Дело № 2-3143/2023 

Решение

Именем Российской Федерации

06 декабря 2023 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе 

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Волкове И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на жилой дом, 

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора мены недействительным,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, предъявляя требования к ответчику ФИО3, в котором указал, что 12.03.2022 между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор мены, по условиям которого, ФИО4 поменял принадлежащие ему 2/8 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***, на принадлежащие истцу 2/48 доли в праве на указанный дом, с доплатой, которую получил полностью. Договор был исполнен, но в связи с отсутствием документов по аренде земельного участка, основной договор мены оформлен не был, затем истец узнал, что ФИО4 умер, предполагаемым наследником после его смерти является мать ФИО3 Считая свои права нарушенными, истец просит признать за ним право общей долевой собственности на 2/8 доли в праве на вышеуказанный жилой дом (л.д. 13 т. 1). 

В ходе производства по делу, судом была произведена замена ненадлежащего ответчика, к участию в деле в качестве ответчика привлечена Лупу Н.Г., предъявившая встречный иск к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора мены, заключенного 12.03.2022 между ФИО1 и ФИО4, умершим 17.10.2022, в отношении 2/48 и 2/8 долей в праве на вышеуказанный жилой дом. В обоснование иска указано, что она является наследником ФИО4 по завещанию, указанное ФИО1 имущество в виде 2/8 долей в праве на жилой дом завещано ей. Доказательства указанной ответчиком доплаты по предварительному договору мены отсутствуют, что свидетельствует о безденежности договора, влекущей его недействительность. Оценка доплаты в сумме 350000 руб. занижена, договор заключен без согласия сособственников жилого помещения, нотариально не удостоверен (л.д. 172-173 т. 1, л.д. 87-89 т. 2). 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования первоначального иска поддержал по основаниям, изложенным в иске, встречный иск просил оставить без удовлетворения. 

Представитель ответчика Лупу Н.Г. ФИО5 полагал первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, настаивал на встречном иске, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства, а также доводы, перечисленные в письменной правовой позиции (л.д. 197-198 т. 1).

Третьи лица - нотариус Гатчинского нотариального округа Ленинградской области ФИО6, представитель администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно положениям статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В силу положений статей 568-569 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 570 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Судом на основании выписки из ЕГРН (л.д. 37-53 т. 1) установлено, что жилой дом с кадастровым номером № площадью 225,9 кв.м, расположенный по адресу: ***, принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: 

- ФИО7 – 1/48 доля;

- ФИО4 – 2/8 доли;

- ФИО10 – 2/8 доли;

- ФИО11 – 1/8 доля;

- ФИО12 – 1/8 доля;

- ФИО8 – 1/8 доля;

- ФИО13 – 1/48 доля;

- ФИО1 – 2/48 доли;

- ФИО9 – 2/48 доли.

ФИО13 умерла 07.12.2016, ФИО12 умер 11.07.2021, наследственные дела после их смерти открыты по заявлениям представителя КУИ Гатчинского муниципального района Ленинградской области, указывавшего на тот факт, что данное имущество является выморочным, свидетельства о праве на наследство до настоящего времени не выданы (л.д. 215-250 т. 1, л.д. 1-84 т. 2).

12.03.2022 между ФИО1 и ФИО4 был заключен предварительный договор мены, по условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора, по условиям которого, ФИО4 поменял принадлежащие ему 2/8 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***, на принадлежащие ФИО1 2/48 доли в праве на указанный дом, с доплатой в сумме 350000 руб., получение которой ФИО4 подтверждается подписанием данного предварительного договора. Основной договор подлежал заключению в срок не позднее 01.01.2029 (л.д. 23-25 т. 1). 

ФИО4 умер 17.10.2022, из материалов наследственного дела, открытого после его смерти нотариусом Гатчинского нотариального округа Ленинградской области ФИО6, следует, что с заявлением о принятии наследства обратилась Лупу Н.Г., предъявившая завещание от 25.08.2020, которым принадлежавшие ему 2/8 доли в праве на жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу, а также денежные вклады, завещаны ей, свидетельство о праве на наследство не выдано (л.д. 127-160 т. 1). 

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы представителя ответчика о том, что при заключении предварительного договора нарушены положения пункта 1 статьи 250 ГК РФ, а также о том, что оплата по данному договору не произведена, являются ошибочными, поскольку обязанность известить других участников общей долевой собственности о намерении одного из ее участников продать свою долю возникает в случае ее отчуждения постороннему лицу, в то время как предварительный договор мены заключен между участниками общей долевой собственности. Факт получения оплаты по договору подтверждается его подписанием, на что указано в тексте самого договора.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение предварительного договора мены не осуществлялось, несмотря на тот факт, что данное удостоверение являлось обязательным, поскольку по данному договору предполагалось отчуждение доли в праве на недвижимое имущество одним из участников общей долевой собственности.

В силу пункта 3 статьи 163, а также пункта 2 статьи 168 ГК РФ, данная сделка является ничтожной.

Кроме того, в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:25:0106010:66 площадью 2452 кв.м, права на который, по сведениям ЕГРН, никем из собственников жилого дома не зарегистрированы.

В этой связи, отчуждение доли в праве на жилой дом возможно только при оформлении прав на земельный участок, в этой части предварительный договор мены также не соответствует требованиям закона.

Таким образом, предварительный договор, заключенный между ФИО1 и ФИО4, является ничтожным, договор мены между участниками предварительного договора в надлежащей форме заключен не был, в связи с чем, право собственности на основании данного договора у истца ФИО1 не возникло, следовательно, требования первоначального иска не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Лупу Н.Г. заявлены обоснованно, и при таких обстоятельствах должны быть удовлетворены. 

Учитывая, что в удовлетворении первоначального иска отказано, суд, в соответствии с положениями статьи 144 ГПК РФ, полагает возможным отменить меры обеспечения иска, принятые определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18.04.2023 в виде ареста и запрета регистрационных действий в отношении 2/8 долей в праве на жилой дом. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на 2/8 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером № – отказать.

Исковые требования встречного иска ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации №) – удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор мены, заключенный 12.03.2022 между ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации № и ФИО4, умершим 17.10.2022, в отношении 2/48 и 2/8 долей в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***.

Меры обеспечения иска, принятые определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18.04.2023 в виде ареста и запрета регистрационных действий в отношении 2/8 долей в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***, зарегистрированных на имя ФИО4, - отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области. 

Судья: 

Решение в окончательной форме 

принято 08.12.2023