Дело № 3а-151/2023 

42OS0000-01-2022-000586-31

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Киклевич С.В., 

при секретаре Альбек Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

25» июля 2023 года

дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Угольная компания «Южный Кузбасс» (далее также ПАО «Южный Кузбасс», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, водозабор, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 294 197 577, 70 руб. 

Между тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки ниже его кадастровой стоимости и составляет 44 218 000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 28 ноября 2022 года № 925-6-1/22. 

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка используется для исчисления налоговых платежей, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, требования поддержала, пояснила, что оспариваемая кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, однако её результаты актуальны в целях перерасчета налоговых платежей, просила установить архивную кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно представленного ими отчета оценщика, либо исходя из заключения эксперта. 

Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании право административного истца обратиться в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости не оспаривала, полагала наиболее соответствующими рыночной стоимости земельного участка результаты оценки в отчете, подготовленном по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» оценщиком ООО «Единый центр недвижимости и оценки».

Представитель заинтересованного лица администрации Междуреченского городского округа ФИО3, действующая на основании доверенности, против удовлетворения требований возражала, просила суд учесть отчет оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки», подготовленный по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ». Письменные возражения администрации Междуреченского городского округа в материалах дела в томе 1 на л.д. 108.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, ППК «Роскадастр» (в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу) представили письменные возражения, указывая на то, что не являются административными ответчиками по делу, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей (том 1 л.д. 90, 180-181, том 2 л.д. 215 - 216).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Частью 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года (часть 6 статьи 24, часть 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ)

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, что имеет место в рассматриваемом случае, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно ст. 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ПАО «Южный Кузбасс» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, водозабор, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1 л.д. 28-45).

Из вышеуказанной выписки следует, что данный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 20 марта 2002 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 1 августа 2014 года, составляет 294 197 577,70 руб., о чем 31 декабря 2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости (том 1 л.д. 27). 

По информации филиала публично-правовой компании «Роскадастр» в 2015 году проведена массовая государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Кемеровской области, результаты которой, определенные по состоянию на 1 августа 2014 года, были утверждены решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года на основании вышеуказанного решения Комитета, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости является 1 августа 2014 года – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В 2022 году проведена очередная государственная оценка в отношении земельных участков, учтенных в ЕГРН на территории Кемеровской области-Кузбасса, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области-Кузбасса, определенные по состоянию на 01 января 2022 года, утверждены приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 03 ноября 2022 года № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса» (том 1 л.д. 106).

17 января 2023 года на основании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 03 ноября 2022 года № 4-2/2263-п в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 254 859 869,97 руб. (том 1 л.д. 107).

Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 254 859 869,97 руб. является 01 января 2022 года – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 294 197 577,70 руб., определенная по состоянию на 1 августа 2014 года, в настоящее время является архивной. 

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога за периоды, в том числе предшествующие 2023 году, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка рыночной стоимости.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 30 ноября 2022 года.

Заявление административного истца Комиссией отклонено, о чем представлено решение Комиссии от 20 декабря 2022 года № 25-99 (том 1 л.д. 25-26).

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 27 декабря 2022 года (том 1 л.д. 4 отметка о приеме документов).

Оценивая наличие уважительных причин пропуска установленного законом срока и оснований к его восстановлению, суд исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание актуальность оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в целях налогообложения, приходит к выводу о том, что срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением подлежит восстановлению.

Из представленного административным истцом отчета независимого оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 28 ноября 2022 года № 925-6-1/22 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 августа 2014 года составила 44 218 000 руб., рыночная стоимость определена в рамках сравнительного подхода (том 1 л.д. 46-78). 

На стадии досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка оценка его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2014 года была осуществлена также по заданию Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ». Согласно отчету оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» от 17 ноября 2022 года № 1-11-м/22-3 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 августа 2014 года составила 210 337 000 руб. (том 1 л.д. 131-168).

Поскольку содержание вышеуказанных отчетов об оценке вводит в заблуждение (содержит существенно отличающуюся информацию) определением Кемеровского областного суда от 10 февраля 2023 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 августа 2014 года (том 1 л.д. 198-199).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 27/23 от 4 мая 2023 года (с устраненной технической ошибкой), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 августа 2014 года составляет 64 997 000 руб. (том 2 л.д. 103-170).

Дата, по состоянию на которую экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – 1 августа 2014 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость объекта оценки определена с применением метода сравнения продаж сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов, и иных методов обоснован. Этапы определения стоимости объекта оценки экспертом подробно изложены, приведены источники информации, на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. 

Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО9., дала подробные пояснения относительно этапов определения рыночной стоимости земельного участка. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, является надлежащим доказательством, подтверждающим размер его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Не доверять экспертному заключению у суда оснований нет, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в установленном порядке, каких-либо нарушений при производстве экспертизы судом не установлено.

Что касается отчета оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» от 17 ноября 2022 года № 1-11-м/22-3 (том 1 л.д. 131 – 168) его содержание не позволяет установить весь объем проведенного исследования и убедиться в его достаточности для цели оценки. Так, анализ рынка недвижимости в сегменте объекта оценки «земельные участки под размещение объектов промышленного назначения» оценщиком проведен на основании данных предложений о продаже земельных участков на вторичном рынке, со ссылкой на наличие сведений о сделках по продаже земельных участков в анализируемый период (2013 – 2014 годы). Имеющуюся информацию о ценах сделок с земельными участками оценщик не раскрывает и в дальнейшем не использует, ограничившись указанием количества сделок (21 сделка). Изложенное, без раскрытия в отчете информации о сделках с недвижимостью и отсутствии ссылок на источники таковой, не позволяет оценить весь объем имеющихся у оценщика данных и проведенного исследования в целях определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, вследствие чего отчет оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» не может быть принят судом в качестве доказательства.

Анализируя отчет независимого оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 28 ноября 2022 года № 925-6-1/22 (том 1 л.д. 46 – 78) суд приходит к выводу о том, что он также не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, поскольку оценщиком при использовании для оценки метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода не были учтены все имеющие значение характеристики объекта оценки и объектов – аналогов (элементы сравнения), влияющие на итоговое значение цены. Так, элемент сравнения «транспортная доступность» определен исключительно исходя из наличия вблизи от земельных участков автомобильных дорог, без исследования вопроса расположения железнодорожных путей.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что по данному делу установление кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной подлежит на основании экспертного заключения. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением эксперта, в связи с чем административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 31 декабря 2015 года до 1 января 2023 года - даты начала применения актуальной кадастровой стоимости.

С учетом изложенного вышеприведенный период действия оспоренной кадастровой стоимости также подлежит указанию в резолютивной части решения в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и ППК «Роскадастр» (в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу) о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат положениям ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которыми к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Вследствие изложенного дополнительное возложение на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости не требуется.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, водозабор, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости равной 64 997 000 рублей, определенной по состоянию на 1 августа 2014 года, на период действия с 31 декабря 2015 года до 1 января 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Киклевич С.В.

Решение в окончательной форме принято 26 июля 2023 года.