62RS0001-01-2019-003056-46

№ 2 – 136/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2020 года г. Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Царьковой Т.А.,

при секретаре Скобеевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации г. Рязани о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации г. Рязани о признании права собственности на самовольную постройку.

Требования мотивированы тем, что истцами осуществляется строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> на земельном участке 

<

данные изъяты> расположенном по адресу: 

<

адрес> Степень готовности жилого дома в настоящий момент составляет 14%. Таким образом, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Право собственности истцов на данный объект незавершенного строительства не зарегистрировано ввиду вынесения соответствующего уведомления Управлением Росреестра по Рязанской области, которое обжаловано истцами в порядке административного судопроизводства, однако в удовлетворении административного иска отказано. При этом, в ходе рассмотрения административного иска, судом установлено, что спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, поскольку при его строительстве допущены нарушения действующих на момент строительства и первоначального обращения в регистрирующие органы градостроительных норм.

СНиП, на основании которого был вынесен отказ регистрирующего органа, признан не подлежащим применению с 01.07.2017 г., то есть на момент обращения в суд с настоящим иском объект незавершенного строительства соответствует установленным требованиям. 

Право на земельный участок по данному адресу подтверждено договором аренды от 24.08.2018 г. сроком действия - до 24.08.2021 г. До заключения указанного договора аренды, в отношении данного земельного участка действовал другой договор аренды, срок действия которого на настоящий момент истек.

Разрешенное использование земельного участка, на котором ведется строительство - строительство индивидуального жилого дома.

У истцов имеется разрешение на строительство № от 09.07.2015 г. Градостроительные планы земельного участка № от 24.10.2014 г. и от 24.06.2019 г. № разрешают строительство на данном земельном участке индивидуального жилого дома. 

18.03.2019 г. между истцами заключено соглашение об определении долей в праве долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства, согласно которому они определили доли каждого в размере 50%.

Истцы лишены возможности иным способом защитить свои нарушенные права, кроме как путем обращения в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Просят суд признать за ними по 1/2 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, назначение - жилой дом, 

<

данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что спорный объект незавершенного строительства возводится истцами на арендованном ими земельном участке, соответствует строительным номам и правилам, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Представитель ответчика - администрации 

<

адрес> в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истцы не обращались в администрацию города за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, что возможно сделать после завершения строительства, в связи с чем, полагал предъявление исковых требований преждевременным, просил суд в удовлетворении иска отказать. 

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 30 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

П. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в законном владении которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 г. указано, что одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, необходимо выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При рассмотрении настоящего дела, судом бесспорно установлено, что 12.07.2007 г. между администрацией г. Рязани и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии с которым указанный земельный участок администрацией г. Рязани предоставлен в аренду ФИО5 на период строительства индивидуального жилого дома. Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с письменного согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу. Строительство объектов на территории участка разрешается только в полном соответствии с согласованным в установленном порядке проектом согласно экспликации зданий и сооружений на рабочих чертежах марки ГП (генеральный план объекта).

04.07.2012 г. между ФИО5 и ФИО6 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.07.2007 г., в соответствии с которым ФИО6 принял в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 12.07.2007 г.

28.01.2014 г. между ФИО6, с одной стороны, и ФИО7, ФИО8, с другой, заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.07.2007 г.

09.07.2015 г. ФИО7 и ФИО8 администрацией г. Рязани выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № в соответствии с градостроительным планом № от 24.10.2014 г., утвержденным постановлением администрации г. Рязани от 29.10.2014 г. Срок действия разрешения - 10 лет.

10.12.2016 г. между ФИО7, ФИО8, с одной стороны, и ФИО2, ФИО1, с другой, заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № на период строительства от 12.07.2007 г.

На обращение в администрацию г. Рязани о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома истцами получен отказ, оформленный письмом от 20.04.2018 г. №, который обжалован ими в порядке административного судопроизводства.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 22.06.2018 г., вступившим в законную силу 26.07.2018 г., отказ администрации г. Рязани в предоставлении истцам в аренду земельного участка с кадастровым номером 62:29: 0070008:0213 признан незаконным, на администрацию г. Рязани возложена обязанность повторно рассмотреть заявление истцов о предоставлении им указанного земельного в аренду сроком на 3 года. 

24.08.2018 г. между администрацией г. Рязани, с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, с другой, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с которым указанный земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства - жилого дома передан истцам в пользование на условиях аренды на срок до 24.08.2021 г., и подписан акт приема-передачи указанного земельного участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка № С 059-07 от 12.07.2007 г., кадастровым планом земельного участка № от 04.07.2007 г., договорами от 04.07.2012 г. и от 28.01.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.07.2007 г., соглашением о передаче прав и обязанностей от 10.12.2015 г., разрешением на строительство № от 09.07.2015 г., решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 22.06.2018 г., договором аренды № земельного участка от 24.08.2018 г., актом приема-передачи земельного участка от 24.08.2018 г., постановлением администрации г. Рязани № от 24.08.2018 г., градостроительным планом земельного участка № от 24.10.2014 г., градостроительным планом земельного участка № от 26.06.2019 г., выпиской из № от 25.10.2019 г.

Одновременно судом установлено, что в период действия разрешения на строительство истцами на арендованном ими земельном участке с кадастровым номером № возведен объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 14%, произведены выносы коммуникаций: водоснабжения, электроснабжения, телефонных линий, смонтирован фундамент, что подтверждается техническим планом от 05.02.2019 г., выпиской из отчетов № от 03.10.2017 г. об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, техническими условиями № от 06.06.2019 г., выданными МБУ «Дирекция благоустройства города», предварительными техническими условиями на водоснабжение и водоотведение, выданными МП «Водоканал города Рязани» 13.06.2019 г.

18.03.2019 г. между истцами заключено соглашение № об определении долей в праве долевой собственности на объект незавершенного строительства, согласно которому они определили доли каждого в размере 50%.

Постановлением администрации г. Рязани № от 13.05.2019 г. объекту незавершенного строительства, расположенному на земельном участке с кадастровым номером № присвоен адрес: 

<

адрес>

С целью исследования вопросов о соответствии объекта незавершенного строительства градостроительным и строительным нормам и правилам, о существовании наложения данного объекта на объект капитального строительства, а также о том, нарушает ли сохранение указанного объекта права и охраняемые законом интересы других лиц, создаёт ли оно угрозу жизни и здоровью граждан, истцы обратились в 

<

данные изъяты>

Согласно заключению специалиста 

<

данные изъяты> № от 22.11.2017 г., объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

17.05.2019 г. истцами подано заявление о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Управлением Росреестра по Рязанской области 03.06.2019 г. вынесено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, 05.09.2019 г. - уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с выявленными в ходе проверки нарушениями действующих строительных норм и правил. Нарушены требования СП 42.13330.2011 СНиП 2.07.01-89* Градостроительство - расстояние от наружного контура объекта незавершенного строительства до границ земельного участка с кадастровым номером № располагается на расстоянии менее 1 м. 

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области № от 18.07.2019 г. жалоба истцов на уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отклонена.

Указанное решение обжаловано истцами в порядке административного судопроизводства.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 28.08.2019 г., вступившим в законную силу 03.10.2019 г., в удовлетворении административного иска ФИО1, ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства и об обязании осуществить государственную регистрацию отказано.

Также из материалов дела следует, что видом разрешенного использования земельного участка, на котором ведется строительство спорного объекта, является строительство индивидуального жилого дома. 

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Рязани объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, расположен в зоне Ж 1 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами (5-12 этажей и выше)».

Согласно сведениям из Публичной кадастровой карты, а также выписке из ЕГРН № от 19.11.2019 г. с арендованным истцами земельным участком граничит земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070008:663, который находится в муниципальной собственности.

Таким образом, спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, предоставленным истцам по договору аренды, в период действия договора аренды и в соответствии с его разрешенным использованием. Смежных землепользователей, помимо администрации г. Рязани, права и законные интересы которых могло бы затрагивать возведение истцами спорного объекта строительства, не имеется.

С целью исследования вопроса о соответствии возведённого истцами объекта незавершенного строительства градостроительным и строительным нормам и правилам, а также о том, нарушает ли сохранение данного объекта права и охраняемые законом интересы других лиц, создаёт ли оно угрозу жизни и здоровью граждан, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов».

Согласно заключению эксперта №-СЭ от 27.02.2020 г. объект строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 813 кв. м., по адресу: 

<

адрес>, является объектом незавершенного строительства. Он соответствует требованиям противопожарной безопасности, санитарных норм и других обязательных нормативов в области строительства, предъявляемым к строениям подобного типа.

Размещение объекта не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки в городе Рязани в части Градостроительных регламентов.

Указанный объект расположен в границах земельного участка участке с кадастровым номером № и соответствует разрешенному использованию указанного земельного участка. 

Сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, угрозу их жизни и здоровью не создает.

Вместе с тем, экспертом, выявлено нарушение требований Градостроительных регламентов в части «Предельных параметров земельных участков и объектов капитального строительства в части размеров земельных участков, отступов зданий от границ участков и процента застройки. Иные параметры». А именно, значение отступа строительных конструкций фундамента здания от границ смежных земельных участков составляет от 2,62 м до 0,82 м, тогда как допустимое значение отступа составляет не менее 1 м. 

Данное нарушение возможно устранить при дальнейшем возведении наземной части здания.

Выводы судебной экспертизы сторонами не оспорены и не опровергнуты.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 свое заключение поддержал, подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении. При допросе в судебном заседании на все поставленные сторонами вопросы экспертом даны полные и исчерпывающие ответы. Суду пояснил, что выявленные в ходе экспертного исследования нарушения требований Градостроительных регламентов могут быть устранены в ходе строительства надземной части здания. Несоблюдение указанного расстояния, которое должно составлять не менее 1 м., допущено со стороны границы земельного участка истцов и территорией общего пользования, имеет незначительный характер и не нарушает права и законные интересы других лиц. При этом объект незавершенного строительства не выступает за линии существующей застройки. 

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит необходимые описания произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленный судом вопросы. Эксперт имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности и стаж работы, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проведена с осмотром объекта исследования. Оснований не доверять заключению экспертизы у суда не имеется.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что установленное несоответствие спорного строения требованиям градостроительных норм, является незначительным, носит устранимый характер, в связи с чем, не может являться безусловным основанием для отказа в иске. 

Указанное нарушение не оказывает опасного воздействия на человека, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 

При этом суд учитывает баланс интересов физических лиц, осуществляющих строительство на основании выданного разрешения, позицию органа местного самоуправления, а также отсутствие альтернативы при отказе в признании права собственности на самовольную постройку (в этом случае законодателем предусмотрен снос постройки либо снос или приведение в соответствие с установленными требованиями). Из буквального толкования ст. 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, то есть основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и на фактических обстоятельствах расположения спорных строений в их взаимосвязи.

Таким образом, установив, что признание права собственности на объект незавершенного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в целом соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, самовольно возведенный объект недвижимости расположен на арендованном истцами земельном участке, с соблюдением условий целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании за истцами права собственности на объект незавершенного строительства в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации г. Рязани о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, назначение - жилой дом, 

<

данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО2 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, назначение - жилой дом, 

<

данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Рязани. 

Судья Т.А.Царькова