61RS0011-01-2020-000185-22 Дело № 2-320/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2020г. г. ФИО1

Белокалитвинский городской суд Ростовской области РФ в составе

председательствующего судьи Матвеевой Н.Д.

при секретаре Калининой М.П.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица по доверенности ФИО4 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Администрации Белокалитвинского городского поселения Ростовской области, третье лицо АО «Донэнерго» в лице Белокалитвинского района тепловых сетей филиала АО «Донэнерго» Тепловые сети о взыскании неосновательного обогащения и обязании арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неосновательного обогащения в сумме 450450,00руб. и возврате государственной пошлины в размере 8005рублей, уплаченной при подаче иска, в том числе 7705рублей с части имущественных требований и 300руб. с неимущественных. 

Истец указал в обоснование иска, что Постановлением Администрации Белокалитвинского городского поселения от 05 июля 2018 года № 341 утвержден проект планировки и межевания территории для размещения магазина в границах улиц 

<

адрес> с формированием подъездных дорог и элементов благоустройства.

23 ноября 2018 года между ФИО5 и ответчиком, в лице Главы Администрации Белокалитвинского городского поселения ФИО, на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Лот № 1 от 12.11.2018, был заключен договор аренды № 3192 находящегося в государственной собственности земельного участка.

Предметом Договора аренды согласно пункту 1.1 раздела 1, является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 214,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, примерно в 10 метрах по направлению на запад от ориентира: жилой дом по 

<

адрес>, передаваемый арендодателем арендатору, в целях использования под строительство магазина. 

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.1 раздела 2 Договора аренды установлен с 23 ноября 2018г. по 22 мая 2020г.

Размер годовой арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 Договора аренды, составляет - 450 450 рублей.

Указанная арендная плата была уплачена арендатором в момент заключения Договора аренды, в полном объеме.

Земельный участок был передан по акту приемки-передачи 23 ноября 2018 года.

07 мая 2019 года Администрацией Белокалитвинского района истцу выдано разрешение № 61-504-12-2019 на строительство магазина на арендуемом земельном участке.

После получения разрешения на строительство, истец должен был согласовать схему земельного участка производства земляных работ, в том числе с АО «Донэнерго» (филиал АО «Донэнерго» ТС Белокалитвинского района). 

Согласно письму АО «Донэнерго» от 22.05.2019 года № 768 в согласовании земельного участка под строительство магазина, отказано поскольку в границах земельного участка проходят трубопроводы тепловых сетей, а именно диаметром 159 мм на жилой 

<

адрес> и диаметром 273 мм на жилые дома 

<

адрес>.

В силу чего, переданный арендодателем арендатору земельный участок с кадастровым номером № не соответствует условиям Договора аренды, поскольку использовать его под строительство магазина не представляется возможным.

Таким образом, с 23 ноября 2018 года по настоящее время, использовать участок согласно условиям Договора аренды, истец не имел и не имеет возможности, в виду наличия трубопроводов тепловых сетей в границах арендуемого земельного участка.

До получения письма из АО «Донэнерго» истец не знал о наличии трубопроводов тепловых сетей на арендуемом земельном участке, в виду отсутствия таких сведений в аукционной документации, а также отсутствия знаков свидетельствующих о наличии трубопроводов на земельном участке.

При этом, арендодатель как муниципальное образование, так и собственник недвижимого имущества должен был располагать указанными сведениями.

Более того, предоставляя в аренду земельный участок под строительство магазина арендодатель не убедился в возможности его использования в соответствии с условиями Договора аренды.

Предоставляя земельный участок в аренду, для целей его использования под строительство магазина, арендодатель предварительно должен был установить возможность использования земельного участка в соответствии с условиями Договора аренды.

Истец добросовестно исполняя свои обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями Договора аренды, внес 450 450 рублей, и полагает, что в указанных обстоятельствах, при которых использование арендуемого земельного участка не возможно с учетом положений п. 2 ст. 328, ст. ст. 611, 1102 ГК РФ, получение денежных средств в виде арендной платы образует на стороне Арендодателя неосновательное обогащение.

По основаниям, изложенным в иске, истец просит взыскать с Администрации Белокалитвинского городского поселения в свою пользу неосновательное обогащение в размере 450450 рублей; обязать Администрацию Белокалитвинского городского поселения безвозмездно устранить недостатки имущества, а именно перенести тепловую сеть диаметром трубопровода 159 мм от ТК-64/10 идущей к МКД 

<

адрес>, проходящую в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, примерно в 10 метрах по направлению на запад от ориентира: жилой дом по 

<

адрес>, за его границы и взыскать с Администрации Белокалитвинского городского поселения в расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 005 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объёме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3, с правом признания иска, признала исковые требования частично, а именно в части требований о возврате арендной платы в сумме 450450руб. В остальной части в иске просила отказать, полагая требования истца не выполнимыми по причине истечения срока договора аренды земельного участка, который администрация не намерена продлять. Кроме того, выполнение таких работ требует больших финансовых затрат, которые бюджетом не предусмотрены, и временных затрат за рамками сроков, предусмотренных договором аренды.

Представитель третьего лица, по доверенности, полагала вынести решение на усмотрение суда, Пояснила, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 214,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, примерно в 10 метрах по направлению на запад от ориентира: жилой дом по 

<

адрес>, в целях использования под строительство магазина, не был согласован. В ответе от 15.08.2018г. №1310 на запрос Администрации Белокалитвинского городского поселения сообщалось, что отсутствует техническая возможность подключения указанного объекта к системе теплоснабжения из-за отсутствия резервной пропускной способности трубопроводов водяных тепловых сетей источника теплоснабжения- котельная №1, расположенной по адресу 

<

адрес> На запрос истца о выдаче заключения по вопросу строительства здания магазина от 22.05.2019г., были выявлены обстоятельства, которые не позволили согласовать данный земельный участок под строительство магазина, в связи с прохождением трубопроводов тепловых сетей. На запрос истца от 11.09.2019г. о возможности переноса трубопровода тепловых сетей, проходящих в границах переданного ему в аренду земельного участка, было сообщено: магистральную тепловую сеть диаметром 273мм от тепловой камеры ТК-64/10, идущую к жилым домам 

<

адрес>, перенос не возможен, а тепловую сеть диаметром трубопровода 159мм от ТК-64/10 идущую к МКД 

<

адрес>- перенос возможен, при условии разбивки земельного участка на местности с установлением границ нового земельного участка, для определения возможности переноса и места нахождения теплотрассы и в дальнейшем обращение в АО «Донэнерго» для получения новых технических условий. Предположила, что по времени на это может потребоваться около 6месяцев, если с таким заявлением обратится собственник земельного участка.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с пунктом вторым ст. 611 ГК РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии с пунктом первым ст. 612 ГК РФ, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации Белокалитвинского городского поселения от 05 июля 2018 года № 341 утвержден проект планировки и межевания территории для размещения магазина в границах улиц 

<

адрес> с формированием подъездных дорог и элементов благоустройства.

23 ноября 2018 года между ФИО5 и ответчиком, в лице Главы Администрации Белокалитвинского городского поселения ФИО, на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Лот № 1 от 12.11.2018, был заключен договор аренды № 3192 находящегося в государственной( как пояснил представитель ответчика –земля находится в муниципальной собственности) собственности земельного участка. 

Предметом Договора аренды согласно пункту 1.1 раздела 1, является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 214,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, примерно в 10 метрах по направлению на запад от ориентира: жилой дом по 

<

адрес>, передаваемый арендодателем арендатору, в целях использования под строительство магазина. 

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.1 раздела 2 Договора аренды установлен с 23 ноября 2018г. по 22 мая 2020г.

Размер годовой арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 Договора аренды, составляет - 450 450 рублей.

Указанная арендная плата была уплачена арендатором в момент заключения Договора аренды, в полном объеме, что сторонами не оспаривается.

Земельный участок был передан по акту приемки-передачи 23 ноября 2018 года.

07 мая 2019 года Администрацией Белокалитвинского района истцу выдано разрешение № 61-504-12-2019 на строительство магазина на арендуемом земельном участке.

После получения разрешения на строительство, истец должен был согласовать схему земельного участка производства земляных работ, в том числе с АО «Донэнерго» (филиал АО «Донэнерго» ТС Белокалитвинского района). 

Согласно письму АО «Донэнерго» от 22.05.2019 года № 768 Администрации Белокалитвинского городского поселения в согласовании земельного участка под строительство магазина, отказано поскольку в границах земельного участка проходят трубопроводы тепловых сетей, а именно диаметром 159 мм на жилой 

<

адрес> и диаметром 273 мм на жилые дома 

<

адрес>.

В силу чего, переданный арендодателем арендатору земельный участок с кадастровым номером № не соответствует условиям Договора аренды, поскольку использовать его под строительство магазина не представляется возможным. Тем не менее договор аренды земельного участка заключен.

Таким образом, с 23 ноября 2018 года по настоящее время, использовать участок согласно условиям Договора аренды, истец не имел и не имеет возможности, в виду наличия трубопроводов тепловых сетей в границах арендуемого земельного участка, перенос которых требует значительных временных и материальных затрат, которые в бюджете Белокалитвинского городского поселения не запланированы.

Срок договора аренды земельного участка истекает 22 мая 2020г. Требования о продлении срока договора аренды не заявлено.

Иск о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости уплаченной по договору арендной платы, подан истцом 04.02.2020г., при том, что недостатки договора аренды земельного участка истцу стали известны 22мая 2019г. Требований о расторжении договора аренды земельного участка истец не заявлял, как пояснил в суде представитель истца, другой земельный участок, взамен переданного в аренду, истец не просил и не просит, желая сохранить данный участок. 

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды. 

Как следует из ст.611, ст. 612ГК РФ, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо расторжения договора и взыскания убытков. 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Использование спорного земельного участка для строительства было невозможно, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиком.

Спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства; создание арендодателем таких условий, при которых достижение этой цели невозможно, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Суд полагает, поскольку ответчик не исполнил обязательство по предоставлению истцу земельного участка, свободного от каких-либо обременений, для реализации своих прав по договору аренды, истец вправе требовать возмещения убытков в размере уплаченной годовой арендной платы 450450руб. и расторжения договора аренды.

Требования ответчиком в части взыскании денежных средств в размере уплаченной годовой арендной платы признаны. Суд принимает признание иска ответчиком, поскольку в силу статьи 39,173 ГПК РФ признание иска ответчиком закону не противоречит и охраняемых законом интересов третьих лиц не нарушает.

Исковые требования в части взыскания денежных средств в размере внесенной годовой арендной платы 450450рублей представляют собой убытки и подлежат удовлетворению. Требования о расторжении договора аренды, о продлении срока договора аренды сторонами не заявлено.

Из анализа приведенных норм следует, что законом не предусмотрено одновременно предъявление требований о взыскании убытков и обязании ответчика арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного в аренду. В связи с истечением срока договора аренды земельного участка, требования истца в части обязания ответчика устранить за свой счет препятствия в пользования земельным участком не могут быть исполнены, в том числе по причинам, требующим решения вопросов финансирования, проектирования, строительства.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования в части обязания ответчика арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного в аренду не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7705руб., уплаченная при подаче иска с той части исковых требований, которые удовлетворены судом. Требования в части взыскания затрат на уплату государственной пошлины с неимущественных требований в сумме 300руб. не подлежат удовлетворению, поскольку судом в удовлетворении требований в этой части отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.39, 173,98,192 - 199 ГПК РФ 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к Администрации Белокалитвинского городского поселения Ростовской области, третье лицо АО «Донэнерго» в лице Белокалитвинского района тепловых сетей филиала АО «Донэнерго» Тепловые сети о взыскании неосновательного обогащения и обязании арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации Белокалитвинского городского поселения в пользу ФИО5 по договору аренды от 23.11.2018года №3192 находящегося в государственной собственности земельного участка арендную плату в сумме 450450 рублей, возврат государственной пошлины в сумме 7705,00руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Н.Д. Матвеева

Мотивированное решение изготовлено 26.05.2020 г.