Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Сорокине Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а- 620/2019 по административному исковому заявлению ООО «НОВОСЕЛ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости 

у с т а н о в и л:

ООО «НОВОСЕЛ»» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельного участка и здания с кадастровыми номерами 50:27:0020806:1033 и 

<

данные изъяты>, расположенных в городском округе 

<

данные изъяты>, равной их рыночной стоимости. 

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права налогоплательщика. 

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки, а именно: земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 8370000 рублей, здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 35877000 рублей. 

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данных объектов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, их действительной рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержал заявленные требования своего доверителя и просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенный по результатам судебной экспертизы, представитель полагал завышенным вследствие допущенных экспертом, по мнению истца, нарушений, а именно отсутствием указания на наличие либо отсутствие НДС в рассчитанной экспертом стоимости объектов недвижимости. 

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2 возражала против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, полагая заключение противоречащим законодательству об оценочной деятельности, а рыночную стоимость объектов, определенную по результатам экспертизы - заниженной. При этом представителем административного ответчика были представлены письменные замечания относительно методологии проведенной экспертизы а также подобранных экспертом объектов-аналогов, отсутствия обоснования относительно наличия/отсутствия в арендных ставках аналогов НДС и КУ. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Суд, выслушал представителя административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки. 

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса. 

Согласно пункта 1 и 2 статьи 375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. 

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие, в соответствии с Налоговым кодексом, законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статьей 1.1. Закона Московской области от 21 ноября 2003 года № 150/2003 (в действующей редакции) «О налоге на имущество организаций в Московской области» установлено, что с 1 января 2014 года налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Судом установлено, что ООО «НОВОСЕЛ» является собственником 1) земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общая площадь 2800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина строительных материалов, адрес: 

<

данные изъяты> 17; 2) здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общая площадь 1380 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин строительных материалов (мини-торговый центр), адрес: 

<

данные изъяты>, 17, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 20-25). 

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 51, 52). 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 12329968 рублей, здания – 53875066,92 рублей (т.1 л.д. 51, 52).

ООО «НОВОСЕЛ» в подтверждение установления рыночной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости представлен отчет об оценке 2802-1/19 от 28 февраля 2019 года, составленный оценщиком ООО «Независимая профессиональная оценка» (т.2 л.д. 1-285). Рыночная стоимость земельного участка в отчете об оценке определена в размере 8370000 рублей, здания – 35877000 рублей.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 3а-620/2019/Э от 11 июня 2019 года ООО «Первая оценочная компания» ФИО3, которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка и здания по состоянию на 1 января 2018 года определена в размерах 9352045 рублей и 48567601 рублей, соответственно (т.1 л.д. 78-224). 

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка. 

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО3 поддержал выводы своего заключения.

Замечание представителя административного истца и ответчика относительно включения НДС в итоговую рыночную стоимость спорного здания является необоснованным, поскольку в рамках применения доходного подхода методов сравнения продаже при оценке спорного здания экспертом использована та стоимость аренды, которая указана в объявлениях объектов-аналогов (стр. 93-94 ЭЗ). 

Замечания административного ответчика относительно методологии оценки, необоснованности использованных корректировок, использования несопоставимых объектов аналогов суд также находит необоснованными ввиду следующего.

Отказ от внесения корректировки на дату предложения в отношении объектов аналогов, поскольку как пояснил эксперт, изменения цены от даты публикации до даты оценки не были выявлены. 

Отказ от внесения корректировки на избыточную площадь земельного участка, как пояснил эксперт, обоснован тем, что в результате анализа объявлений объектов аналогов и объекта оценки был сделан вывод о том, что по данному фактору они являются сопоставимыми и внесение корректировки не требуется.

Использование экспертом в качестве объектов аналогов объектов, административное расположение которых отнесено к «новой» Москве обосновано тем, что исходя из специфики объекта оценки – торговля со складской функцией, основными ценообразующими параметрами были взяты такие как расположение относительно магистральных дорог, удаленность от МКАД, статус населенного пункта, по данным факторам экспертом не было выявлено существенных расхождений между объектом оценки и объектами аналогами. 

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг иные замечания лиц, участвующих в деле, на каждое замечание экспертом в судебном заседании даны подробные пояснения.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду не представлено. 

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО3 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 января 2018 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требование ООО «НОВОСЕЛ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «НОВОСЕЛ»» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общая площадь 2800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина строительных материалов, адрес: 

<

данные изъяты>, 17, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 9352045 (девять миллионов триста пятьдесят две тысячи сорок пять) рублей. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общая площадь 1380 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин строительных материалов (мини-торговый центр), адрес: 

<

данные изъяты>, городской 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 48567601 (сорок восемь миллионов пятьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот один) рубль.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ином размере - отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату подачи ООО «НОВОСЕЛ» административного искового заявления о пересмотре их кадастровой стоимости в Московский областной суд – 

<

данные изъяты>. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вердиян Г.В.