УИД 61OS0000-01-2024-000287-97

Дело № 3а-37/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Золотых В.В.

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельных участков составила:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 9 105 458,40 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 747 684 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН– 183 621,60 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 125 323,20 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 28 296 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 838,40 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 9 259 358,40 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 1 212 732 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 184 917,60 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 164 224,80 руб.

ФИО3 обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости с приложением отчета об оценке ООО «Квадро Эксперт» от 15 сентября 2023 года № 1-002/23.

Решениями ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492 в удовлетворении заявлений административного истца отказано.

Полагая, что рыночная стоимость земельных участков, указанная в отчете, является достоверной, ФИО3 считает оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 с учетом уточнения административных исковых требований просил признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492, и установить по состоянию на 31 мая 2023 года кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 2 984 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 248 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 63 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 43 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 10 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 2 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 5 243 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 413 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 75 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 56 000 руб.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - Минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация Азовского района Ростовской области, администрация Кулешовского сельского поселения Азовского района Ростовской области, ФИО4.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельных участков.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Администрация Азовского района Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступающих платежей в бюджет сельского поселения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились, просили суд административное дело рассмотреть в свое отсутствие.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 421 549 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 34 615 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8 501 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 802 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 13 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 310 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 224 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 428 674 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 56 145 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 12 апреля 2023 года, предшествующий собственник – ФИО4);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8 561 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 9 марта апреля 2023 года);

- земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 603 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата государственной регистрации права ФИО3 – 15 апреля 2022 года).

Применяемая с 1 января 2023 года кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 с учетом изменений, внесенных постановлением Минимущества Ростовской области от 26 сентября 2023 года № 24, по состоянию на 1 января 2022 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 747 684 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 125 323,20 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 1 212 732 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 184 917,60 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 164 224,80 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 26 сентября 2023 года № АОКС-61/2023/000202 в размере 9 105 458,40 рублей, 4 838,40 рублей, 9 259 358,40 рублей соответственно.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 26 сентября 2023 года № АОКС-61/2023/000204 в размере 183 621,60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 26 сентября 2023 года № АОКС-61/2023/000203 в размере 28 296 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

ФИО3 23 ноября 2023 года обратился в ГБУ РО с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельных участков от 15 сентября 2023 года № 1-002/23, выполненного оценщиком ООО «Квадро Эксперт» ФИО1

В соответствии с отчетом от 15 сентября 2023 года № 1-002/23 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 31 мая 2023 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 078 236,57 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 164 421,25 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН– 68 433,05 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 37 829,04 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 12 733,20 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 177,28 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 113 362,82 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 304 305,90 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 52 650,15 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 46 758,45 руб.

По результатам рассмотрения заявлений административного истца ГБУ РО приняты решения от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решений ГБУ РО от 20 декабря 2023 года отчет оценщика ООО «Квадро Эксперт» ФИО1 от 15 сентября 2023 года № 1-002/23 не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктам 2, 3 пункта 2, подпункту 4 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункту «б» пункта 11, пункту 20, подпункту «в» пункта 22, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), подпункту 2 пункта 3, подпунктам 3, 8, 9 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», пунктам 1, 2 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», подпункту 3 пункта 5, подпункту 3 пункта 7, подпункту 4 пункта 9, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решениях указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемых решений, суд пришел к выводу о том, что они вынесены уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2

В соответствии с заключением судебного эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2 от 17 июня 2024 г. № 186-Э/2024 отчет от 15 сентября 2023 года № 1-002/23 в части оценки рыночной стоимости каждого из спорных земельных участков не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговую величину определения рыночной стоимости, частично подтверждаются нарушения, по большей части перечисленные в решениях ГБУ РО от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492.

В результате проверки и анализа отчета от 15 сентября 2023 года № 1-002/23 судебным экспертом выявлены замечания к отчету из перечисленных в решениях бюджетного учреждения, а именно: не указаны сведения об оценщике; не обосновано расширение территории исследования; отсутствует обязательное указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничение на использование, распространение и публикацию, указание на форму составления отчета об оценке; не указаны предпосылки стоимости исходя из цели оценки; приведенная в отчете информация, не подтверждена путем раскрытия ее источников в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки и в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны; отчет не содержит достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для оценки; отчет вводит в заблуждение; оценщиком допущены ошибки при внесении корректировок значения единиц сравнения для устранения различий между объектом оценки и аналогами.

При этом эксперт не согласился с замечаниями бюджетного учреждения в части отсутствия обоснования применения оценщиком лишь части доступных объектов-аналогов; необоснованного применения оценщиком корректировки на площадь оценки земельных участков как застроенных; отсутствия анализа цен предложений по аналогам.

Эксперт отметил, что оценщиком приведено обоснование выбора налогов, по выявленным отличиям аналоги скорректированы в расчетах, обеспеченность коммуникациями подлежит учету при определении рыночной стоимости земельных участков, полученная оценщиком стоимость в результате проведенных расчетов находится в границах диапазона цен

Также экспертом выявлены иные замечания к оформлению отчета об оценке от 15 сентября 2023 года № 1-002/23, описанию объектов оценки, которые не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, но не оказывают влияние на итоговые результаты оценки.

В соответствии с заключением судебного эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 31 мая 2023 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 984 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 248 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН– 63 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 43 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 10 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 5 243 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 413 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 75 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 56 000 руб.

По результатам проведения судебной экспертизы ГБУ РО поданы возражения, содержащие просьбу их учета при оценке заключения эксперта.

Исследовав возражения ГБУ РО на заключение эксперта, письменные пояснения эксперта ФИО2, возражения ГБУ РО на письменные пояснения эксперта, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы от 17 июня 2024 г. № 186-Э/2024.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Судебным экспертом проанализировано содержание отчета, проведена проверка на соответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, изложены выводы об отражении недостатков отчета в оспариваемом решении бюджетного учреждения, проведен анализ выявленных недостатков отчета на предмет их влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Судебным экспертом установлено, что исследуемые участки расположены в Азовском районе Ростовской области. Окружение объектов исследования представлено преимущественно земельными участками сельскохозяйственного назначения. Земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – расположены в зонах с особыми условиями территорий – в границах зоны затопления; все участки расположены в границах зоны санитарной охраны 3-го пояса Донского водопровода.

Согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования Кулешовского сельского поселения исследуемые земельные участки относятся к территориальной зоне СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий).

При определении стоимости объектов оценки эксперт обоснованно отказался от затратного и доходного подходов, в рамках сравнительного подхода использовал метод сравнения продаж. Экспертом проведен анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах с целью исследования сегмента рынка, к которому относятся объекты исследования, определена цена за 1 кв.м, выявлены элементы сравнения (ценообразующие факторы), сформирована выборка объектов-аналогов, использованных для определения рыночной стоимости объектов исследования, определены величины корректировок и диапазонов влияния на стоимость объектов исследования ценообразующих факторов.

Экспертом произведен анализ наиболее эффективного использования земельных участков, произведена оценка земельных участков исходя из фактического использования, застроенные земельные участки оценивались как незастроенные, что соответствует положениям пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Используя сведения о фактическом использовании каждого земельного участка, в том числе с разбивкой по площади в отношении частей участков при различии в их использовании в границах одного участка по каждому объекту, дополнительно представленные административным истцом сведения о фактическом использовании, экспертом сделан вывод, что земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относятся к земельным участкам сельскохозяйственного назначения – под залежь, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения – под рыбоводство.

При этом эксперт обосновал, что ввиду наличия высокой заросшей травы в зоне подтопления использование исследуемых участков в качестве кормовых угодий затруднено; для использования перечисленных участков для выращивания сельскохозяйственных культур требуется рекультивация земель, что предполагает существенные инвестиции.

Учитывая информацию об ограничениях, зарегистрированных на части земельных участков, содержащиеся в выписках их ЕГРН, экспертом сделан вывод о том, что части земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, отраженные в таблице 12, не подлежат учету при определении рыночной стоимости объектов исследования.

Анализируя сегмент рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, эксперт учел, что объекты исследования относятся к приазовской сельскохозяйственной зоне.

Проанализировав рынок земельных участков Ростовской области по состоянию на 31 мая 2023 года, эксперт пришел к выводу, что рынок продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения развит слабо.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 11б ФСО № 7, эксперт расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (таблица 13), привел выборку по исследуемому сегменту (таблица 14), установил пределы вероятного диапазона стоимости земельных участков.

При определении рыночной стоимости данных земельных участков эксперт использовал метод сравнения продаж (метод количественных корректировок) в рамках сравнительного подхода.

Отказ от иных подходов к оценке обоснован.

Так, на основе представленной административным истцом информации о доходах/расходах, связанных с использованием прудов/выращиванием рыбы, и налоговых деклараций за 2021-2023 годы экспертом сделан вывод о том, что на исследуемых участках ведется убыточная деятельность, в открытом доступе отсутствуют рыночные сведения о затратах на выращивание рыбы при товарном рыбоводстве прудовой аквакультуры. Указанное положено в основу отказа от применения доходного подхода в рамках исследования.

Для земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН эксперт выбрал пять объектов-аналогов.

Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к землям сельскохозяйственного назначения, относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, имеют наиболее сходные с ними характеристики, используются под кормовые угодья, залежь (таблица 30).

Для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН эксперт отобрал три объекта-аналога, которые также относятся к землям сельскохозяйственного назначения, используются для разведения рыбы, под пруды, имеют сходные с ним характеристики (таблица 23).

Использованные в заключении составы объектов-аналогов суд признает экономически обоснованными.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 15 сентября 2023 года № 1-002/23 не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельных участков и при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемые административным истцом решения ГБУ РО не повлекли необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи предусмотренные статьей 227 КАС РФ основания для удовлетворения требований ФИО3 о признании решений от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконными отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Разрешая административные исковые требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков, суд пришел к следующему выводу.

Величина рыночной стоимости земельных участков рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведенную величину рыночной стоимости объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости по состоянию на 31 мая 2023 года равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 23 ноября 2023 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решений ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы, и счет в размере 490 000 рублей.

В финансово-экономическом обосновании стоимости экспертизы судебным экспертом указано на значительное количество затраченного времени на производство экспертного исследования (245 нормо-часов) с детализацией по каждому этапу экспертизы.

Размер оплаты, по мнению суда, определен судебным экспертом обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о взыскании с ФИО3 в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» расходов на проведение экспертного исследования в размере 490 000 рублей.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Отказать ФИО3 в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001503, № ОРС-61/2023/001502, № ОРС-61/2023/001501, № ОРС-61/2023/001499, № ОРС-61/2023/001498, № ОРС-61/2023/001497, № ОРС-61/2023/001496, № ОРС-61/2023/001495, № ОРС-61/2023/001493, № ОРС-61/2023/001492 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 421 549 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 2 984 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 34 615 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 248 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8 501 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 63 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 802 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 43 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 310 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 10 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 224 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 2 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 428 674 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 5 243 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 56 145 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 413 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8 561 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 75 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 603 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения рыбного хозяйства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 мая 2023 года в размере 56 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 23 ноября 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» судебные расходы по проведению судебной экспертизы по делу № 3а-37/2025 (3а-283/2024) в сумме 490 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 23 января 2025 года.

Судья В.В. Золотых