Дело №2-3-138/2019

64RS0008-03-2019-000182-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 июля 2019 года рабочий поселок Новые Бурасы

Саратовской области

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Чахоткина А. В., 

при секретаре Беляниной И. В.,

с участием помощника прокурора Новобурасского района Саратовской области Супрун Е. А., ФИО1,

рассмотрев материалы гражданского дела по иску прокурора Новобурасского района Саратовской области к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о прекращении права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор Новобурасского района Саратовской области обратился в Базарно-Карабулакский районный суд с указанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что 26.11.2015 между ответчиками заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, предоставленный для выпаса сельскохозяйственных животных, площадью 9853 кв. м с кадастровым номером № с адресным ориентиром: 

<

адрес>. 16.05.2016 между ответчиками заключен договор купли-продажи №7 вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что на нём расположен принадлежащий ФИО2 объект с кадастровым номером №. Согласно расчетам цены выкупа земельного участка стоимость земельного участка составила 2497,74 руб., то есть 15 % от его кадастровой стоимости, так как данный участок выкупался под объектом (сараем) его собственником. По результатам проведенной прокуратурой проверки было установлено, что площадь объекта (сарая), расположенного на указанном земельном участке составляет 30 кв. м, а площадь земельного участка 9853 кв. м, то есть в 328 раз превышает площадь сооружения. Согласно декларации об объекте недвижимого имущества от 14.04.2016 рассматриваемый объект является деревянным сараем площадью 30 кв. м, построенным в 2016 году, не имеющим подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, то есть не является объектом недвижимости. В ходе проверочных мероприятий с выходом на место при визуальном осмотре указанного земельного участка какие-либо объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) не установлены. Спорный земельный участок предоставлен ФИО1 на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), согласно которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Согласно выписке из ЕГРН, объект с кадастровым номером № является нежилым зданием — сараем. Понятие «здание» содержится в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», где указано что здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Ответчики, действуя незаконно, уклонились от соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка по результатам проведения аукциона, что повлекло существенное нарушение законных интересов Новобурасского муниципального района в части поступления в бюджет района соответствующих доходов от реализации вышеуказанного земельного участка с аукциона по рыночным ценам, определенным независимым оценщиком. Незаконными действиями администрации по непроведению аукциона по продаже указанного земельного участка нарушены права и законные интересы граждан - добросовестных приобретателей, желающих в законном порядке приобрести земельный участок в собственность, круг которых установить не представляется возможным. Защита гражданских прав может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 ГК РФ). В силу статьи 168 ГК РФ сделка, вытекающая из договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, является ничтожной и в силу пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. С учетом того обстоятельства, что ранее договор аренды земельного участка с кадастровым номером № был заключен между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1 на срок до 26.11.2018 и на момент заключения договора купли-продажи был расторгнут, а в настоящее время правоотношения по вопросу аренды прекращены в связи с истечением срока действия договора, то необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции в отношении договора № 7 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 16.05.2016 между администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1 Сохранение правоотношений из договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 26.11.2015, по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, будет входить в противоречие с нормами действующего Земельного ЗК РФ (пункт 15 статьи 39.8, статья 39.6). При таких обстоятельствах нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц и органов местного самоуправления подлежат восстановлению путем признания сделки вытекающей из договора купли-продажи земельного участка недействительной и приведения сторон в первоначальное положение. Прокурор просит прекратить право собственности ФИО1 на объект (сарай) с кадастровым номером №, признать недействительным (ничтожным) договор №7 купли-продажи земельного участка площадью 9853 м с кадастровым номером №, заключенный 16.05.2016 между Администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обязав ФИО1 возвратить администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области земельный участок площадью 9853 м2 с кадастровым номером №, а администрацию Новобурасского муниципального района Саратовской области - возвратить ФИО1 денежные средства в размере 2497,70 руб., прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, снять с кадастрового учета объект недвижимости (сарай) с кадастровым номером №.

Прокурор заявленные требования поддержал в полном объеме.

ФИО1 указал, что против удовлетворения требований возражает, однако мотивов возражений не привел, пояснив, что оформлял требуемые от него документы, препятствий для оформления объектов недвижимости не было.

Администрация Новобурасского муниципального района Саратовской области извещена о времени и месте судебного заседания, возражений не представила.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области извещено о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направило, возражений не представило.

Выслушав участников процесса, ознакомившись с материалами дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 12 ГК РФ гласит, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 60 ЗК РФ, предусматривающей способы защиты нарушенного права на земельный участок.

Статья 6 ЗК РФ предусматривает, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Как указано в пунктах 1 и 2 статьи 15 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. 

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 25 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как указано в ст. 39.3 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 2).

Пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) гласит, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом и подтверждается исследованными материалами, 

26.11.2015 между ответчиками заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, предоставленный для выпаса сельскохозяйственных животных площадью 9853 кв.м с кадастровым номером № с адресным ориентиром: 

<

адрес>. 16.05.2016 между ответчиками заключен договор купли-продажи №7 находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, предоставленный для выпаса сельскохозяйственных животных площадью 9853 кв.м с кадастровым номером № с адресным ориентиром: 

<

адрес>, в связи с тем, что на земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 объект с кадастровым номером №, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 19.04.2016. В соответствии с выпиской ЕГРН правообладетелем земельного участка является ФИО1 Цена участка установлена в сумме 2 497 рублей 74 копейки.

Как усматривается из выписки ЕГРН, объект недвижимости с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: 

<

адрес>; пощадь объекта (сарая), расположенного на указанном земельном участке составляет 30 кв.м, а площадь земельного участка 9853 кв. м, то есть в сотни раз превышает площадь сооружения. Согласно декларации об объекте недвижимого имущества от 14.04.2016 рассматриваемый объект является деревянным сараем площадью 30 кв.м, построенным в 2016 году, не имеющим подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. В ходе проверочных мероприятий с выходом на место при визуальном осмотре указанного земельного участка какие-либо объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) не установлены.

В то время как основанием продажи ответчику ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № послужило то, что ФИО1 администрации Новобурасского муниципального района были предоставлены сведения о наличии на данном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Согласно статье 129 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Статьи 39.3 и 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривали продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, сооружений либо помещений, расположенных на таких участках.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Понятия «здание», «сооружение» и «помещение» содержатся в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», где указано,, что здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Доказательства наличия на спорном земельном участке в период декларирования и в настоящее время зданий, сооружений либо помещений, по своих техническим характеристикам соответствующих вышеизложенным нормам права, суду не представлены.

В результате проверки было выявлено, что на земельном участке, принадлежащем ФИО1, имеется один объект, зарегистрированный как сарай площадью 30 кв.м, однако какие-либо объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) на земельном участке не установлены. 

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящегося на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование только соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой именно для использования такого здания, сооружения по назначению.

Судом установлено, что на земельном участке какой-либо объект недвижимости отсутствует, следовательно, земельный участок не мог быть продан ФИО1 на льготных основаниях без проведения аукциона на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Анализ вышеприведенных норм права позволяет суду прийти к выводу о том, что в связи с отсутствием на земельном участке объекта, договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 ГК РФ).

Действиями администрации Новобурасского муниципального района по продаже ФИО1 земельного участка с нарушением требований статьи 39.3 ЗК РФ без проведения аукциона были нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц — граждан имеющих право и желающих принять участие в аукционе по продаже земельных участков и в законном порядке приобрести данный земельный участок в собственность. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные требования должны быть удовлетворены в полном объеме, поскольку они законны, обоснованы и подтверждаются исследованными судом доказательствами, а при признании недействительным купли-продажи земельного участка стороны должны быть приведены в первоначальное положение.

Руководствуясь статьями 194—199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск прокурора Новобурасского района Саратовской области к администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о прекращении права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Пекратить право собственности ФИО1 на объект (сарай) с кадастровым номером №.

Признать недействительным (ничтожным) договор №7 купли-продажи земельного участка площадью 9853 м с кадастровым номером №, заключенный 16.05.2016 между Администрацией Новобурасского муниципального района Саратовской области и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обязав ФИО1 возвратить администрации Новобурасского муниципального района Саратовской области земельный участок площадью 9853 м2 с кадастровым номером №, а администрацию Новобурасского муниципального района Саратовской области — возвратить ФИО1 денежные средства в размере 2 497 рублей 70 копеек.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Снять с кадастрового учета объект недвижимости (сарай) с кадастровым номером №

Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда с подачей жалобы через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А. В. Чахоткин