РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2025 г. город Москва

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2025 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при помощнике Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10884/2025 по иску Х. к ООО «СЗ «Московский ипотечный центр-МИЦ» о защите прав потребителя, признании договора недействительным в части, взыскании компенсации разницы площади объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,  

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО «СЗ «Московский ипотечный центр-МИЦ», в котором просит суд признать пункт 3.5 договора участия в долевом строительстве от 17.04.2024 № ЭБ-2/10-11/951-1049961 в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию в размере 304 585,87 руб. за разницу в площади передаваемого объекта долевого строительства, штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 1 900 руб.

Требования иска мотивированы тем, что 17.04.2024 между ООО «СЗ «Московский ипотечный центр-МИЦ» (застройщик) и ООО «Самолет Недвижимость-МСК» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ЭБ-2/10-11/951-1049961, по которому передаче участнику долевого строительства подлежит объект долевого строительства – квартира по адресу: * (далее также – объект). 22.06.2024 между ООО «Самолет Недвижимость-МСК» и истцом Х. заключено соглашение № ЭБ-2/10-11/962-50107402УИ об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве от 17.04.2024 № ЭБ-2/10-11/951-1049961. Цена договора составила 9 391 397,72 руб. Квартира передана истцу по акту приема-передачи 13.10.2024. В соответствии с п. 1.2 договора участия в долевом строительстве от 17.04.2024 № ЭБ-2/10-11/951-1049961 общая площадь объекта с учетом лоджии составляет 37,00 кв.м, в соответствии с актом приема-передачи от 13.10.2024 объект передается площадью 35,80 кв.м, с учетом лоджии, что менее площади, установленной договором на 1,2 кв.м. Согласно договору стоимость 1 кв.м составляет 253 821,56 руб., таким образом с ответчика подлежит взысканию компенсация за 1,2 кв.м в размере 304 585,87 руб. Передача ответчиком объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, ущемляет права истца как потребителя, в связи с чем, п. 3.5 договора подлежит признанию недействительным.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель ответчика ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, направил возражения на исковое заявление, в которых просил в иске отказать, в случае его удовлетворения применить к взыскиваемым суммам положения ст. 333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения решения суда. Ходатайств и заявлений, препятствующих рассмотрению дела, суду не поступило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.04.2024 между ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ» (застройщик) и ООО «Самолет-Недвижимость МСК» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ЭБ-2/10-11/951-1049961, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить/создать объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства (далее также – участник) соответствующий объект долевого строительства (далее также – объект), а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

22.06.2024 между ООО «Самолет-Недвижимость МСК» (участник долевого строительства) и истцом Х. (новый участник долевого строительства) заключено соглашение об уступке прав требования № № ЭБ-2/10-11/962-50107402УИ об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве от 17.04.2024 № ЭБ-2/10-11/951-1049961, в соответствии с которым участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает на себя в полном объеме права (требования) и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве от 17.04.2024 № ЭБ-2/10-11/951-1049961, заключенным между участником долевого строительства и застройщиком ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ». Предметом договора участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому уступаются участником долевого строительства новому участнику долевого строительства, являются: обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить/создать многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в жилом многоквартирном доме № 10-11, секция 10, этаж 4, проект. номер 962, тип 2ккв(Е), общая площадь (без учета балконов, лоджий и др. летних помещений): 37,00 кв.м, общая приведенная площадь (с учетом лоджий и/или балконов и/или террас) с применением понижающих коэффициентов: 37,00 кв.м, номер квартиры на площадке: 3; обязанность участника уплатить обусловленную договором участия в долевом строительстве цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; обязанность участника произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи с увеличением/уменьшением фактической общей площади жилого помещения – объекта по результатам кадастрового учета после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. 

Согласно п. 1.3 соглашения от 22.06.2024 новый участник подтверждает, что до заключения настоящего соглашения он получил от участника и застройщика всю необходимую, полную, достоверную и удовлетворяющую нового участника информацию о застройщике, договоре участия в долевом строительстве, многоквартирном доме и об объекте долевого строительства. Новый участник подтверждает, что к моменту заключения настоящего соглашения объект готов к эксплуатации, объект осмотрен им и подлежит передаче застройщиком новому участнику в том конструктивном и качественном состоянии, в котором есть на момент заключения настоящего соглашения и осмотра его новым участником, претензий новый участник ни к участнику, ни к застройщику по качественным и техническим характеристикам объекта не имеет.

Цена объекта долевого строительства согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве составляет 9 391 397,72 руб. (п. 1.2, 1.4 соглашения); стоимость 1 кв.м объекта составляет 253 821,56 руб. (п. 1.2 соглашения).

13.10.2024 между ООО «СЗ «МИ-МИЦ» и Х. подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому ответчик передал, а истец приняла расположенный на 04 этаже в жилом доме по адресу: *, состоящее из 2 комнат, общей площадью (в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) 35,80 кв.м, площадью балконов и/или лоджий (с применением понижающих коэффициентов в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 № 854/пр) 0,00 кв.м, общей площадью с учетом балконов/лоджий 35,80 кв.м, строительный адрес: объект – многоэтажный жилой дом, корпус 10-11 по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, д. Столбово, земельный участок с кадастровым номером: 77:17:0130206:814, корпус № 10-11.

В соответствии с п. 3.5 договора участия в долевом строительстве от 17.04.2024 № ЭБ-2/10-11/951-1049961 если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь объекта, определенная до начала выполнения отделочных работ в объекте долевого строительства, окажется меньше проектной общей площади объекта, указанной в столбце 7 приложения № 1 к договору, в пределах не более чем на 5% включительно, цена объекта изменению не подлежит, и стороны доплат или возврата цены объекта не производят; такое изменение площади не будет являться основанием предъявления участником долевого строительства претензий к застройщику; в случае если изменение составит более чем 5% по сравнению с проектной общей площадью объекта, указанной в столбце 7 приложения № 1 к договору, то цена договора соразмерно уменьшается, при этом в расчет берется только площадь, составляющая менее чем 5% от проектной общей площади объекта.

Поскольку в соответствии с техническим планом здания, подготовленным уполномоченным органом, окончательная общая площадь объекта долевого строительства оказалась меньше общей площади объекта долевого строительства, указанной в договоре, на 1,20 кв.м, что не превышает 5% погрешности, установленной договором, цена договора изменению не подлежит и составляет сумму в размере 9 391 397,72 руб. (п. 4 акта приема-передачи от 13.10.2024).

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом пункте 3.5 договора не имеется. 

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Разрешая заявленные исковые требования, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной площадью и фактически сданной удовлетворению не подлежат, поскольку незначительное изменение площади объекта долевого строительства по завершении строительства не является недостатком, возможность такого изменения до 5% от общей площади объекта включительно без изменения цены договора была прямо оговорена сторонами при заключении договора долевого участия (п. 3.5) и соглашения от 22.06.2024, поскольку площадь объекта, указанная в договоре, являлась проектной. Незначительное уменьшение объекта долевого строительства на 1,2 кв.м, то есть менее 5% (а именно: 3,24%), не делает жилое помещение непригодным для использования по назначению. 

Суд также отмечает, что истец, располагая на стадии заключения соглашения от 22.06.2024 полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные п. 3.5 договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре и на соглашении от 22.06.2024 о несогласии с данным пунктом не содержится. 

Таким образом, оснований для признания п. 3.5 договора недействительным не имеется. 

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания условий договора недействительным, оснований для взыскания с ответчика разницы в стоимости, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов не имеется. 

Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Х. к ООО «СЗ «Московский ипотечный центр-МИЦ» о защите прав потребителя, признании договора недействительным в части, взыскании компенсации разницы площади объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова