Дело № 2-12/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2017 года 

г. Новосибирск 

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи 

ФИО1 

секретаря 

ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по договору купли-продажи, регистрации права собственности на недвижимое имущество и по встречному иску ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаконным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по договору купли-продажи, регистрации права собственности на недвижимое имущество, просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от /дата/, заключенного между ФИО6 и ФИО3, перехода права собственности по договору купли-продажи от /дата/, заключенного между ФИО6 и ФИО3, регистрации права собственности ФИО3 по договору – продажи от /дата/, на:

- жилой дом, общей площадью 31, 3 кв.м., инвентарный №, литер А, этажность 1, адрес (месторасположение): 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №;

- земельный участок площадью 409 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальные жилые дома, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что /дата/ между ФИО6 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, включающего в себя жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу. По договоренности сторон стоимость объекта недвижимости в целом составляет 580000 руб. Обязательства, предусмотренные договором, истец выполнил в полном объеме, а именно оплатил согласованную сторонами цену объекта недвижимости в сумме 580000 руб. Указанную сумму продавец ФИО6 получила лично полностью, что подтверждается распиской в получении денежных средств от /дата/. При заключении договора купли-продажи между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

С момента подписания договора и по настоящее время ФИО3 несет расходы по содержанию, ремонту дома, оплате коммунальных услуг.

На момент заключения договора купли-продажи домовладения жилой дом принадлежал ФИО6 на основании заочного решения мирового судьи 4-го судебного участка Октябрьского района г.Новосибирска от /дата/, о чем в ЕГРП /дата/ сделана запись о регистрации. 

Право собственности на земельный участок находилось в стадии оформления: были согласованы границы земельного участка, земельный участок был поставлен на кадастровый учет, имел кадастровый паспорт.

Согласно выпискам из ЕГРП от /дата/ право собственности ФИО6 на указанные земельный участок и жилой дом зарегистрировано. 

Ухудшение состояния здоровья продавца препятствовало государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

В ходе рассмотрения дела в качестве надлежащего ответчика по исковым требованиям ФИО3 была привлечена ФИО4 – наследник по завещанию. 

ФИО4 обратилась к ФИО3 со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным, просит договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 31, 3 кв.м., и земельного участка 409 кв.м. от /дата/ между ФИО6 и ФИО3 незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований ФИО4 ссылается на то, что договора купли-продажи не было, такой договор не заключался. Доказательством этого является факт наличия завещания ФИО6 на имя ФИО4, что могут подтвердить соседи. О продаже дома ФИО6 никогда никому не говорила. Сам факт получения денежных средств опровергается тем, что у ФИО6 таких денежных средств не было, родители истца ее кормили, что могут подтвердить соседи. На сберкнижке ФИО6 таких денежных средств не оказалось. Напротив в это время со сберкнижки ФИО6 были сняты суммы 20152 руб., /дата/, 20322 руб. /дата/ и 38600 руб. /дата/, как раз в то время когда она стала общаться с ответчиком. ФИО6 умерла /дата/. Истец и ее родители организовывали похороны, ответчик также присутствовала на похоронах, однако ничего о продаже дома не говорила, хотя в суде уже имелось исковое заявление об обязании зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Новосибирской области. Однако, ФИО3 не сообщила суду о смерти ФИО6 Поведение ответчика не свидетельствовало о том, что у нее была заключена сделка, она не вела себя как хозяйка, не вселилась в дом, не оплачивала налоги, позже их оплачивала истец с родителями. Земельный участок ФИО6 также оформляли они с родителями в сентябре 2015 года. На момент заключения договора от /дата/ у ФИО6 было удовлетворительное состояние здоровья. Состояние здоровья ФИО6 ухудшилось после того как она начала общаться с ФИО3, которая ее в доме закрывала на замок. 

В договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств содержится подпись, которая ФИО6 не принадлежит. Договор купли-продажи зарегистрирован не был (л.д. 50-53).

ФИО3, ее представитель ФИО7, действующая на основании доверенности (л.д.9), в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, встречный иск не признали в полном объеме.

ФИО4, ее представитель ФИО8, действующий на основании доверенности (л.д. 49), первоначальные исковые требования не признали в полном объеме, поддержав доводы встречного иска. 

Третье лицо Управление Росреестра по Новосибирской области о времени и месте рассмотрения дела было извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав пояснения сторон, их представителей, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, приходит к следующему. 

Судом установлено, что ФИО6 на праве собственности принадлежал индивидуальный жилой дом, площадью 31, 3 кв.м., кадастровый (или условный) №, Литер (а) А, этажность -1, по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №, /дата/, что подтверждается выпиской из ЕГРП от /дата/ (л.д. 7).

Согласно выписке из ЕГРП от /дата/ за ФИО6 /дата/ зарегистрировано право собственности на земельный участок, кадастровый (или условный) №, площадью 409 кв.м., о чем имеется запись о регистрации № (л.д. 8). 

Из материалов дела следует, что ФИО6, /дата/ года рождения, умерла /дата/, что подтверждается ответом Специализированного отдела регистрации актов гражданского состояния о смерти по городу Новосибирску Управления по делам ЗАГС Новосибирской области от /дата/ № (л.д. 22). 

После смерти ФИО6 открылось наследство в виде указанного недвижимого имущества. 

Как следует из ответа нотариуса ФИО9 от /дата/ №, после смерти умершей /дата/ ФИО6, /дата/ с заявлением о принятии наследства по завещанию, удостоверенному /дата/ нотариусом нотариального округа города Новосибирска ФИО10 за реестром №, обратилась ФИО4, /дата/ года рождения, предоставившая дубликат вышеуказанного завещания. Другие наследники с заявлениями о принятии наследства либо об отказе от наследства не обращались. Наследственная масса состоит из жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>. свидетельство о праве на наследство по закону не выдавалось (л.д. 36). 

В материалы дела представлено завещание № от /дата/, согласно которому ФИО6 из принадлежащего ей имущества, принадлежащий ей по праву собственности жилой дом по адресу: 

<

адрес> завещала ФИО4 (л.д. 54).

Как наследник по завещанию после смерти ФИО6, ФИО4 была привлечена судом к участию в деле в качестве надлежащего ответчика по исковым требованиям ФИО6 

ФИО3 в обоснование своих требований представлен договор купли-продажи от /дата/ между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель), составленный в простой письменной форме, согласно условиям которого, действуя добровольно, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости, включающий в себя:

- жилой дом, общей площадью 31, 3 кв.м., инвентарный №, литер А, этажность 1, адрес (месторасположение): 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №;

- земельный участок площадью 409 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальные жилые дома, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, 186а, кадастровый (или условный) №.

Согласно п. 3 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости в целом по договоренности сторон определена в размере 580000 руб. (стоимость земельного участка 250000 руб., стоимость жилого 

<

адрес> руб.). Денежная сумма передана покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. 

По соглашению сторон настоящий договор имеет силу акту приема – передачи (л.д.5). 

ФИО3 также представлена расписка в получении денежных средств ФИО6 в сумме 580000 руб. по договору купли-продажи от /дата/ (л.д.6). 

Как указывает истец первоначальному иску, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество согласно договору от /дата/ не была произведена. Подача иска обусловлена ухудшением состояния здоровья ФИО6 

Согласно выводам эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России № от /дата/, произведенным в рамках экспертного исследования, назначенного на основании определения суда рукописные удостоверительные записи и подписи от имени ФИО6, расположенные в договоре купли-продажи от /дата/ и расписке в получении денежных средств от /дата/ выполнены не ФИО6, а другим лицом (лицами) с подражанием подлинным записям и подписям, расположенным в завещании от имени ФИО6 (л.д. 84-96). 

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, имеет достаточный опыт, квалификацию для проведения подобного рода исследований, поскольку является ведущим государственным экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (л.д. 85). Заключение эксперта методически обоснованно. 

Доводы представителя ФИО3 о необходимости назначения по делу повторной экспертизы суд находит несостоятельными, поскольку субъективное несогласие с заключением эксперта к таковым основаниям не относится. Доводы представителя ответчика о том, что экспертом не исследованы образцы почерка близкие по дате составления договора и расписки, эксперт не учел возраст ФИО6, не произвел описание свободных образцов подписи (диагностических признаков) по своему характеру являются субъективным, на обоснованность выводов эксперта не влияют, основания, по которым эксперт пришел к соответствующим выводам содержится в описательной части заключения, выводы эксперта методически обоснованы. 

Что касается доводов представителя ответчика о необходимости проведения экспертного исследования дополнительно двух экземпляров договора купли-продажи от /дата/, то суд исходит из того, что ФИО3 имела возможность в порядке ст. 56 ГПК РФ представить данные экземпляры до назначения экспертизы от /дата/ (л.д. 73-74). С учетом выводов эксперта о том, что подпись в получении денежных средств ФИО6 в сумме 580000 руб. от /дата/ выполнена не ФИО6, а иным лицом, что свидетельствует об отсутствии исполнения договора со стороны ФИО3, дополнительное исследование экземпляров договора купли-продажи от /дата/ представляется нецелесообразным, поскольку правового значения при рассмотрении заявленных требований такое исследование иметь не будет. 

Кроме того, суд согласно показаниям свидетелей ФИО11, ФИО12 в той части, что подписание всех документов происходило единовременно, однако экспертом сделан категоричный вывод о том, что рукописные удостоверительные записи и подписи от имени ФИО6, расположенные в договоре купли-продажи от /дата/, выполнены не ФИО6, а другим лицом (лицами) с подражанием подлинным записям и подписям, расположенным в завещании от имени ФИО6 

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу п. 2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено выше, расписку в получении денежных средств в сумме 580000 руб. по договору купли-продажи от /дата/ ФИО6 не подписывала. Тот факт, что в договоре содержится запись об исполнении в части его оплаты, опровергается соответствующим выводом эксперта, а также тем, что сама ФИО3 в подтверждение факта передачи денежных средств ссылалась на указанную расписку, следовательно, суд приходит к выводу, что ФИО3 не доказан факт исполнения договора в части оплаты его цены. 

Показания свидетелей ФИО11, ФИО12 о непосредственном подписании ФИО6 спорных договора купли-продажи и расписки от /дата/, которые имеются в материалах дела, суд находит недопустимыми, поскольку достоверно утверждать о том, какие именно документы подписывались ФИО6 (со слов свидетелей /дата/), и что это именно те документы, которые были представлены в суд, они не могут. Кроме того, данные свидетельские показания, опровергаются выводами судебной экспертизы. 

Из материалов дела, пояснений сторон, показаний допрошенных по делу свидетелей ФИО11, ФИО4, ФИО13 ФИО14, ФИО12 в совокупности следует, что после /дата/ ФИО6 продолжила проживать в спорном жилом доме до своей смерти, при этом ФИО3 постоянно в жилом доме не проживала, появилась там эпизодически. 

Согласно показаниям свидетелей ФИО4, ФИО13 ФИО14 семья ФИО4 регулярно оказывала ФИО6 помощь, в том числе материальную.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактическая передача жилого дома и земельного участка ФИО6 в пользу ФИО3 в соответствии представленным договором от /дата/, не состоялась. Завещание, составленное на имя ФИО4 в части распоряжения спорным домом, ФИО6 не отменяла, с момента /дата/ по дату смерти ФИО6, т.е. длительный промежуток времени, ФИО3 к последней с указанными требованиями без каких-либо объективных причин не обращалась. Изложенные фактические обстоятельства дела свидетельствует об отсутствии у ФИО6 намерения (воли) на продажу жилого дома и земельного участка. 

Доказательств того, что ФИО3 в полном объеме несла бремя содержания спорных жилого дома и земельного участка, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. Представленные суду квитанции об оплате коммунальных платежей, услуг по вывозу ТБО (л.д. 59-61) в полной мере о данном обстоятельстве не свидетельствует. 

Кроме того, суд учитывает, что на /дата/ у ФИО6 не было оформлено право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных норм законодательства, с учетом выводов эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по договору купли-продажи, регистрации права собственности на недвижимое имущество, и наличии оснований для удовлетворении встречного иска ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по договору купли-продажи, регистрации права собственности на недвижимое имущество, отказать. 

Встречный иск ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома общей площадью 31,3 кв.м. и земельного участка 409 кв.м. по адресу: 

<

адрес> от /дата/ между ФИО6 и ФИО3. 

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска. 

Председательствующий (подпись)