Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 ноября 2018 года г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Ковалевой О.Г.,

при секретаре судебного заседания – Коркмазове М.У.,

с участием представителя истца Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» (АО «Россельхозбанк») – ФИО1, действующей на основании доверенности; представителей ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего по доверенности и ФИО4, действующего по ордеру, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-31/18 по исковому заявлению Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указано, что 27 декабря 2013г. ОАО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (далее - Кредитор) и ФИО2 (далее - Заемщик) заключили кредитный договор № (далее - Кредитный договор). По условиям Кредитного договора Кредитор обязался предоставить Заемщику денежные средства в сумме 2 500 000,00 руб., а Заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере 18% годовых (п.1.2., 1.3. Кредитного договора). Согласно п.1.5. Кредитного договора погашение (возврат) Кредита (основного долга) осуществляется согласно графику, содержащемуся в приложении № к кредитному договору. Окончательный срок возврата Кредита 10.12.2038г. Согласно п.3.1. Кредитного договора выдача кредита производится перечислением средств на расчетный счет Заемщика. Конкретной датой выдачи кредита является дата возникновения задолженности на ссудном счете Заемщика (п.3.3 Договора). В нарушение условий Кредитного договора Заемщик ненадлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, не возвратив в установленный срок задолженность по основному долгу и процентам за пользование кредитом, что подтверждается мемориальными ордерами. Таким образом, по состоянию на 11 мая 2016г. задолженность по Кредитному договору № от 27 декабря 2013г. составляет: 2 486 927,36 руб.; срочная ссудная задолженность 2 258 333,43 руб.; задолженность по основному долгу с 10.12.2015г. по 11.05.2016г. - 49 999,98 руб.; проценты за пользование кредитом с 10.12.2015г. по 11.05.2016г.-178 593,95 руб. Согласно п.2.1 Кредитного договора Заемщик обязуется использовал полученный Кредит исключительно на следующие цели: приобретение жилого помещения, квартиры, состоящей из 3 комнат общей площадью 61,9 кв.м., в том числе жилой площадью 44,2 кв.м. на 3 этаже многоквартирного жилого 5 этажного дома по адресу: КЧР, 

<

адрес>, общей стоимостью 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей по договору купли-продажи. Стороны пришли к соглашению о том, что в отношении жилого помещения будет оформлено право собственности Заемщика. 18.09.2013г. по договору купли-продажи ФИО2 было приобретено указанное жилое помещение. Право собственности ФИО2 было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав серии № № от 30.12.2013г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, существуют ограничения (обременения): ипотека в силу закона. Согласно п.16 Договора купли-продажи от 18.09.2013г. имущество, приобретённое Покупателем частично с использованием средств кредита Банка в соответствии с положением настоящего Договора, с момента государственной регистрации Договора считается находящимся в ипотеке у Банка в силу закона (ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.19 №102-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями). Согласно п.5.2 Кредитного договора надлежащее обеспечение исполнения Заемщик своих обязательств по настоящему договору является существенным обстоятельством, из которых Кредитор исходит при его заключении. Обеспечением исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему Договору является ипотека в силу закона (п.1 ст.77 Закона об ипотеке приобретенной частично с использованием кредитных средств недвижимости - с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на нее. Просит суд: взыскать с ФИО2 в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала задолженность по кредитному договору № от 27.12.2013 г. в размере 2 486 927,36 руб., в том числе: 2 258 333,43 руб. - срочную ссудную задолженность, 49 999,98 руб. - сумма основного долга, 178 593,95 руб. - проценты за пользование кредитом, а так же сумму госпошлины, уплаченной при подаче заявления в суд в размере 20 634,64 руб. Обратить взыскания на имущество являющееся обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору № от 27 декабря 2013 года, посредствам продажи с публичных торгов, а именно на квартиру, назначение: жилое, расположенную по адресу: КЧР, 

<

адрес>; общей площадью 61,9 кв.м. на 3 этаже, кадастровый (условный) №, установив начальную продажную цену имущества в размере 80% от рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в отчете, посредством продажи с публичных торгов; расторгнуть кредитный договор с 11 мая 2016 года.

Определением Черкесского городского суда от 31.10.2016 года по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения актуальной в настоящее время рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости.

Определением Черкесского городского суда от 05.02.2018 года по ходатайству представителя истца ФИО2 – ФИО3 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Центр независимой экспертизы». 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просит их удовлетворить, при этом просит суд обратить взыскание на заложенное имущество, с учетом п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взять за основу заключение эксперта, выполненное по определению суда от 31.10.2016г., взыскать расходы, понесенные в связи с оплатой стоимости проведенной судебной оценочной экспертизы.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне слушания был надлежащим образом извещен, о чем суду сообщили его представители, не возражал рассмотреть дело без его участия. 

Представители ответчика ФИО2 – ФИО4 и ФИО3 не согласились с иском, не были также согласны с результатами судебных экспертиз, заявили устное ходатайство о проведении второй повторной оценочной экспертизы, обосновав ходатайство тем, что цена стоимости квартиры их также устраивает, не просили суд применить ст.333 ГК РФ, не согласились с расчетом задолженности по кредиту, посчитав его неверным, письменных возражений не представили. В случае удовлетворения иска, в качестве доказательства по делу, просят в основу решения суда положить экспертное заключение, подготовленное экспертом ООО АФ «Аудит-Консалтинг». 

Согласно ч.1 ст.167 ГПК РФ лица участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки в судебное заседание и представить доказательства, подтверждающие уважительность этих причин. В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, если сведения о причинах неявки отсутствуют, либо если суд признает причины неявки неуважительными. С учетом, что какого-либо перечня обстоятельств, признаваемых уважительными причинами неявки участвующих в деле лиц в судебное заседание ГПК РФ не устанавливает, то вопрос решается судом в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела и представленных неявившимся участником процесса доказательств. В данном случае причину неявки ответчиков в виду не предоставления суду доказательств, подтверждающих уважительность неявки, суд признает неуважительной.

Руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, принимая во внимание положения ч.3 ст.6.1 ГПК РФ и ст.154 ГПК РФ, п.1 ст.1 Федерального закона от 30 апреля 2010г. №68-ФЗ, о компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, определил с учетом мнения представителя истца рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчиков. 

Суд приходит к выводу, что неявка ответчика не является препятствием к рассмотрению дела и находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В судебном заседании установлено, что 27.12.2013 года АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала АО «Россельхозбанк» и ФИО2 заключили кредитный договор №. 

По условиям Кредитного договора Кредитор обязался предоставить Заемщику денежные средства в сумме 2 500 000,00 руб., а Заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере 18% годовых (п.1.2., 1.3. Кредитного договора). 

Согласно п.1.5. Кредитного договора погашение (возврат) Кредита (основного долга) осуществляется согласно графику, содержащемуся в приложении № к кредитному договору. Окончательный срок возврата Кредита 10.12.2038г. 

Согласно п.3.1. кредитного договора выдача кредита производится перечислением средств на расчетный счет заемщика. Конкретной датой выдачи кредита является дата возникновения задолженности на ссудном счете заемщика (п.3.3 договора). 

Материалами дела подтверждается, что кредитор выполнил свои обязательства, предоставив кредит заемщику, что подтверждается банковским ордером № от 27.12.2013г. в размере 2 500 000,00 руб. 

В нарушение условий кредитного договора заемщик ненадлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, не возвратив в установленный срок задолженность по основному долгу и процентам за пользование кредитом, что подтверждается мемориальными ордерами и соответствующими выписками по лицевому счету. 

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что по состоянию на 11 мая 2016г. задолженность по Кредитному договору № от 27 декабря 2013г. составляет - 2 486 927,36 руб.; срочная ссудная задолженность - 2 258 333,43 руб.; задолженность по основному долгу с 10.12.2015г. по 11.05.2016г. - 49 999,98 руб.; проценты за пользование кредитом с 10.12.2015г. по 11.05.2016г. - 178 593,95 руб.

Кредитором соблюден внесудебный порядок урегулирования спора, в адрес заемщика по кредитному договору направлены уведомления о наличии задолженности по кредитному договору и необходимости ее погашения, а так же уведомление-требование о досрочном возврате задолженности от 19.02.2016г. 

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между кредитором и ФИО2 заключен договор № об ипотеке. 

Согласно договора купли-продажи объекта недвижимости от 27.12.2013 года, ФИО2 приобрел квартиру, расположенную по адресу: КЧР, 

<

адрес>; общей площадью 61,9 кв.м. на 3 этаже пяти этажного дома, кадастровый (условный) №.

Согласно п.3.1 кредитного договора № от 27 декабря 2013г. об ипотеке заемщик использовал полученный кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; общей площадью 61,9 кв.м. на 3 этаже, кадастровый (условный) №.

Стороны установили стоимость объекта недвижимости – 2 950 000,00 руб. Квартира частично приобретена за счет средств банка – 2 500 000,00 руб., за счет собственных средств - 450 000,00 руб. 

В соответствии с п.4.7 кредитного договора, в случае если заемщик ненадлежащим образом выполнил свою обязанность в срок возвращать кредит (основной долг), то кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от Заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за пользование кредитом, исчисленных за время фактического пользования кредитом. 

Согласно п. 5.2 кредитного договора надлежащее обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору является существенным обстоятельством, из которого кредитор исходит при его заключении. 

Обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору является ипотека в силу закона (п.1 ст.77 Закона об ипотеке) приобретенной частично с использованием кредитных средств недвижимости - с момента государственной регистрации права собственности заемщика на нее. 

В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Согласно п.5. ст.54.1. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

В соответствии со ст.348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (Кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество. 

В соответствии со ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку. 

Согласно ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в числе прочего так же начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с кредитным договором, в случае если заемщик ненадлежащим образом выполнил свою обязанность в срок возвращать кредит, то кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за пользование кредитом, исчисленных за время фактического пользования Кредитом. 

Реализация предмета залога, на который залогодержателем обращено взыскание, должна быть произведена путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством РФ.

Истец неоднократно в соответствии с условиями кредитного договора уведомлял заемщика о необходимости погашения имеющейся задолженности. 

Встречного расчета ответчиком не представлено, расчет истца не опровергнут доказательствами со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в связи, с чем требование о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

Согласно абз.2 ч.1 ст.3 Закона об ипотеке, указывает, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В силу п.3 ч.1 ст.5 данного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (п.п.1 и 2 ст. 6 Закона).

В соответствии с ч.1 ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности - жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Названные положения допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона. 

В соответствии с п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В данном случае ипотека возникла в силу заключенного кредитных договоров, согласно которых Кредитор – истец (ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк») предоставил Заемщику- ответчику кредит согласно п.2.1 Кредитного договора Заемщик использовал полученный Кредит на приобретение жилого помещения.

Кроме того, сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательств, обеспеченного залогом, так как составляет более чем три месяца.

Требования банка, как залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п.1 ст.349 ГК РФ). В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда (п.п.10 ст.28.1 Закона РФ «О залоге»). 

Согласно заключению эксперта № (05/2017) от 12.01.2017г., проведенного независимыми оценщиками ООО АФ «АУДИТ-КОНСАЛТИНГ», на дату проведения экспертизы рыночная стоимость заложенного имущества квартиры, расположенной по адресу: КЧР, 

<

адрес>; общей площадью 61,9 кв.м. на 3 этаже, кадастровый (условный) №, составляет: 3 187 000,00 руб. 

Суд принимает данное экспертное заключение во внимание, поскольку оно подготовлено ООО АФ «АУДИТ-КОНСАЛТИНГ» экспертом, имеющим квалификацию специалист-оценщик и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории РФ, согласно сертификатов соответствия. 

Также, суд учитывает, что представителями ответчика и самим ответчиком данный отчет не опровергнут, несмотря на то, что было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, которое было удовлетворено судом и определением суда назначена и проведена повторная экспертиза. Однако повторная экспертиза оценила, по истечении почти двух лет, стоимость спорного недвижимого имущества в размере 2 565 000,00 руб., что ниже оценки данного имущества по состоянию на сентябрь 2018 года, и потому судом не рассматривалась как надлежащее доказательство по делу. 

Несмотря на несогласие ответчика с заключением двух судебных экспертиз, которое ответчик просил признать недопустимым доказательством, суд считает, что экспертное заключение ООО АФ «АУДИТ-КОНСАЛТИНГ» является допустимым доказательством, так как ответчиком доказательств того, что стоимость имущества, определенная данным заключением, существенно ниже его реальной стоимости, суду не представлено.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества следует руководствоваться п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), которая должна составлять 80% от его рыночной стоимости, которая в настоящем случае составляет в 2 549 000,00 руб. (3 187 000,00 руб. х 80 %). 

В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, в случае если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке, по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности и законности требований истца, в связи, с чем они подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 Кодекса.

Согласно представленного истцом платежного поручения за подачу иска в суд, им оплачена госпошлина в размере 20 634,64 руб. исходя из цены иска. Также подлежат взысканию с ответчика расходы на судебную экспертизу, оплаченную истцом в размере 6 000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 07.02.2017 года. 

Руководствуясь ст.ст. 2, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о расторжении кредитного договора № от 27 декабря 2013 года, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность в размере 2 486 927 (два миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч девятьсот двадцать семь) рублей 36 копеек, в том числе: срочная ссудная задолженность – 2 258 333,43 рубля; задолженность по основному долгу – 49 999,98 рублей; проценты за пользование кредитом с 10.12.2015 года по 11.05.2016 года – 178 593,95 рубля.

Расторгнуть кредитный договор № от 27 декабря 2013 года, заключенный между Открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО2 с 11 мая 2016 года.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2 имущество – жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 61,9 кв.м.

Установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от ее рыночной стоимости установленной независимым оценщиком посредством продажи с публичных торгов, а именно в размере 2 549 600 (два миллиона пятьсот сорок девять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек.

Установить, что из средств, вырученных от реализации (продажи) с публичных торгов вышеуказанного заложенного недвижимого имущества подлежит выплате АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала «Россельхозбанк» сумма задолженности ФИО2 по кредитному договору № от 27 декабря 2013 года в размере 2 486 927,36 рублей, государственная пошлина в размере 20 634,64 рубля и расходы на судебную экспертизу в размере 6 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. 

В окончательной редакции решение изготовлено 23 ноября 2018 года. 

Судья Черкесского городского суда О.Г. Ковалева