Дело № 2-452/2024

33RS0010-01-2024-000644-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 октября 2024 года город Киржач

Киржачский районный суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Лапиной Е.С., при секретаре Мочалиной В.Д., с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО3, ответчика ФИО4, представителя ответчика по доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о возврате задатка по сделке, взыскании процентов, судебных расходов, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о возврате задатка по сделке, взыскании процентов, судебных расходов, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано, что 24.10.2023 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке по сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка. В соответствии с п. 1 соглашения истец выдал в качестве задатка ФИО4 сумму в размере 250 000 руб. в счет стоимости приобретаемых им по предстоящему договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в доказательство заключения основного договора купли-продажи, и в обеспечение его исполнения. ФИО4 должна была предоставить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи и проведения в дальнейшем регистрации перехода права собственности. Данные документы в полном объеме ответчиком не предоставлены. Супругой истца ФИО11 №1 была получена выписки из ЕГРН на жилой дом и земельный участок, из которых следовало, что в отношении данных объектов недвижимости имеются ограничения прав и обременения в виде запрещения регистрации. Через сайт «Госуслуги» были получены сведения о том, что у ответчика имеются задолженности по кредитам и по оплате жилищно-коммунальных услуг. Для снятия запрета ФИО4 необходимо было погасить задолженность и взять у судебного пристава-исполнителя постановление о снятии ограничений. В ходе смс-переписки истец неоднократно настаивал на предоставлении данных документов, а ответчик, в свою очередь, настаивала на встречах. В связи с отсутствием документов у ответчика, истец полагал встречи нецелесообразными, так как сделка была невозможна, имелись основания подозревать, что данная сделка не будет осуществлена в установленный срок. До настоящего времени ответчиком не представлен полный пакет документов для проведения сделки купли-продажи. Полагает, что со стороны ответчика чинились препятствия для совершения в срок до 24.12.2023 сделки купли-продажи. Истец, как покупатель, перед заключением соглашения о задатке не был уведомлен о запрете регистрационных действий. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В досудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным. Для защиты права истец вынужден был обратиться за юридической помощью к ИП ФИО3 Стоимость представительских расходов составила 60 000 руб. Действиями ответчика ему причинен моральный вред, так как сумма задатка для истца является существенной, и ее потеря вызывает переживания, в результате которых у него появились головные боли, нервное потрясение, признаки невралгии, бессонница. Со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение. В соответствии со ст. 395 ГК РФ истец полагает, что вправе взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.12.2023 по дату фактической уплаты ответчиком задатка в двойном размере.

Просит суд, с учетом уточнения, взыскать с ФИО4 задаток, уплаченный по соглашению от 24.12.2023, в двойном размере в сумме 500 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.12.2023 по дату подачи иска в сумме 23 829,92 руб., а также по день фактической оплаты суммы долга в полном размере, представительские расходы в сумме 60 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб. (т. 1 л.д. 6-12, 119-125).

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что увидел объявление о продаже дома, созвонился с риелтором 

<

данные изъяты>, провели осмотр, согласовали дату сделки и заключили соглашение о задатке. Сторона продавца звонила и предлагала встретиться, сообщила о том, что имеется задолженность у бывшего мужа ФИО4 Он попросил запросить выписку из ЕГРН. После продавец пропала. Обязательства по соглашению ответчик не выполнила, а именно не предоставила документы о погашении долгов, о собственности. Данные документы должна была подготовить риелтор Наталья. Было организовано две встречи. Сделка должна была состояться до 24.12.2023. Он писал ответчику, что готов встретиться, но необходимо было подготовить документы. Ответа на сообщение не поступило. Деньги по соглашению получала ФИО4 в присутствии риелтора. С текстом соглашения он был ознакомлен и подписал его. Документы о собственности при заключении соглашения не видел. Претензию направлял по адресу прописки, указанному в соглашении. Об обязанности предоставить пакет документов для сделки прописано в п. 7 соглашения. Переписку с риелтором Натальей от его имени вела его супруга ФИО7 Для заключения сделки ждали, когда ему перечислят денежные средства за изъятое жилое помещение. Сам он с риелтором и ФИО4 переписку не вел. Интерес в сделке у него утрачен.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ответчик должна была предоставить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи и проведения в дальнейшем регистрации по переходу права собственности на продаваемое недвижимое имущество. Однако, данные документы в полном объеме ответчиком не были представлены. Сделка не состоялась в установленный соглашением о задатке срок непосредственно по вине ответчика, как продавца. Не предоставление ответчиком полного пакета документов по сделке, а также информации об объектах недвижимости в полном объеме не представляло возможным фактическое заключение сделки купли-продажи. С учетом действий (бездействий) ответчика, препятствующих заключению договора и регистрации перехода права собственности, сторона истца считает правомерным требовать от ответчика возврата уплаченного задатка в двойном размере. У истца имелась необходимая сумма для покупки объектов недвижимости. Досудебная претензия, направленная в адрес ответчика, до настоящего времени не удовлетворена ответчиком. Сумма задатка в размере 250 000 руб. является для истца существенной. Со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение за счет полученных денежных средств.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что согласно условиям соглашения о задатке, она должна была сняться с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>, что было выполнено. В настоящий момент зарегистрирована и проживает по адресу: 

<

адрес>. Данная информация была передана истцу и его супруге через риелтора. По поводу продажи дома к риелтору обращался ФИО10 Затем между ней и ФИО10 произошел раздел совместного имущества, ФИО10 предоставил доверенность на продажу его доли в общем имуществе. Дополнительные соглашения помимо соглашения о задатке не заключались. В настоящий момент дом не продан, в нем никто не проживает. Объявление о продаже было снято, она вывезла личные вещи из дома. Сделку сопровождал риелтор Наталья, которая показывала дом, составила соглашение, должна была подготовить договор купли-продажи. После подписания соглашения о задатке всеми вопросами по сделке занималась супруга истца. Предпринимались попытки связаться с ФИО1 и его супругой, но они пропали и на связь не выходили. ФИО1 не просил предоставить какие-либо документы. В конце декабря 2023 года истец не вышел на сделку, так как находился в больнице. Соглашение о задатке подписывала она и истец. Документы были подготовлены, но истцу не переданы. Однако, сам перечень документов, которые необходимо было подготовить, не прописан в соглашении. Об обременении на объекты недвижимости она знала. Риелтор подготавливал договор купли-продажи. При заключении соглашения о задатке было обговорено между сторонами, что денежные средства в полном объеме будут у ФИО1 позже. Предварительный договор не составлялся. Интерес в сделки не утратила, готова заключить договор купли-продажи. 

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Дополнительно пояснил, ответчик в полном объеме выполнил все обязательства по соглашению о задатке, а именно удалил объявление о продаже жилого дома, снялся с регистрационного учета по месту жительства в указанном доме, освободил дом от личных вещей, получил выписку из ЕГРН о правах на недвижимое имущество, а также согласие бывшего супруга на продажу дома. Буквальное толкование п. 7 соглашения о задатке не устанавливает для ответчика обязанности передавать истцу какие-либо документы в целях заключения договора купли-продажи. Исходя из пункта 2 соглашения, следует, что при его заключении ответчик подтвердил права на имущество, а истец ознакомился с документами. Истец после заключения соглашения не общался лично с ответчиком и не обсуждал вопросы заключения договора. Все вопросы по сделке решала его супруга путем общения с риелтором. Незадолго до окончания срока, установленного для заключения договора, супруга истца перестала выходить на связь. Истец уклонился от заключения договора купли-продажи. На ответчика не была возложена обязанность уведомить истца о готовности договора. При направлении досудебной претензии истцу было известно, что ФИО4, исполняя обязанность по соглашению, снялась с регистрационного учета по данному адресу. Доказательств несения физических и нравственных страданий истцом не представлено. В соглашении о задатке отсутствуют положения о том, какой пакет документов должна была подготовить ФИО4, не предусмотрен порядок согласования срока заключения основного договора. Истцу предлагали заключить предварительный договор, но он отказался. Из переписки супруга истца узнала об обременениях на имущество, необходимости погасить долг. Ответчик погашала задолженность денежными средствами, полученными от покупателя. Расходы на представителя завышены и не обоснованы.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО10 о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 141).

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Выслушав истца, представителя истца, ответчика, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По правилам части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 статьи 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункта 2 и 3 статьи 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1).

В силу пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, из пункта 4 статьи 380 ГК РФ следует, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как установлено материалами дела, 24.10.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке (далее Соглашение), по условиям которого покупатель выдал в качестве задатка продавцу сумму в размере 250 000 руб. в счет стоимости приобретаемых ФИО1 по предстоящему договору купли-продажи объектов недвижимости, состоящих из жилого дома с кадастровым №, общей площадью 40,7 кв.м, и земельного участка с кадастровым №, общей площадью 755 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в доказательство заключения основного договора купли-продажи, и в обеспечение его исполнения (т. 1 л.д. 116-117).

Как указано в пункте 2 Соглашения указанные жилой дом и земельный участок принадлежат продавцу на основании договора купли-продажи от 15.03.2017, что подтверждается записью в №

Продавец обязуется продать, а покупатель – купить указанные объекты недвижимости по цене 3 200 000 руб. с зачетом суммы задатка, в срок до 24.12.2023. Передача суммы задатка произведена полностью до подписания Соглашения.

Согласно пункту 7 Соглашения продавец обязуется снять указанный объект недвижимости с продажи, не заключать договора, соглашения и др. с третьими лицами до полного исполнения обязательств по данному соглашению между сторонами, подготовить полный пакет документов для совершения сделки, освободить указанные жилой дом и земельный участок от личных вещей и навести порядок в доме для передачи его новому владельцу, сняться с регистрации по указанному адресу.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.05.2024 следует, что собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является ФИО10 – ? доля в праве общей долевой собственности (дата государственной регистрации права 02.02.2024), ФИО10 (после заключения брака ФИО4) Д.А., ? доля в праве общей долевой собственности (дата государственной регистрации права 20.03.2017) (т. 1 л.д. 55-66).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении вышеуказанных объектов недвижимости установлены и зарегистрированы ограничения прав и обременения в виде запрещения регистрации (т. 1 л.д. 77-78).

На основании судебного приказа мирового судьи судебного участка №2 г. Киржача и Киржачского района от 02.09.2022 начальником отделения – старшим судебным приставом ОСП Киржачского района возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО10 (после заключения брака Соломиной) Д.А. По состоянию на 21.10.2024 остаток долга по исполнительному производству составляет 34 630,49 руб. (т. 1 л.д. 71, 74-76, т. 2 л.д. 30).

Согласно информации ПАО Сбербанк ФИО4 и ФИО10 получили в ПАО Сбербанк кредит в размере 856 000 руб. на цели «Дом с земельным участком» по адресу: 

<

адрес> (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ). Остаток задолженности по кредитному договору по состоянию на 25.10.2023 составил 245 058,72 руб.

Как пояснила ответчик ФИО4 задолженность по кредитному договору была погашена за счет денежных средств, полученных по соглашению о задатке. Согласно приходному кассовому ордеру №83 от 25.10.2023 ФИО4 внесла в счет погашения задолженности по кредиту сумму в размере 245 058,72 руб. (т. 1 л.д. 127-130).

19.03.2024 истцом в адрес ответчика ФИО4 направлена досудебная претензия с требованием выплатить в течение десяти календарных дней с даты получения настоящей досудебной претензии двойную сумму задатка в размере 500 000 руб., которая ответчиком оставлена без удовлетворения (т. 1 л.д. 27-31, 115).

Допрошенная ранее в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что она разместила объявление о продаже дома. К ней обратились ФИО1 с супругой ФИО11 №1. Покупатели посмотрели дом, им все понравилось, решили приобрести недвижимость. Так как покупателям необходимо было собрать нужную сумму, а продавцу снять обременения в виде ипотеки, стороны решили заключить соглашение о задатке на два месяца. Ответчик получила задаток, погасила ипотеку, сняла обременение. Переговоры велись с супругой истца ФИО11 №1. В конце ноября 2023 года выяснилось, что есть также обременение в виде запрещения регистрации. Совместно с продавцом предлагали покупателю заключить предварительный договор. Позже поступило сообщение от ФИО11 №1 с предложением заключить соглашение о расторжении соглашения о задатке либо о заключении сделки на их условиях. Для урегулирования возникших вопросов с продавцом была согласована дата встречи, но покупатели постоянно переносили встречу, в том числе по состоянию здоровья. Встреча так и не состоялась. В декабре 2023 года покупатели перестали выходить на связь. Ответчик нашла денежные средства и готова была погасить долги и заключить сделку на любых условиях, но ФИО1 и его супруга на связь больше не выходили. Обязательства со стороны продавца были выполнены, а именно дом снят с продажи, ответчик выписалась из жилого помещения, освободила его от личных вещей, подготовили согласие ФИО10 на продажу дома. Соглашение о задатке составляла она. В перечень документов, которые необходимо было подготовить, входили документы, подтверждающие право собственности, согласие супруга на продажу. Данные документы не предоставляли покупателям, так как они их не просили. Документы необходимо было предоставить на сделку. Она направляла ФИО11 №1 проект предварительного и основного договора, но ответа не последовало. Она оказывала услуги риелтора на основании договора с ФИО9 На момент составления соглашения о задатке собственником жилого дома была ответчик. Выписка из ЕГРН была подготовлена ФИО4, ипотека была погашена. Никаких иных документов она не готовила. Через месяц после заключения соглашения стало известно об обременениях. Покупателям предлагалось встретиться и обсудить условия, но они перестали выходить на связь. Истец знал о первоначальном обременении в виде ипотеки. Покупатели сами пожелали заключить соглашение о задатке (т. 1 л.д. 135-136). 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО11 №1 суду пояснила, что является супругой ФИО2 Жилой дом выбирали совместно, увидели объявление на Авито, позвонили риелтору, посмотрели дом, внесли задаток в размере 250 000 руб. Следующая встреча состоялась уже в доме. Соглашение о задатке подписывали ФИО1 и ФИО4, которая приняла денежные средства. Они ждали перечисления денежных средств за изъятое жилое помещение. На тот момент не было полной суммы, так как не знали, когда поступят денежные средства от администрации. В ноябре 2023 года было получено согласие на продажу от супруга ответчика. Все переговоры велись через риелтора ФИО12. 17.11.2023 была встреча, на которой сообщили об обременениях. Они сообщили, что подождут до истечения срока, установленного в соглашении о задатке. Правоустанавливающих документов не видели. Из общедоступной информации они узнали о долгах продавца. Из выписки из ЕГРН узнали об обременениях. Предлагалось заключение предварительного договора, вопрос о заключении основного договора не обсуждался. По состоянию на 14.12.2023 не были сняты ограничения. Она и ФИО1 решили, что сделка не будет заключена. Все переговоры она вела с согласия ФИО1 В переписке с ФИО13 они просили продавца предоставить документы о погашение задолженности, однако документов не было. Наталья предлагала встретиться и обсудить какие-то вопросы, но место встречи было озвучено в кафе, что для них неприемлемо. После истечения срока, установленного в соглашении о задатке, они не связывались со стороной продавца и ФИО14. Контактов ФИО4 изначально у нее не было. 

Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу, что они являются последовательными, логичными, согласуются с иными материалами дела, подтверждают факт передачи денежных средств в размере 250 000 руб. от истца к ответчику с целью дальнейшего заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также те обстоятельства, что в период установленного в соглашении срока стало известно о наличии обременения на объекты недвижимости, в связи с чем суд принимает их во внимание при принятии решения.

В материалы дела представлена переписка сторон в мессенджере WhatsApp, из которой следует, что переписку вела риелтор 

<

данные изъяты>, допрошенная в качестве свидетеля по делу, и супруга ФИО1 - ФИО11 №1 (т. 2 л.д. 1-25). Согласно данной переписке, ФИО11 №1 после выявления обстоятельств наличия обременений просила предоставить продавца документы о погашении задолженности, снятии ограничений на регистрацию, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, документы, подтверждающие подключение электроснабжения к дому, проект договора купли-продажи. Однако данные документы предоставлены не были. В свою очередь, риелтор предлагала покупателям встретиться и обсудить вопросы по сделке, однако, встреча не состоялась. После 11.12.2023 ФИО1 и ФИО11 №1 на связь с продавцом и риелтором не выходили, что подтвердила в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля ФИО11 №1 Как видно из переписки, последнее сообщение от ФИО11 №1 направлено 11.12.2023. Проект предварительного или основного договора направлен не был.

Истец утверждает о том, что узнал об обременениях, запросив выписку из ЕГРН, которую представил в материалы дела (выписки из ЕГРН от 12.12.2023, 13.12.2023 – т. 1 л.д. 17-23), тогда как в переписке от покупателя 18.11.2023 поступило сообщение в адрес риелтора о том, что выявлены новые обстоятельства об обременении (т. 2 л.д. 8). 

Документы, которые просила сторона покупателя предоставить продавца, представлены не были, что не опровергается ФИО4

Истец заявляет о том, что ответчик не выполнил пункт 7 Соглашения о задатке, а именно не предоставил полный пакет документов для совершения сделки.

Как указано в соглашении, продавец обязан «подготовить полный пакет документов для совершения сделки». Перечень документов не обозначен. В ходе рассмотрения дела свидетель ФИО6 пояснила, что необходимо было подготовить выписку из ЕГРН, согласие супруга продавца на продажу недвижимости, погасить ипотеку. 

В пункте 2 Соглашения указано, что жилой дом и земельный участок принадлежат продавцу на основании договора купли-продажи от 15.03.2017, что подтверждается записью в № ФИО1 сообщил в судебном заседании, что с текстом Соглашения был ознакомлен, читал его и подписывал самостоятельно.

Как пояснила ФИО4 и свидетель ФИО6, выписка из ЕГРН была заказана через Госуслуги и подготовлена (т. 1 л.д. 169-170), имелось согласие ФИО10, выданное ФИО4 21.11.2023, на продажу земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 142), ипотека была погашена (т. 1 л.д. 127-130). 

То обстоятельство, что при заключении соглашения стороны не оговаривали, какой именной пакет документов необходимо было подготовить продавцу и предоставить покупателю, не является достаточным оснований для возложения на ответчика ответственности за неисполнение соглашения.

До настоящего времени обременения в виде запрещения регистрации в отношении вышеуказанных объектов недвижимости не сняты, как и не заключен ни предварительный договор, ни основной договор. После истечения срока, установленного в соглашении, последнее сообщение риелтора покупателю было 25.12.2023. Денежные средства для покупки объектов недвижимости, в том числе поступившие за изъятое жилое помещение, имелись на счете истца, что подтверждается выпиской по счету и соглашением об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 154-161). В дальнейшем, после истечения срока, установленного в соглашении, обе стороны не предпринимали попыток заключить договор.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что стороны при заключении соглашения о задатке не согласовали должным образом условия предстоящего к заключению договора купли-продажи, не составили проект договора купли-продажи на взаимно согласованных условиях.

Суд исходит из того, что договор купли-продажи не был заключен не по вине только одной из сторон сделки, а в данном случае имеет место обоюдная вина обеих сторон, которые надлежащим образом не согласовали все необходимые условия сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, то есть является предварительным способом расчетов и в случае, если сделка между сторонами не состоялась, подлежит возврату.

В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, ни предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ни основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости между сторонами не заключался.

Единственным документом, который заключили между собой стороны, является соглашение о задатке от 24.10.2023.

Из условий пункта 6 Соглашения следует, что сторонам понятны положения ст.ст. 380, 381 ГК РФ. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, продавец не возвращает денежные средства, указанные в п. 1 Соглашения. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю уплаченные в соответствии с п. 1 Соглашения денежные средства в двойном размере.

Судом установлено, что после заключения соглашения о задатке стороны предпринимали определенные действия к заключению договора купли-продажи, в том числе, по снятию обременения с жилого дома и земельного участка, однако положительного результата указанных действий не наступило, договор заключен не был.

При этом каждая из сторон настаивала, что именно другая сторона виновна в том, что договор не был заключен.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства того, что в срок до 24.12.2023 продавцом либо покупателем были совершены иные действия, с очевидностью для другой стороны направленные на заключение договора купли-продажи и свидетельствующие о востребованности исполнения соглашения, в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав условия соглашения о задатке, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в размере 250 000 руб., переданные истцом по данному договору в счет стоимости приобретаемых им по предстоящему договору купли-продажи объектов недвижимости, являются по своей правовой природе авансом, а не задатком, поскольку денежная сумма в указанном размере выполняла платежную функцию по договору купли-продажи, который заключен не был, при этом предварительный договор купли-продажи жилого дома между сторонами также не заключался.

И так как переданная сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, то сумма обеспечительного платежа, подлежит возврату истцу в размере 250 000 руб.

Факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, а именно указание в соглашении о задатке на то, что в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю уплаченные в соответствии с п. 1 Соглашения денежные средства в двойном размере, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

По своей правовой природе выплаченная истцом денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора.

С учетом изложенного, оснований для взыскания задатка в двойном размере судом не установлено.

Довод ответчика о том, что обременения были сняты, опровергается материалами гражданского дела, поскольку в выписке из ЕГРН данные обременения в виде ограничения регистрации имеются.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 250 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.12.2023 по дату подачи иска в сумме 23 829,92 руб., а также по день фактической оплаты суммы долга в полном размере, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В статьи 310 ГК РФ закреплено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно соглашению о задатке стороны договорились подписать договор купли-продажи в срок до 24.12.2023 (пункт 3 соглашения).

Указанная норма является мерой гражданско-правовой ответственности и средством защиты стороны в обязательстве от неправомерного пользования должником денежными средствами кредитора, направленной на исключение последствий инфляционных процессов, влекущих обесценение денежных средств и снижение их покупательной способности.

Согласно разъяснениям п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня.

Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

19.03.2024 истцом направлена в адрес ответчика досудебная претензия с просьбой в добровольном порядке в течение десяти дней с даты получения досудебной претензии произвести возврат уплаченного по соглашению от 24.10.2023 задатка в двойном размере, а именно в сумме 500 000 руб. Досудебная претензия поступила 26.03.2024 в почтовое отделение по адресу ответчика, указанному в соглашении, однако ФИО4 получена не была (т. 2 л.д. 39-40). Доказательств того, что почтовое отправление не было получено ответчиком по обстоятельствам, не зависящим от нее, материалы дела не содержат. Согласно отчету об отслеживании отправления, возврат почтового отправления произошел 26.04.2024 из-за истечения срока хранения. При таких обстоятельствах уведомление считается доставленным ответчику 26.04.2024.

Оснований для удержания денежных средств у ответчика не имелось, суд полагает требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным.

Проверив расчет истца, суд признает его арифметически неверным, поскольку проценты начисляются на сумму чужих денежных средств, а истец рассчитывает проценты, исходя из двойной суммы задатка в размере 500 000 руб., которую ФИО1 не передавал ФИО4 Поскольку в установленный срок (до 24.12.2023) основной договор заключен не был, 26.04.2024 ответчику была доставлена претензия истца о возврате суммы задатка в двойном размере, проценты подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, то есть с 27.04.2024.

При таких обстоятельствах, суд полагает арифметически верным следующий расчет процентов:

Задолженность, руб.

Период просрочки

Процентная ставка

Дней в году

Проценты, руб.

c

по

дни 

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]x[4]x[5]/[6]

250 000

27.04.2024

28.07.2024

93

16%

366

10 163,93

250 000

29.07.2024

15.09.2024

49

18%

366

6 024,59

250 000

16.09.2024

22.10.2024

37

19%

366

4 801,91

Итого:

179

17,17%

20 990,43

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 990,43 руб. за период с 27.04.2024 по 22.10.2024.

Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, с ответчика также подлежат взысканию проценты по ключевой ставке Банка России на сумму 250 000 руб. с учетом фактического погашения до дня полного погашения суммы долга.

В соответствии со статьей 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Истцом заявлено требование о компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. В подтверждение причинения ему действиями ответчиками нравственных страданий представлены медицинские документы, из которых следует, что 04.12.2023 ФИО1 обращался к врачу гастроэнтерологу, 13.12.2023 – к врачу-терапевту с жалобами на боли в животе (т. 1 л.д. 164-168).

Вместе с тем, требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО4 компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку истцом с учетом положений статьи 151 ГК РФ не представлено доказательств совершения ответчиком действий, нарушающих личные неимущественные права истца, либо посягающих на принадлежащие ему нематериальные блага, заявленные истцом требования о взыскании суммы задатка, а по сути аванса при незаключении договора (сделки с недвижимостью) носят имущественный характер.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату государственной пошлины, услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ). 

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (п. 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (п.п. 12, 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1).

Вместе с тем, как следует из п.п. 20, 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) (п. 20). Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения) (п. 21).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что критериями отнесения расходов лица, в пользу которого состоялось решение суда, к судебным издержкам является наличие связи между этими расходами и делом, рассматриваемым судом с участием этого лица, а также наличие необходимости несения этих расходов для реализации права на судебную защиту. Размер таких понесенных и доказанных расходов может быть подвергнут корректировке (уменьшению) судом в случае его неразумности, определяемой судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Обязанность доказать факт несения судебных расходов, а также их необходимость и связь с рассматриваемым делом возложена на лицо, заявляющее о возмещении этих расходов. Другая сторона вправе представить доказательства, опровергающие доводы заявителя, а также представить обоснование чрезмерности и неразумности таких расходов либо злоупотребления правом со стороны лица, требующего возмещения судебных издержек.

Согласно решению Совета Адвокатской палаты Владимирской области от 11.06.2021 размер гонорара адвоката за устную консультацию – не менее 3000 руб., изучение и анализ материалов – не менее 5000 руб., составление письменных проектов документов процессуального характера – не менее 5000 руб. за каждый, за ведение дела в суде 1-ой инстанции за каждое судебное заседание – не менее 15000 руб., в суде апелляционной инстанции – не менее 20000 руб.

Исковое заявление оплачено государственной пошлиной в размере 8 733,92 руб., что подтверждается чеком по операции от 12.04.2024 на сумму 8 200 руб. и чеком по операции от 06.05.2024 на сумму 533,92 руб. соответственно (т. 1 л.д. 13, 41).

Поскольку имущественные требования истца удовлетворены частично, то судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований (51,73%), что составляет 4 518,06 руб. (8 733,92 руб. х 51,73/100).

Истец просит взыскать с Соломиной Д.А представительские расходы в размере 60 000 руб.

Между ФИО1 и юридической компанией 

<

данные изъяты> в лице индивидуального предпринимателя ФИО8 заключен договор на оказание юридических услуг № от 28.02.2024.

Согласно данному договору исполнитель обязался оказать заказчику следующие юридические услуги: подготовка правовой позиции, подготовка досудебной претензии, подготовка искового заявления в суд, подготовка пакета документов для суда, подача/отправка пакета документов сторонам по делу, в суд, подготовка (ходатайств, заявлений, уточнений…в ходе судебного процесса при необходимости), получение решения суда; представительство в суде 1-на инстанция (настоящего дела) – (Киржачский районный суд Владимирской области); дача консультаций по правовым вопросам в рамках вышеуказанного дела; дача консультаций по правовым вопросам в рамках вышеуказанного гражданского дела. Стоимость услуг составляет 60 000 руб. (т. 1 л.д. 24-25).

ФИО1 оплатил услуги по договору № от 28.02.2024 в размере 60 000 руб. согласно квитанции № от 28.02.2024 (т. 1 л.д. 26).

Принимая во внимание, что имущественные требования истца по результатам рассмотрения удовлетворены частично, что в пропорциональном отношении составляет 51,73%, а также учитывая характер и объем выполненной представителем работы, объект судебной защиты и объем защищаемого права, требования разумности и справедливости, категорию спора и уровень его сложности, продолжительность рассмотрения дела, полноту судебных заседаний, процессуальную активность представителя, ценность подлежащего защите права, исход судебного разбирательства, стоимость аналогичных услуг, размер возмещения расходов на оплату юридических услуг по договору об оказании юридических услуг от 28.02.2024 с учетом пропорции, подлежащих взысканию с ответчика, составит 31 038 руб. (60 000 руб. х 51,73/100).

На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о возврате задатка по сделке, взыскании процентов, судебных расходов, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> денежные средства в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на 22.10.2024 в размере 21 099 (двадцать одна тысяча девяносто девять) руб. 72 коп. и далее с 23.10.2024 по ключевой ставке Банка России на сумму 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб. с учетом фактического погашения до дня полного погашения суммы долга.

Взыскать с ФИО4 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4 735 (четыре тысячи семьсот тридцать пять) руб. 53 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 32 532 (тридцать две тысячи пятьсот тридцать два) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Киржачский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.С. Лапина

Решение в окончательной форме изготовлено 15.11.2024.