Дело № 3а-36/2020 

(47OS0000-01-2019-000409-98)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 июня 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при секретаре Голушко П.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6420+/-56 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, что составляет 2.470.000 руб. (т.1, л.д. 5-6). 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, установленная 04.04.2016 г. кадастровая стоимость земельного участка в размере 4.820.328,60 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в лице филиала по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области. 

В письменных возражениях представитель административного ответчика - Правительства Ленинградской области ФИО2 указала, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. № 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2008 г.

Спорный земельный участок не вошел в пообъектную оценку.

В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности Правительство Ленинградской области не является надлежащим ответчиком по данному делу.

Также представителем административного ответчика сделаны замечания относительно представленного административным истцом отчета об оценке: все подобранные аналоги (стр. 83) в разы превышают площадь оцениваемого объекта. Корректировка на торг применены без достаточных на то оснований. Обозначенная низкая ликвидность земельного участка «Под нужды коттеджного поселка – для мест общего пользования, включая нерациональную малоэффективную конфигурацию участка, большое количество лиц, имеющих право на сервитут, предполагают крайне низкую ликвидность объекта оценки» (стр. 80, 81) не может служить основанием для применения максимальной корректировки на торг, поскольку план застройки коттеджного поселка отсутствует.

Кроме того, участок имеет прямоугольную форму, может быть впоследствии размежеван на участки, следовательно, вывод оценщика о нерациональности формы земельного участка несостоятелен.

Помимо того, по мнению представителя Правительства Ленинградской области, не обосновано применение корректировки «на межевание» по аналогу №1, поскольку оценщиком не принято во внимание, что объект оценки образован в результате межевания территории ДНП.

Разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда (т. 1, л.д. 158-160). 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. №383. Земельный участок с кадастровым номером №, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости 04.04.2016 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением № 383. 

В данном случае для определения кадастровой стоимости земельных участков применялись Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222. В целях реализации указанных Методических указаний применялись средние значения удельных показателей кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков, утвержденные Постановлением №383. В соответствии с Постановлением №383 среднее значение УПКС для земельных участков дачных объединений, расположенных во Всеволожском районе Ленинградской области, определено в размере 750,83 руб./кв.м, Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, в отношении которого заявлены требования, составляет 4.820.328,60 руб., исходя из площади - 6420 кв.м. и УПКС – 750,83 руб./кв.м. 

Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 04.04.2016 г. (т.1, л.д. 180-182). 

Представитель административного истца ФИО3 явилась в судебное заседание, уточнив требования, просила установить кадастровую стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, в размере согласно заключению судебной экспертизы – 3.997.000 руб. 

Явившаяся в суд представитель Правительства Ленинградской области оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, представитель администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района полагала стоимость участка, определенную представленным отчетом об оценке, заниженной, полагала возможным установить кадастровую стоимость в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о слушании дела надлежащим образом извещены, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса российской Федерации).

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Как следует из материалов дела, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6420+/- 56 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (оригинал выписки о зарегистрированных правах административного истца на объект на л.д. 9-10, т.1), административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 21.11.2019 г., т.е. в пределах установленного пятилетнего срока.

Кадастровая стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, установлена по состоянию на 04.04.2016 г. в размере 4.820.328,60 руб. ( л.д. 8, т.1). 

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке № 0150.Н.19, составленный П., являющейся оценщиком ООО 

<

данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, на 04.04.2016 г. составляет 2.470.000 руб. (л.д. 21-128, т.1). При расчете стоимости сравнительным подходом оценщиком использованы сведения о пяти объектах-аналогах. 

По мнению Правительства Ленинградской области и заинтересованного лица по делу, использование подобранных оценщиком аналогов некорректно, в том числе, с учетом разницы в площади оцениваемого объекта и объектов-аналогов, безосновательного применения корректировок.

По ходатайству представителя администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение на основании ст. 77, 78 КАС РФ определением суда от 27.01.2020 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 04.04.2016 г.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО 

<

данные изъяты> Ш. 

Согласно заключению эксперта Ш. от 16.03.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6420+/- 56 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 04.04.2016 г. составляет 3.997.000 рублей ( л.д. 137, т.2). 

Расчет стоимости земельного участка был произведен экспертом в соответствии со сравнительным подходом, использован метод сравнения продаж, отказ от затратного и доходного подходов мотивирован; исследовано 22 объектов-аналогов, расположенных в непосредственной близости от объекта исследования. Исследуемый объект оценивался исходя из права собственности без обременений; применены корректировки на площадь объекта с учетом разницы в площади с объектами – аналогами, корректировки на наличие коммуникаций. 

Судом исследованы полученные доказательства по правилам 82,84 КАС РФ. 

При оценке представленного административным истцом отчета о стоимости объекта, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки. 

Суд приходит к выводу о достоверности полученного заключения судебной экспертизы, оценивая которое суд отмечает, что оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами ( л.д. 138 -151, т.2).

Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное изложение проведенного исследования, обоснование сделанных выводов и не содержит противоречий. 

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и признается судом достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости названного выше объекта недвижимости, исходя из которого суд полагает возможным удовлетворить административный иск. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6420+/- 56 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 3.997.000 рублей (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч рублей), по состоянию на 04 апреля 2016 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 21 ноября 2019 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.М. Григорьева 

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2020 г.