Дело № 2–3-27/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2017 года рабочий поселок Духовницкое

Балаковский районный суд Саратовской области в составе 

председательствующего судьи Гордеева А.А., 

при секретаре судебного заседания Чумаковой М.В., 

с участием ответчика ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 по доверенности, представителя ответчика ФИО1 по заявлению – ФИО3, 

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ФИО2 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным), 

установил:

истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным). 

В обоснование иска истец ФИО5 указала, что ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела, рассматриваемого в Вольском районном суде Саратовской области по иску истца к ФИО2 о взыскании денежных средств, был наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО2 в пределах цены иска в размере 

<

данные изъяты>. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу истца взысканы денежные средства в размере 

<

данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>, в связи с чем, Вольским районным судом Саратовской области выписан исполнительный лист от ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ передан в службу судебных приставов. ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство. ДД.ММ.ГГГГ от судебного пристава-исполнителя истцу стало известно, что ФИО2 произвела отчуждение одной из двух своих квартир, находящейся по адресу: 

<

адрес>, в пользу своей сестры ФИО1 Сделка, совершенная между ФИО2 и ФИО1, совершена в период судебного ареста, в связи с чем, объект недвижимости был не свободным от притязаний третьих лиц. Истец указывает, что ФИО2 участвовала в судебных заседаниях, то есть достоверно знала о том, что на все ее имущество наложен арест на сумму 

<

данные изъяты>, но произвела отчуждение своей недвижимости, чем нарушила права истца на взыскание долга. В связи с чем, истец просит признать недействительной (ничтожной) совершенную ДД.ММ.ГГГГ сделку на 

<

адрес> между ФИО2 и ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применив последствия недействительности сделки. 

Истец ФИО5, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин не явки не сообщила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала (лист дела 159).

Представитель истца ФИО6, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительности причин не явки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал (лист дела 156).

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи 

<

адрес> с ФИО2, от имени которой действовала по доверенности ФИО4 Именно ФИО4 она передала денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, о чем была составлена расписка. ДД.ММ.ГГГГ договор был сдан в регистрационную службу, но регистрация сделки была приостановлена в связи с наложением ареста на квартиру. Позже арест с квартиры был снят, и ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности был зарегистрирован. Считает, что сделка совершена в рамках действующего законодательства, указывает, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры. В иске просит отказать. 

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин не явки не сообщила, направила своего представителя ФИО3 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что спорная 

<

адрес> была выставлена на продажу ответчиком ФИО2 осенью 2013 года и приобретена ответчиком ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 

<

данные изъяты>. При заключении договора купли-продажи от имени ФИО2 на основании доверенности действовала ФИО4 Именно ФИО4 ФИО1 передала денежные средства за квартиру в размере 

<

данные изъяты> перед подписанием договора купли-продажи, о чем была составлена письменная расписка. ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали договор купли-продажи в регистрационную службу для проведения регистрации перехода права собственности на ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ судьей Вольского районного суда Саратоской области в рамках гражданского дела был наложен арест на спорную квартиру. В связи с чем, регистрация сделки была приостановлена до снятия ареста. ДД.ММ.ГГГГ определением судьи Вольского районного суда Саратовской области обеспечительные меры в отношении спорной квартиры были отменены, определение ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав исполнитель Вольского МОСП УФССП вынес постановление об отмене мер запрета регистрационных действий в отношении имущества – и отменяет меры запрета на совершение регистрационных действий в отношении 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ сделка купли-продажи квартиры была зарегистрирована в регистрационной службе. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ судьей Вольского районного суда Саратовской области, также в рамках другого гражданского дела было вынесено определение о наложении ареста на имущество, принадлежащее ФИО2 В указанном определении указано, что круг имущества, подлежащего аресту следует определить судебному приставу- исполнителю. Арест наложен на имущество в пределах цены иска в размере 

<

данные изъяты>. В данном определении не говорится о наложении ареста на спорную квартиру, либо о каком-то запрете регистрационных действий по спорной квартире. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем Вольского МОСП было возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 

<

данные изъяты>. В рамках исполнительного производства постановлений о запрете регистрационных действий в отношении квартиры ФИО2, не выносилось. Доводы истца о том, что сделку необходимо признать недействительной (ничтожной) считает необоснованными, поскольку стороны заключили сделку в рамках действующего законодательства, обязательства по сделке сторонами выполнены надлежащим образом. Регистрация сделки была законной, так как запрет регистрационных действий в отношении спорной квартиры был отменен ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, в иске просит отказать. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ФИО2 – ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что спорная 

<

адрес> принадлежала ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Она являлась единственным собственником данной квартиры. В связи с возникшими материальными затруднениями ФИО2 решила продать свою квартиру. Для осуществления сделки по продаже квартиры она оформила на неё нотариальную доверенность. Данная квартира продавалась почти два года. Осенью 2015 года данную квартиру решила купить ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ они оформили договор купли-продажи, по которому она получила от ФИО1 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ она обратились в регистрационную службу для оформления документов на квартиру. В конце ноября ей пришло уведомление о приостановлении сделки, в связи с наложенным арестом на квартиру. В октябре 2016 года ей стало известно, что арест с квартиры снят и сделка купли-продажи квартиры была зарегистрирована.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Вольского межрайонного отдела службы судебных приставов УФССП России Саратовской области, филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин не явки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали (листы дела 157-158).

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд установил следующее.

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) нарушенное право подлежит защите.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что определением Вольского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО2, проживающей по адресу: 

<

адрес>, где оно не находилось, в пределах цены иска в размере 

<

данные изъяты> (листы дела 4, 47). 

Решением Вольского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2 о взыскании денежных средств (листы дела 19-20, 41-42).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Вольского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО5 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворены. С ФИО7 в пользу ФИО5 взысканы денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> (листы дела 43-44).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Вольского МОСП от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО2 (листы дела 6-7). 

Согласно сообщению начальника отдела – старшего судебного пристава Вольского МОСП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация прекращения права в отношении объекта недвижимого имущества квартиры, общей площадью 30,2 квадратных метров по адресу: 

<

адрес>, ранее принадлежащее ФИО2 В соответствии с статьей 466 ГПК РФ, частью 3.1 статьи 80, статьи 79 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», обратить взыскание на объект недвижимого имущества, принадлежащее на праве собственности ФИО2 квартиру, общей площадью 41,8 квадратных метров, по адресу: 

<

адрес>, не представляется возможности (лист дела 8). 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (листы дела 9, 38-39, 54-55). 

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (продавец) и ФИО1 (покупатель) следует, что ФИО1 купила и приняла в собственность квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, регистрация перехода права собственности зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ (листы дела 185-187). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно пунктам 1-3 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В пункте 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 

<

данные изъяты>. Указанную сумму продавец ФИО4 получила от покупателя ФИО1 полностью до полписания настоящего договора, что подтверждается распиской (лист дела 188).

В пункте 10 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных условиях (листы дела 185-187).

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Из пункта 13 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии со статьей 556 ГК РФ продавец передала, а покупатель приняла в собственность указанную недвижимость (ключи от квартиры, документы на квартиру, домовую книгу, расчетные книжки по оплате платежей по договору на обслуживание квартиры, коммунальных услуг, за использование электроэнергией, газом) по настоящему договору, доказательством чего является подписание настоящего договора (листы дела 185-187). 

Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира, общей площадью 30,2 квадратных метров по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО8 на основании договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (лист дела 189).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно пункту 13 договора купли-продажи квартиры (лист дела 186) передача квартиры продавцом покупателю осуществлена путем вручения ключей, доказательством чего является подписание настоящего договора. Согласно пункту 14 договора купли-продажи квартиры передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

То есть, с момента подписания сторонами договора, обязанность продавца по передаче отчуждаемой недвижимости покупателю и обязанность покупателя принять ее, считаются исполненными. 

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 ГК РФ).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Следовательно, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не является существенным условием, препятствующим заключению сделки и не свидетельствует о ее ничтожности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действуя от имени ФИО2 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права собственности, на объекты недвижимости, регистрации права собственности, внесении изменений в Единый государственный реестр прав. В заявлении имеются оговоренные исправления (листы дела 92-93).

ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Вольского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на имущество ФИО2 (лист дела 100), проведена регистрация ограничения (обременения) права (лист дела 101), приостановлена государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) на объект недвижимости: кадастровый №, квартира по адресу: 

<

адрес> (листы дела 102-104). 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Вольского МОСП УФССП России по Саратовской области вынесено постановление об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении имущества, наложенных на основании определения Вольского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на имущество ФИО2 (лист дела 109). 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произведена государственная регистрация права собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1 (листы дела 184-187). 

Из выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что правообладателем спорной квартиры является ФИО1

Таким образом, сделка исполнена сторонами, её результаты оформлены, переход права собственности на квартиру, зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО5

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным).

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области, расположенный в рабочем поселке Духовницкое Саратовской области.

Судья А.А. Гордеев