РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

К ДЕЛУ № 2-1633/2018

27 июля 2018 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края 

в составе:

Председательствующего, судьи ДИДИК О.А. 

при секретаре ВАСИЛЬЕВОЙ А.Д. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о внесении изменений в договор купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО3 и ФИО4 о внесении изменений в договор купли-продажи. 

В обоснование своих требований истцы указали, что 23 мая 2016 года они с ответчиками заключили договор купли-продажи нежилого помещения № расположенного в здании адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>

Как указывают истцы, уплатив полностью указанную в договоре денежную сумму, помещение было передано им в собственность, причем не только помещение, но и примыкающая к нему терраса.

Однако, как указывают истцы, в ходе эксплуатации приобретенного нежилого помещения возникли некоторые проблемы, связанные с террасой, непосредственно примыкающей к приобретенному нежилому помещению, выход на которую возможен лишь с данного нежилого помещения. 

При внимательном изучении договора купли-продажи они обнаружили, что в нем, а именно в разделе о предмете сделки отсутствует информация о террасе, площадью 70 кв.м., которая, по их мнению входит в состав основного помещения, так как в самом договоре содержатся условия, касающиеся данной террасы.

В связи с изложенным, как указывают истцы, они обратились к продавцам с предложением заключить дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи, включив в данную террасу, на что они согласились, в связи с чем был изготовлен проект дополнительного соглашения. 

Однако впоследствии продавцы, ответчики по делу, уклонились от заключения данного соглашения, в связи с чем они и обратились в суд с настоящим иском. 

Истцы, будучи надлежащим образом извещены о времени и дате судебного заседания, в суд не явились.

Представитель истцов С. действующая на основании доверенностей, пояснила, что ФИО2 и ФИО1 известно о назначенном судебном заседании, для участия в деле они направили своего представителя, поддержала исковые требования, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики будучи надлежащим образом извещены о времени и дате судебного заседания, в суд не явились, об отложении дела не просили.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещено о времени и дате судебного заседания, в суд не явилось, не ходатайствуя ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании дополнительных доказательств.

Руководствуясь п. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчиков, признав причины их неявки неуважительными. 

Суд, выслушав доводы представителя истцов по делу, исследовав письменные доказательства, находит настоящий иск законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Истцы, предъявив настоящий иск, представили суду надлежащие и бесспорные доказательства, которые ответчиками не оспорены и не опровергнуты.

Из материалов настоящего дела следует, что на период мая 2016 года ответчики по делу являлись надлежащими собственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 279,4 кв.м., расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> помещение №, что подтверждается сведениями, содержащимися в регистрационном деле, а также непосредственно в договоре купли продажи от 23.05.2016г. на л.д.17.

При чем права ответчиков на данный объект недвижимости до настоящего времени никем не оспорены и не оспаривались, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что на указанный период времени ФИО3 и ФИО4 являются надлежащими собственниками указанного объекта недвижимости в виде нежилого помещения.

Статья 209 ГК РФ предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из представленных суду письменных доказательств, следует, что в мае 2016 года, ответчики, воспользовавшись предоставленными им указанным законом правами, приняли решение о продаже своего объекта истцам по делу.

23.05.2016г. ответчики ФИО3 и ФИО4 в лице своего поверенного М. действующего по доверенности от 26.04.2016г., выступающие продавцами, заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым передали истцам (покупателям) в общую долевую собственность (по ? доле каждому) принадлежащие им доли в праве собственности ( по ? доле) на вышеуказанный объект недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 279,4 кв.м., расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, помещение №

Совокупность исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что указанная сделка купли-продажи от 23 мая 2016 года ни по форме, ни по своему содержанию ничего противозаконного в себе не содержит.

Между тем, в пункте 9 вышеуказанного договора купли продажи сторонами содержатся условия, касающиеся террасы, в частности продавцы приняли на себя обязательство в срок до 15.12.16г. обустроить через террасу (лоджию) дополнительный (запасной выход). Следует отметь, что данное условие в дальнейшем было выполнено.

Далее, из представленной суду переписки сторон, в частности посредством смс сообщений на стадии переговоров, а именно перед совершением сделки ответчик М. сообщает ФИО1, что площадь объекта 280 кв.м.+ лоджия 65 метров, отправляет дополнительно фото основного помещения №, а также прилегающей к нему террасы. 

Таким образом, очевидно, что, приобретая нежилое помещение № истцы были убеждены, что его неотъемлемой частью является терраса.

Между тем, в договоре купли-продажи предметом сделки указано исключительно основное нежилое помещение, указанное под №, площадью 279,4 кв.м. 

В техническом паспорте нежилого помещения №, №, изготовленном специалистами АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» Сочинского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» по состоянию на 23.01.2017г., спорное помещение №(терраса), площадью 64,4кв.м. включено в общую площадь нежилого помещения.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 01.02.2017г. к ранее заключенному договору, в котором внесено соответствующее изменение относительно предмета сделки с включением в площадь нежилого помещения террасы.

Согласно частям 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Между тем, необходимо отметить, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно. 

В рассматриваемом случае обязательство по договору купли-продажи нежилого помещения сторонами исполнены, поэтому внесение изменений в ранее заключенный договор без судебного решения исключаются. 

Таким образом истцами избран надлежащий способ защиты нарушенного права, который направлен на внесение определенности в правоотношения сторон.

При разрешении данного спора необходимо установить ряд обстоятельств, имеющих существенное значение. В частности, на предмет идентификации (описания) спорного помещения (террасы) по отношению к основному нежилому помещению №, также установить обстоятельства, исключающие возможные притязания на спорное помещение, как общее имущество собственников других помещений в здании, и, соответственно, на предмет возможного нарушения прав и интересов третьих лиц.

С этой целью судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено квалифицированному эксперту П.

Экспертное заключение содержит следующие выводы.

Помещение террасы, площадью 64,4кв.м, обозначенное в техническом паспорте Сочинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 23.01.2017г. под № по своим признакам входит в состав нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> и является его неотъемлемой частью, состоит из помещения №(нежилое помещение), площадью 279,4кв.м и помещения №(терраса), площадью 64,4кв.м, его общая площадь составляет 343,8кв.м. (расчет: 279,4кв.м + 64,4кв.м = 343,8кв.м).

Помещение терраса, обозначенная в техническом паспорте Сочинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 23.01.2017г. под номером 23/1 по своим признакам к общему имуществу собственников иных помещений в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> не относится, поскольку доступ в помещение №(терраса) осуществляется либо непосредственно через нежилое помещение №(см. исследовательскую часть по вопросу №1), либо с тыльной торцевой стороны здания по внешней железобетонной лестнице 2-го типа(определение) непосредственно в спорное помещение №(терраса) и далее в примыкающее нежилое помещение № 

Внешняя железобетонная лестница с тыльного торца здания обеспечивает лишь дополнительный доступ в помещение № (терраса) и далее через дверной проем исключительно в примыкающее нежилое помещение № и т.д., следовательно наличие или отсутствие дополнительной лестницы с тыльной стороны не повлияет на основной доступ в помещение №(терраса), а также в само нежилое помещение №

В спорном помещении №(терраса) отсутствует механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения(квартиры), за исключением транзитной коммуникации в виде газовой трубы, которая проходит с внешней стороны нежилого помещения № под перекрытием между 1-м и 2-м этажами. Однако к указанной трубе имеется свободный доступ, кроме того в предоставленных судом материалах дела имеется Обязательство от 01.02.2017г., являющееся неотъемлемой частью Соглашения о внесении изменений в Договор купли-продажи от 23.05.2016г., согласно которого покупатели извещены о транзите газовой трубы по помещению № Согласно этому обязательству покупатели обязуются не производить на террасе(помещение №), через которую проходит транзитная коммуникация в виде газовой трубы, никаких работ(переоборудования, перепланировок), иных мероприятий, которые могут ограничить представителям соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства доступ к ней в случае необходимости в любое время суток. Также в Обязательстве указано что, данное обязательство принимается на срок владения Покупателями приобретаемым имуществом и покупатели обязуются внести данное условие в случае отчуждения имущества третьим лицам, следовательно в случае включения площади помещения №(терраса) в общую площадь нежилого помещения с кадастровым номером №, права и интересы иных собственников помещений в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> не будут нарушены.

В этой связи необходимо отметить, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не урегулированы.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом положений п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к таким отношениям следует применять нормы ст.ст. 289, 290 ГК Российской Федерации, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации).

В общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания.

В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с пунктом 8 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. № 90 площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (пункт 9 Требований № 90).

В силу ст. 134 ГК РФ, «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна единая вещь (сложная вещь). Согласно ст. 135 ГК РФ «вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное».

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства РФ жилые помещения (квартиры) находящиеся в домах, относятся к сложным вещам, т.к. состоят из главной вещи (самой квартиры), а также из вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи – квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По смыслу выше приведенных правовых норм помещение - терраса, не является помещением общего пользования, оно не относится к общему имуществу собственников помещений в данном доме (здании), поскольку в нем не проходят коммуникации, не находится оборудование, обслуживающее другие помещения в доме, в него не требуется доступ с целью обслуживания, выход на террасу осуществляется только из помещения № принадлежащего истцам, что указывает на то, что она (терраса) является частью данного нежилого помещения.

Таким образом, в общую площадь нежилого помещения №, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, следует включить площадь террасы, площадью 64,4 кв.м., обозначенной в техническом паспорте, изготовленном Сочинским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 23.01.2017 года.

Спорное помещение (терраса), в силу ст.130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу. Законом императивно предусмотрен момент возникновения прав собственности на недвижимое имущество.

Так, ГК РФ в ст.131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1). В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, поскольку у истцов зарегистрировано право собственности на основное нежилое помещение № в данном случае необходимо внести изменения в существующие сведения о правах относительно увеличения площади объекта, которое должно быть возложено на соответствующий отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 168, 179, 209 и 218 ГК РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о внесении изменений в договор купли-продажи удовлетворить.

Считать пункт 1 договора купли –продажи помещения с кадастровым номером №, площадью 279,4 кв.м., расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> помещение №, заключенного 23 мая 2016 года между – ФИО3 и ФИО4 и ФИО1, ФИО2 в следующей редакции: «в соответствии с настоящим договором Продавцы обязуются передать Покупателям в общую долевую собственность (по ? доле каждому) принадлежащие им доли в праве собственности (по ? доли каждому), а всего целый объект - нежилое помещение, общей площадью 343,8 кв.м., в том числе террассу площадью 64.4 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> помещение №

Настоящее решение суда является основанием для подготовки в отношении нежилого помещения, состоящего из помещений № площадью 279,4 кв.м. и 23/1 - терраса, площадью 64,4 кв.м., общей площадью 343,8 кв.м., расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, помещение № технического плана на основании настоящего судебного акта как основного документа, без истребования дополнительных.

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости сведений о площади нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже в здании по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, 

<

адрес> помещение №, указав общую площадь данного помещения 343,8 кв.м. без внесения новых сведений об объекте недвижимости — здания с кадастровым номером № в единый государственный реестр недвижимости на основании технического плана, выполненного на основании настоящего судебного акта как основного документа, без истребования дополнительных документов.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи.

СУДЬЯ ДИДИК О.А.

Решение изготовлено в совещательной комнате. 

На момент опубликования решение не вступило в законную силу