УИД-61RS0060-01-2019-000363-76

Дело № 2-363/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 августа 2019 года п.Чертково

Чертковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего И.В. Дмитриевой,

при секретаре А.Н. Ерошенко, 

с участием: 

представителя истцов ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, 

представителей третьих лиц адвоката Е.В. Щелкуновой, М.Ю. Гуржовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО "Луч" о признании ничтожными сделок по договорам субаренды земельного участка и погашении регистрационных записей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в Чертковский районный суд Ростовской области с иском к ООО «Луч» о признании ничтожными сделок по договорам субаренды земельного участка и погашении регистрационных записей.

В обоснование заявленных требований указано, что истец ФИО3 является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №

Право аренды приобретено по договору № 1 перенайма земельных участков от 19 декабря 2018 года, договор был зарегистрирован ЕГРН 14.01.2019 года. Прежним арендатором земельных участков выступал ФИО7 После государственной регистрации договора перенайма земельных участков, ФИО3, как Арендатор в соответствии со ст. 14.1 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» направила предложения о проведении общего собрания участников долевой собственности вышеуказанных земельных участков, с целью уведомления участников об изменении стороны Арендатора участков, а также об условиях выплаты арендной платы. После проведения общих собраний участников долевой собственности прежний арендатор ФИО7 передал все документы, касающиеся арендуемых земельных участков, а именно договоры аренды и договоры субаренды. Субаренда была заключена между ФИО7 и ООО «Луч». При изучении договоров субаренды ФИО8 выяснила, что все оспариваемые договоры в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № заключены ФИО7 с превышением своих полномочий. Так в соответствии с условиями Договоров аренды на указанные земельные участки Арендодатели (участники общей долевой собственности) передали Арендатору (ФИО7) земельные участки в пользование ч. 1 ст. 606 ГК РФ. Полагают, что стороны при заключении договоров субаренды превысили свои полномочия и вышли за пределы согласования об основных правах и обязанностях сторон, п. 3.1. договоров аренды и п. 1.1 договоров субаренды об этом свидетельствуют.

В соответствии с п. 3.1 Договоров аренды Арендатор обязан для передачи земельного участка в субаренду получить письменное согласие Арендодателя на передачу участка в субаренду. Решение о передаче в субаренду принимается на общем собрании участников общей долевой собственности. Такого согласия от Арендодателей получено не было, что является нарушением ст. 157.1, 615 ГК РФ и условий договоров аренды. Участники общей долевой собственности указали, что им стало известно о передаче в субаренду земельных участков от ФИО7 к ООО «Луч» только после общих собраний, которые были проведены по инициативе нового Арендатора - ФИО3 ФИО7 подтвердил, что передать в субаренду ООО «Луч» вышеуказанные земельные участки он был вынужден, так как с 2007 года работал в ООО «Луч» заведующим током. Договоры субаренды подписывал под давлением со стороны директора ООО «Луч». При согласовании условий на передачу земельных участков в субаренду с ФИО9 собственником ООО «Луч» было достигнуто соглашение о том, что в случае увольнения ФИО7 договоры субаренды будут незамедлительно прекращены. Условия договоров субаренды значительно отличались от условий договоров аренды, на которых заключались договора, так в частности выплаты по арендной плате со стороны Арендатора - ФИО7 в пользу Арендодателей - участников общей долевой собственности превышали получаемую им прибыль от Субарендатора - ООО «Луч», которую общество обязано выплачивать в соответствии с условиями договоров субаренды. Данные обстоятельства свидетельствуют, что договора субаренды содержат условия создающие преимущества ООО «Луч» по отношению к ФИО7, а также при заключении договоров субаренды, проекты которых были предложены со стороны ООО «Луч содержат в себе условия, являющиеся явно обременительными для ФИО7, и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а ФИО7, был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора). Считают, что действия ООО «Луч» являются злоупотреблением правом. Истец ФИО3 в адрес ООО «Луч» направлено предложение о добровольном расторжении договоров субаренды, так как истец является сельхозтоваропроизводителем, обрабатывает арендованную землю самостоятельно, выплачивает арендную плату в значительно большем размере, чем участники сделок, которые ранее заключали договоры аренды. ООО «Луч» отказался вернуть земельные участки. На основании вышеизложенного, ссылаясь на ст. ст. 173.1, 615 ГК Российской Федерации, просят суд сделки по договору субаренды, зарегистрированному в ЕГРП за регистрационной записью 61-61/048-61/048/007/2015-45/2 от 19.02.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №,

по договору субаренды зарегистрированному в ЕГРП за регистрационной записью 61-61/048-61/048/004/2015-783/2 от 24.06.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, 

по договору субаренды зарегистрированному в ЕГРП за регистрационной записью 61-61/048-61/048/007/2015-46/1 от 19.02.2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, 

по договору субаренды зарегистрированному в ЕГРП за регистрационной записью 61-61-48/019/2013-86 от 18.11.2013 года признать ничтожными и обязать ФРС по Ростовской области погасить регистрационные записи.

В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не явились, поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель истцов ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании полностью поддержал заявленные требования, просил суд их удовлетворить. Сообщил суду, что ООО «Луч» не имело намерения исполнять обязательства по договору субаренды, целью договора было максимальное извлечение прибыли, а несоблюдение баланса интересов сторон сделки. Земельные участки заброшены и не используются в соответствии с целевым назначением, арендная плата по договору субаренды в пользу ФИО7 за весь период действия договора не выплачивалась. Указал, что при заключении договора субаренды не было получено согласие арендодателей, так земельные участки арендатору были переданы только пользование, однако при заключении договора субаренды в ООО «Луч» появилось право владения земельным участком, однако ФИО7 не обладал таким правом. Сослался на то, что арендную плату участники долевой собственности получали на токах двух хозяйств ООО «Луч» и ООО «Кутейниково» от ФИО7 и не имели возможности сделать вывод о смене арендатора, кто работает на полях арендодатели не интересовались, в силу удаленности земельных участков проверить не могли. Возражал против применения срока давности, ссылаясь на то, что течение срока давности должно исчисляться с момента исполнения сделки, а ответчики не приступили к исполнению договора субаренды.

Представитель ООО «Луч» ФИО2 заявленные требования не признал и просил в иске отказать в полном объеме, сославшись на доводы возражений. Пояснив, что земельные участки по договорам субаренды переданы в пользование и фактическое владение. Доказательств какого-либо давления при заключении договоров субаренды со стороны ООО «Луч» на ФИО7 не представлено. ФИО7, потеряв интерес к самостоятельной обработке указанных земельных участков, передал их в субаренду, без возобновления работы на участках. Указал об отсутствии у истца ФИО3 права оспаривать заключенные договоры субаренды по указанным основаниям в силу закона. Просили суд применить срок исковой давности к требованиям ФИО3, поскольку перемена лица в обязательстве не прерывает течения срока исковой давности. Так же заявили о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям других истцов, поскольку все оспариваемые договоры прошли государственную регистрации в 2013-2015 годах. ООО «Луч» открыто обрабатывает земельные участки, осуществляет выплату арендной платы, что полностью противоречит утверждению истцов об отсутствии данных о передаче земельных участков в субаренду. 

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил в суд представителя адвоката Щелкунову Е.В., поддержавшую заявленные требования.

В связи с тем, что исковые требования затрагивают интересы и права участников общей долевой собственности на земельные участки, последние были привлечены судом по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО6, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО22, ФИО27, ФИО7, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Третьи лица ФИО32, ФИО33, ФИО28, ФИО36, ФИО34, ФИО30, ФИО23, ФИО25, ФИО19 направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в иске просили отказать.

Третье лицо ФИО37 умер ДД.ММ.ГГГГ года, запись акта о смерти №

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Суд, изучив исковые требования, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

В соответствии с ч.2 ст.36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 6,7 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В силу ст.56, 59 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. 

В судебном заседании установлено, что третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 являются собственниками земельного участка (общая долевая собственность) категория земель земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

Истец ФИО6, третьи лица ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО22, собственники земельного участка (общая долевая собственность) категория земель земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

Истец ФИО4, третьи лица ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО22, ФИО27, ФИО7, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 являются собственниками земельного участка (общая долевая собственность) категория земель земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.Между собственниками земельных участков с кадастровыми номерами №арендодателями) и ФИО38 (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей 15 марта 2006 года, 14 апреля 2005 года и 1 декабря 2005 года, соответственно (л.д. 9-18; 28-36; 37-46). 

Истец ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Между ФИО5 и ФИО7 15 июля 2009 года заключен договор аренды земельного участка (л.д. 19-27).

Договоры аренды заключены сроком на 49 лет, все договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ростовской области.

В договорах аренды земельных участков с кадастровыми номерами № предусмотрена обязанность арендатора с письменного согласия собственников (оформленного в виде протокола общего собрания долевых собственников) заключать договор субаренды земельных участков. 

В договоре аренды между ФИО5 и ФИО7 такое условие не содержится.

Между ФИО7 (арендатором) и ООО «Луч» (субарендатором) заключены договоры субаренды земельных участков:

- с кадастровым номером № - 24 декабря 2014 года;

- с кадастровым номером № -23 января 2015 года;

- с кадастровым номером № - 9 июня 2015 года;

- с кадастровым номером № - 11 октября 2013 года.

Договоры субаренды заключены в пределах срока договоров аренды на срок 7 лет, договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ростовской области.

При заключении договоров субаренды сторонами согласован размер арендной платы, порядок внесения арендной платы по договору, иные существенные условия.

19 декабря 2018 года ФИО7 и ФИО3 заключили договор № 1 о перенайме земельных участков. ФИО7 передал ФИО3 права и обязанности по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами №. Договор прошел государственную регистрацию 14 января 2019 года (л.д. 76-79).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу вышеуказанных норм права, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа в абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. 

Гражданский кодекс РФ в абзаце 2 пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ устанавливает возможность последующего одобрения сделки. Кроме того в зависимости от вида согласия (согласие может быть дано либо предварительно, либо после совершения сделки) определяется его содержание.

Как установлено судом, истцами, а также третьими лицами собственниками земельных участков были совершены действия по фактическому одобрению сделок субаренды указанных земельных участков.

В ходе судебного заседания установлено и подтверждено представленными доказательствами, что с момента заключения договоров субаренды ОО «Луч» (субарендатор) и производил выплату арендной платы, как лично ФИО7 (арендатору), так и непосредственно арендодателям, оплачивало налоги, использовало земельные участки по целевому назначению.

При этом никто из большого числа собственников земельных участков, в том числе и сам ФИО7, являющийся и одним из собственников земельного участка и арендатором земельных участков в целом, не оспаривали в установленном законом порядке договоры субаренды с момента их заключения ввиду каких-либо нарушений, незаконных условий.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение договоров субаренды было одобрено и полностью соответствовало волеизъявлению собственников указанных земельных участков и оспариваемые договоры субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как по форме, так и по содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такому роду договорам. Отсутствие споров со стороны арендодателя по поводу заключения с ООО «Луч» договоров субаренды свидетельствует о том, что указанные договоры полностью соответствует воле и интересам собственников земельных участков. Такое поведение арендодателей, в том числе истцов, давало основание стороне ответчика полагаться на действительность совершенных сделок.

Довод представителя истцов о том, что размер арендной платы, которая выплачивалась ФИО7, не позволяла ему получать прибыль, не является основанием для признания сделок недействительными (ничтожными), как и не являются таковыми доводы о том, что ФИО7 по договорам субаренды переданы большие полномочия, чем у него имелись, что ООО «Луч» надлежащим образом не использует земельные участки по целевому назначению, что приводит к ухудшению состояния земель.

Довод о том, что ФИО7 при заключение договоров субаренды был поставлен в неравное положением и был вынужден их заключить под давлением, поскольку состоял в трудовых отношениях с ООО «Луч», также не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Таким образом, судом установлено, что сторонами договоров субаренды достигнуто соглашение по всем его существенным условиям в требуемой форме, при заключении договоров субаренды протоколы разногласий не составлялись, договоры субаренды длительное время сторонами исполнялись, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истцов о недействительности сделки погашении регистрационных записей не имеют правового значения, поскольку в данном случае истцы, заявляя такие требования, действуют недобросовестно. 

Также следует отметить, что согласно пунктам 2 и 5 статьи 166 ГК РФ, а также правовой позиции, нашедшей свое отражение в пункте 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Как следует из оспариваемых договоров субаренды именно на ФИО7, как арендаторе, лежала обязанность по уведомлению собственников земельных участков о передаче земельных участков в субаренду.

ФИО3 стала арендатором спорных земельных участков на основании договора перенайма, заключенного с ФИО7 и ей перешли права прежнего арендатора в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Таким образом, ФИО3, приобретая право аренды, знала или должна была знать о наличии возможных дефектов оспариваемых сделок, несмотря на это она приняла все права прежнего арендатора, в том числе и по договорам субаренды, в связи с чем, ФИО3 не вправе оспаривать указанные сделки по вышеизложенным обстоятельствам.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцами пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено представителем ответчика, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Статьей 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с абз.2 п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило о том, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом при смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не начинает течь заново.

Таким образом, истцы при добросовестном и разумном пользовании своими правами, имели возможность получить информацию и должны были узнать о заключенных договорах субаренды земельных участков, однако никаких действий для этого истцами принято не было. 

По мнению суда, начало течения срока исковой давности и момент исполнения договоров субаренды совпадают с датой их подписания.

Оспариваемые договоры субаренды земельных участков заключены: 11 октября 2013 года, 24 декабря 2014 года, 23 января 2015 года, 9 июня 2015 года, а истцы обратились в суд 15 мая 2019 года, то есть за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Довод представителя истцов о том, что течение срока исковой давности по требованию о признании недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а ответчиком не исполнялись сделки, не нашел своего подтверждения в судебном заседании и опровергается исследованными доказательствами, в том числе и ведомостями по выдаче арендной платы.

Поскольку требования истцов о признании договоров субаренды земельных участков судом отклонены, не подлежат удовлетворению и требования о погашении регистрационных записей. 

Кроме того, следует отметить, что защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а данной нормой права такого способа защиты гражданских прав не предусмотрено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, -

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении требований ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО "Луч" о признании ничтожными сделок по договорам субаренды земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Чертковский районный суд в течение одного месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 12 августа 2019 года.

Председательствующий