиры составлен акт осмотра квартиры в присутствии истца, который им подписан и в котором зафиксированы недостатки.

Доводы представителя истца о том, что квартира передана фактически в состоянии лучшем чем указано в акте являются несостоятельными, при этом суд отмечает, что квартира приобретена в том числе за счет кредитных средств в связи с чем, банк прежде чем предоставить денежные средства в кредит оценивает недвижимое имущество и его соответствие заявленной стоимости и размеру запрашиваемых кредитных денежных средств. Вопреки доводам истца акт осмотра квартиры № 122, свидетельствует о фактическом состоянии квартиры при ее передаче покупателю. Суд ставит под сомнение довод представителя о том, что истец приобретал недвижимое имущество в ипотеку, предварительно не осмотрев предмет договора. 

Доводы истца о том, что ответчик в договоре купли-продажи указывает на применение им СТО предприятия являются несостоятельными, поскольку при подписании договора купли-продажи стороны осмотрели квартиру установили ее фактическое состояние, согласовали стоимость квартиры с учетом состояния квартиры. При этом сам истец в договоре поставил подписи о том, что он осмотрел квартиру и ознакомлен с фактическим состоянием квартиры. 

Объект введен в эксплуатацию, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.07.2023г., акт передачи квартиры составлен 16.10.2024, претензия о выявленных недостатках подана застройщику 04.03.2025г., что свидетельствует о том, что истец обратился к ответчику в пределах гарантийного срока.

Стоимость квартиры определена ответчиком с учетом места расположения дома, этажности, строительных материалов, площади квартиры, при этом истец не представил доказательств, что выявленные явные недостатки в отделке квартиры могли повлиять на стоимость объекта недвижимости. Вопреки положениям пункта 1 статьи 475 ГК РФ, истец не представил доказательств того, что заявленная им стоимость затрат на устранение недостатков в размере 101 310, 48 руб., соответствует соразмерному уменьшению покупной цены. Требований о безвозмездном устранении недостатков истец не заявлял. 

Определение «явные недостатки» содержится в пункте 3 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которого к ним относятся недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки. Данное определение исходя из положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применимо и к договору купли-продажи. 

В данном случае необходимо применять положения статьи 557 ГК РФ, пункта 1 статьи 475 ГК РФ, и в случае если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Суд, проанализировав условия договора купли-продажи, претензию истца, доводы истца, изложенные в исковом заявлении и другие доказательства и приходит к выводу, что истец при приемке квартиры мог установить явные недостатки в виде твердых включений под обоями, воздушные пузыри под обоями, отсутствие обоев за радиатором отопления, при определении размера расходов на устранение недостатков не следует учитывать явные недостатки, которые могли быть выявлены при осмотре истцом, в связи с чем, суд приходит к выводу, что скрытых недостатков в квартире не имеется.

Таким образом, судом установлено, что истцу передана квартира, которая соответствовала условиям договора купли-продажи, в ней имелись явные недостатки, которые истец, не обладая специальными познаниями, не имея практического опыта приемки, мог выявить. Истцом в договоре поставлены подписи, которыми он подтвердили, что по итогам осмотра квартиры ему понятно фактическое состояние квартиры, состояние квартиры Покупателя удовлетворило, осознавая, что в квартире имеются явные недостатки, принял квартиру, что так же подтверждается подписанием договора купли-продажи, регистрацией права собственности, а так же оформлением кредитного договора с банком и принятие банком данной квартиры в залог. 

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Суд на основании изложенного приходит к выводу, что переданная по договору купли-продажи от 16 октября 2024 год квартира соответствует договору купли-продажи, следовательно, оснований для удовлетворения требований истцов не имеется. 

Иные требования, а именно о компенсации морального вреда, неустойки, взыскании расходов на услуги специалиста являются производными от основного требования и не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО4 ича о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» стоимости соразмерного уменьшения цены договора в размере стоимости затрат на устранение недостатков квартиры № 122, расположенной по адресу: 

<

адрес> сумме 101 310 руб.48 коп., в счет компенсации морального вреда суммы в размере 30 000 руб., неустойки в размере 1% от стоимости устранения строительных недостатков за период с 15 марта 2025 по 09 апреля в сумме 25327 руб. 62 коп., штрафа в порядке ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», расходов по оплате экспертизы в размере 60 000 руб. –оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна 

Судья: О.А. Артемова

Решение в окончательной форме изготовлено 19.08.2025

Подлинное решение находится в деле № 2-3535/2025 

в Свердловском районном суде г. Перми