Дело № 2-1660/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Магнитогорск

Челябинской области 21 ноября 2018 года

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Черненко Е.А.,

при секретаре Жуковой Ю.П.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ПАО «Сбербанк России», ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЮжУралКонсалдинг» о признании договора уступки права требования заключенным, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта уступаемого права требования, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (с учетом уточненных требований) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЮжУралКонсалдинг» о признании договора уступки права требования заключенным, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта уступаемого права требования, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 700 руб.

В обоснование требований указано, что Дата между истцом и ответчиком ООО «ЮжУралКонсалдинг» в лице директора К.И.В. заключен договор об авансе, согласно которому Сторона -1 (Продавец- ООО «ЮжУралКонсалдинг») обязуется передать Стороне-2 (Покупатель- ФИО1) на основании договора уступки права собственности объект недвижимости в виде Адрес а Сторона-2 в свою очередь, обязуется принять указанную квартиру и оплатить Стороне-1 денежные средства в размере 850 000 руб., в обеспечение обязательства Сторона-2 уплачивает Стороне-1 аванс в размере 30 000 руб., согласно п. 6 Договора об авансе, договор купли-продажи квартиры, указанной в п.1 Договора об авансе должен быть заключен в срок не позднее Дата. 

Дата между ООО «ЮжУралКонсалдинг» (Кредитор) и истцом (Новый Кредитор) подписан договор уступки права требования ... от Дата, согласно которому Кредитор передает Новому Кредитору право требования к должнику - Застройщику ООО «ПромСитиСтрой» по передаче в собственность после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого Адрес (2 очередь), объект долевого строительства - однокомнатную Адрес общей проектной площадью - 34,18 кв.м, расположенную на 10 этаже в 1 подъезде Дома. Истец исполнил свои обязательства по оплате аванса 30 000 руб. и 820 000 руб. в счет оплаты стоимости объекта недвижимости - квартиры в полном объеме. После сдачи документов в Управление Росреестра и выполнения всех условий по договору в конце февраля 2018 года им получен ответ из Управления Росреестра, из которого следует, что регистрация сделки приостановлена по той причине, что ООО «ЮжУралКонсалдинг» не представил необходимые документы для осуществления госрегистрации права. Отчуждаемый объект недвижимости находится в залоге, о чем он, как покупатель не был поставлен в известность, и в ЕГРП на недвижимое имущество имеется запись о регистрации ипотеки, где залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России», при этом, на государственную регистрацию недвижимости не представлено согласие залогодержателя на заключение договора уступки права требования. ООО «ЮжУралКонсалдинг» не предпринял мер по освобождению предмета залога - квартиры. Полагает, что подписанием договора уступки права требования с ним (истцом) ООО «ЮжУралКонсалдинг» нарушает все предусмотренные с договором залога, заключенного с ПАО «Сбербанк России» условия и тем самым, нарушает его права, как добросовестного покупателя. В настоящее время ему отказано в государственной регистрации договора уступки права требования, что нарушает его права, в квартире проживает его сын ФИО4, он затратил денежные средства на ремонт в указанной квартире. Просит признать договор уступки права требования заключенным, прекратить ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта уступаемого права требования

Истец ФИО1, в судебном заседании участия не принял, дело просил рассмотреть с участием своего представителя ФИО2

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ООО «ЮжУралКонсалдинг» в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимал.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, агентство недвижимости ООО «РИО ЛЮКС», ООО «ПромСитиСтрой», временный управляющий ООО «ЮжУралКонсалдинг» ФИО5, ФИО6, ООО «МКЖС», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФИО4 при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимали, правом на представление возражений не воспользовались

В судебном заседании и письменных возражениях на иск представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований», ПАО «Сбербанк России» ФИО3, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на допущенные нарушения ООО «ЮжУралКонсалдинг» условий кредитного договора, заключенного с ПАО «Сбербанк России» Дата об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом 178 000 000, 00 руб. на срок до Дата, во исполнение, которого заключены договоры: договор поручительства ... от Дата с ФИО6, договор поручительства ... от Дата с ООО «ПромСитиСтрой», договор поручительства ... от Дата с ООО «Магнитогорская Корпорация Жилищного Строительства», договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства ... от Дата с учетом дополнительных соглашений. Уступаемое право ООО «ЮжУралКонсалдинг» ФИО1 на объект недвижимости - квартиру незаконно без согласия ПАО «Сбербанк», который является добросовестным залогодержателем, а истец, при этом, не проявил должной осмотрительности при заключении сделки.

Полно и всесторонне исследовав материалы дела, и оценив их в совокупности, с учетом доводов и возражений, представленных сторонами, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ЮжУралКонсалдинг» Дата заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом 178 000 000, 00 руб. на срок до Дата, во исполнение которого заключены договоры: 

- договор поручительства ... от Дата с ФИО6, 

- договор поручительства ... от Дата с ООО «ПромСитиСтрой», 

- договор поручительства ... от Дата с ООО «Магнитогорская Корпорация Жилищного Строительства», 

- договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства ... от Дата с учетом дополнительных соглашений ... в отношении имущественных прав по договору долевого участия, 

- договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства ... от Дата с учетом дополнительных соглашений ... в отношении договора долевого участия,

- договор залога доли в уставном капитале ... от Дата, заключенный с ФИО6 в отношении доли в уставном капитале ОООО «ЮжУралКонсалдинг», размер доли составляет 100 %, номинальная стоимость на дату подписания договора составляет 10000 руб. (т....).

Согласно п.7.1.9 кредитного договора, в случае нарушений условий договора, Кредитор имеет право потребовать от Заемщика / Поручителя досрочного возврата всей суммы кредита и иных платежей, установленных Договором, а также обратить взыскание на заложенное имущество.

Сумма просроченной задолженности ООО «ЮжУралКонсалдинг» перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору составляет 23 210 145, 12 руб. (т. ...).

Дата по инициативе Банка в отношении ООО «ЮжУралКонсалдинг» Арбитражным судом Челябинской области введена процедура банкротства - наблюдение (дело № ...), требования кредитора ПАО Сбербанк включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом, Дата определением Арбитражного суда Челябинской области включены требования по неустойкам (т....).

Согласно решению Тракторозаводского районного суда Адрес от Дата, вступившему в законную силу Дата, удовлетворены требования ПАО «Сбербанк России» к ООО «ЮжУралКонсалдин», ООО «ПромСитиСтрой», ООО «Магнитогорская Корпорация Жилищного Строительства», ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору ... от Дата, обращении взыскания на заложенное имущество, в т.ч. на спорный объект недвижимости по настоящему делу: Адрес общей проектной площадью - 34,18 кв.м с установивлениемм начальной продажной стоимости в размере 627 093, 60 руб. (т. ...).

Согласно письму от Дата ООО «ЮжУралКонсалдинг» уведомил ПАО Сбербанк о совершении сделки с ФИО1 и о предоставлении Банком согласия на вывод Адрес) из залога. В подтверждение оплаты за квартиру заемщиком перечислено ПАО Сбербанк 518 334,12 руб. платежным поручением ... от Дата (т....).

Дата Банком в адрес ООО «ЮжУралКонсалдинг» направлен ответ о нарушении заемщиком условий договора, неисполнения в установленный срок требований, направленных заемщику, поручителям, залогодателю о погашении просроченной задолженности и о необходимости представления отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости имущественного права на спорный объект - Адрес, согласие всех поручителей на реализацию предмета залога, оригиналов актов приема-передачи жилых помещений для решения Банком вопроса о выводе имущественных прав на квартиру из залога. На день рассмотрения спора в суде указанные сведения и документы ответчиком ООО «ЮжУралКонсалдинг» в Банк не представлены (т ...).

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения ... от Дата к договору НКЛ ... от Дата предмет залога в виде имущественных прав на получение в собственность квартир в объекте, оформленных в залог Кредитору в соответствии с п.9.1.6 договора, а так же квартир и нежилых помещений в соответствии с п.Дата договора, может быть освобожден Кредитором от залога в размере не менее 70% оценочной стоимости освобождаемых от залога площадей (имущественных прав на них). Освобождение вышеуказанного предмета залога или его части от залога осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору залога.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения ... от Дата к Договору залога имущественных прав участника долевого строительства ... от Дата оценочная стоимость имущественных прав на спорный объект - Адрес составляет 1 045 156 руб., залоговая стоимость 627 093,60 руб. 

Согласно п.п. 2.1.2 п. 2 договора уступки права требования ... от Дата, заключенного между ООО «ЮжУралКонсалдинг» и ФИО1, стоимость уступаемого права составляет 850 000 руб. (т...).

Согласно сведений ПАО Сбербанк при поступлении на счет ООО «ЮжУралКонсалдинг»в банке денежных средств от реализации квартиры часть денежных средств списана налоговым органом, чем, по мнению Банка, не выполнены условия кредитного договора в части внесения в полном объеме суммы от реализации залога.

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от Дата по заявлению ФИО1 в возбуждении уголовного дела по ч. 3 ст. 159 УК РФ в отношении должностных лиц ООО «ЮжУралКонсалдинг» отказано (...).

При разрешении настоящего гражданско-правового спора судом учтено следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что имущество является предметом залога.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими установлению по настоящему делу являются обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ФИО1 статуса добросовестного приобретателя. 

Согласно п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимости и, следовательно, к залогу имущественных прав (требований), вытекающих из договора участия в долевом строительстве, общие положения о залоге, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, применяются в части, не урегулированной положениями Гражданского кодекса о вещных правах и Закона об ипотеке. 

В связи с чем, правила Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются специальными и подлежат применению к договору залога имущественных прав (требования), вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в приоритетном порядке по сравнению с общими нормами о залоге, установленными гражданским законодательством.

Согласно ст.ст. 1 и 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, предоставленных на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Поскольку правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу имущественных прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, то залог (ипотека) в силу закона возникает и в отношении указанных имущественных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка прав требования в качестве оснований прекращения залога не предусмотрена.

В силу ч. 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть, представлены сторонами.

В силу статей 35 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представление доказательств в обоснование своих требований и возражений является не только правом, но и обязанностью стороны, и неисполнение данной обязанности влечет наступление последствий, предусмотренных законодательством о гражданском судопроизводстве.

Доказательств прекращения обязательств по иным основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 3 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусмотрено, что если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Согласно ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В силу ст. 20 Федерального закона N 102-ФЗ государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая, вышеназванные нормы, и принимая во внимание то, что обязательства по кредитному договору от Дата об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом 178 000 000, 00 руб., заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ЮжУралКонсалдинг» в настоящее время не прекращены, оснований для удовлетворения требований о прекращения ипотеки на объекта залога - спорную Адрес суда не имеется.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

Из положений, содержащихся в статьях 329, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспечиваемого обязательства, при этом обеспечивающее обязательство передается в силу прямого указания закона. С необходимостью государственной регистрации перехода права залогодержателя закон связывает возникновение у нового кредитора возможности по реализации данного права.

Новый залогодержатель вправе потребовать от регистрирующего органа внесения изменений в регистрационную запись в части указания его в качестве нового залогодержателя.

Отсутствие государственной регистрации перехода прав по договору об ипотеке, означает, что цессионарий до такой регистрации не обладает правами залогодержателя в отношениях с третьими лицами, в том числе с залогодателем. В связи с этим, до государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке на основании договора об уступке прав требований, правами залогодержателя недвижимого имущества в отношениях с залогодателем обладают прежние залогодержатели, в отношении которых зарегистрированы обременения.

Следовательно, лицом, в пользу которого установлены ограничения прав и обременения объектов недвижимости, в соответствии с выписками из ЕГРП на залоговое имущество, является Банк.

При таких обстоятельствах, установив обстоятельства, имеющие значение для дела и оценив их в совокупности, руководствуясь положениями статей 329, 352, 384, 389, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" и оценив представленные в дело доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, учитывая при этом, что истцом не предприняты все необходимые и разумные меры для выяснения правомочий Стороны (ответчика) по сделке - договору уступки права требования, а также полагая, что истцом неверно выбран способ защиты своих гражданских прав, что не лишает его возможности обратиться с иными исковыми требованиями к ответчику, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 3, 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форм через Правобережный районный суд города Магнитогорска Челябинской области.

ФИО7 подпись

"СОГЛАСОВАНО"

Судья:

03.12.2018г

....