Дело № 2-464/19 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белореченск 14 мая 2019 г. 

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Стогний Н.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем Польионовой Д.В., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

Истец уточнил исковые требования, просит суд обязать Администрацию Белореченского городского поселения изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 653 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>для размещения блокированных жилых коттеджей» на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и выдать ему документ, предусмотренный законодательством РФ, об изменении вида разрешенного использования; обязать Администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 16 апреля 2014 года, в части изменения вида разрешенного использования, а именно с вида «для размещения блокированных жилых коттеджей» на вид «для индивидуального жилищного строительства», а так же совершить все необходимые действия по регистрации дополнительного соглашения к вышеуказанному договору в установленном действующим законодательством РФ порядке; указать, что решение суда является основанием для внесения изменений государственным регистратором в сведения ЕГРН.

В обоснование заявленных исковых требований представитель истца в судебном заседании указала, что 26.01.2017 г. истец заключил Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 16.04.2014 г. и приобрел право аренды на земельный участок площадью 653 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> В августе 2017 года истец получил градостроительный план земельного участка № №, в котором указывалось, что земельный участок расположен в территориальной зоне –Ж-1Б (зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы). Летом 2018 года он окончил строительство жилого дома на указанном земельном участке. Право собственности на жилой дом признал через суд, т.к. разрешение на строительство не получил. 26.11.2018 г. он сдал документы на регистрацию права собственности на жилой дом, однако получил приостановку, по причине не соответствия вида разрешенного использования земельного участка. В феврале 2019 года истец обратился к ответчику с заявлением об изменении вида разрешённого использования с «для размещения блокированных жилых коттеджей» на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», однако получил отказ. Причиной отказа указывается невозможность внесения изменений, согласно пункту 17 ст. 39.8 ЗК РФ. Считает отказ Администрации Белореченского городского поселения незаконным и необоснованным. Истец является добросовестным приобретателем права аренды на спорный земельный участок, на основании решения Белореченского районного суда от 28.09.2018 года он имеет в собственности жилой дом Лит.А, общей площадью 96,8 кв.м., расположенный на спорном земельном участке и не может зарегистрировать право собственности на жилой дом, в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка. Незаконными действиями ответчика, а именно – раздел земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101152:221, площадью 27847 кв.м., на земельные участки меньшей площадью, созданы условия, при которых невозможно реализовать в дальнейшем регистрацию права собственности на жилой дом, право выкупа земельного участка в собственность, а так же возникает большая разница в денежном выражении, потому что коэффициент при выкупе земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «для размещения блокированных коттеджей» различен.

Представитель ответчика Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района ФИО3 с исковыми требованиями не согласен. В судебном заседании пояснил, что изначально земельный участок был предоставлен муниципальным образованием Белореченский район по договору аренды от 08.04.2009 г. № Г. для целей - размещение блокированных жилых коттеджей. Указанный участок предоставлялся посредством процедуры проведения торгов. В последствии в связи с разделом был заключен договор аренды от 16.04.2014г. № (на земельный участок площадью 653 кв.м.), права аренды на который впоследствии на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора перешли от Г. к Г., 04.08.2015 г. по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Г. передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка Г., в свою очередь Г. 26.01.2017 г. соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора передал свои права и обязанности ФИО1 

Согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части вменения видов его разрешенного использования не допускается. В силу приведённой нормы арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Следовательно, в данном случае изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего изменение целевого назначения земельного участка на иной вид - индивидуальное жилищное строительство, по существу направлено на обход процедуры предусмотренной для предоставления участков данной категории. Кроме того, изменение целевого назначения предоставленного с торгов земельного участка повлечет нарушение требований ч. 1 ст. 15 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-Ф3 «О защите конкуренции».

Представителя третьего лица Администрации муниципального образования Белореченского района, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, уважительности причин своей неявки суду не предоставил.

Представитель Межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, однако просил суд рассмотреть дело без его участия, принять решение на усмотрение суда.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=5539ACD3EC75292B2650F2F8872CD62152356D2836755DA00DF610A4FB930D601630815AC13DC44E08WEQ"11 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства в Российской Федерации является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

Как установлено в судебном заседании, изначально земельный участок, кадастровый №, общей площадью 27847 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> был предоставлен муниципальным образованием Белореченский район по договору аренды от 08.04.2009 г. № Г. для целей - размещение блокированных жилых коттеджей (л.д.122-131). Указанный участок предоставлялся посредством процедуры проведения торгов. 16.04.2014 г. Соглашением № р-1 -799 вышеуказанный договор аренды земельного участка был расторгнут. В последствии в связи с разделом земельного участка на участки с меньшей площадью между муниципальным образованием Белореченский район и Г. был заключен договор аренды от 16.04.2014г. № на земельный участок, кадастровый №, площадью 653 кв.м., со сроком аренды на 44 года. Права аренды на указанный земельный участок на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 26.01.2017 г. перешли к истцу Г. (л.д. 17). На данном земельном участке, расположенном в территориальной зоне Ж-1Б /зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы/ истцом возведен жилой дом, право собственности, на который было признано за ним на основании решения Белореченского районного суда Краснодарского края от 28.09.2018 г. (л.д. 95-104). Однако регистрация права собственности на жилой дом была приостановлена по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка. При обращении истца в Администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района с заявлением об изменении вида разрешенного использования «размещение блокированных жилых коттеджей» на «индивидуальное жилищное строительство» им был получен отказ. Причиной отказа указывается невозможность внесения изменений, согласно пункту 17 ст. 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

К этим лицам относятся согласно п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ

победители аукциона, единственные участники, заявители. Истец не является ни одним из этих лиц. Заявку на участие в конкурсе истец не подавал.

Кроме того, вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101152:547, площадью 653 кв.м., образовался из земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101152:221, площадью 27 847 кв.м., который в свою очередь был выделен из земельного участка 23:39:1101152:38, площадью 200822 кв.м., который является исходным для всех образуемых в дальнейшем земельных участков.

Исходный земельный участок с торгов не предоставлялся. Исходным земельным участком является участок 23:39:1101152:38, площадью 200822 кв.м., который был сформирован из земель государственной собственности и не был закреплен за конкретными лицами, вид разрешенного использования не установлен. Поскольку исходный земельный участок был сформирован из земель государственного фонда и не был закреплен за конкретным лицом, вид разрешенного использования не был установлен, изменение вида разрешённого использования допускается. Прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, который не предоставлялся с торгов в законодательстве не предусмотрено.

Прямой запрет на изменение вида разрешенного использования содержится в п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, исходя из которой изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно, если он был приобретен через торги. Указанная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171 – ФЗ и, согласно этому закону, вступила в законную силу лишь с 1 марта 2015 года. 

Как следует из ст. 4 ГК РФ, отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 422 ГК РФ: договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Договор аренды земельного участка был заключен раньше, чем положение п.17 ст.39.8 ЗК РФ были введены ФЗ от 23.06.2014 года 171 - ФЗ в ЗК РФ.

Более того, в силу п.3 ст. 20 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. 

Договор аренды земельного участка, кадастровый №, площадью 653 кв.м., заключен на 44 года.

У образованного земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101152:547, площадью 653 кв.м., которым истец владеет на праве аренды, установленный вид разрешенного использования не соответствует минимальной норме площади, а именно 8 соткам, размер которой установлен градостроительными нормами, действующими на момент раздела земельного участка. Однако, ответчик, в нарушение норм градостроительного регламента, в 2014 году разрешил раздел земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101152:221, площадью 27847 кв.м., из которого образовался спорный земельный участок. 

Образованный земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101152:221, площадью 27847 кв.м., был предоставлен в долгосрочную аренду на 49 лет, согласно договору аренды земельного участка № от 08.04.2009 года. В п. 4.5 указанного договора содержится условие о пересчете арендной платы в случае изменения вида разрешенного использования и в случае перевода земельного участка из одной категории в другую в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Однако 16.04.2014 г. Соглашением № р-1 -799 вышеуказанный договор аренды земельного участка был расторгнут. Земельный участок площадью 27847 кв.м., был разделен на 35 земельных участков с меньшей площадью, которые в свою очередь были предоставлены без проведения торгов гражданину Г. На момент заключения договоров аренды 35 земельных участков гражданин Г. не обладал правом аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 27847 кв.м., поэтому не имел преимущественного права на заключение договоров аренды на образованные земельные участки. Однако Администрация муниципального образования Белореченский район предоставила 35 образованных участков без проведения торгов в нарушение всех норм действующего земельного законодательства РФ.

Данный раздел произведен с нарушением норм действующего законодательства, а именно, п.4. ст.11.9 ЗК РФ в редакции 2013 года (действующий закон на момент раздела) «не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости».

Поскольку не соблюдена минимальная площадь земельного участка под блокированную жилую застройку (8 соток), после раздела земельного участка строительство блокированных жилых коттеджей стало невозможным.

В п.5 ст.1 ЗК РФ установлен фундаментальный принцип земельного законодательства РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

Исходя из ст. 3 ГК РФ, в соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Как следует из «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного президиумом ВС РФ 14.11.2018 года, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ подразделены по целевому использованию на категории, и как следует из п.п. 2, земли населенных пунктов являются отдельной категорией.

Градостроительное зонирование территорий регламентируется Градостроительным Кодексом РФ, в п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2-14 года № 540. 

В силу ст. 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

По правилам п..2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объёма прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Так, согласно п. 8 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков. Также, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Учитывая вышеизложенное, а также установленные в судебном заседании обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению, так как на момент заключения договора аренды, положения закона о запрещении изменения вида использования земельного участка не существовало и п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ был принят только 23.06.2014 года, вступил в силу 01.03.2015 года. Поэтому к возникшим правоотношениям применимы положения ст. 422 ГК РФ, устанавливающие обязательными для сторон договора нормы закона, существовавшие на момент заключения договора. Кроме того, изменение вида использования земельных участков соответствует целям их использования, не нарушает градостроительный регламент и соответствует зоне расположения объектов жилой застройки.

Таким образом, суд находит необходимым обязать Администрацию Белореченского городского поселения изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101152:547, площадью 653 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенного «для размещения блокированных жилых коттеджей» на целевое использование «для индивидуального жилищного строительства»; обязать Администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 16 апреля 2014 года в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного «для размещения блокированных жилых коттеджей» на целевое использование «для индивидуального жилищного строительства», а так же совершить все необходимые действия по регистрации дополнительного соглашения к вышеуказанному договору в установленном действующим законодательством РФ порядке.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 653 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенного «для размещения блокированных жилых коттеджей» на целевое использование «для индивидуального жилищного строительства».

Обязать Администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 16.04.2014 года в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного «для размещения блокированных жилых коттеджей» на целевое использование «для индивидуального жилищного строительства», а так же совершить все необходимые действия по регистрации дополнительного соглашения к вышеуказанному договору в установленном действующим законодательством РФ порядке.

Указанное решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости по заявлению ФИО4.

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции гражданской коллегии Краснодарского краевого суда в течение месяца.

Председательствующий: Н.И. Стогний