Дело № КОПИЯ

Поступило в суд 09.08.2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего Л.В. Поротиковой,

при секретаре Е.С. Пуховской,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика П.А. Сабанова, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ДВС» о защите прав потребителей, 

УСТАНОВИЛ:

Новосибирская региональная общественная организация «Областная служба защиты прав потребителей», представляя интересы ФИО2, обратилась в суд с иском к ООО «ДВС» о защите прав потребителя, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ДВС» был заключен договор № об инвестиционной деятельности в строительстве объектов недвижимости, входящих в состав культурно-оздоровительного центра. 

Считает, что на правоотношения между ФИО2 и ООО «ДВС» в рамках, заключенного договора, распространяются действия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (далее Федеральный закон №214-ФЗ).

Оценивая условия договора по правилам ст. 431 ГК РФ, истец считает, что ответчик принял на себя обязательства по созданию и последующей передачи в собственность инвестора нескольких объектов недвижимого имущества: дом для семейного отдыха №, а также объектов общего пользования: общей системы водоснабжения, общей системы электрификации, дорог к культурно-оздоровительному туристическому центру, здания для размещения охраны культурно-оздоровительного туристического центра.

ФИО2 обязанность по оплате инвестиционного взноса в размере 2 300 000 руб. для строительства объектов недвижимого имущества общего пользования выполнена полностью, однако обязанность ответчика передать истцу указанные объекты общего пользования в срок до ДД.ММ.ГГГГ не выполнена. 

Во исполнение условий договора, ответчик по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передал истцу лишь один из объектов недвижимости, являющихся предметом договора, а именно: дом для семейного отдыха №, иные объекты общего пользования до настоящего времени истцу не переданы.

В связи с чем считает, что ответчик не исполнил договор в части, а потому ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями п.п.1 п.1 ст. 9, п.4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в части передачи объектов недвижимого имущества общего пользования с требованием вернуть уплаченные денежные средства в размере 2 300 000 руб.

Ссылаясь на положения ч.2 ст. 450.1, ч.4 ст. 453 ГК РФ считает, что договор между ФИО2 и ООО «ДВС» в неисполненной части считается расторгнутым.

Учитывая, что денежные средства по договору истцу не возвращены, ссылаясь на положения п.2 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ, считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 066 860 руб. 

Так же истец указал, что на спорные правоотношения распространяется действие Федерального закона «О защите прав потребителей», т.к. в рамках заключенного между ним и ООО «ДВС» договора, он выступает как потребитель, заключивший договор из личных, семейных и не связанных с предпринимательской деятельностью целью, потому освобожден от уплаты госпошлины и просит взыскания штрафа. 

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ООО «ДВС» в пользу ФИО2 уплаченный инвестиционный взнос в размере 2 300 000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судом решения из расчета 1 380 руб. в день, штраф за невыполнение законных требований потребителя.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 1 л.д.29).

Интересы истца по его заявлению (том 1 л.д.139) представляла НРОО «ОЗПП» в лице ФИО1, действующего на основании доверенности, выданной от имени НРОО «ОЗПП» (том 1 л.д.9). Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержав доводы, изложенные в иске, дополнительно пояснил, что ФИО2 заключил два договора с ООО «ДВС», по сути приобрел право собственности на два земельных участка, входящих в состав культурно-оздоровительного туристического центра, на одном из которых (№) разместил дом для семейного отдыха №, а на втором, который является смежным, построил гараж, т.е. использует два участка для обслуживания одного дома. Указал, что несмотря на разрешенный вид использования земельного участка и наименование объекта недвижимости, по сути, ФИО2 использует указанный дом и земельные участки непосредственно в личных целях, для проживания своей семьи, потому настаивал, на применении к спорным правоотношениям в неурегулированной части положений закона «О защите прав потребителей». Возражал против представленных стороной ответчика доказательств фактического наличия построенных и введенных в эксплуатацию объектов общего пользования, утверждая, что представленные доказательства об этом не свидетельствуют. Настаивал на том, что дом ФИО2 не подключен к общим системам водоснабжения, т.к. имеется отдельная скважина на участке истца; дом не подключен к общей системе электрификации, т.к. в материалах дела имеется договор, заключенный между энергоснабжающей организацией и ФИО2 Просил суд обратить внимание на факт того, что предметом спорного договора являлся не только дом для семейного отдыха, строительство которого финансировалось истцом отдельно и обязанности по передаче которого ответчиком исполнены в полном объеме, но и объекты недвижимого имущества общего пользования, за право собственности на долю в которой истец оплатил инвестиционный взнос в размере 2 300 000 руб. Заключая данный договор истец рассчитывал на приобретении именно доли в указанных объектах, которым он мог бы распоряжаться по своему усмотрению. Срок передачи объектов в договоре указан, но ответчиком нарушен, доля в праве собственности на эти объекты истцу не передана, что свидетельствует о нарушении прав истца бездействием ответчика. Указал, что ответчик неверно трактует условия договора, ссылаясь на невозможность передачи права собственности на долю в спорных объектах до подписания между всеми инвесторами, принимавшими участие в строительстве данных объектов, соглашения о распределении долей и ставя в зависимость от данного факта дату наступления обязанности ответчика по передачи доли в праве собственности на данные объекты. По его мнению, срок исполнения данной обязанности прямо указан в договоре и следовательно данные объекты должны были быть переданы истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Утверждал, что фактическая передача истцу объектов общего пользования, не свидетельствует об исполнении ответчиком своей обязанности о передаче права собственности на долю в праве собственности на данные объекты. Считает необоснованным довод ответчика о том, что дом для семейного отдыха является главной вещью, а иные объекты общего пользования – принадлежностью к главной вещи, т.к. условиями договора предусмотрен различный порядок строительства и финансирования данных объектов, которые расположены на разных земельных участках, учитывая, что дом и земельный участок под ним на праве единоличной собственности принадлежат ФИО2, последний вправе распорядится ими по своему усмотрению, что опровергает такое свойство принадлежности как следование судьбе главной вещи. Настаивал на удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ДВС», являющегося действующим юридическим лицом (том 1 л.д.104-121), адвокат Сабанов П.А., действующий по ордеру и в соответствии с доверенностью (том 1 л.д.27,28) в судебном заседании, поддержав доводы, изложенные в отзыве (том 1 л.д.35-39, том 2 л.д.3-6) пояснил суду, что истец ошибочно предполагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона №214-ФЗ, т.к. согласно положениям данного закона, в долевую собственность участника строительства должно поступать не только общее имущество, но и сам создаваемый по договору долевого участия объект недвижимости. В данном случае, только объект недвижимого имущества – дом для семейного отдыха № поступает в личную собственность инвестора. ООО «ДВС» совместно с инвесторами создают не один, а несколько объектов недвижимого имущества, т.к. в состав культурно-оздоровительного туристического центра входит 44 дома для семейного отдыха. Культурно-оздоровительный туристический центр «Лазурный» (далее КОТЦ «Лазурный») создан на одном земельном участке площадью 14 Га, принадлежащем ООО «ДВС» на праве аренды для строительства КОТЦ «Лазурный». Строительство всех 44 домов для семейного отдыха ведется на территории КОТЦ под контролем единственного застройщика ООО «ДВС» в рамках разработанного и утвержденного проекта. Цель договора – инвестиционная деятельность сторон по строительству объектов КОТЦ «Лазурный». Создаваемые объекты не являются жилыми и используются исключительно для загородного отдыха граждан, целей туризма, т.к. проектом предусмотрены отдых на природе, прогулки на воде и по лесу, водные процедуры, велосипедный туризм, рыболовство, кайтинг, парусный туризм и т.д. Все объекты пользуются единой инфраструктурой и системой коммуникаций, спроектированной и возведенной специально для объектов КОТЦ. Считает, что в соответствии со ст. 135 ГК РФ дом для семейного отдыха № является главной вещью, а объекты общего пользования – ее принадлежностью, т.к. их основным целевым назначением является лишь обслуживание главной вещи. Условия договора по передаче ФИО2 объекта недвижимого имущества – дом для семейного отдыха № с объектами общего пользования выполнен ООО «ДВС» в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи. Просил учесть, что ввод объекта в эксплуатацию – дома для семейного отдыха №, без его подключения к общим системам водоснабжения и электрификации был бы не возможен; т.е. подписав акт приема-передачи, ФИО2 подтвердил факт того, что дом для семейного отдыха № подключен к общим системам, которые ООО «ДВС» построены и эксплуатируются по назначению. Условиями договора предусмотрено, что объекты общего пользования являются общей долевой собственностью всех сособственников объектов недвижимости, входящих в состав КОТЦ. По окончании строительства, после подписания всеми участниками общей долевой собственности соглашения о распределении результатов строительства, инвестор получает долю в праве общей долевой собственности на общее имущество всех собственников объектов недвижимости, входящих в состав КОТЦ. В настоящее время строительство КОТЦ еще не завершено, срок действия разрешения на строительство продлен до 2020 года, на 4 дома еще не найдены инвесторы, следовательно, подписание соглашения и распределение результатов строительства не возможно, такая регистрация нарушила бы права остальных собственников. Часть общего имущества является технически сложными объектами, т.к. линия электропередач, водонапорная станция требует специального технического обслуживания, переоформления лицензии на водопользование, перенос рисков эксплуатационной ответственности на их собственников, что не возможно без согласия всех собственников. Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, заявленный ФИО2 считает не возможным, т.к. акт приема-передачи подтверждает полное исполнение сторонами условий договора. Просил суд обратить внимание на факт того, что условия спорного договора содержат указание на различные сроки исполнения обязательств, так, согласно п.2.3 договора – срок передачи дома до ДД.ММ.ГГГГ, а согласно п.1.5 договора – срок передачи объектов общего пользования – после завершения строительства КОТЦ и заключения по его результатам соглашения о распределении результатов между всеми собственниками, что соответствует положениям ч.2 ст. 314 ГК РФ. Просил учесть, что создание объектов общего назначения по условиям договора не является его целью, а является лишь средством получения иных благ, в том числе возможности пользования коммуникациями (вода, электричество), возможности проезда по дороге, размещения охраны и т.д. Отказ от использования объектов общего назначения не возможен, т.к. приведет к неосновательному обогащению со стороны истца. Так же указал, что в настоящее время ответчиком разработан проект соглашения распределения результатов инвестиционной деятельности, акт приема-передачи права на долю в спорных объектах, который направлен истцу, и в случае согласия с ним, последний имеет возможность его подписать и зарегистрировать право на долю в спорных объектах общего назначения, что свидетельствует об отсутствии нарушении прав истца действиями ответчика. На основании чего просил суд в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении, заявленных им исковых требований по следующим основаниям. 

Так судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ДВС» заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве объектов недвижимости, входящих в состав культурно-оздоровительного центра (том 1 л.д.10-13).

Предметом договора является сотрудничество сторон в инвестиционной деятельности по строительству объекта недвижимого имущества культурно-оздоровительного туристического центра – 2 очередь (дом для семейного отдыха №), входящего в состав КОТЦ по строительному адресу: 0,3 км. на юг от села 

<

адрес> НСО, а также в инвестиционной деятельности по строительству объектов общего пользования, мест общего пользования и элементов благоустройства КОТЦ по строительному адресу: 0,3 км. на юг от села 

<

адрес> НСО: общей системы водоснабжения КОТЦ, общей системы электрификации КОТЦ, ограждение КОТЦ, дорога к КОТЦ, общая дорога внутри КОТЦ, входящая в состав КОТЦ, здание для размещения охраны КОТЦ (п.1.1 договора).

Во исполнение п. 4.1 договора, инвестор ФИО2 внес инвестиционный взнос в размере 2 300 000 руб. (том 1 л.д.15), который включает в себя инвестирование строительства: общей системы водоснабжения КОТЦ, общей системы электрификации КОТЦ, ограждения КОТЦ, дороги к КОТЦ, общей дороги внутри КОТЦ, входящей в состав КОТЦ, здания для размещения охраны КОТЦ.

Во исполнение п. 2.5 договора, инвестор профинансировал работы по строительству дома для семейного отдыха № (том 1 л.д.149).

В соответствии с п.5.1 договора между ФИО2 и ООО «ДВС» ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи объекта завершенного строительства по договору об инвестиционной деятельности (том 1 л.д.14), на основании чего истец ФИО2 оформил право собственности на нежилое здание площадью 104,1 кв.м., расположенное по адресу: НСО 

<

адрес> берег, 

<

адрес> (том 1 л.д.16). На основании договора субаренды части земельного участка (том 1 л.д.40-43), ФИО2, выкупив земельный участок у администрации 

<

адрес> НСО, также оформил право собственности на земельный участок площадью 5 642 кв.м. по тому же адресу, категория земель: земли особо охраняемых территорий, с разрешенным видом использования: для строительства культурно-оздоровительного туристического центра (том 2 л.д.1,2).

Анализируя условия заключенного договора относительно его правовой квалификации, суд приходит к выводу, что данный договор является договором инвестирования, поскольку его предметом является совместное вложений инвестиций сторонами и осуществление практических действий в целях выполнения и финансирования работ. Таким образом, возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, равно как и нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" возникшие правоотношения не регулируют.

К такому выводу суд приходит на основании следующего. 

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (инвестор) и ООО «ДВС» (застройщик) заключен договор №, по которому застройщик осуществляет деятельность, связанную с организацией финансирования соответствующих работ, осуществляет привлечение денежных средств от инвесторов по договорам, согласно которым стороны соединяют свои вклады и совместно действуют без образования юридического лица с целью совместного финансирования работ, определенных проектом и последующего оформления прав собственности на объекты недвижимого имущества, объекты общего пользования и элементы благоустройства культурно-оздоровительного туристического центра «Лазурный», расположенного по адресу: 0,3 км. на юг от села 

<

адрес> НСО.

Как предусмотрено пунктом 1.1 договора, его предметом является сотрудничество сторон в инвестиционной деятельности по строительству объекта недвижимого имущества культурно-оздоровительного туристического центра – 2 очередь (дом для семейного отдыха №), входящего в состав КОТЦ по строительному адресу: 0,3 км. на юг от села 

<

адрес> НСО, а также в инвестиционной деятельности по строительству объектов общего пользования, мест общего пользования и элементов благоустройства КОТЦ по строительному адресу: 0,3 км. на юг от села 

<

адрес> НСО: общей системы водоснабжения КОТЦ, общей системы электрификации КОТЦ, ограждение КОТЦ, дорога к КОТЦ, общая дорога внутри КОТЦ, входящая в состав КОТЦ, здание для размещения охраны КОТЦ.

Согласно абзацу 1 п. 1.5 договора, по окончании строительства инвестору передается построенный в результате сотрудничества по инвестиционной деятельности объект, входящий в состав КОТЦ: дом для семейного отдыха № площадью 104,1 кв.м.; а также в соответствии с абзацем 4 п. 1.5 договора по окончании строительства, после подписания всеми участниками общей долевой собственности на вновь созданные объекты соглашения о распределении результатов строительства, инвестор получает долю в праве общей долевой собственности на обще имущество (объекты общего пользования, места общего пользования и элементы благоустройства), входящих в состав КОТЦ.

Из анализа раздела 2 договора следует, что застройщик участвует в инвестиционной деятельности по строительству объекта посредством выполнения функций застройщика и привлечения лицензированной организации для выполнения функций заказчика, т.е. осуществляет финансирование за счет привлеченных средств с целью завершения строительства объекта – культурно оздоровительного туристического центра «Лазурный». 

Договор заключен в письменной форме, со стороны ФИО2 подписан, его условия недействительными не признаны.

На основании статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее Федеральный закон № 39-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

В силу статьи 4 Федерального закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности являются:

- инвесторы, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2);

- заказчики, уполномоченные на то инвесторами (пункт 3);

- подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 4);

- пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (пункт 5).

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (пункт 6).

Условиям заключенного договора однозначно подтверждается, что ООО «ДВС» являлся не только застройщиком, но и по сути заказчиком строительства, т.е. лицом уполномоченным на то инвесторами.

Данный вывод суд делает исходя из объема полномочий, которыми наделено ООО «ДВС», которое от своего имени оформило земельный участок, получило различные разрешения на строительство КОТЦ, согласовало и разработало проект КОТЦ, т.е. осуществляет деятельность, связанную с организацией финансирования соответствующих работ, осуществляет привлечение денежных средств от инвесторов по договорам с целью совместного финансирования работ, определенных проектом и последующего оформления прав собственности на объекты недвижимого имущества, объекты общего пользования и элементы благоустройства культурно-оздоровительного туристического центра «Лазурный», расположенного по адресу: 0,3 км. на юг от села 

<

адрес> НСО.

Так, из материалов дела следует, что ООО «ДВС» в рамках исполнения своих обязанностей по договору, заключенному с ФИО2, а также в целях реализации проекта по строительству КОТЦ «Лазурный» разработали и утвердили рабочий проект строительства культурно-оздоровительного туристического центра (приложение № к материалам дела), который согласовали с Управлением Роспотребнадзора по НСО (том л.д.93,95), с отделом государственного пожарного надзора по 

<

адрес> (том 1 л.д.96,97) и в соответствии с которым производят строительство КОТЦ. Вынесли границы земельного участка под строительство, провели работу по выделению земельного участка и оформлению прав ООО «ДВС» на строительство КОТЦ (том 1 л.д.90-93,94,98-103), оформили договор аренды земельного участка (том 1 л.д.173-178), провели геологические работы по изучению грунтов (том 1 л.д.58-60), провели работы по исследованию поверхности водоема (том 1 л.д.170-172), пробурили скважину которая гарантирует нормальную работу воды (том 1 л.д.61,62), провели работы по строительству и вводу в эксплуатацию систем водоснабжения (том 1 л.д.63-65, 68-72,156-169,213-222), заключили договор водопользования (том 1 л.д.193-212), разработали проект электроснабжения (приложение № к материалам дела), в соответствии с которым провели работы по строительству и вводу в эксплуатацию системы электрификации (том 1 л.д.66-67,187-188), получили лицензию на пользование недрами КОТЦ «Лазурный» (том 1 л.д.49-57), получили разрешение на строительство как КОТЦ «Лазурный», так и иных объектов, входящих в состав КОТЦ (том 1 л.д.73-78), построили и ввели в эксплуатацию дом для размещения охраны (том 1 л.д.79-87), запроектировали, построили системы коммуникаций, места общего пользования и элементы благоустройства (том 2 л.д.26-37), т.е. ООО «ДВС» осуществило функции заказчика по строительству как КОТЦ «Лазурны», так и дома для семейного отдыха №, осуществило подключение 

<

адрес> системам коммуникации, подготовило правоустанавливающие документы и оформило право собственности ФИО2 на объект недвижимости – дом для семейного отдыха № и земельный участок, входящие в состав КОТЦ.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу данной нормы в обязанности застройщика соинвестирование объекта не входит, данное лицо осуществляет действия по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также по передаче участнику долевого строительства помещения в данном доме после оплаты им объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Более того, в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Далее суд приходит к выводу, что ФИО2 заключил спорный договор не для удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, поскольку характеристики приобретаемого истцом объекта (культурно-оздоровительный туристический центр – 2 очередь (дом для семейного отдыха №) однозначно указывают на то, что данное помещение истцом будет использовано в рамках предпринимательской деятельности, а не для удовлетворения бытовых потребностей. Также следует отметить, что приобретенный истцом объект недвижимого имущества является не жилым, что исключает возможность использования его для проживания семьи истца, доказательств обратного истец суду не представил.

При таком положении и учитывая условия заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ, нормы Федерального закона № 214-ФЗ на возникшие между ФИО2 и ООО «ДВС» не распространяются, равно как и не распространяются на возникшие правоотношения нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Далее судом установлено, что согласно п.5.1 договора, стороны договорились, что передача помещений происходит путем подписания акта приема-передачи в течении 40 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.5.1 договора между ФИО2 и ООО «ДВС» ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи объекта завершенного строительства по договору об инвестиционной деятельности (том 1 л.д.14), на основании чего истец ФИО2 оформил право собственности на нежилое здание площадью 104,1 кв.м., расположенное по адресу: НСО 

<

адрес> берег, 

<

адрес> (том 1 л.д.16). На основании договора субаренды части земельного участка (том 1 л.д.40-43), ФИО2, выкупив земельный участок у администрации 

<

адрес> НСО, также оформил право собственности на земельный участок площадью 5 642 кв.м. по тому же адресу, категория земель: земли особо охраняемых территорий, с разрешенным видом использования: для строительства культурно-оздоровительного туристического центра (том 2 л.д.1,2).

Из материалов дела видно и не оспаривается сторонами, что в установленный договором срок ООО «ДВС» передало, а инвестор ФИО2 принял объект завершенного строительства КОТЦ – 2 очередь (дом семейного отдыха №) (том 1 л.д.14).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, суд приходит к выводу об исполнении сторонами условий договора как в части обязанности инвестора оплатить инвестиционный взнос и профинансировать строительство дома для семейного отдыха (п.п.2.5, 4.1 договора), так и в части последующей передачи застройщиком в собственность инвестора объекта недвижимого имущества (п.п.1.5,5.1).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий договора явно видно, что ФИО2, принимая участие в инвестировании строительства КОТЦ «Лазурный» имел намерение получить в будущем объект недвижимого имущества, расположенный в КОТЦ «Лазурный», подключенный к системам общих коммуникаций, с правом пользования, владения и распоряжения всеми объектами недвижимого имущества общего назначения, входящих в состав КОТЦ «Лазурный», для чего профинансировал строительство объекта недвижимого имущества – 

<

адрес>, а также проинвестировал строительство объектов инфраструктуры КОТЦ «Лазурный», внеся в ООО «ДВС» инвестиционный взнос в размере 2 300 000 руб.

Обращаясь в суд, ФИО2, неверно трактуя условия договора, считает, что договором предусмотрены обязательства по строительству и дальнейшей передаче не одного, а двух объектов недвижимого имущества, а именно: дома для семейного отдыха № и объектов недвижимого имущества общего назначения: систем водоснабжения, электрификации, ограждение, дорога, задние охраны, входящие в состав КОТЦ.

Предполагает, что ООО «ДВС» должно было построитель и передать в собственность ФИО2 в срок, предусмотренный п. 5.1 договора дом для семейного отдыха, что ООО «ДВС» выполнено и претензий не вызывает; а также построить и передать ФИО2 долю в собственности на объекты недвижимого имущества общего назначения в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 2.3 договора.

Утверждает, что объекты недвижимого имущества общего назначения, строительство которых инвестировал истец, до настоящего времени не построены, т.к. разрешения на их строительство, равно как и их последующий ввод в эксплуатацию не совершался, что подтверждается сообщением главы Морозовского сельсовета 

<

адрес> НСО (том 1 л.д.122). Дом для семейного отдыха №, построенный ООО «ДВС», не подключен к общим системам коммуникаций, что, по его мнению, подтверждается условиями договора энергоснабжения, заключенного между истцом и ресурсоснабжающей организацией; подача воды осуществляется через скважину, расположенную на земельном участке истца. Также утверждал, что инвестируя строительство объектов общего назначения, истец имел намерение получить долю в праве собственности на данные объекты, распорядится ими по своему усмотрению, что в настоящее время сделать не возможно, из-за того, что доля в праве собственности на данные объекты не передана истцу.

Учитывая, что срок передачи объектов был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на положения Федерального закона №214-ФЗ, истец считает, что несвоевременной передачей данных объектов нарушены его права, в связи с чем считает что имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в части спорных объектов недвижимого имущества общего назначения и как следствие возврата истцу уплаченного инвестиционного взноса. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ООО «ДВС» заявление об отказе от исполнения договора (том 1 л.д.19). в связи с чем считает, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ прекращен в связи с односторонним отказом ФИО2 от его исполнения в части передачи объектов недвижимого имущества общего назначения.

Суд считает, что доводы истца в данной части не состоятельны, основаны на неправильном толковании условий договора и не правильном применении норм права.

Так, выше судом было указано, что требования Федерального закона №214-ФЗ применению к спорным правоотношением не подлежат.

Согласно п.1 ст. 18 Федерального закона № 39-ФЗ прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2). 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).

Из анализа указанных положений закона, следует, что расторжение договора возможно лишь в случае существенного нарушения условий договора или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец доказательств наличия указанных судом обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора или существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не представил, кроме того, отсутствие данных обстоятельств явно усматривается из письменных материалов дела.

Так, согласно п.1.1 договора, предметом договора является – объект недвижимого имущества КОТЦ, в состав которого входит дом для семейного отдыха № и объекты общего пользования, места общего пользования и элементы благоустройства (система водоснабжения, электрификации, ограждение, дороги, здание для размещения охраны). Порядок приема передачи помещений определен в п. 5.1, согласно которому исполнение обязательств застройщика перед инвестором считаются исполненными при подписании акта приема-передачи.

Запланированные строительством объекты общего пользования, места общего пользования и элементы благоустройства (система водоснабжения, электрификации, ограждение, дороги, здание для размещения охраны) необходимые для поддержания инфраструктуры всего КОТЦ, с помощью созданы ООО «ДВС». В связи с чем, стало возможным как строительство дома для семейного отдыха №, так и его подключения к системе канализации, электрификации и т.п., кроме того, ввод объекта – дома для семейного отдыха № в эксплуатацию, без создания объектов общего пользования был бы не возможен. Учитывая, что целью договора являлось участие и получение ФИО2 результатов по окончании строительства КОТЦ, суд приходит к выводу, что вывод ФИО2 о разделении предмета договора на 

<

адрес> объекты общего назначения – не соответствует условиям договора.

При этом суд соглашается с доводами ответчика о том, что объект недвижимого имущества – дом для семейного отдыха №, по сути является главной вещью, а объекты общего назначения его принадлежностью.

Так, согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Использование систем водоснабжения, электрификации, пользование элементами благоустройства КОТЦ отдельно от использования по назначению дома для семейного отдыха невозможно, указанные системы и элементы благоустройства КОТЦ предназначены для обслуживания и эксплуатации всего КОТЦ, иного хозяйственного назначения не имеют. Эти системы и элементы благоустройства не обладают самостоятельным функциональным назначением, созданы исключительно в целях надлежащего функционирования и обслуживания домов и земельных участков, входящих в состав КОТЦ, поэтому являются неотъемлемой частью и в силу ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этих домов и земельных участков.

Спорные объекты общего назначения: общая система водоснабжения КОТЦ, общая система электрификации КОТЦ, ограждение КОТЦ, дорога к КОТЦ, общая дорога внутри КОТЦ, входящая в состав КОТЦ, здание для размещения охраны КОТЦ, фактически возведены и эксплуатируются, что подтверждается исполнительными схемами (приложение № к материалам дела), актами технического обследований (том 1 л.д.189-192), актами приемки выполненных работ (том 1 л.д.227-229), актами обследования систем коммуникаций (том 2 л.д.8-10), выводами указанными в заключении ООО «Новосибстройсертификация» (том 2 л.д.45-64). 

Кроме того факт подключения дома для семейного отдыха № к общим коммуникациям подтверждается справками о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических условий (том 1 л.д.154,155), актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.12-15). Факт того, что 

<

адрес> подключен к системе электрификации подтверждается договором № (том 1 л.д.140-143), а также сведениями, отраженными в решении Арбитражного суда НСО (том 1 л.д.123-138), из которых можно сделать однозначный вывод о том, что объект недвижимого имущества, входящий в состав КОТЦ, оформленный в собственность истца подключен к электрической сети через систему электрификации, созданную и эксплуатируемую ООО «ДВС». 

Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДВС» оказывает ФИО2 комплекс услуг по техническому облуживанию, текущему ремонту коммуникационных систем (газоснабжение, водоснабжение, очистные сооружения глубокой биологической очистки, внедренные линии электропередач), а также очистку территории в КОТЦ «Лазурный» (том 1 л.д.44-47,151-153). С ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДВС» оказывает ФИО2 услуги по охране КОТЦ «Лазурный» (том 1 л.д.88,89).

Таким образом совокупность исследованных судом доказательств, подтверждает факт наличия в КОТЦ объектов общего назначения: общей системы водоснабжения, общей системы электрификации, ограждение, дорог, здание для размещения охраны и их непосредственную эксплуатацию, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не опровергнуто. 

Подписав акт приема-передачи объекта завершенного строительства по договору № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО2 получил объект недвижимого имущества, указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. ООО «ДВС» выполнило свои обязательства перед истцом по договору от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, т.к. при подписании данного акта, истец, в том числе, получил и результат своей инвестиционной деятельности, размер которой составил 2 300 000 руб., которые и пошли на строительство спорных объектов недвижимого имущества общего назначения и пользования.

Довод истца о том, что ответчик незаконно в течении длительного времени, а именно с ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3 договора) не передает истцу право собственности на долю в спорных объектах недвижимого имущества общего назначения и пользования, также суд находит не состоятельным.

Из буквального содержания п. 2.3 договора следует, что застройщик в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется сдать объект в эксплуатацию, под сдачей объекта в эксплуатацию понимается получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, из буквального содержания данного пункта договора вытекает обязанность ответчика лишь получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а не передать истцу результаты инвестиционной деятельности и предмет договора, срок передачи и порядок передачи которого определен в п.5.1 договора.

Далее следует отметить, что согласно ст. 6 Федерального закона № 39-ФЗ, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Таким образом, инвесторы вправе совместно осуществлять капитальные вложения, объединять собственные и привлеченные средства. Объединение таких средств осуществляется на основании договора. Данный договор может рассматриваться как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества), заключаемым в соответствии с требованиями гл. 55 ГК РФ.

Из условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что построенные в результате сотрудничества по инвестиционной деятельности объекты общего пользования, места общего пользования и элементы благоустройства являются общей долевой собственностью всех собственников объектов недвижимости, входящих в состав КОТЦ. По окончании строительства, после подписания всеми участниками общей долевой собственности на вновь созданные объекты (объекты общего пользования, места общего пользования и элементы благоустройства), соглашения о распределении результатов строительства, инвестор получает долю в праве общей долевой собственности на обще имущество (объекты общего пользования, места общего пользования и элементы благоустройства), всех собственников объектов недвижимости, входящих в состав КОТЦ.

Из рабочего проекта КОТЦ «Лазурный», а также иных материалов дела, следует, что на территории КОТЦ, помимо объектов общего назначения и пользования, запланировано и ведется строительство 44 объектов недвижимого имущества – домов для семейного отдыха, для строительства которых и привлекаются инвесторы. В настоящее время на территории КОТЦ «Лазурный» построены и переданы инвесторам 26 объектов – домов для семейного отдыха; до 2020 планируется сдать в эксплуатацию еще 14 объектов; ведется строительство и поиск инверторов на оставшиеся 4 участка (том 1 л.д.223).

Таким образом, из анализа положений закона и условий договора, явственно следует, что оформление право истца на долю в спорных объектах недвижимого имущества общего пользования возможно лишь после окончании строительства всего КОТЦ, после подписания всеми участниками общей долевой собственности соглашения о распределении результатов строительства.

Учитывая, что в настоящее время строительство КОТЦ не завершено, соглашение о распределении результатов строительства всеми инвесторами не подписано, у ФИО2 отсутствует возможность получения права на долю, размер которой может быть определен лишь после подписания соглашения всеми инвесторами. Иное трактование положений закона и договора, приведет к нарушению прав иных инвесторов, внесших инвестиционные взносы на строительство КОТЦ, в том числе строительство объектов недвижимого имущества общего назначения, право на долю в которых они имеют наравне с истцом. 

Кроме того, следует отметить, что условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ вообще не предусмотрена обязанность ООО «ДВС» совершить какие-то действия по получению истцом доли в праве общей долевой собственности. Условиями договора лишь определен порядок распределения результатов инвестиционной деятельности между инвесторами. ООО «ДВС» в рамках указанного договора обязано было лишь построить КОТЦ, передать истцу предмет договора, что ООО «ДВС» в отношении истца выполнено в полном объеме.

Возможность получения доли в праве общей долевой собственности в договоре указана лишь как разъяснение прав инвесторов на распределение результатов инвестиционной деятельности, при чем, в тексте договора, не указано, что инвестор получит право собственности на долю в общей долевой собственности, указано лишь право инвестора на долю, а каким образом будет определена данная доля, в каком виде, не определено, что будет определяться именно соглашением всех инвесторов, что согласуется с положениями ГК РФ и Федерального закона № 39-ФЗ. 

Довод ответчика ООО «ДВС» о готовности передать инвестору ФИО2 результаты инвестиционной деятельности, суд находит не относящимися к настоящему делу, т.к. у ООО «ДВС» нет прав на распределение результатов инвестиционной деятельности, нет прав на пользование, владение или распоряжение данным имуществом. В настоящее время ООО «ДВС» как застройщик лишь обеспечивает техническое содержание данных объектов, а потому приобщенные к материалам дела документы, подтверждающие готовность ООО «ДВС» передать ФИО2 долю в результате инвестиционной деятельности не имеют отношения к делу (том 1 л.д.180-186, том 2 л.д.20-25, том 2 л.д. 11,38-44 ). 

Учитывая, что на возникшие между ФИО2 и ООО «ДВС» правоотношения не распространяются нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", то в соответствии со ст. 88,98, 91, 101 ГПК РФ, ст. 33.19 НК РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд приходит к выводу о взыскании с истца ФИО2 госпошлины за рассмотрение дела в суде в размере 19 700 руб., исходя из цены иска – требуемой ко взысканию суммы по инвестиционному договору в размере 2 300 000 руб., т.к. при подаче иска, истец ссылаясь на положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" ошибочно предполагал, что от ее уплаты он освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 19 700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение месяца с даты подготовки решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Л.В. Поротикова 

ВЕРНО

Подлинное решение подшито к материалам дела №, находящимся в Центральном районном суде 

<

адрес>

Судья Л.В. Поротикова