Дело № 3а-131/2025

22OS0000-01-2025-000082-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 апреля 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Голиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юнекс» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юнекс» (далее – ООО «Юнекс») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО») в котором просит признать незаконным и отменить решение от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002613 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости. Приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года с датой начала применения с 1 января 2024 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 136 038 508 рублей 71 копейка. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной согласно отчету об оценке от 26 декабря 2024 года № -299-12.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002613 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом в качестве заинтересованного лица привлечены Управление имущественных отношений Алтайского края, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю, из числа заинтересованных лиц исключено ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца. 

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного представителя. 

Заинтересованное лицо Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО1 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Юнекс» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 11-20).

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца нежилого помещения установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 136 038 508 рублей 71 копейка. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-123933033 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** определена в размере 136 038 508 рублей 71 копейка по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года, дата внесения сведений – 16 декабря 2023 года.

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

27 декабря 2024 года ООО «Юнекс» обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д. 106), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 26 декабря 2024 года № -299-12.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» (т. 1 л.д. 21-57). 

13 января 2025 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2024/002613 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т. 1 л.д. 108).

Решением бюджетного учреждения от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002613 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 109-111).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подп. «в», «г» п.11, подп. «а» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: в таблице 7 оценщиком представлены предложения о продаже высококлассной торговой недвижимости большой площади (в т.ч. торговых центров и их частей). В данной таблице присутствуют предложения о продаже объектов в том числе за май-июнь 2024 года, т.е. актуальные по состоянию на дату оценки. Анализ выборки, в том числе определение ценовых интервалов и ценообразующих факторов, оценщиком не производится. Единственный вывод, который по представленной в таблице 7 выборке – «В результате изучения предложений на рынке торговой недвижимости не найдено помещений в продажу в торговых центрах г. Барнаула. Установлено, что основная масса помещений, предлагаемых в продажу расположены в жилых домах и небольших торгово-офисных зданиях». Получается, что оценщик выявил 15 предложений о продаже схожих объектов (в т.ч. 8 актуальных), при этом на рынке таких предложений нет и, следовательно, выявить их он не мог, т.е. вывод по таблице 7 противоречит данным таблицы 7. Все предложения, представленные в таблице 7 являются высококлассными торговыми объектами (кроме № 10, характеристики которого не установлены), при этом только 4 объекта не относятся именно к торговым центрам (№2-№5), однако схожи с ним по классу, т.е. оценщик либо не может соотнести адреса предложений с торговыми центрами, либо сознательно вводит пользователей отчета в заблуждение. Объект № 7 в таблице может выступать в качестве индикативного аналога и ценового ориентира, поскольку является предложением о продаже оценки и не относится к максимальным значениям ценового диапазона. Отказ от применения сравнительного подхода в рамках отчета некорректен и не обоснован. Кроме того, исходя из таблицы 7, актуальный ценовой интервал (с начала 2024 года и по дату оценки) составляет 28 395 руб./кв.м. до 60 018 руб./кв.м., без учета влияния ценообразующих факторов, класса и т.п. (удельная цена указана без единого объекта недвижимости; далее - ЕОН). Если отбросить объекты, не относящиеся напрямую к высококлассной торговой недвижимости и находящиеся в удовлетворительном состоянии (т.е. объекты №3,№8), то актуальный ценовой интервал ЕОН принимает вид 31 667 – 60 18 руб./кв.м. Расчетная удельная стоимость оцениваемого ЕОН составляет 20 731,18 руб./кв.м., т.е. меньше, чем аналогичный показатель у ТОЦ «Химик» при сравнимой площади, при этом ТОЦ «Химик» значительно уступает ТЦ «Пассаж» по транспортной доступности, пешеходному и автомобильному трафику и местоположению в целом и не является полноценным высококлассным торговым объектом. Анализ соотношения ценового интервала и итоговой расчетной стоимости как в заключении, так и в самом отчете в целом отсутствует. Сравнение индикативного аналога / ориентира (объект №7 в таблице №7) и расчетной стоимости также не производились. Оценщиком при расчете арендной платы применяется корректировка на площадь. Анализ влияния данного фактора на арендную ставку в рамках отчета не произведен. Исходя из данных таблицы 8 влияние данного фактора на ставку аренды незначительно. 

Кроме того, нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также требования подп. «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: местоположение объекта оценки в таблице 12 указано как Центры деловой активности, функциональная зона – Жилая II, вследствие чего к объектам-аналогам применяется корректировка, по данному фактору не применяется. Однако, объект оценки (ТЦ «Пасссаж») расположен в зоне деловой активности на проспекте Ленина, вблизи с туристической зоной г. Барнаула («Арбат»), ближайший жилой массив (ЖК «Новая пристань» и ЖК «Аквамарин») находится в пределах 400-450 м по прямой. Таким образом оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение относительно функциональной зоны объекта оценки и необоснованно занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Нарушены требования подп. «в» п.23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: на стр. 39-40 оценщик производит расчет величины операционных расходов, в состав которых согласно дополнительной статистической информации, входят и коммунальные расходы. Согласно данных открытых источников, часть коммунальных расходов оплачивается арендатором сверх арендной платы (прежде всего электричество, в некоторых случаях – вода и канализация при наличии счетчиков); также часть операционных расходов может оплачивать арендатор (например, уборку арендуемых помещений), хотя данная практика не является общеупотребительной, и зависит от особенностей здания в целом арендуемого помещения в частности. В данном случае оценщик берет максимальное справочное значение операционных расходов на основании статистических данных для физ.лиц (потребительские расходы семей на ЖКУ и топливо). Исследование структуры арендной платы, статей коммунальных и операционных расходов оценщиком не производилось, как при расчете арендной платы, так и при определении величины операционных расходов. Тарифы на коммунальные услуги для физ.лиц, коммерческих объектов и производственных объектов различаются. Представленные оценщиком статистические вкладки касаются физ.лиц (семей), доля ЖКУ и топлива в общей структуре расходов зависит прежде всего от величины доходов, а по данному фактору Алтайский край также находится около 68 места, т.е. высокая доля ЖКУ обусловлена прежде всего низкими доходами. В рамках ставки капитализации (таблица 14) в качестве одного из динамических рисков оценщиком указано не получение арендных платежей. В таблице 17 при расчете действительного валового дохода оценщик корректирует потенциальный валовый доход на убытки от вакансий и неплатежей, т.е. дублирует данную статью риска/расходов. 

Выявленные нарушения приведены в разделе V оспариваемого решения. 

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 6 февраля 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Юнекс» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 20 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 26 декабря 2024 года № 299-12.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО2 от 31 марта 2025 года № 22-03-2025 отчет об оценке от 26 декабря 2024 года № 229-12.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 26 декабря 2024 года № -299-12.24 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Юнекс» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости. 

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002613 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы. 

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 27 декабря 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 20 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 26 декабря 2024 года № 229-12.24 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** на административного истца ООО «Юнекс».

4 апреля 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 110 000 рублей.

Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что административным истцом была оплачена сумма в размере 75 000 руб. (за второй вопрос), оставшаяся часть суммы в размере 35 000 руб. (за первый вопрос) не оплачена.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» от 31 марта 2025 года № 22-03-2025 отчет об оценке от 26 декабря 2024 года № 229-12.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 111 532 268 рублей.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 110 000 рублей.

Поскольку сумма в размере 75 000 руб. была ранее оплачена административным истцом, с ООО «Юнекс» подлежит взысканию оставшаяся часть суммы в размере 35 000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Юнекс» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002613 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 9 декабря 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 111 532 268 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Юнекс» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 27 декабря 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юнекс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья О.Ю. Кайгородова