Дело № 2-2804/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красноармейский районный суд г. Волгограда

в составе: председательствующего судьи Лымарева В.И., 

при секретаре Бутовской Н.В.,

с участием представителя истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, представителя третьего лица ПАО КБ «Центр-инвест» по доверенности ФИО3,

«26» декабря 2017 года в городе Волгограде, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обосновании иска указано, что 03 августа 2007 года между ОАО КБ «Русский Южный банк» с одной стороны, и ФИО4 – с другой стороны, заключен кредитный договор 

<

***>, в рамках которого ФИО4 для приобретения квартиры 

<

адрес> г. Волгограда, переведенной в последующем в нежилое помещение с адресом г. Волгоград, 

<

адрес> (кадастровый номер №), предоставлен кредит на сумму 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев под 13,75% годовых, в обеспечение исполнения обязательств по которому ФИО4 выдана закладная, владельцем которой на основании договора купли-продажи в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», однако как заемщик с декабря 2008 года принятые на себя обязательства не исполняла, в результате чего образовалась задолженность в сумме 3 309 864,88 рублей, из которых сумма основного долга 1 450 033,17 рублей, договорные проценты 1 693 859,21 рублей, договорная неустойка 131 991,33 рублей, которые решением Кировского районного суда г. Волгограда от 08 октября 2010 года взысканы с ФИО4, тогда как на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года ИП ФИО4 признана несостоятельным (банкротом), являющаяся предметом залога квартира включена в конкурсную массу, выставлена на торги и реализована по договору от 30 июля 2013 года ФИО5 с незаконным погашением регистрационной записи об ипотеке, который по договору от 25 октября 2013 года продал квартиру ФИО6, который по договору от 04 апреля 2014 года продал квартиру ФИО2, что в свою очередь привело к нарушению прав истца как залогодержателя имущества, которым обеспечено исполнение обязательств по кредитному договору, и явилось основанием для обращения в суд с заявленными требованиями об обращении взыскания на нежилое помещение (кадастровый номер №) по адресу г. Волгоград, 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, полагая, что он является добросовестным приобретателем спорного помещения, считает, что истцом пропущен срок исковой давности. 

Третье лицо ФИО4, извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица АО КБ «Центр-Инвест» по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявила возражения относительно исковых требований, поскольку по договору от 04 апреля 2014 года АО КБ «Центр-Инвест» является залогодержателем спорного нежилого помещения.

Выслушав представителя истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, представителя третьего лица АО КБ «Центр-Инвест» по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Как следует из ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

К условиям кредитного договора применяются положения о договоре займа, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 348 ГПК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. 

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные положения содержатся в ст. 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ч. 2 ст. 11 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено, что 03 августа 2007 года между ОАО КБ «Русский Южный банк» с одной стороны, и ФИО4 – с другой стороны, заключен кредитный договор 

<

***>, в рамках которого ФИО4 для приобретения квартиры 

<

адрес> г. Волгограда, переведенной в последующем в нежилое помещение с адресом г. Волгоград, 

<

адрес> (кадастровый номер №), предоставлен кредит на сумму 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев под 13,75% годовых, в обеспечение исполнения обязательств по которому ФИО4 выдана закладная, владельцем которой на основании договора купли-продажи в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Заемщик с декабря 2008 года принятые на себя обязательства не исполняла, в результате чего образовалась задолженность в сумме 3 309 864,88 рублей, из которых сумма основного долга 1 450 033,17 рублей, договорные проценты 1 693 859,21 рублей, договорная неустойка 131 991,33 рублей.

Решением Кировского районного суда г. Волгограда от 08 октября 2010 года с ФИО4 взыскана задолженность по кредитному договору от 03 августа 2007 года 

<

***> и обращено взыскание на принадлежащую залогодателю квартиру 

<

адрес> г. Волгограда.

На основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года ИП ФИО4 признана несостоятельным (банкротом), являющаяся предметом залога квартира включена в конкурсную массу, выставлена на торги и реализована по договору от 30 июля 2013 года ФИО5 с погашением регистрационной записи об ипотеке, который по договору от 25 октября 2013 года продал помещение ФИО6, который по договору от 04 апреля 2014 года продал помещение ФИО2

В свою очередь по заявлению ФИО2 квартира переведена в нежилое помещение на основании постановления Администрации Красноармейского района г. Волгограда от 16 мая 2014 года.

Вступившим в законную силу Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 08 апреля 2015 года за АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» признано возникшее с 13 августа 2007 года на основании кредитного договора от 03 августа 2007 года 

<

***> право залога в отношении нежилого помещения площадью 72,8 кв.м., расположенного на 1-м этаже по адресу г. Волгоград, 

<

адрес> (кадастровый номер №) с установлением на него обременения в виде ипотеки в силу закона (залогодатель ФИО2).

По мнению суда, именно с даты принятия Апелляционного определением Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда 08 апреля 2015 года начал исчисляться срок давности по обращению взыскания на заложенное имущество.

С учетом предъявления иска 17 мая 2017 года трехлетний срок давности истцом не пропущен.

По состоянию на 12 мая 2017 года задолженность ФИО4 по кредитному договору от 03 августа 2007 года 

<

***> составляет 3 309 864,88 рублей, из которых сумма основного долга 1 450 033,17 рублей, договорные проценты 1 693 859,21 рублей, договорная неустойка 131 991,33 рублей.

Доказательств того, что заемщиком исполнены вытекающие из кредитного договора обязательства и задолженность погашена перед залогодержателем, в судебное заседание не представлено.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 3, 4, п. 1 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности: уплату основного долга, процентов за пользование кредитом, причитающихся сумм неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного помещения, не может являться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований залогодержателя об обращении взыскания на имущество.

Учитывая, что в судебном заседании установлено существенное нарушение со стороны залогодателя условий кредитного договора, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой), поскольку сумма неисполненного перед истцом заемщиком обязательства составляет более 5% от размера оценки рыночной стоимости квартиры как предмета залога, а период просрочки исполнения обязательства значительно превышает 3 месяца, суд приходит к выводу, что нарушение обеспеченного залогом обязательства не может быть признано крайне незначительным и размер требований истца как залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

В связи с этим являются обоснованными требования истца об обращении взыскания на предмет залога – принадлежащее ФИО2 нежилое помещение площадью 72,8 кв.м., расположенное на 1-м этаже по адресу г. Волгоград, 

<

адрес> (кадастровый номер №).

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по ходатайству истца определением суда от 20 октября 2017 года по делу назначено производство судебной экспертизы, порученное экспертам ООО «НК Эксперт Групп Поволжье».

Согласно заключения судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения площадью 72,8 кв.м., расположенное на 1-м этаже по адресу г. Волгоград, 

<

адрес> (кадастровый номер №) составляет 3 330 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд находит его достоверным, поскольку эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта мотивированы, материалам дела не противоречат.

Принимая во внимание положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд считает необходимым установить начальную продажную цену спорного помещения в сумме 2 664 000рублей (3 330 000 рублей – 20%).

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Поскольку истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, данные денежные средства подлежат взысканию в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с ответчика.

Кроме того с ФИО2 в пользу ООО «НК Эксперт Групп Поволжье» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – принадлежащую на праве собственности ФИО2 нежилое помещение площадью 72,8 кв.м., расположенное на 1-м этаже по адресу г. Волгоград, ул. 

<

адрес> (кадастровый номер №), установив начальную продажную цену 2 664 000рублей рублей, установив способ реализации предмета залога – публичные торги.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «НК Эксперт Групп Поволжье» расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий В.И. Лымарев

Мотивированное решение суда изготовлено «26» декабря 2017 года

Председательствующий В И. Лымарев

решение не вступило в законную силу

«26» декабря 2017 года

Судья Лымарев В.И.