Дело № 2-144/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2018 года г. Заречный

Заречный районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Осокина М.В. при секретаре судебного заседания Дудиной А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО «Управляющая компания «Апельсин» и ООО «ЭкоСтрой» о признании незаконным решения о выборе способа управления сельскохозяйственным торговым комплексом «Апельсин», недействительным или незаключенным договора управления торговым комплексом «Апельсин», а также решения общего собрания инвесторов и решения общего собрания собственников торгового комплекса «Апельсин»,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4, ФИО5, ФИО6, и ФИО7 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «УК «Апельсин», в котором указали, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных в Сельскохозяйственном торговом комплексе «Апельсин» (далее по тексту – СХТК Апельсин) по адресу: 

<

адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ истцы узнали, что в соответствии с решением о выборе способа управления СХТК Апельсин от ДД.ММ.ГГГГ посредством управления ООО «УК «Апельсин», в связи с чем заключен договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, п.4.2 которого определен размер платежей за содержание и ремонт жилого фонда в 173, 51 рубля за 1 кв.м. площади нежилых помещений торгового центра. Также в ДД.ММ.ГГГГ истцы узнали о решении, принятом инвесторами СХТК Апельсин и оформленном протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, которым также определен размер оплаты в 173, 51 рубля за 1 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений принято решение, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ об определении размера платы в 150, 58 рублей за кв.м. При этом, полагая необходимым применить требования жилищного законодательства к указанным отношениям по аналогии, истцы просили признать незаконным решение ФИО8 о выборе способа управления СХТК Апельсин от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным как противоречащим закону договор, заключенный между ООО «ЭкоСтрой» и ООО «УК «Апельсин», поскольку у управляющей компании нет лицензии на осуществление указанной деятельности, договор заключен без проведения конкурса, предусмотренного п.13 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации, договором произвольно установлен тариф по оплате за содержание и ремонт общего имущества. Кроме того, истцы просили признать незаконным решение инвесторов СХТК «Апельсин», оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку решение должно приниматься собственниками помещений, а не инвесторами, плата за содержание жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, тогда как такого обоснования не приведено.

В ходе рассмотрения настоящего дела исковые требования неоднократно уточнялись, в итоге истцы просили признать незаконным решение ООО «ЭкоСтрой» о выборе способа управления СХТК «Апельсин» от ДД.ММ.ГГГГ, в силу того, что указанное решение принято в отношении юридического лица, которое к тому моменту еще не было зарегистрировано в ЕГРЮЛ, не имеет лицензии на осуществление управление объектами недвижимости, соответствующие виды деятельности не включены в ОКВЭД; признать незаключенным либо недействительным (ничтожным) договор управления торговым комплексом от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭкоСтрой» и ООО «УК «Апельсин», поскольку в нарушение п.3 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации в нем не указаны состав общего имущества, перечень выполняемых работ и порядок определения цены, в нарушение п.4 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены разные тарифы для различных площадей СХТК «Апельсин», при этом в соответствии с п/п. 3 п.5 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на срок не более трех месяцев, одновременно с этим просили признать незаконным решение общего собрания инвесторов СХТК «Апельсин», оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку такой формы собрания не предусмотрено законом, истцы не были допущены до проведения собрания, решения приняты по вопросу, не включенному в повестку дня, не указаны лица, проводившие подсчет голосов, и незаконным решение общего собрания собственников СХТК «Апельсин», оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку также не указаны лица, проводившие подсчет голосов, отсутствуют сведения о полномочия представителей, принимавших участие в голосовании.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «ЭкоСтрой».

В судебном заседании истцы ФИО4, ФИО6, ФИО7, а также их представитель и представитель ФИО5 – ФИО9 исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом. 

Представители ответчиков ООО «ЭкоСтрой» и ООО «УК «Апельсин» ФИО10 и ФИО11 возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что полная аналогия жилищного законодательства к настоящим отношениям не применима, и возможно применение жилищного законодательства только к общим принципам правового регулирования, в силу специфики отношений по управлению многоквартирными домами и их отличием от управления зданиями в нежилыми помещениями. В этой связи полагали доводы истцов о незаконности способа выбора управления СХТК «Апельсин» единоличным решением ООО «ЭкоСтрой» необоснованными, поскольку Застройщиком здание было передано Заказчику – ООО «ЭкоСтрой» и оно должно было нести бремя его содержания, а значит, выбрать способ управления им без конкурса до установления способа общим собранием собственников помещений. В данной логике рассуждений оспариваемый договор управления не противоречит требованиям законодательства, поскольку соответствующих требований, прямо установленных законом нет, в том числе об обязательном наличии лицензии на управление зданием с нежилыми помещениями, перечнем существенных условий договора и его срока. Сторона ответчика также полагала невозможным оспаривание указанного договора истцами, исходя из принципа «Эстоппеля», то есть принципа невозможности оспаривания договора стороной, которая в связи с его исполнением с ним фактически соглашалась, о чем свидетельствует не принятие истцами мер по отказу от получения услуг, оказываемых ООО «УК «Апельсин». Форма собрания инвесторов здания не запрещена законом, в связи с чем до регистрации права собственности на соответствующее жилое помещение инвесторы как владельцы помещений несут бремя его содержания, в связи с чем уполномочены определять вопросы управления им. Одновременно с этим, стороной ответчика подано заявление о пропуске истцом срока исковой давности оспаривания решения общего собрания инвесторов СХТК «Апельсин», поскольку истцы были уведомлены о его проведении, исходя из их утверждения о недопуске на указанное собрание, они знали о его проведении, результаты в виде протокола были размещены в общедоступном месте на доске объявлений. Аналогичным образом, сторона ответчика указала о пропуске строка исковой давности по оспариванию договора недействительным, поскольку только по инициативе суда ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле было привлечено в качестве ответчика ООО «ЭкоСтрой», в связи с чем этой датой следует считать поданным заявление об оспаривании договора к надлежащим ответчика. Кроме того, пропорциональное отношение площади помещений истцов к площади иных собственников, принимавших участие в голосовании, свидетельствует, о том, что их голосование не могло повлиять на принятие решения, в связи с чем в силу прямого указания в законе соответствующие протоколы не могут быть признаны недействительными. Результаты подсчета голосов возможно проверить по листам голосования, не указание в протоколах лиц, осуществлявших указанный подсчет, не свидетельствует о грубом нарушении порядка его оформления.

Суд, выслушав позиции сторон, исследовав письменные доказательства, полагает необходимы отметить следующие обстоятельства.

Истцы на основании договором инвестирования являются собственниками нежилых помещений, расположенных в СХТК Апельсин по адресу: 

<

адрес>, а именно:

- ФИО4 принадлежит нежилое помещение общей площадью 20,8 кв.м. с кадастровым номером № 

- ФИО5 принадлежит нежилое помещение общей площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером №

- ФИО6 принадлежит нежилое помещение общей площадью 19,2 кв.м. с кадастровым номером №

- ФИО7 принадлежит нежилое помещение общей площадью 33,9 кв.м. с кадастровым номером № Данные обстоятельства подтверждены сведениями из ЕГРН и не оспариваются стороной ответчика.

Указанные помещения переданы им по актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «ЭкоСтрой» как Заказчик указанного строительства приняло законченное строительством здание СХТК Апельсин от ООО «СК «

<

данные изъяты>» по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО «ЭкоСтрой» ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом указанного обстоятельства, в связи с необходимостью управления зданием СХТК Апельсин, бремя содержания которого в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несет собственник, которого в полном юридическом смысле слова у здания еще нет, так как помещения инвесторам к тому моменту не были переданы и их право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано, выбор способа управления здания до решение указанного вопрос общим собранием собственников решением ООО «ЭкоСтрой» является правомерным.

Утверждение истца о возможном нарушении срока выбора способа управления, предусмотренного ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при указанных обстоятельствах не может являться основанием для признания такого решения незаконным, поскольку соответствующий срок по своему характеру не является пресекательным.

Выбор ДД.ММ.ГГГГ в качестве управляющей организации ООО «УК «Апельсин», которое было зарегистрировано в ЕГРЮЛ согласно выписке только ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о незаконности данных действий, поскольку само решение не возлагает на управляющую организацию каких-либо обязанностей, определяя лишь волеизъявление ООО «ЭкоСтрой». В последующем договор управления датирован ДД.ММ.ГГГГ, когда организация уже была наделена правоспособностью. 

При решении вопроса о применении по аналогии жилищного законодательства к рассматриваемым правоотношением, следует указать, что в п.1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Приведенное содержание абз.1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 по своей логическому выводу указывают лишь на возможность применения по аналогии положений статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к выводу о том, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Распространять данные положения Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на прочие вопросы не обоснованно.

В частности, вопросы принятия решений собраниями в настоящее время регламентированы гл.9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.Так, п.103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, утверждение стороны истцов о том, что решение общего собрания инвесторов СХТК, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным в силу того, что такой формы собрания не предусмотрено законом, является ошибочным, поскольку исчерпывающего перечня подобных гражданско-правовых сообществ не имеется.

При этом, передача помещений в объекте недвижимости инвесторам с момента такой передачи предполагает несение расходов по его содержанию, а значит, до регистрации права собственности именно инвесторы не только вправе, но и обязаны принять меры к управлению общим имуществом.

В соответствии с п/п 1 пункта 1 ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно представленных стороной ответчиков уведомлений, истцы ФИО7, ФИО5, ФИО6 о времени и месте проведения собрания ДД.ММ.ГГГГ были уведомлены лично под подпись, соответствующее уведомление в адрес ФИО4 было направлено почтовым уведомлением.

Достаточных данных, указывающих на препятствование или недопуск истцов к участию в проведении указанного собрания, представленная ими видеозапись не содержит, соответствующие споры по указанному поводу возникли у представителей ООО «Эко-Строй» с иными инвесторами, обусловленными расторжением инвестиционных договоров.

Уведомления о проведении собрания ДД.ММ.ГГГГ направлены истцам почтовой корреспонденцией, о чем представлены соответствующие документы в виде уведомлений и почтовых квитанций.

Факт размещения протокола № внеочередного общего собрания инвесторов СХТК «Апельсин» от ДД.ММ.ГГГГ и протокола № общего собрания собственников СХТК «Апельсин» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждены актами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Существенного противоречия в повестке дня с принятыми решениями в ходе проведения собрания ДД.ММ.ГГГГ суд не находит. Так, при обсуждении второго вопроса в виде отчета о произведенных расходах для открытия СХКТ «Апельсин» были утверждены сумма понесенных затрат на открытие торгового комплекса, а также затраты на формирование общего имущества с различным распределениям по категориям.

Суд в этой связи полагает обоснованной позицию стороны ответчиков о том, что в отличие от равного распределения расходов на общее имуществе в многоквартирном доме, установление различной платы за управлением общего имущества в зависимости от вида использования площадей нежилого здания, например, торгового комплекса коим является СХТК «Апельсин», может варьироваться в зависимости от вида его использования, способа доступа к местам общего пользования и иных особенностей его функционирования, в связи с чем не находит в указанной части нарушений требований законодательства, полагая экономически обоснованным и справедливым установление различной платы за управление общим имуществом используемого соответствующим собственником помещения в различной степени.

Утверждение сторон истцов о том, что всеми участниками долевой собственности оплачивается уборка помещения холла СХТК, являющегося собственностью ФИО2, который приходится отцом директору ООО УК «Апельсин» ФИО8, то есть аффилирован ему, в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены доказательствами.

Отсутствие в протоколе сведений об инициаторе проведения собрания не указывает на незаконность его проведения, поскольку действующим гражданским законодательством соответствующего требования не предусмотрено.

Листы голосования позволяют проверить полученные результаты, в связи с чем соответствующего нарушения подведения итогов голосования также нет.

Представленные стороной ответчика сметы ежемесячных расходов СХТК «Апельсин» утвержденные на собраниях от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, обоснованы документально в виде копий договоров и исполнительной документации к ним, в том числе платежными поручениями. Доводы стороны истцов о чрезмерности и необоснованности соответствующих расходов, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, соответствующими доказательствами не подкреплены. Их несогласие с отдельными пунктами сметы могут быть реализованы посредством оспаривание действий ООО «УК «Апельсин» в соответствующей части по конкретным обстоятельствам.

В соответствии с п.4 ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

При этом, к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества. (абз.2 п.109 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В данной части установлено, что как в момент проведения оспариваемых собраний ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, так и по результатам рассмотрения Заречным районным судом гражданского дела № (решение от ДД.ММ.ГГГГ, вступившее в законную силу после вынесения Апелляционного определения Свердловским областным судом от 15.12.2017) по исковому заявлению А.А.АБ., ФИО5, ФИО1, ФИО6 ФИО4 к ООО «УК «Апельсин», ООО «ЭкоСтрой», ФИО2 и ФИО3 о признании права общей долевой собственности, голосование истцов не могло повлиять на принятие решений повестки дня, поскольку истцам в общей сложности принадлежит 94,3 кв.м., от общей площади торговых мест в 2 177, 6 кв.м., что составляет 4,3%. При этом, ФИО2, исходя из данных ЕГРН принадлежало к моменту голосования 1 703 кв.м. или 65% от общей площади, после оспаривания права на общее имущество – 1 175, 9 кв.м составляющее 58,01%, в связи с чем в совокупности с другими лицами также принявшими участие в проведении оспариваемых собраний, фактически определяли принятия решения по конкретному вопросу.

Полномочия ФИО8, принимавшего участие в собраниях от имени ФИО2 на основании доверенности, подтверждены письменным заявлением последнего, указавшего, что данная доверенность к настоящему моменту не сохранена.

Вопрос о существенности возможных неблагоприятных последствий для истцов сосредоточен в области установления платы за услуги управляющей компании. В данной части следует также указать на отсутствие достаточных данных, указывающих на необоснованность представленных ООО «УК Апельсин» расходов по управлению СХТК, подтверждение несения расходов договорами и исполнительной документацией к ней.

С учетом совокупности указанных сведений суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания решений, принятых на собраниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

Кроме того, решением общего собрания собственников нежилых помещений СХТК «Апельсин», оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден способ управления зданием СХТК управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Апельсин», утвержден отчет о ее деятельности за ДД.ММ.ГГГГ, исходя из ранее установленного размера платы. Указанное решение стороной истцов не оспаривается, в связи с чем ранее принятые решения о способе управления, размере платы фактически подтвержден новым решением собрания.

Так, в соответствии с п.2 ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

При этом, суд находит необоснованным заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по оспариванию решения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.5 ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Уведомление о проведении собрания истцов, а также их утверждение о недопуске на его проведение не свидетельствует об осведомленности последних о содержании принятого на нем решения, поскольку оспаривается именно решение в его содержательной части.

Исходя из получения необходимых сведений о принятом решении только в июне 2016 года (обратного не доказано, а размещение для публичного доступа влияет на двухгодичный срок) суд полагает обращение истцов с иском ДД.ММ.ГГГГ в пределах сроков исковой давности.

Утверждение о невозможности оспаривания истцами договора управления в силу принятия услуг управляющей организации суд полагает также ошибочным, поскольку явного, прямого одобрения и активного принятия истцами соответствующих услуг не установлено. Получение квитанции на оплату услуг управления, с одновременным обращением в управляющую организация с целью разрешения споров об оказании соответствующих услуг не является достаточным для этого, напротив, характер обращений свидетельствует о несогласии как с самим способом управления через ООО «УК «Апельсин», так и с ее действиями.

Вместе с тем, исходя из вышеизложенных обстоятельств суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО «Управляющая компания «Апельсин» и ООО «ЭкоСтрой» о признании незаконным решения о выборе способа управления сельскохозяйственным торговым комплексом «Апельсин», недействительным или незаключенным договора управления торговым комплексом «Апельсин», а также решения общего собрания инвесторов и решения общего собрания собственников торгового комплекса «Апельсин», - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Свердловский областной суд через Заречный районный суд Свердловской области.

.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2018 года.

.

Судья М.В.Осокин