копия Дело №

УИД: №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 июля 2023 года г. Казань

Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Р.Б. Курбановой,

при секретаре судебного заседания А.Р. Хайруллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по 

<

адрес>, государственному регистратору прав Управления Росреестра по 

<

адрес> ФИО3 и государственному регистратору прав Управления Росреестра по 

<

адрес> ФИО4 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, признании незаконным решения об отказе государственной регистрации прав и устранении нарушения прав,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по 

<

адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации и устранении нарушения прав.

В обоснование требований административный истец указала, что она на публичных торгах по реализации имущества должников (банкротов) приобрела в собственность по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Квартира приобретена административным истцом на публичных торгах, проведенных финансовым управляющим гр. ФИО8 - ФИО13. в порядке, установленном Законом о банкротстве. Полный пакет необходимых документов для государственной регистрации был подан сторонами ДД.ММ.ГГГГ через ГБУ МФЦ 

<

адрес>.

Между тем, как указывает административный истец, Управлением Росреестра по 

<

адрес> в лице государственного регистратора ФИО3 принято решение в виде уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД№ о приостановлении государственной регистрации прав.

При этом, в качестве оснований для приостановления государственной регистрации в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ указаны на два таких обстоятельства: 1) на государственную регистрацию не представлено заявление о погашении залога от залогодержателя; 2) не соблюдена нотариальная форма совершения сделки (договор по реализации долей не удостоверен нотариусом в нарушении п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Административный истец не согласен с принятым административным ответчиком решением о приостановлении государственной регистрации права, считает его незаконным, указав в обосновании на то, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ФИО8 признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО5 ФИО1 Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование кредитора ПАО «Сбербанк России» в лице филиала - Среднерусского банка ПАО Сбербанк в размере 1 981 234 руб. 20 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов гражданки ФИО8, как обеспеченное залогом имущества, а именно: квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а потому, по мнению административного истца, реализация квартиры на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, привела к прекращению права залога, отдельного обращения залогового кредитора с соответствующим заявлением не требуется, а препятствием для государственной регистрации указанное обстоятельство не является.

Кроме того, как указывает административный истец, государственным регистратором не учитывается, что квартира на торгах в порядке, установленном залоговым кредитором, продавалась целиком по одной сделке, а норма права об обязательной нотариальной форме сделки, на которую ссылается регистратор в оспариваемом уведомлении, предусматривает нотариальное удостоверение сделки только для договоров купли-продажи долей. В данном случае финансовым управляющим фактически продана квартира целиком по одной сделке, так как требования кредитора - ПАО Сбербанк было обеспечено залогом имущества всей квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что установлено Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, по мнению административного истца, основания для приостановления государственной регистрации отсутствуют, а потому оспариваемое решение в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации является незаконным.

Административный истец также указывает, что оспариваемое решение, принятое с нарушением действующего законодательства, нарушает права и законные интересы административного истца, так как она лишена права зарегистрировать приобретенный объект недвижимости и возможности реализации своих прав как собственника.

Ссылаясь на изложенное, административный истец просит признать незаконным решение Управления Росреестра по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ о приостановлении государственной регистрации незаконным и устранить допущенные нарушения прав путем возложения обязанности на Управление Росреестра по 

<

адрес> произвести государственную регистрацию прав ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В ходе судебного разбирательства, представитель административного истца увеличил административные исковые требования, просил признать также незаконным отказ Управления Росреестра по 

<

адрес> №КУВД-№ от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права и возложить обязанность в устранении нарушения прав.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в суд не явилась, представитель административного истца представил заявление о рассмотрении дела вы их отсутствии, административные исковые требования с учетом их увеличения, поддерживают в полном объеме.

Административный ответчик - Управление Росреестра по 

<

адрес> о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в суд не явился, представил письменное возражение.

Привлеченные судом в качестве соответчиков –государственные регистраторы Управления Росреестра по 

<

адрес> ФИО3 и ФИО4 о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Заинтересованные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд не явились, представили письменные отзывы.

На основании статьи 150 и части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 46 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В судебном заседании установлено, что в ходе проведения процедуры банкротства заинтересованного лица по делу - ФИО8, определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ требование залогового кредитора - ПАО «Сбербанк России включено в реестр требований кредиторов гр. ФИО8 как обеспеченное залогом имущества, а именно трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, мкр. Болшево, 

<

адрес> целом, являющейся предметом ипотеки.

Порядок продажи заложенного имущества определен конкурсным кредитором ПАО Сбербанк России, требования которого обеспечены залогом реализованного имущества. Финансовым управляющим ФИО8 – ФИО5 ФИО14. в порядке, установленном ст.ст. 110, 111 Закона о банкротстве, проведены торги по реализации имущества на публичных торгах.

Судом установлено, что 26.11.2021г. административный истец на публичных торгах по реализации имущества должников (банкротов) приобрела в собственность по договору купли-продажи № недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

При этом, полный пакет необходимых документов для государственной регистрации был подан сторонами ДД.ММ.ГГГГ через ГБУ МФЦ 

<

адрес>.

Уведомлением Управления Росреестра по 

<

адрес> от 31.01.2023г. №КУВД№ сообщено сторонам сделки о принятом решении о приостановлении государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи №, заключенного 26.11.2021г. между финансовым управляющим гр. ФИО8 - ФИО15 и ФИО2 

Как установлено судом, основанием для приостановления государственной регистрации прав явились такие обстоятельства: 1) на государственную регистрацию не представлено заявление о погашении залога от залогодержателя; 2) не соблюдена нотариальная форма совершения сделки (договор по реализации долей не удостоверен нотариусом в нарушении п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Кроме того, как установлено судом, уведомлением Управления Росреестра по 

<

адрес> от 02.05.2023г. №КУВД-№ сообщено сторонам сделки о принятом решении об отказе в государственной регистрации прав в связи с тем, что в течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации права устранены не были, заявление о прекращении государственной регистрации представлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. К числу оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника. В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 Закона о банкротстве.

В силу п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона. Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Как разъяснено в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, а покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

Доводы административных ответчиков, изложенные в оспариваемом уведомлении о принятом решении о приостановлении государственной регистрации прав от 31.01.2023г. №КУВД-№ о не возможности осуществления государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером, так как это право было обременено залогом и не представлено заявление о погашении залога от залогодержателя, основаны на неверном толковании правовых норм.

По смыслу положений ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 138, 213.1 Закона о банкротстве, ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Таким образом, суд считает установленным, что поскольку реализация трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес> на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, привела к прекращению права залога, отдельного обращения залогового кредитора с соответствующим заявлением не требуется, соответственно, препятствием для государственной регистрации указанное обстоятельство не является.

Кроме того, одним из оснований для приостановления государственной регистрации права государственным регистратором со ссылкой на положения ч.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ указано на то, что согласно сведениям ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта недвижимости зарегистрировано право собственности за ФИО8 на 1\2 долю, а представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2021г. содержит информацию о передаче в собственность покупателя всего имущества, а не его доли. 

В ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ закреплено общее правило, согласно которому сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, как установлено судом, финансовым управляющим ФИО8 – ФИО16., в порядке, установленном ст.ст. 110, 111 Закона о банкротстве, проведены торги по реализации имущества и фактически продана квартира целиком по одной сделке, так как требования кредитора - ПАО Сбербанк было обеспечено залогом имущества всей квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что установлено определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о банкротстве.

Согласно пункту 7 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным названной статьей. По смыслу названной нормы, совершая действия по реализации имущества, в отношении которого действует режим долевой собственности супругов, финансовый управляющий фактически становится представителем как лица, находящегося в банкротстве, так и его супруга.

Это означает, что от лица обоих продавцов-сособственников заявление об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности подает их законный представитель - финансовый управляющий имуществом банкрота. Наличия заявления от самих продавцов для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в такой ситуации не требуется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав, а в последующем и отказе в регистрации отсутствовали.

Доводы представителя Управления Росреестра по 

<

адрес> об обратном, изложенные в письменных возражениях на административные исковые требования, основаны на неправильном толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

Пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца, суд указывает на необходимость совершения определенного действия.

Таким образом, решение о признании незаконным приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав и признании незаконным отказа в государственной регистрации своей целью преследует именно восстановление прав административного истца, о чем свидетельствует императивное предписание процессуального закона о том, что признавая решение, действие (бездействие) незаконным, судом принимается решение об обязании административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

При таких данных, решение, принимаемое в пользу административного истца, обязательно должно содержать два элемента: признание незаконным решения, действия (бездействие) и указание на действия, направленные на восстановление нарушенного права.

Учитывая отсутствие установленных законом правовых оснований для принятия административными ответчиками как оспариваемого решения, изложенного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-№\№ от 31.01.2023г., так и оспариваемого решения, изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-№ от 02.05.2023г. в отношении недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи №, заключенного 26.11.2021г. между финансовым управляющим гр. ФИО8 - ФИО17 и ФИО2, заявленные административные исковые требования о признании незаконными вышеуказанных решений административных ответчиков подлежат удовлетворению в полном объеме.

Устраняя допущенное административными ответчиками нарушение, суд в соответствии с принципом разделения властей, закрепленным в Конституции Российской Федерации, считает необходимым возложить на Управление Росреестра по 

<

адрес> обязанность производства государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи №, заключенного 26.11.2021г. между финансовым управляющим гр. ФИО8 - ФИО5 ФИО18. и ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО2 к Управлению Росреестра по 

<

адрес>, государственному регистратору прав Управления Росреестра по 

<

адрес> ФИО3 и государственному регистратору прав Управления Росреестра по 

<

адрес> ФИО4 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, признании незаконным решения об отказе государственной регистрации прав и устранении нарушения прав, удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по 

<

адрес> о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № КУВД-№ от 31.01.2023г.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по 

<

адрес> об отказе в государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № КУВД-№ от 02.05.2023г.

Обязать Управление Росреестра по 

<

адрес> устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО2 путем осуществления производства государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,6 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> на основании договора купли-продажи №, заключенного 26.11.2021г. между финансовым управляющим гр. ФИО8 - ФИО19 и ФИО2

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в апелляционном порядке через Приволжский районный суд г. Казани в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья: (подпись) Р.Б. Курбанова

Копия верна: Судья: Р.Б. Курбанова

Справка: мотивированное решение суда изготовлено 04.07.2023г.